Komercinis nekilnojamasis turtas - CRE
Komercinis nekilnojamasis turtas (CRE) yra turtas, naudojamas išimtinai verslo tikslams arba darbo vietai, o ne gyvenamajam plotui suteikti. Dažniausiai komercinis nekilnojamasis turtas nuomojamas nuomininkams, norint vykdyti verslą. Šios kategorijos nekilnojamasis turtas svyruoja nuo vienos degalinės iki didžiulio prekybos centro. Komercinį nekilnojamąjį turtą sudaro visų rūšių mažmenininkai, biurų patalpos, viešbučiai, prekybos centrai, restoranai ir būtiniausių prekių parduotuvės.
Komercinio nekilnojamojo turto pagrindai
Komercinį nekilnojamąjį turtą ir gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą sudaro dvi pagrindinės turto kategorijos. Gyvenamieji pastatai apima struktūras, skirtas naudoti tik žmonėms, o ne komerciniam ar pramoniniam naudojimui. Kaip rodo jo pavadinimas, komercijoje naudojamas komercinis nekilnojamasis turtas.
Kai kurios zonų nustatymo ir leidimus išduodančios institucijos toliau naikina pramonines savybes - aikšteles, skirtas prekėms, ypač sunkiosioms prekėms, gaminti ir gaminti, tačiau dauguma mano, kad tai yra komercinio nekilnojamojo turto pogrupis.
Komercinis nekilnojamasis turtas skirstomas į keturias klases, atsižvelgiant į jų paskirtį: biurų, pramonės, daugiabučių ir mažmeninės prekybos. Taip pat suskirstomos atskiros erdvės. Pavyzdžiui, biurų patalpos apibūdinamos kaip A, B arba C klasės.
- A klasė apibūdina geriausius pastatus pagal estetiką, amžių, infrastruktūros kokybę ir vietą.
- B klasės pastatai paprastai yra senesni ir nėra tokie konkurencingi, atsižvelgiant į kainą, kaip A klasės pastatai. Investuotojai dažnai nukreipia šiuos pastatus į restauraciją.
- C klasės pastatai yra seniausi, paprastai vyresni nei 20 metų, esantys ne tokiose patraukliose vietose, kuriems reikalinga priežiūra.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Komercinis nekilnojamasis turtas yra turtas, naudojamas tik verslo tikslams, palyginti su gyvenamuoju nekilnojamuoju turtu, kuris yra gyvenamasis plotas.
- Keturios komercinio nekilnojamojo turto klasės apima biurų, pramonės, daugiabučius ir mažmeninius.
- Komercinis nekilnojamasis turtas suteikia investuotojams pajamų ir šiek tiek padidina kapitalą.
- Norint investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą, investuotojams reikia daugiau rafinuotumo ir lėšų, palyginti su gyvenamuoju nekilnojamuoju turtu.
- Investicijų į nekilnojamąjį turtą trestai (REIT) yra įmanomas būdas asmenims investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą.
Mažiausia nuomos kaina
Kai kuriems verslams priklauso pastatai, kuriuose jie gyvena. Tačiau būdingesnis scenarijus yra tas, kad turtas yra nuomojamas. Paprastai investuotojas turi pastatą ir renka nuomą iš kiekvieno jame veikiančio verslo. Komercinės nuomos įkainiai - kaina užimti vietą per nurodytą laikotarpį - paprastai nurodomi metinėmis nuomos doleriais už kvadratinę pėdą. Priešingai, gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos nurodomos kaip metinė suma arba mėnesinė nuoma.
Komercinė nuoma gali trukti nuo vienerių iki 10 metų ar ilgiau, paprastai biurų ir prekybos patalpų nuoma vidutiniškai yra nuo penkerių iki 10 metų.
Nekilnojamojo turto rinkos analitiko firmos „CBRE Group, Inc.“ 2017 m. Atliktame tyrime analitikas Aleksas Krasikovas nustatė, kad nuomos terminas „trukmė“ buvo proporcingas nuomojamo ploto dydžiui. Be to, duomenys parodė, kad nuomininkai sudarys ilgas nuomos sutartis, kad užfiksuotų kainas augančioje rinkos aplinkoje. Tačiau tai nėra vienintelis jų varomasis faktorius. Kai kurie nuomininkai, kuriems keliami reikalavimai didelėms patalpoms, sudarys ilgas nuomos sutartis dėl riboto jų poreikius atitinkančio turto prieinamumo.
Yra keturi pagrindiniai komercinio turto nuomos tipai, kiekvienas iš jų reikalauja skirtingo lygio savininko ir nuomininko atsakomybės.
- Dėl vieno nuomos mokesčio nuomininkas yra atsakingas už turto mokesčių mokėjimą.
- Dviguba (NN) nuoma privers nuomininką mokėti už turto mokesčius ir draudimą.
