Investavimas į prabangų nekilnojamąjį turtą

Prabangaus nekilnojamojo turto kainos yra karštos ir vis auga. Remiantis naujausia „Christie's International Real Estate“ ataskaita, Niujorke didžiausias prabangaus nekilnojamojo turto pardavimas buvo už 91 541 000 mln. USD.

„Daugelis labai vertingų asmenų perka namus kaip sunkų turtą“, - sako Jay Belsonas, viso paslaugų prabangaus nekilnojamojo turto investavimo bendrovės, įsikūrusios Beverli Hilse, Kalifornijoje, vadovas Jay Belsonas. turtingiausių turtingiausių pasaulio žmonių, prabangių savybių rinka yra didesnė nei bet kada. Jei norite įsitraukti į veiksmą ir galite sau leisti didelę kainų etiketę, tai yra keletas variantų, kaip tai padaryti.

„Prabangaus turto“ apibrėžimas

Prieš investuodami svarbu suprasti, kokios savybės apibūdina prabangų nekilnojamąjį turtą, nes vien tik aukštos kainos žyma nepateiks šios kategorijos turto. „Jis turi būti unikalus ir išskirtinis, geru ir geidžiamu būdu. Turtingi žmonės mokės priemokas už tai, kas, kaip manoma, yra pranašesnė “, - sako Randy Char, vyriausiasis viceprezidentas operacijoms„ One Queensridge Place “- prabangiame aukštybiniame pastate, esančiame vos kelios minutės nuo Las Vegaso juostos.

Aukščiausios klasės pirkėjai nori naudotis prabangia veikla, pavyzdžiui, aukščiausios klasės pirkiniais, valgymais, menais, taip pat artumu kitiems prabangiems namams. Trofėjų adresas, pavyzdžiui, Park Avenue Niujorke, sukuria pridėtinę vertę. Turėdami daug istorijų, tai taip pat nepakenks. Daugelis prabangos pirkėjų siekia natūralaus kranto vietos grožio ar bent upės, vandenyno ar ežero vaizdo. Kiti nori vaizdų į kaimą ar kalnus.

Aukščiausios klasės pirkėjai nori daug tų pačių funkcijų, kurių nori visi pirkėjai, tačiau didesniu mastu. Jie nori privatumo ir saugumo, kartais iki atsiskyrimo. Jie nori grožio tiek iš vidaus, tiek iš išorės ir gali sau leisti pritaikytą architektūrą, dizainą, ypatingą dėmesį detalėms ir prabangią apdailą. Jie taip pat nori, kad būtų papildomų patogumų: virėjo virtuvė, prabangus baseinas, didelis Master Suite ir lauko gyvenamasis plotas, jau neminint namų automatikos, judesio detektorių, automobilių keltuvų ir vyno rūsių, kuriuose kontroliuojama temperatūra. Jie taip pat nori erdvės. Pavyzdžiui, Malibu mieste Kalifornijoje vidutinis prabangus namas turi daugiau nei 4000 kvadratinių pėdų (ir 6 mln. USD plius kainą).

Renkantis prabangų namą, labai svarbu galvoti apie turto aspektus, kurių negalima pakeisti, - sako Markas Fitzpatrickas, „RUHM Destination Marketing“, prabangaus nekilnojamojo turto paskirties vietų rinkodaros paslaugos visame pasaulyje, generalinis direktorius. „Negalite pakeisti saulės kelio, vandenyno vietos ar to, kad virš jūsų galvos yra didelių lėktuvų skrydžio trasa. Bjaurūs tapetai vonios kambaryje yra daug mažiau svarbūs nei oras “, - sako jis.

Kiek tau reikia?

Rinkose, kur kainos paprastai yra žemesnės, jums gali prireikti vos pusės milijono, kad turėtumėte prabangaus nekilnojamojo turto gabalą. Bet jums reikės bent 1 milijono dolerių, kad nusipirktumėte prabangų nekilnojamąjį turtą daugelyje didžiųjų miestų, o įvažiavimo kaina kyla į viršų, kur pragyvenimo išlaidos yra aukštos. Anot Christie's, tai 3 milijonai dolerių San Franciske, 5 milijonai dolerių Los Andžele ir Niujorke ir 7 milijonai dolerių Londone .

Prabangūs pirkėjai dažnai moka grynaisiais, tačiau hipotekos įkeitimas yra dar viena galimybė. Jei finansuojate pirkinį, jums reikės didelės įmokos, puikaus kredito, pajamų ir turto įrodymų bei didelių grynųjų pinigų atsargų.

Kaip tai padaryti: Jūsų galimybės investuoti į prabangų nekilnojamąjį turtą

Jei norite investuoti į prabangų nekilnojamąjį turtą, galite pasirinkti kelis kelius.

