Dėl pralaimėjimo sumažėja komercinio nekilnojamojo turto mokesčiai

Komercinio nekilnojamojo turto investuotojai, kurie pasisako už fiksuotų palūkanų paskolų finansavimą, kartais susiduria su išankstinio mokėjimo baudomis, kai atsiskaito už skolą anksčiau nei paskolas. Iš įvairių išankstinio mokėjimo variantų didžiausias lankstumas ir potenciali finansinė nauda yra nuostolių atlyginimas, kai kyla palūkanų normos.

Kas yra nugalėjimas?

Nuosavybės atėmimas, kaip rodo jo pavadinimas, yra būdas sumažinti mokesčius, reikalingus skolininkui nusprendus iš anksto sumokėti fiksuoto dydžio komercinio nekilnojamojo turto paskolą. Užuot mokėjęs skolintojui grynuosius pinigus, paskolos nevykdymo galimybė paskolos gavėjui leidžia iškeisti kitą pinigų srautą turintį turtą į pradinį paskolos užstatą.

Naujas įkaitas (paprastai iždo vertybiniai popieriai) paprastai yra daug mažiau rizikingas nei pirminis komercinio nekilnojamojo turto turtas. Tokiu atveju skolintojui sekasi kur kas geriau, nes jis gauna tokius pat pinigų srautus ir mainais gauna daug geresnes, pagal riziką įvertintas investicijas. Nors paskolos davėjo nauda yra akivaizdi, skolininkai taip pat gali gauti didelę naudą. Jei paskolų palūkanų normos padidėja daugiau nei hipotekos palūkanos, skolininkai gali susikurti vertę ir sumokėti grynuosius į kišenę iš anksto sumokėdami. Kadangi praradimas yra galimybė, siūloma derantis dėl komercinio nekilnojamojo turto paskolos, skolininkai turėtų tai apsvarstyti, kad išsaugotų galimybę kurti vertę savo finansavimu.

Nugalėjimo pagrindas

Kintamos palūkanų normos komercinio nekilnojamojo turto paskolos yra tinkamas būdas finansuoti trumpalaikius poreikius, tokius kaip statyba ar tiltų finansavimas, kuris yra paskolinamas nekilnojamojo turto savininkams nuomos etape; ji grąžinama, kai turtas galiausiai duoda grynųjų pinigų srautus.

Nors palūkanų normos rizika yra aukšta, o finansiniam neigiamumui nėra ribų, kai kurie skolininkai imsis ilgalaikio kintamos palūkanų normos finansavimo. Tai dažnai atsitinka, kai yra didelė tikimybė, kad turtas su pinigų srautais bus parduotas prieš paskolos grąžinimo terminą.

Skolininkai naudoja kintamos palūkanų normos finansavimą dėl daugelio priežasčių. Viena reikšmingų priežasčių yra apeiti išankstinio mokėjimo baudas, kurių reikalauja skolintojai iš anksto apmokant fiksuotos palūkanų normos skolą. Finansuodami kintamą palūkanų normą, skolintojai nepatiria reinvestavimo rizikos, nes paskolų palūkanų normos kinta rinkoje. Grąžinus lėšas, vėl galima skolinti pagal tas pačias rinkos normas.

Rizika skolintojams

Fiksuotas palūkanų normos finansavimas gali sukelti finansinių nuostolių arba sumažinti skolintojo pajamingumą, kai kapitalas yra grąžinamas, o paskui paskolinamas mažesnėmis rinkos palūkanų normomis. Dėl galimo reinvestavimo rizikos skolintojai paprastai reikalauja tam tikros išankstinio mokėjimo baudos iš tų, kurie skolinasi pagal nustatytą palūkanų normą. Iš pradžių skolintojai reikalavo „pajamingumo palaikymo“, kuris reikalavo, kad skolininkai moka palūkanų normos skirtumą (tarp paskolos normos ir vyraujančios rinkos normos) iš anksto apmokėto kapitalo už laikotarpį iki paskolos išpirkimo. Kadangi su naujos hipotekos turtu susijusios galimybės ir finansinės išlaidos, praradimas buvo sukurtas kaip būdas pašalinti pakartotinio investavimo riziką ir poreikį pakartotinai skolinti iš anksto apmokėtą kapitalą.