- Dėl trigubos (NNN) nuomos nuomininkas yra atsakingas už turto mokesčių, draudimo ir priežiūros mokėjimą.
- Pagal bendrąją nuomą nuomininkas moka tik nuomą, o nuomotojas sumoka už pastato turto mokesčius, draudimą ir priežiūrą.
Komercinio nekilnojamojo turto valdymas
Žinoma, bet kurio savininko tikslas yra nuolatos nuomoti CRE. Dažnai nuomotojas turi rasti balansą tarp kuo didesnio nuomos mokesčio ir kuo mažiau laisvų darbo vietų bei nuomininkų apyvartos. Apyvarta gali brangiai kainuoti CRE savininkams, nes erdvė turi būti pritaikyta konkretiems skirtingų nuomininkų poreikiams - tarkime, jei restoranas persikelia į nuosavybę, kurią kadaise užėmė jogos studija.
Turto savininkai gali norėti įdarbinti komercinio nekilnojamojo turto valdymo įmonę, kuri padėtų jiems susirasti, valdyti ir išlaikyti nuomininkus, prižiūrėti nuomą ir finansavimo galimybes bei koordinuoti turto priežiūrą ir pardavimą. Komercinio nekilnojamojo turto valdymo įmonės specialios žinios yra naudingos, nes tokį turtą reglamentuojančios taisyklės ir reglamentai skiriasi priklausomai nuo valstijos, apskrities, savivaldybės ir pramonės, taip pat pagal dydį.
Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą
Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą gali būti pelningos ir apsidrausti nuo akcijų rinkos nepastovumo. Investuotojai gali užsidirbti pinigų įvertindami turtą, kai parduoda, tačiau daugiausia grąžos gauna iš nuomininkų nuomos.
Tiesioginės investicijos
Investuotojai gali naudoti tiesiogines investicijas ten, kur jie tampa savininkais, turėdami nuosavybės teisę į fizinę nuosavybę. Žmonės, labiausiai tinkami tiesioginėms investicijoms į komercinį nekilnojamąjį turtą, yra tie, kurie turi daug žinių apie pramonę arba gali įdarbinti įmones, kurios tai daro. Komercinis turtas yra labai rizikinga ir labai naudinga nekilnojamojo turto investicija. Tikėtina, kad toks investuotojas yra didelis grynosios vertės asmuo, nes CRE investuoti reikia nemažo kapitalo.
Idealus turtas yra toje vietoje, kur yra maža CRE pasiūla ir didelė paklausa, kuri suteiks palankias nuomos kainas. Vietos ekonomikos stiprumas taip pat turi įtakos CRE pirkimo vertei.
Netiesioginės investicijos
Alternatyviai, investuotojai gali investuoti į komercinę rinką netiesiogiai, turėdami nuosavybės teises į įvairius rinkos vertybinius popierius, tokius kaip nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT), fondai, kuriais prekiaujama biržoje, arba investuodami į įmones, kurios rūpinasi komercinio nekilnojamojo turto rinka, tokiomis kaip bankai ir maklerių.
Komercinio nekilnojamojo turto pranašumai
Vienas didžiausių komercinio nekilnojamojo turto pranašumų yra patrauklios nuomos kainos. Vietose, kuriose naujų statybų apimtį riboja žemė arba įstatymai, komercinis nekilnojamasis turtas gali turėti įspūdingą grąžą ir nemažus mėnesinius pinigų srautus. Pramoninių pastatų nuoma paprastai yra mažesnė, tačiau, palyginti su biurų bokštais, jie taip pat turi mažesnes pridėtines išlaidas.
Komerciniam nekilnojamajam turtui taip pat naudingos palyginti ilgesnės nuomos sutartys su nuomininkais nei gyvenamojo nekilnojamojo turto atveju. Ši ilga nuomos trukmė suteikia komercinio nekilnojamojo turto savininkui nemažą pinigų srautų stabilumą, jei pastatą užima ilgalaikiai nuomininkai.
Komercinis nekilnojamasis turtas ne tik siūlo stabilų, turtingą pajamų šaltinį, bet ir suteikia galimybę padidinti kapitalą, jei turtas yra gerai prižiūrimas ir atnaujinamas. Kaip ir visas nekilnojamasis turtas, jis dažnai juda priešinga vertybinių popierių rinkai kryptimi, todėl tai yra veiksminga akcijų portfelio diversifikavimo galimybė.