Apversk daugiabutį

„Jay Belson Luxury Real Estate“ atstovas sako, kad esamų prabangių savybių pertvarkymas ir perpardavimas siekiant gauti pelno yra puiki investicija. „Tai greičiau nei pastatyti nuo žemės paviršiaus, tačiau apsiribojama savybėmis, turinčiomis tik reikiamą architektūros, būklės ir išdėstymo derinį“, - sako jis ir priduria, kad tvirtinimo elementai yra geresni. Neigiama yra tai, kad „kadangi daugumoje šių namų galima apsigyventi perkant, jūs konkuruosite su vietiniais pirkėjais vartotojais, kurie gali jus pranokti“, - sako jis. Tačiau konkurencija tarp investuotojų ir „flippers“ prabangos rinkoje yra daug mažesnė, nes yra mažiau žmonių, kurie gali sau leisti finansuoti aukščiausios klasės projektus ir kurie supranta, kaip juos vykdyti aukšto lygio, sako Belsonas.

Investuokite tarptautiniu mastu

Investicijos į prabangų nekilnojamąjį turtą užsienyje gali turėti naudos, kurios nerasite savo šalyje. Turkso ir Kaikoso salose, nedidelėje Britanijos užjūrio teritorijoje, esančioje į rytus nuo Kubos ir į šiaurę nuo Haičio bei Dominikos Respublikos, nėra metinių turto mokesčių ir kapitalo prieaugio mokesčių už perduotą turtą. Nuosavybės nuosavybę saugo žemės registras, o JAV doleris yra oficiali valiuta, todėl valiutų kursai nėra veiksnys, užbaigiant pirkimą, arba būsimoji jūsų turto vertė.

Šios salos yra tinkama vieta investuoti, nes žemės kainos per pastaruosius dešimt metų stabiliai išaugo ir tikimasi, kad tai darys sparčiai augančio turizmo ir plėtros dėka, sako Blairas MacPhersonas, „RE / MAX Real“ bendraturtis ir tarpininkas. Turto ir Kaiko salos turto grupės. Ir jūs galite uždirbti papildomų pajamų iš savo investicijos, išsinuomoję, kai esate išvykę, ir leisdami valdymo įmonei tvarkyti detales.

Investuojant į užsienį taip pat gali kilti unikalių rūpesčių. „Turime atsiminti, kad likęs pasaulis neveikia taip, kaip mes darome valstijose“, - sako RUHM vadovas Fitzpatrickas. „Jūs nenorite įsigyti nekilnojamojo turto kitoje valstybėje tik tam, kad sužinotumėte, jog vyriausybė gali jus paimti paskui jus.“ Pasinaudokite tarptautiniu nekilnojamojo turto advokatu ir kitais specialistais, kad padėtumėte atlikti reikiamą kruopštumą.

Pirkite prabangų butą

Nesvarbu, ar perkate prabangų namą sau, ar nuomojatės, „pinigų išeiti į namus, esančius puikiame prabangiame pastate, kuriame yra patogumų ir transportavimo galimybių netoliese“, - sako Lydia Sussek iš „Corcoran“, teikiančios visas paslaugas. nekilnojamojo turto įmonė Manhetene. „Pirkti prabangiame pastate su prastomis transportavimo galimybėmis yra menka investicija“, - sako ji.

Paslaugos ir funkcijos, kurias siūlo pastatas, taip pat gali padaryti arba sugadinti jūsų investicijas. „Neturite etatinio durininko? Puiku, bet ką dar siūlo jūsų namai? Vaizdai, aukštos lubos, terasos ir visos šios savybės padeda atskirti namus nuo kitų apartamentų, kuriuose pjaustomi sausainiai, ir gali padidėti didesnė pardavimo kaina, kai laikas išsikraustyti “, - sako Sussek.

Atminkite, kad pirkdami prabangų nekilnojamąjį turtą perkate gyvenimo būdą. Privatūs stogo deniai, baseinai, bendros erdvės su treniruoklių centrais ir kambarinės ar viešbučio tipo paslaugos išskiria prabangų nekilnojamąjį turtą, sako ji. „Net jei aplink jūsų perkamus namus yra pastatyta ir kitų naujų butų, šie nekilnojamojo turto tipai turi vertę“, - sako Sussek.

„Jumbo“ hipotekos prabangiam nekilnojamajam turtui

Nors dauguma prabangaus nekilnojamojo turto pirkėjų pasirenka įsigyti turtą grynaisiais, kai kurie naudojasi „jumbo“ paskolomis, kad užkabintų prabangų nekilnojamąjį turtą. „Jumbo“ paskolos (dar vadinamos „jumbo“ hipotekomis) yra paskolos, kurių sumos yra didesnės nei Federalinės būsto finansų agentūros (FHFA) nustatyta riba. Paprastai ta suma viršija, jei 424 100 USD; vis dėlto kai kuriose apskrityse, dažnai tokiose, kur gyvena brangesnis nekilnojamasis turtas, tuo didesnė suma. Šiuo metu usbank.com duomenimis, 30 metų fiksuoto dydžio palūkanų norma yra 4, 25%, o GPL yra 4, 27%. Tai panašu į vidutinę standartinės 30 metų fiksuotos hipotekos normą. Nuo 2017 m. Sausio mėn. Vidutinės 30 metų fiksuoto hipotekos palūkanų norma yra 4, 25%, o GPL yra 4, 32%.

