Kombinuotas paskolos ir vertės santykis - CLTV santykis
Bendras paskolos ir vertės santykis (CLTV) yra visų užtikrintų paskolų turtui santykis su turto verte. Skolintojai naudojasi CLTV santykiu, kad nustatytų būsimo būsto pirkėjo įsipareigojimų neįvykdymo riziką, kai naudojama daugiau nei viena paskola.
Apskritai skolintojai yra pasirengę skolinti aukšto kredito reitingo skolininkams, turintiems 80% ir didesnį CLTV santykį. CLTV skiriasi nuo paprasto paskolos ir vertės santykio tuo, kad į savo skaičiavimus LTV įtraukia tik pirmąją arba pirminę hipoteką.
CLTV formulė ir skaičiavimas
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnBendra turto vertė visur: VL = paskolos vertė \ pradžia {suderinta} & \ tekstas {CLTV} = \ frac {\ tekstas {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {bendra turto vertė}} \\ & \ textbf {kur:} \\ & \ text {VL = paskolos vertė} \\ \ pabaiga {suderinta} CLTV = bendra turto vertėVL1 + VL2 + ... + VLn kur: VL = paskolos vertė
Norėdami apskaičiuoti bendrą paskolos ir vertės santykį, padalinkite bendrą visų paskolų pagrindinius likučius iš turto pirkimo kainos arba tikrosios rinkos vertės. Taigi CLTV santykis nustatomas dalijant toliau nurodytų daiktų sumą iš mažesnės iš turto pardavimo kainos arba įvertintos turto vertės.
- pirmosios paskolos pradinė paskolos suma
- būsto kredito linijos (HELOC) panaudota dalis (negrąžintas pagrindinis likutis)
- nesumokėtas pagrindinis uždarojo tipo pavaldžių lėšų, tokių kaip antroji ar trečioji, hipotekos likutis (turėdamas neterminuotą paskolą, paskolos gavėjas pirmą dieną nuima visas lėšas ir negali atlikti jokių mokėjimo planų pakeitimų ar naudotis jokia sumokėta suma) pagrindinė paskolos pabaiga.)
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- CLTV yra panašus į LTV, tačiau apima visas hipotekas ar suvaržymus, o ne tik pirmąją hipoteką.
- Skolintojai atsižvelgia į CLTV santykį, nustatydami, ar būsto pirkėjas gali sau leisti įsigyti būstą.
- 2008–2009 m. Nekilnojamojo turto burbulas pabrėžė, kad svarbu stebėti CLTV rodiklį.
Ką rodo CLTV santykis
Bendras paskolos ir vertės santykis (CLTV) yra skaičiavimas, kurį naudoja hipotekos ir skolinimo specialistai, norėdami nustatyti bendrą būsto savininko turto procentą, kurį užkrauna turto suvaržymai (skoliniai įsipareigojimai). Skolintojai naudojasi CLTV santykiu kartu su daugybe kitų skaičiavimų, tokių kaip skolos ir pajamų santykis bei standartinis paskolos ir vertės santykis (LTV), kad įvertintų paskolos suteikimo skolininkui riziką.
Daugelis ekonomistų, be kitų veiksnių, švelnius CLTV standartus priskiria rinkos uždarymo krizei, kuri 2000 m. Pabaigoje ištiko JAV. Dešimtajame dešimtmetyje, ypač 2000-ųjų pradžioje ir viduryje, būsto pirkėjai vietoje įmokų dažnai imdavosi antrosios hipotekos. Skolintojai, norintys neprarasti šių klientų verslo konkurentams, sutiko su tokiomis sąlygomis, nepaisant padidėjusios rizikos.
Prieš nekilnojamojo turto burbulą, kuris išsiplėtė nuo 1990-ųjų pabaigos iki 2000-ųjų vidurio, įprasta praktika buvo, kad būsto pirkėjai atliktų įmokas, kurių bendra suma būtų bent 20% pirkimo kainos. Dauguma kreditorių išlaikė klientus pagal šiuos parametrus, ribodami LTV 80 proc.
Kai burbulas ėmė kaisti, daugelis tų pačių bendrovių ėmėsi priemonių, kad klientai galėtų suspėti sumažinti 20 proc. Kai kurie skolintojai padidino LTV viršutines ribas arba visiškai jų neatsisakė, siūlydami hipotekas, kurių įmokos buvo ne didesnės kaip 5%, o kiti laikėsi LTV reikalavimų, tačiau padidino CLTV viršutines ribas, dažnai iki 100%. Šis manevras leido klientams imtis antrosios hipotekos, kad būtų galima finansuoti jų 20% įmokas.