Argumentai už
Apsidraudimas nuo akcijų rinkos
Aukšto pajamingumo pajamų šaltinis
Stabilūs ilgalaikių nuomininkų pinigų srautai
Kapitalo vertės padidėjimo potencialas
Minusai
Norint tiesiogiai investuoti, reikia daugiau kapitalo
Geresnis reglamentavimas
Didesnės renovacijos išlaidos
Nelikvidus turtas
Komercinio nekilnojamojo turto trūkumai
Taisyklės ir nuostatos yra pagrindinės atgrasančios priemonės daugumai žmonių, norinčių tiesiogiai investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą. Komercinio nekilnojamojo turto mokesčiai, pirkimo mechanika ir priežiūros atsakomybė yra palaidoti legalios sluoksniuose. Šie reikalavimai keičiasi atsižvelgiant į valstiją, apskritį, pramonę, dydį, zonavimą ir daugelį kitų pavadinimų. Dauguma investuotojų į komercinį nekilnojamąjį turtą turi specialių žinių arba turi atlyginimą žmonių, kurie tai daro.
Kita kliūtis yra padidėjusi rizika, kurią kelia nuomininkų apyvarta, ypač aktuali ekonomikoje, kur netikėtai uždarydami mažmeninę prekybą nekilnojamaisiais objektais iš anksto nepranešę apie laisvą vietą.
Gyvenant gyvenamosiose vietose, vieno nuomininko patalpų reikalavimai paprastai atspindi ankstesnių ar būsimų nuomininkų reikalavimus. Tačiau turint komercinį turtą, kiekvienas nuomininkas gali turėti labai skirtingų poreikių, kuriuos reikia brangiai atstatyti. Tada pastato savininkas turi pritaikyti erdvę, kad ji atitiktų kiekvieno nuomininko specializuotą prekybą. Komercinis nekilnojamasis turtas, kuriame yra mažai laisvų vietų, tačiau didelė nuomininkų kaita, vis tiek gali prarasti pinigus dėl atvykstančių nuomininkų renovacijos išlaidų.
Tiems, kurie nori tiesiogiai investuoti, komercinio turto pirkimas yra daug brangesnis pasiūlymas nei gyvenamasis turtas. Be to, nors nekilnojamasis turtas yra vienas iš nelikvidžiausių turto klasių, komercinių pastatų sandoriai paprastai vyksta ypač lėtai.
Tikrojo pasaulio CRE prognozės pavyzdys
JAV komercinio nekilnojamojo turto rinka smogė per 2008–2009 m. Recesiją, tačiau nuo 2010 m. Ji patyrė metinį pelną. Šis pelnas padėjo susigrąžinti beveik visus nuosmukio eros nuostolius.
Metinėje „CBRE“ paskelbtoje „2019 m. JAV nekilnojamojo turto rinkos perspektyvoje“ tikima:
Nors ekonomikos ciklas vėluoja, visų keturių pagrindinių komercinio nekilnojamojo turto rūšių perspektyvos išlieka labai geros. Vertės bus minimaliai vertinamos, tačiau pajamos turėtų išlikti geros.
Tačiau kiti rodikliai rodo, kad komercinio nekilnojamojo turto rinka pasiekė aukščiausią tašką augimo laikotarpiu po recesijos. Kalifornijos nekilnojamojo turto firmos „Ten-X Growth“ duomenimis, komercinio turto kainos 2018 metais baigėsi tik 1% nuo 2017 m.
„Ten-X“ ataskaitoje pažymėta, kad 2018 m. Galutinė komercinio nekilnojamojo turto suma patvirtina jų požiūrį į vėlyvojo ekonominio ciklo kainodarą. Firmos tyrimais nustatyta, kad laisvų darbo vietų skaičius auga, nuomos augimas lėtėja, o rinkos palūkanų normos auga
Kaip pranešė „ Forbes“, ypač mažmeninės prekybos sektorius pasirodė esąs skaudus taškas platesnėje komercinio nekilnojamojo turto rinkoje, nes plataus masto parduotuvių uždarymas sustiprėjo 2017 m. Ir tęsėsi iki 2018 m. Pavyzdžiui, populiarus prekybos centras „REIT Westfield Corporation“ pastebėjo, kad jų akcijų kaina smuko apie 30% nuo 2016 m. Vidurio iki 2017 m. Pabaigos, prieš panaikinant kai kuriuos nuostolius iki 2018 m. Sausio mėn. „Unibail-Rodamco SE“ už 15, 8 milijardo JAV dolerių įsigijo „Westfield“, sukurdama „Unibail-Rodamco-Westfield“ (URW).
Tačiau dauguma firmų teigia, kad nekilnojamojo turto rinka išlieka gera. „JP Morgan“ savo „2019 m. Komercinėje nekilnojamojo turto perspektyvoje“ iš esmės pakartojo CBRE požiūrį, kuriame teigiama, kad 2018 m. Buvo devintieji komercinio turto nuomos ir įvertinimų padidėjimo metai. Morganas prognozuoja, kad šis tempas lėtės, tačiau tęsis ir nuosmukio nematyti tik po 2019 m.
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.