4 pagrindiniai veiksniai, lemiantys nekilnojamojo turto rinką

Nekilnojamasis turtas sudaro didelę daugumos žmonių turto dalį, o tai ypač aktualu daugeliui namų savininkų JAV. Naujausio Federalinio rezervo atlikto vartotojų finansų tyrimo duomenimis, 65, 2% amerikiečių šeimų turi savo pagrindinę gyvenamąją vietą. Nekilnojamojo turto rinkos dydis ir mastas daro jį patraukliu ir pelningu sektoriumi daugeliui investuotojų. Šiame straipsnyje bus apžvelgti keli pagrindiniai veiksniai, turintys įtakos nekilnojamojo turto rinkai ir turimų investicijų įvairovei.

TUTORIAL: Investicijų į nekilnojamąjį turtą tyrimas

4 pagrindiniai veiksniai, lemiantys nekilnojamojo turto rinką

Veiksniai, darantys įtaką nekilnojamajam turtui

Demografija

Demografiniai duomenys yra duomenys, apibūdinantys populiacijos sudėtį, pavyzdžiui, amžių, rasę, lytį, pajamas, migracijos įpročius ir populiacijos augimą. Ši statistika yra dažnai nepastebimas, tačiau reikšmingas veiksnys, turintis įtakos nekilnojamojo turto kainai ir kokio tipo nekilnojamojo turto paklausai. Dideli tautos demografijos pokyčiai kelis dešimtmečius gali turėti didelę įtaką nekilnojamojo turto tendencijoms.

Pavyzdžiui, kūdikių bateliai, gimę nuo 1945 iki 1964 m., Yra demografinės tendencijos, galinčios daryti didelę įtaką nekilnojamojo turto rinkai, pavyzdys. Šių kūdikių augintojų perėjimas prie pensijos yra viena įdomesnių kartų tendencijų praėjusiame šimtmetyje, o šių kūdikių augintojų pasitraukimas, kuris prasidėjo dar 2010 m., Rinkoje bus pastebimas per ateinančius dešimtmečius.

Yra daugybė būdų, kaip tokio tipo demografiniai pokyčiai gali paveikti nekilnojamojo turto rinką, tačiau investuotojui gali kilti keletas pagrindinių klausimų: i) Kaip tai paveiktų antrųjų namų paklausą populiariose atostogų vietose, kai daugiau žmonių pradeda išeiti į pensiją ? Arba ii) Kaip tai paveiktų didesnių namų poreikį, jei pajamos yra mažesnės, o visi vaikai išsikraustė? Šie ir kiti klausimai gali padėti investuotojams susiaurinti potencialiai pageidaujamų investicijų į nekilnojamąjį turtą tipą ir vietą dar prieš prasidedant tendencijai.

Palūkanų normos

Palūkanų normos taip pat daro didelę įtaką nekilnojamojo turto rinkoms. Jei ketinate pirkti namą su hipoteka, naudinga tirti palūkanų normas naudojant hipotekos skaičiuoklę. Palūkanų normos pokyčiai gali labai įtakoti asmens galimybes įsigyti gyvenamąjį būstą. Taip yra todėl, kad kuo mažesnės palūkanų normos, tuo mažesnės būsto įsigijimo išlaidos būstui įsigyti, o tai sukuria didesnę nekilnojamojo turto paklausą, o tai vėl kelia kainas.

Svarbu pažymėti, kad kylant palūkanų normoms, didėja išlaidos hipotekai įsigyti, todėl sumažėja nekilnojamojo turto paklausa ir kainos. Tačiau vertinant palūkanų normų įtaką nuosavybės vertybinių popierių, tokių kaip nekilnojamojo turto investicinis fondas (REIT), o ne gyvenamajam nekilnojamajam turtui, santykiai gali būti laikomi panašiais į obligacijų santykį su palūkanų normomis. Kai mažėja palūkanų normos, obligacijos vertė didėja, nes jos kupono norma tampa labiau pageidautina, o padidėjus palūkanų normai obligacijų vertė mažėja. Panašiai, kai rinkoje mažėja palūkanų norma, dideli REIT pajamingumai tampa patrauklesni, o jų vertė didėja. Padidėjus palūkanų normoms, REIT pajamingumas tampa ne toks patrauklus ir sumažėja jų vertė. (Norėdami sužinoti daugiau apie šį poveikį, skaitykite skyrelyje „ Kaip palūkanų normos veikia turto vertę“ .)

