1031 mainai: 10 dalykų, kuriuos reikia žinoti

IRS kodas Skyrius 1031 pamažu eina į kasdienį pokalbį. Šį terminą apibūdina makleriai, nuosavybės teises turinčios bendrovės, investuotojai ir futbolo mamos. Kai kurie žmonės net reikalauja jį paversti veiksmažodžiu, kaip sakoma: „Pateiksime 1031 pastatą kitam“.

IRS skyrius 1031 turi daug judančių dalių, kurias vartotojas turi suprasti prieš bandydamas ją naudoti. Taip pat gali kilti problemų dėl mokesčių ir terminų, kurie gali sukelti problemų. Taip pat taisyklė nustato 1031 apsikeitimo panašaus pobūdžio savybes ir apriboja taisyklės naudojimą su atostogų savybėmis.

Kas yra 1031 skyrius?

Plačiai kalbant, 1031 birža (dar vadinama panašaus pobūdžio biržoje arba „Starker“) yra vieno investicinio turto mainai į kitą. Nors dauguma apsikeitimo sandorių yra apmokestinami kaip pardavimai, jei jūsų turtas atitiks 1031 m. Reikalavimus, mainų metu neturėsite nei vieno mokesčio ar riboto mokesčio.

(Norėdami sužinoti daugiau apie tai, skaitykite skyriuje Venkite kapitalo prieaugio mokesčio parduodant savo namus.)

Tiesą sakant, galite pakeisti savo investavimo formą neišmokėdami ir nepripažindami kapitalo prieaugio (kaip tai mato IRS). Tai leidžia jūsų investicijoms ir toliau augti atidėtiems mokesčiams. Negalima riboti, kiek kartų ar kaip dažnai galite padaryti 1031. Galite perkelti pelną iš vieno investicinio nekilnojamojo turto į kitą, į kitą ir kitą. Nors galite turėti pelną iš kiekvieno apsikeitimo sandorio, vengiate mokesčių, kol po daugelio metų neparduosite grynųjų. Tada, tikėkimės, sumokėsite tik vieną mokestį ir ilgalaikio kapitalo prieaugio tarifu (šiuo metu 15% arba 20%, priklausomai nuo pajamų - 0% kai kuriems mažesnių pajamų mokesčių mokėtojams).

Nuostata taikoma tik investiciniam ir verslo turtui, todėl negalite pakeisti savo pagrindinės gyvenamosios vietos į kitus namus. Yra būdų, kaip galite naudoti 1031 keičiant atostogų namus - daugiau apie tai vėliau -, tačiau ši spraga yra daug siauresnė nei anksčiau.

Specialios nusidėvėjusio turto taisyklės

Įspėjimas: keičiant nusidėvintiną turtą 1031 m., Taikomos specialios taisyklės. Tai gali sukelti pelną, vadinamą nusidėvėjimo susigrąžinimu, kuris yra apmokestinamas kaip paprastosios pajamos. Apskritai, jei vieną pastatą iškeisite į kitą, galite jo išvengti. Bet jei pagerintą žemę iškeisite į neapdorotą žemę be pastato, anksčiau sunaikintas pastato nusidėvėjimas bus įtrauktas į įprastas pajamas.

Dėl tokių komplikacijų jums reikia profesionalios pagalbos, kai dirbate 1031 m. Vis dėlto, jei galvojate apie 1031 ar tik jums įdomu, čia yra 10 dalykų, kuriuos turėtumėte žinoti.

1031 taisyklės pakeitimai

Prieš priimant naujus mokesčių įstatymus, 2017 m. Gruodžio 22 d., Kai kurie asmeninio turto mainai, tokie kaip franšizės licencijos, orlaiviai ir įranga, galėjo būti keičiami į 1031. Pagal naująjį įstatymą gali būti laikomas tik nekilnojamasis turtas. Keitimasis įmonės akcijomis ar partnerystės interesais niekada nebuvo tinkamas - ir vis dar ne.

Kita vertus, vis dar galioja bendro nekilnojamojo turto (TIC) interesai. Verta paminėti, kad Mokesčių mažinimo ir darbo įstatymas (TCJA) visoms išlaidoms, susijusioms su tam tikru materialiu asmeniniu turtu, gali kompensuoti dėl šio mokesčių įstatymo pakeitimo.