2008 m. Prasidėjęs rinkos uždarymo smaigalys pabrėžė, kodėl CLTV yra svarbi. Turėdami odą žaidime, pavyzdžiui, pradines 100 000 USD grynųjų pinigų sumas už 500 000 USD namą, būsto savininkui suteikia stiprią paskatą išlaikyti savo hipotekos mokėjimus. Jei bankas uždarytų pinigus, jis ne tik praranda namus, bet ir krūvą grynųjų pinigų, kuriuos sumokėjo uždaryti.
Turto nuosavybės reikalavimas taip pat izoliuoja kreditorius dėl žemų nekilnojamojo turto kainų. Jei turtas yra vertinamas 500 000 USD, o visos turto suvaržymo sumos siekia 400 000 USD, turtas gali prarasti iki 20% savo vertės, jei turto suvaržymo turėtojai negauna trumpo įmokos uždarymo aukcione.
Kodėl CLTV yra svarbu
Kai kurie būsto pirkėjai nusprendžia sumažinti pradinę įmoką gaudami kelis nekilnojamojo turto įkeitimus, todėl pagrindinės hipotekos paskolos ir vertės santykis yra mažesnis. Taip pat dėl mažesnio LTV santykio daugelis būsto pirkėjų sėkmingai vengia privataus hipotekos draudimo (PMI). Ar geriau gauti antrą hipoteką, ar patirti PMI kainą, skiriasi kiekvienam asmeniui.
Taigi, kadangi antrasis hipotekos kreditorius prisiima daugiau rizikos, antrosios hipotekos palūkanų norma paprastai yra didesnė nei pirmosios hipotekos palūkanų norma. Patartina, kad vartotojai apsvarstytų kelių paskolų už vieną turtą pranašumus ir trūkumus. Vykdydami deramą kruopštumą, galėsite įsitikinti, kad tai, kas pasirinkta, yra geriausias pasirinkimas atsižvelgiant į aplinkybes.
Paskolos vertės palyginimas su CLTV
Paskolos vertės (LTV) ir CLTV yra du dažniausiai pasitaikantys santykiai, naudojami hipotekos pasirašymo procese. Daugelis skolintojų nustato maksimalias abiejų verčių sumas, virš kurių būsimas paskolos gavėjas neturi teisės gauti paskolą. Į LTV koeficientą atsižvelgiama tik į pirminį hipotekos likutį. Todėl aukščiau pateiktame pavyzdyje LTV santykis yra 50%, o rezultatas - 100 000 USD pirminio hipotekos balanso padalijimas iš 200 000 USD būsto vertės.
Dauguma kreditorių nustato 80% LTV maksimalų dydį, nes „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ neperka hipotekų su didesniais LTV santykiais. Skolininkai, turintys gerą kredito profilį, gali apeiti šį reikalavimą, tačiau privalo mokėti privataus hipotekos draudimą (PMI), jei jų pagrindinis paskolos likutis yra didesnis nei 80% būsto vertės. PMI apsaugo skolintoją nuo nuostolių, kai namo vertė nukrenta žemiau paskolos likučio.
Pagrindiniai skolintojai paprastai yra dosnesni laikydamiesi CLTV reikalavimų. Atsižvelgiant į aukščiau pateiktą pavyzdį, rinkos uždarymo atveju pirminis hipotekos turėtojas gauna visus savo pinigus, kol antrasis hipotekos savininkas nieko negauna. Jei turto vertė sumažėja iki 125 000 USD prieš skolininko įsipareigojimų nevykdymą, pirminis turto sulaikymo savininkas gauna visą skolingą sumą (100 000 USD), o antrasis turto sulaikymo savininkas gauna tik likusius 25 000 USD, nepaisant to, kad yra skolingas 50 000 USD. Pagrindinis turto sulaikymo savininkas prisiima mažesnę riziką mažėjančio turto vertės atveju, todėl gali sau leisti skolinti didesnės kokybės CLTV.
CLTV santykio pavyzdys
Tarkime, kad asmuo perka būstą už 200 000 USD. Norėdami apsaugoti turtą, ji sumokėjo 50 000 USD įmoką ir gavo dvi hipotekas už 100 000 USD (pirminę) ir 50 000 USD (antrinę). Taigi jos bendras paskolos ir vertės santykis (CLTV) yra 75%: ((100 000 USD + 50 000 USD) / 200 000 USD).
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.