Ekonomika

Kitas svarbus veiksnys, turintis įtakos nekilnojamojo turto vertei, yra bendra ekonomikos būklė. Paprastai tai matuojama ekonominiais rodikliais, tokiais kaip BVP, užimtumo duomenys, gamybos veikla, prekių kainos ir kt. Paprastai tariant, kai ekonomika yra lėta, taip pat ir nekilnojamojo turto.

Tačiau ekonomikos cikliškumas gali turėti skirtingą poveikį skirtingoms nekilnojamojo turto rūšims. Pvz., Jei REIT turi didesnę savo investicijų į viešbučius procentinę dalį, ekonominis nuosmukis joms paprastai daro didesnį poveikį nei REIT, kurios investavo į biurų pastatus. Viešbučiai yra turto forma, labai jautri ekonominei veiklai dėl verslui būdingos nuomos struktūros. Viešbučio kambario nuoma gali būti laikoma trumpalaikės nuomos forma, kurios gali lengvai išvengti klientai, jei ekonomika bus bloga. Kita vertus, biurų nuomininkai paprastai turi ilgalaikes nuomos sutartis, kurių negalima pakeisti ekonominio nuosmukio viduryje. Taigi, nors jūs turėtumėte žinoti apie ekonomikos ciklo dalį, turėtumėte žinoti ir nekilnojamojo turto jautrumą ekonominiam ciklui.

Vyriausybės politika / subsidijos

Teisės aktai taip pat yra kitas veiksnys, galintis turėti didelę įtaką nekilnojamojo turto paklausai ir kainoms. Mokesčių kreditai, atskaitymai ir subsidijos yra keletas būdų, kuriais vyriausybė gali laikinai padidinti nekilnojamojo turto paklausą, kol jie yra. Žinojimas apie dabartines vyriausybės paskatas gali padėti nustatyti pasiūlos ir paklausos pokyčius ir nustatyti galimas klaidingas tendencijas. Pavyzdžiui, 2009 m. JAV vyriausybė pristatė pirmą kartą būsto savininkams taikomą mokesčių kreditą, norėdama pradėti greitą namų pardavimą vangia ekonomika (reikalavimus gali gauti tik tie, kurie įsigijo namus 2008–2010 m.). Remiantis Nacionaline nekilnojamojo turto agentų asociacija (NAR), vien tik ši mokesčių lengvata paskatino 900 000 namų pirkėjų nusipirkti namus. Tai buvo gana didelis padidėjimas, nors laikinas ir nežinodamas, kad padidėjimą lėmė mokestinė paskata, jūs galėjote padaryti išvadą, kad būsto poreikis didėjo dėl kitų veiksnių.

Kokia geriausia investicija?

Dėl nekilnojamojo turto rinkos dydžio ir masto ji tampa patrauklia ir pelninga rinka daugeliui investuotojų. Investuotojai gali tiesiogiai investuoti į fizinį nekilnojamąjį turtą arba pasirinkti investuoti netiesiogiai per valdomus fondus. Tiesioginis investavimas į nekilnojamąjį turtą apima gyvenamojo ar komercinio turto įsigijimą, kad jis būtų naudojamas kaip turtas, iš kurio gaunamos pajamos, arba perparduodamas ateityje. Netiesioginiai investavimo į nekilnojamojo turto rinką būdai yra investavimas į patikėjimo fondus (REIT), nekilnojamojo turto biržoje prekiaujamus fondus (ETF), susimaišusius nekilnojamojo turto fondus (CREF) ir infrastruktūros fondus. Dėl didesnio likvidumo rinkoje, mažesnių sandorių išlaidų ir mažesnių kapitalo poreikių, vidutiniai investuotojai nori netiesiogiai investuoti į nekilnojamąjį turtą. (Norėdami sužinoti daugiau apie pelno iš būsto rinkos naudojimą, skaitykite Paprastus būdus investuoti į nekilnojamąjį turtą. )

Esmė

Šis straipsnis pristatė kai kuriuos aukštesnio lygio veiksnius, kurie vaidina svarbų vaidmenį keičiant nekilnojamojo turto rinką, tačiau yra ir sudėtingesnių dalių, kurios yra svarbios. Ir nors kai kurie iš minėtų veiksnių rodo aiškų faktoriaus ir rinkos santykį, praktikoje rezultatai gali būti labai skirtingi. Tačiau norint išsamiai įvertinti galimą investiciją, būtina suprasti pagrindinius veiksnius, kurie skatina nekilnojamojo turto rinką.

(Norėdami sužinoti daugiau šia tema, skaitykite skyrelyje „ Užsidirbkite pinigų gyvenamajam nekilnojamajam turtui ir raskite likimo komerciniame nekilnojamojo turto objekte“.