TCJA apima pereinamąją taisyklę, leidžiančią 2018 m. Pakeisti 1031 kvalifikuotą asmeninį turtą, jei pirminis turtas buvo parduotas arba pakaitinis turtas buvo įgytas iki 2017 m. Gruodžio 31 d. mainai, kur naujas turtas perkamas prieš parduodant seną turtą.

„Like-kind“ yra plataus masto

Dauguma mainų turi būti tik „panašaus pobūdžio“ - mįslinga frazė, kuri nereiškia, ką jūs manote tai reiškia. Galite iškeisti daugiabučio namo į neapdorotą žemę arba rančą į prekybos centrų juostą. Taisyklės stebėtinai liberalios. Jūs netgi galite pakeisti vieną verslą į kitą. Bet vėlgi yra spąstų nepageidaujamiems.

Galite atlikti „atidėtą“ mainą

Apskritai mainai reiškia paprastą vieno turto mainą į kitą tarp dviejų žmonių. Tačiau šansai surasti ką nors su tiksliu turtu, kuris nori būtent jūsų turimą turtą, yra menki. Dėl šios priežasties didžioji dalis mainų yra atidėta, trečiųjų šalių arba „Starker“ mainai (pavadinti pirmajai mokesčių bylai, kuri jiems leido).

Pavėluotai keičiantis, jums reikia kvalifikuoto tarpininko (tarpininko), kuris turėtų grynuosius pinigus po to, kai „pardavėte“ savo turtą, ir panaudotų juos „nupirkti“ jums pakaitinį turtą. Šis trijų šalių mainai yra traktuojami kaip mainai.

1031 terminų reglamentai

Yra dvi pagrindinės laiko nustatymo taisyklės, kurių turite laikytis pavėluotai pasikeisdami.

1. Pirmasis susijęs su pakaitinio turto paskyrimu. Pardavus jūsų turtą, tarpininkas gaus grynuosius pinigus. Jūs negalite gauti grynųjų, nes tai sugadins 1031 gydymą. Be to, per 45 dienas nuo jūsų turto pardavimo turite paskirti pakaitinį turtą raštu tarpininkui, nurodydami, kokį turtą norite įsigyti. IRS sako, kad galite priskirti tris savybes tol, kol galiausiai uždarysite vieną iš jų. Jūs netgi galite paskirti daugiau nei tris, jei jie patenka į tam tikrus vertinimo testus.
2. Antroji atidėto mainų laiko taisyklė yra susijusi su uždarymu. Naują turtą turite uždaryti per 180 dienų nuo seno pardavimo. Atminkite, kad abu laikotarpiai vyksta vienu metu. Tai reiškia, kad jūs pradedate skaičiuoti, kai jūsų turtas parduodamas. Jei paskiriate pakaitinę nuosavybę tiksliai po 45 dienų, turėsite tik 135 dienas uždaryti pakaitinę nuosavybę.

Mokesčių poveikis ir hipotekos

Jums gali būti likę grynųjų pinigų po to, kai tarpininkas įsigijo pakaitinį turtą. Jei taip, tarpininkas jums tai sumokės 180 dienų pabaigoje. Šios piniginės lėšos, vadinamos „bagažinėmis“, bus apmokestinamos kaip dalinės pardavimo pajamos, gautos pardavus jūsų turtą, paprastai kaip kapitalo prieaugis.

Vienas pagrindinių būdų, kaip žmonės susiduria su problemomis dėl šių operacijų, yra paskolų nemąstymas. Turite apsvarstyti hipotekos paskolas ar kitas skolas, kurias atsisakėte, ir visas skolas už pakaitinį turtą. Jei negaunate pinigų, bet jūsų atsakomybė sumažėja, tai taip pat bus laikoma jūsų pajamomis, kaip ir pinigai.

Tarkime, kad jūs turėjote 1 mln. USD hipoteką už seną turtą, tačiau mainais gauto naujo turto hipoteka yra tik 900 000 USD. Jūs turite 100 000 USD pelną, kuris taip pat klasifikuojamas kaip „įkrova“, ir jis bus apmokestintas.

