Investicijų į nekilnojamąjį turtą grąža (IG)

Investicijų grąža (IG) yra apskaitos terminas, nurodantis investuotų pinigų procentą, kuris susigrąžinamas atskaičius susijusias išlaidas. Ne apskaitininkui tai gali atrodyti painu, tačiau formulę galima paprasčiausiai pasakyti taip:

IG = Pelnas − CostCostwhere: Pelnas = Investicijos gainCost = Investicijos kaina \ prasideda {suderinta} ir \ tekstas {ROI} = \ frac {\ text {Gain} - \ text {Cost}} {\ text {Cost}} \\ & \ textbf {kur:} \\ & \ tekstas {Pelnas} = \ tekstas {Investicijų prieaugis} \\ & \ tekstas {Kaina} = \ tekstas {Investicijų kaina} \\ \ pabaiga {suderinta} IG = „CostGain“ - išlaidos Kur: Pelnas = Investicinis prieaugisCost = Investicijos kaina

Tačiau, nors aukščiau pateiktą lygtį atrodo pakankamai lengva apskaičiuoti, kai nekilnojamojo turto srityje yra keletas kintamųjų, įskaitant remonto / priežiūros išlaidas ir finansinio sverto nustatymo metodus - pradinės investicijos pasiskolintų pinigų sumą (su palūkanomis), kuri gali paveikti IG numerius. Daugeliu atvejų IG bus didesnė, jei investicijos kaina bus mažesnė.

Pirkdami turtą, finansavimo sąlygos gali smarkiai paveikti investicijos kainą; tačiau naudodami išteklius, tokius kaip hipotekos skaičiuoklė, galite sutaupyti pinigų investuodami į sąnaudas, nes galite rasti palankias palūkanų normas.

Kaip apskaičiuoti investicijų į nekilnojamąjį turtą IG

Komplikacijos apskaičiuojant IG

Apskaičiuojant IG, gali kilti komplikacijų, kai nekilnojamasis turtas refinansuojamas arba imama antroji hipoteka. Gali padidėti antrosios arba refinansuotos paskolos palūkanos ir gali būti imami paskolos mokesčiai, kurie abu gali sumažinti IG. Taip pat gali padidėti išlaikymo išlaidos, nekilnojamojo turto mokesčiai ir komunalinės paslaugos. Visus šiuos naujus numerius reikia prijungti ir IG perskaičiuoti, jei šias išlaidas apmoka gyvenamojo būsto nuomos ar komercinio turto savininkas.

Kompleksinių skaičiavimų gali prireikti ir turtui, įsigyjamam su reguliuojamo dydžio hipoteka (ARM), kurios kintama didėjanti palūkanų norma per metus imama per paskolos laikotarpį.

Pažvelkime į du pagrindinius IG apskaičiavimo metodus: sąnaudų metodą ir išeikvotos iš kišenės metodą.

Sąnaudų metodas

Kaštų metodas apskaičiuoja IG dalijant nuosavybės vertę iš to turto sąnaudų.

Tarkime, kad turtas buvo nupirktas už 100 000 USD. Po remonto ir reabilitacijos, kuri investuotojams kainuoja papildomus 50 000 USD, turtas vėliau įvertinamas 200 000 USD, todėl investuotojų nuosavybė nuosavybėje tampa 50 000 USD (200 000 - [100 000 + 50 000]).

Išlaidų metodas reikalauja, kad nuosavybės pozicija būtų padalinta iš visų išlaidų, susijusių su turto pirkimu, remontu ir reabilitacija.

IG šiuo atveju yra 50 000– 150 000 USD = 0, 33 arba 33%.

„Iš kišenės“ metodas

Dėl didesnių IG rezultatų nekilnojamojo turto investuotojai renkasi „iš kišenės“ metodą. Remdamiesi skaičiais iš aukščiau pateikto pavyzdžio, tarkime, kad tas pats turtas buvo įsigytas už tą pačią kainą, tačiau šį kartą pirkinys buvo finansuojamas paskola ir 20 000 USD įmoka. Taigi išlaidos vien iš kišenės yra tik 20 000 USD, plius 50 000 USD remontui ir reabilitacijai, o visos išlaidos iš kišenės yra 70 000 USD. Turto vertė 200 000 USD, nuosavybės pozicija yra 130 000 USD.

IG šiuo atveju yra 130 000 USD – 200 000 USD = 0, 65 arba 65%. Tai beveik dvigubai viršija pirmojo pavyzdžio IG. Skirtumą, be abejo, lemia paskola: svertas kaip priemonė padidinti IG.

IG neprilygsta pelnui

Žinoma, prieš įgyvendinant bet kurią iš pirmiau nurodytų IG gali būti realizuotas grynasis grynasis pelnas, turtas turi būti parduotas. Dažnai turtas neparduodamas pagal rinkos kainą. Dažnai nekilnojamojo turto sandoris bus baigtas už mažesnę nei pradinę kainą, sumažinančią galutinį to turto IG skaičiavimą. Taip pat yra išlaidų, susijusių su nekilnojamojo turto pardavimu: lėšos, išleistos remontui, dažymui ar kraštovaizdžio tvarkymui. Turi būti pridėtos nekilnojamojo turto reklamavimo išlaidos, taip pat įvertinimo išlaidos ir komisiniai nekilnojamojo turto agentui ar brokeriui.

Dėl reklamos ir komisinių išlaidų galima susitarti su paslaugos teikėju. Nekilnojamojo turto vystytojai, turintys daugiau nei vieną turtą, kuriame galima reklamuotis ir parduoti, yra geresnėje padėtyje derėtis dėl palankių įkainių su žiniasklaidos atstovais ir brokeriais. Kelių pardavimų IG su skirtingomis reklamos, komisinių, finansavimo ir statybų sąnaudomis kelia sudėtingas apskaitos problemas, kurias geriausiai sprendžia profesionalas.

Turto pinigų srautai

Investuotojas gali turėti 30 000 USD nuosavą kapitalą komerciniame nuomos objekte, už kurį sumokėjo 10 000 USD už 300% IG. Turtas taip pat uždirba 500 USD per mėnesį už nuomą, iš viso 6000 USD per metus. Tai sudaro 60% turto grynųjų pinigų IG - 6000 USD, padalytą iš 10 000 USD investicijų išlaidų.

Esmė

Apskaičiuoti nekilnojamojo turto IG gali būti paprasta arba sudėtinga, priklausomai nuo visų aukščiau paminėtų kintamųjų. Tvirtoje ekonomikoje investicijos į nekilnojamąjį turtą - tiek gyvenamąjį, tiek komercinį - pasirodė labai pelningos. Net ekonomikos nuosmukio sąlygomis, kai krinta kainos ir trūksta grynųjų pinigų, investuotojai turi daug sandorių dėl nekilnojamojo turto, turėdami pinigų, kuriuos gali investuoti. Kai ekonomika atsigaus, kaip visada, daugelis investuotojų gaus gražų pelną.

Tačiau norint apmokestinti pajamų ar kapitalo prieaugio mokesčius, nekilnojamojo turto savininkai yra raginami prieš pateikiant paraišką gauti profesionalias konsultacijas mokesčių klausimais iš patikimo šaltinio.