Pasirinkite aukštos klasės atostogų nuomos turtą

„Prabangių atostogų nuoma gali suteikti daugybę privalumų, įskaitant turto vertės padidėjimą, mokesčių atskaitymus, verslo tinklo kūrimo galimybes ir, svarbiausia, asmeninį malonumą“, - sako RUHM vadovas Fitzpatrickas. Svarbu pasirinkti vietą, kurioje paprastai yra tvirta rinka, pavyzdžiui, slidinėjimo kurortinį miestą, Havajus ar atogrąžų salą. „Jie puikiai tinka sezoninėms pajamoms ir gerai veikia gerose finansų rinkose. Tačiau nuosmukio metu jie gali nukentėti labiau nei namai šalia didžiųjų miestų “, - sako jis.

Iš tiesų, prabangaus būsto rinka patyrė didžiausią atgarsį dėl būsto katastrofos didžiuosiuose miestuose, tačiau kurortinės zonos pradeda sekti pavyzdžiu, teigiama naujausiame „Christie's International Real Estate“ pranešime.

Investuotojai turėtų ne tik pasirinkti tinkamą miestą, bet ir įsigyti nekilnojamojo turto, kuris bus patrauklus atostogaujančioms šeimoms. „Tai padidins jūsų užimtumą ir IG“, - sako jis.

Bruce'as Tobiasas, 20 kartų populiariausias nekilnojamojo turto agentas, turintis „RE / MAX Sedona“ Arizonoje, priduria, kad aukšto lygio turistinės kurortų vietos yra pagrįstas pasirinkimas, o investuotojai turėtų ieškoti nekilnojamojo turto, galinčio gauti ilgalaikį pelną.

Užbaikite pasirinktinį kūrimą

Naujų namų statyba nuo pat pradžių pasiūlo didžiausią pelno maržą, tačiau turi ilgesnį laiko tarpą, sako Belsonas, tačiau namai, kuriuose viskas yra nauja ir turi šiandien labiausiai norimus stilius bei patogumus, yra nepaprastai svarbūs norint gauti aukščiausią dolerį. Jis sako, kad jo įmonė šiuo metu stato 25 000 kvadratinių metrų namą Bel Airyje, Kalifornijoje. „Mes įsigijome turtą už 8, 7 milijono USD. Statybos biudžetas yra 18 milijonų dolerių. Numatoma pardavimo kaina yra 50 milijonų dolerių. Sunku tai viršyti kaip investiciją “, - sako jis.

Jei namą statote ne patys, būkite atsargūs, kaip tai pritaikėte. Norėsite pasirinkti maketą, patogumus ir apdailą, kuri patiks plačiam prabangos rinkos segmentui, kad padidintumėte savo galimybes greitai parduoti ir už geriausią dolerį. Įsitikinkite, kad namai yra funkcionalūs ir svetingi, bei turi saugumo ir privatumo savybių, kurių nori aukštos klasės pirkėjai. Tačiau tarp to plataus patrauklumo ir unikalumo, kurio trokšta prabangos pirkėjai, kūrimas yra labai gerai.

„Kai kažkas nėra prekė, o pageidautina ir yra paklausa, tada matai, kad kainos tikrai šokteli“, - sako „Queensridge Place“ char. „Jei pažvelgtumėte į„ 82 Lafitte Rothschild “buteliuką, kainos padidėjimas eksponentiškai padidėtų, palyginti su derliumi, kuris yra mažiau pranašesnis dėl pasiūlos ir paklausos. Tas pats ir su prabangiu nekilnojamuoju turtu. Kuo labiau išskirtiniai ir sunkiau surandami, tuo labiau verti investicijų tampa namai “.

Esmė

Investicijos į prabangų nekilnojamąjį turtą gali būti įdomesnės nei investicijos į vertybinius popierius dėl apčiuopiamo aspekto, ir tai padaryti yra daugybė būdų - pradedant nuo individualių namų statymo iki dvaro apipjaustymo iki atostogų turto pirkimo. Galite mėgautis savo prabangiais namais kaip gyventojas, kaip keliautojas ar kaip nuomotojas arba pasistatyti prabangius namus, kuriais galėtų džiaugtis kiti. Prieš pirkdami įsitikinkite, kad suprantate ypatybes, kurios sukuria ilgalaikę šios turto klasės vertę, kad gautumėte geriausią grąžą iš savo investicijų.