1031 metai atostogų namams

Galite parduoti savo pagrindinę gyvenamąją vietą ir kartu su sutuoktiniu apsaugoti 500 000 USD kapitalo prieaugio, jei ten gyvenate dvejus metus iš praėjusių penkerių. Tačiau ši pertrauka nėra 1031 ir ji nėra jūsų antrajam ar atostogų namui.

2004 m. Poilsio namų spragos sugriežtinimas

Galbūt girdėjote pasakojimus apie mokesčių mokėtojus, kurie pasinaudojo 1031 nuostata, kad vienas atostogų namas buvo pakeistas kitu, galbūt net už namą, kuriame jie nori išeiti į pensiją, o 1031 skyrius atidėliojo bet kokį pelno pripažinimą. Vėliau jie persikėlė į naują turtą, pavertę jį pagrindine gyvenamąja vieta ir galiausiai planavo panaudoti 500 000 USD išimtį iš kapitalo įplaukos.

2004 m. Kongresas ištaisė šią spragą. Taip, mokesčių mokėtojai atostogų namus vis tiek gali paversti nuomos objektais ir atlikti 1031 mainus. Pavyzdys: jūs nustojate naudotis savo paplūdimio namu, išnuomojate šešiems mėnesiams ar metams ir tada iškeičiate į kitą turtą. Jei jūs priimate nuomininką ir elgiatės dalykiškai, tikriausiai namą pavertėte investiciniu turtu, dėl kurio jūsų 1031 birža gali būti tinkama.

Tačiau jei jūs tiesiog laikote jį nuomojamu, bet iš tikrųjų niekada neturite nuomininkų, tai greičiausiai neleidžiama. Faktai bus svarbiausi, kaip ir laikas. Kuo daugiau laiko praleisite, kai turto naudojimą pakeisite nuoma, tuo geriau. Nors absoliutaus standarto nėra, ko gero, mažiau nei šešis mėnesius nesąžiningai naudojant nuomą, to nepakanka. Metai būtų geresni.

Persikėlimas į 1031 apsikeitimo rezidenciją

Jei norite pakeisti turtą, kurį pakeitėte, kaip savo naujus antrus ar net pagrindinius namus, negalite iš karto persikelti. 2008 m. IRS nustatė saugaus uosto taisyklę, pagal kurią ji teigė neginčijanti, ar pakaitinis būstas gali būti laikomas investiciniu turtu 1031 skyriaus tikslais. Norėdami įvykdyti tą saugaus uosto principą, kiekvienu iš dviejų 12 mėnesių laikotarpių nedelsdami po mainų:

• Jūs turite išsinuomoti būstą kitam asmeniui, kad jis būtų sąžiningai nuomojamas 14 ar daugiau dienų
• Asmeninis jūsų naudojamas būsto vienetas negali viršyti didesnės nei 14 dienų arba 10% dienų skaičiaus per 12 mėnesių laikotarpį, kurį būstas nuomojamas sąžiningai nuomojant.

Be to, sėkmingai pakeitę vieną atostogų ar investicinį turtą kitu, negalite iš karto paversti naujo būsto savo pagrindiniais namais ir pasinaudoti 500 000 USD išimtimi.

Prieš pakeisdamas įstatymą 2004 m., Investuotojas 1031 m. Gali perduoti vieną nuomojamą turtą mainais į kitą nuomojamą turtą, tam tikrą laiką išnuomoti naują nuomojamą turtą, keletą metų persikelti į nekilnojamąjį turtą ir paskui jį parduoti, pasinaudodamas pašalinimas iš pagrindinės gyvenamosios vietos pardavimo. Jei įsigysite turtą 1031 biržoje ir vėliau bandysite parduoti tą turtą kaip savo pagrindinę gyvenamąją vietą, išimtis nebus taikoma penkerių metų laikotarpiu, skaičiuojant nuo dienos, kai turtas buvo įsigytas 1031 panašios rūšies biržoje. Kitaip tariant, turėsite laukti daug ilgiau, kad pasinaudotumėte pagrindinės gyvenamosios vietos kapitalo prieaugio mokesčio lengvata.