Nuostatos leidžia skolininkams pakeisti savo paskolų įkeitimą turtu, iš kurio gaunami tokie patys pinigų srautai kaip ir pradinei paskolai. Šis turto keitimas suteikia galimybę skolintojams ir toliau gauti numatomą pajamingumą per visą paskolos terminą, neradus naujų skolinimo galimybių pakeisti išankstinio apmokėjimo kapitalą. Kaip minėta anksčiau, keitimasis mažiau rizikingu turtu (JAV iždai vietoj komercinio nekilnojamojo turto) sumažina bendrą skolintojo investicijų riziką. Tai dar didesnė nauda įstaigoms, kurios vertybiniais popieriais keičia šias hipotekas. Padidėjus tikimybei, kad investuotojai gaus visas sutartas palūkanas ir pagrindinę sumą, praradimas smarkiai padidina hipoteka užtikrintų vertybinių popierių vertę, taip pat skolintojų pelną.

Privalumai ir problemos skolininkams

Skirtingai nuo pajamingumo išlaikymo, skolų nevykdymas suteikia aukštąjį potencialą skolininkams, kai rinkos palūkanų norma padidėja virš sutartyje numatytos paskolos normos. Pajamų išlaikymas yra laikomas nuobauda, ​​nes skolininkams taikoma tam tikra išmoka, neatsižvelgiant į tai, kuria kryptimi juda rinkos palūkanų normos. Paprastai ji sudaroma taip, kad būtų apskaičiuota didesnė palūkanų normos išlaikymo suma arba procentinė iš anksto sumokėtos sumos dalis. Kadangi praradimui reikia įsigyti iždo obligacijų, palūkanų normų kitimas daro tiesioginę įtaką šio turto sąnaudoms ir lemia, ar išankstinis apmokėjimas bus nuostolis, ar netikėta suma.

Daugeliu atvejų nuostolis yra susijęs su iždo obligacijų, kurių terminas yra lygus likusiam paskolos laikotarpiui, pirkimu su atkarpos palūkanų normomis, kurios suteikia reikiamas pajamas kompensuoti sutartas periodines palūkanas ir pagrindines įmokas. Tada šios obligacijos yra priskiriamos patikėjimo teisei, kuri perduoda periodinius pinigų srautus skolintojui, kol obligacijos sueina. Atsižvelgiant į skirtumą tarp obligacijų normų, reikalingų paskoloms nugalėti, ir rinkos normų, iždo obligacijos prekiaus diskontu ar priemoka.

Pakilus palūkanų normoms, iždo obligacijos (arba bet kurios fiksuotų pajamų investicijos) praranda vertę ir tampa pigesnės. Kai tai atsitiks, skolininkai gali įsigyti reikiamų obligacijų už mažesnę sumą, nei reikia išankstiniam paskolos mokėjimui, todėl kišenėse atsiranda papildomų pinigų. Esant atvirkščiai situacijai, kai kursai krinta, fiksuotų pajamų investicijos brangsta. Tam reikia, kad skolininkas sumokėtų didesnę sumą nei paskolos likutis iš anksto sumokant. Kalbant apie neigiamas puses, apskaičiuojant pajamingumą, bus gauta lygiai tokia pati papildomo kapitalo suma, kuri būtina paskolos praradimui. Čia neatsižvelgiama į bet kokias sandorio išlaidas, kurios būtų patirtos įsigyjant obligacijas, būtinas paskolos grąžinimui. Šios išlaidos skiriasi priklausomai nuo pirkimo-pardavimo kainų skirtumo arba obligacijų pasiūlos ir paklausos jėgų. Kalbant apie atvirkščiai, praradimas yra naudingas, o išlaikymui už išlaikymą vis tiek reikės sumokėti tam tikrą baudą.

Nuostolių svyravimo galimybė suteikia fiksuotos palūkanų normos skolininkams pranašumų prieš tuos, kurie pasirenka palūkanų normos palaikymą arba ilgalaikį kintamos palūkanų normos finansavimą. Tai yra geras taktinis sprendimas skolininkams, kurie jaučia, kad turi įgūdžių numatyti palūkanų normos pokyčius. Tai taip pat geras pasirinkimas nekilnojamojo turto investuotojams, kurie žino, kad per trumpą laiką turės parduoti savo turtą, tačiau yra susirūpinę dėl galimo skolų aptarnavimo padidėjimo, jei jie pasirenka kintamos palūkanų normos skolas.

Skolininkai, besinaudojantys portfelio lygio skolomis (viena paskola, kurią įkeičia keli komerciniai objektai), nustato, kad skolintojai kartais reikalauja, kad skolininkai grąžintų didesnę paskolos procentą nei turto vertės indėlis į portfelį. Ši situacija susidaro, kai skolintojas mano, kad skolininkas parduoda mažiau rizikingą turtą nei likęs portfelio turtas. Kadangi portfelis auga rizikingesnis, tuo mažiau turėdamas mažiau rizikingą turtą, skolintojai pareikalaus išankstinio mokėjimo, kuris kompensuotų jiems tenkančią didesnę riziką, efektyviai pašalindamas likusį portfelį ir sumažindamas investuotojo svertinę grąžą.

Kadangi dėl praradimo keičiamas mažiau rizikingas turtas nei įkaitas, skolininkai gali išlaikyti tą patį skolos procentą portfelyje po turto pardavimo. Kreditoriui sutikus, gali būti įmanoma padidinti skolos procentą už likusį turtą, kai bus įvykdytas nuostolių atlyginimas.

Kitas skolininkų pranašumas yra tas, kad skolintojai paprastai nereikalauja jokio mokėjimo nei iš anksto, nei padidindami paskolų palūkanų normą, kad gautų paskolos panaikinimo galimybę. Jei palūkanų normos kils, paskolos gavėjas gali kurti vertę; todėl įsivaizduojama, kad skolintojai galėtų paprašyti kompensacijos už opciono pardavimą.

Esmė

Skolininkams reikia žinoti apie savo išankstinio mokėjimo galimybes, kad jie priimtų teisingus turto valdymo sprendimus. Pavyzdžiui, reikšmingo palūkanų normos padidėjimo laikotarpiais gali būti geriau parduoti neoptimalų komercinį turtą, nes vertė sukuriama prarandant paskolą. Kalbant apie neigiamą pusę, gali būti prasminga laikyti turtą, net ir optimizavus vertę. Paskolos laikas, iš anksto sumokant, daro tiesioginę įtaką išankstinio mokėjimo išlaidoms. Kadangi viskas yra lygi, išankstinio mokėjimo baudos bėgant laikui išsisklaido.

Derėdamiesi dėl komercinio nekilnojamojo turto paskolos sąlygų, skolininkai turėtų paprašyti galimybės atsisakyti fiksuotų palūkanų paskolos, net jei jie neketina iš anksto sumokėti įsipareigojimo prieš terminą. Aiškus pranašumas, kurį pralaimėjimas suteikia palyginti su kitomis išankstinio apmokėjimo galimybėmis, yra reikšmingas dėl jo sugebėjimo sukurti pajamų duodantį įvykį, kai kyla rinkos palūkanų normos. Įsivaizduojama, kad kylančių palūkanų normų laikotarpiais nekilnojamojo turto savininkai, kurie teikia pirmenybę fiksuotos palūkanų normos finansavimui, galėtų pritraukti kapitalo prieaugį iš savo skolinių įsipareigojimų, kurie galėtų daugiau nei kompensuoti nekilnojamojo turto vertės sumažėjimą. Investuotojai, kurie naudojasi finansiniu svertu įsigydami fiksuotą ir parduodamą nekilnojamąjį turtą, turėtų apsvarstyti galimybę fiksuoto dydžio finansavimą su galimybe nutraukti paskolą kaip patrauklią trumpalaikio kintamos palūkanų normos alternatyvą.