Pagrindinis » algoritminė prekyba » Sužinokite, kaip vertinti nekilnojamojo turto investicinį turtą

Sužinokite, kaip vertinti nekilnojamojo turto investicinį turtą

algoritminė prekyba : Sužinokite, kaip vertinti nekilnojamojo turto investicinį turtą

Kiekybiškai žiūrint, investavimas į nekilnojamąjį turtą yra panašus į investavimą į akcijas. Norėdami gauti pelno, investuotojai turi nustatyti nekilnojamojo turto vertę ir pagrįstai spėlioti, kiek pelno gaus kiekvienas - vertindami turtą, gaudami nuomos pajamų ar abu.

Nuosavybės vertinimas paprastai atliekamas taikant dvi pagrindines metodikas: absoliučiąją ir santykinę vertes. Tas pats pasakytina ir apie turto vertinimą. Būsimų grynųjų veiklos pajamų (NOI) diskontavimas taikant tinkamą nekilnojamojo turto diskonto normą yra panašus į diskontuotų pinigų srautų (DCF) vertinimus už atsargas; bendrųjų pajamų koeficiento modelio integravimas į nekilnojamąjį turtą yra palyginamas su santykiniu vertinimu su atsargomis. Žemiau apžvelgsime, kaip šiais būdais įvertinti nekilnojamąjį turtą.

PAMOKOS: „Pirmojo namų pirkėjo vadovas“

Kapitalizacijos norma

Viena iš svarbiausių prielaidų, kurią nekilnojamojo turto investuotojas daro vertindamas turtą, yra tinkamos kapitalizacijos normos pasirinkimas, kuri yra reikalinga nekilnojamojo turto grąžos norma atėmus vertės padidėjimą ar nusidėvėjimą. Paprasčiau tariant, tai yra norma, taikoma grynosioms veiklos pajamoms, norint nustatyti dabartinę turto vertę.

Pavyzdžiui, jei turtui, kuris per ateinančius dešimt metų turėtų gauti 1 mln. USD grynųjų veiklos pajamų (NOI), diskontuojama naudojant 14% kapitalizacijos normą, turto rinkos vertė yra 1 000 000 USD / .14 = 7 142 857 USD (grynoji) veiklos pajamos / bendra kapitalizacijos norma = rinkos vertė).

7142 857 USD rinkos vertė yra geras sandoris, jei turtas parduodamas už 6, 5 mln. USD. Tai blogas sandoris, jei pardavimo kaina yra 8 milijonai dolerių.

Kapitalizacijos normos nustatymas yra viena iš pagrindinių metrikų vertinant pajamas duodantį turtą. Nors tai yra šiek tiek sudėtingiau nei apskaičiuoti vidutines svertines įmonės kapitalo sąnaudas (WACC), yra keletas būdų, kuriais investuotojai gali naudotis, norėdami rasti tinkamą kapitalizacijos normą. (Susijusią informaciją skaitykite skyriuje „4 būdai, kaip įvertinti nekilnojamojo turto nuomojamą turtą“)

Sudėties metodas

Vienas bendras požiūris yra kaupimo metodas. Pradėkite nuo palūkanų normos:

  1. Tinkama likvidumo priemoka (atsiranda dėl nelikvidžio nekilnojamojo turto pobūdžio)
  2. Išmokos už užstatą (grynojo žemės vertės padidėjimo sąskaitos)
  3. Rizikos priemoka (atskleidžia bendrą nekilnojamojo turto rinkos riziką)

Atsižvelgiant į 4% palūkanų normą, 1, 5% nelikvidumo normą, 1, 5% atgavimo priemoką. ir 2, 5% rizikos koeficientas, nuosavybės vertybinių popierių kapitalizacijos norma yra sumuojama taip: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Jei grynosios veiklos pajamos yra 200 000 USD, turto rinkos vertė yra 200 000 USD / .115 = 1 739 130 USD.

Akivaizdu, kad atlikti šį skaičiavimą yra labai paprasta. Sudėtinga įvertinti tikslius atskirų kapitalizacijos normos komponentų įverčius, kurie gali kelti sunkumų. Kaupimo metodo pranašumas yra tas, kad juo bandoma apibrėžti ir tiksliai išmatuoti atskirus diskonto normos komponentus.

Rinkos gavybos metodas

Rinkos ekstrahavimo metodas daro prielaidą, kad yra dabartinė, lengvai prieinama informacija apie grynąsias veiklos pajamas ir pardavimo kainą palyginamiems pajamoms, gaunančioms pajamas. Rinkos išgavimo metodo pranašumas yra tas, kad dėl kapitalizacijos normos tiesioginė pajamų kapitalizacija yra prasmingesnė.

Nustatyti kapitalizacijos normą yra gana paprasta. Tarkime, kad investuotojas mano, kad nusipirkęs automobilių stovėjimo aikštelę turėtų uždirbti 500 000 USD grynųjų veiklos pajamų. Rajone yra trys panašios pajamos, uždirbančios automobilių stovėjimo aikšteles.

  • 1 automobilių stovėjimo aikštelės grynosios veiklos pajamos yra 250 000 USD, o pardavimo kaina - 3 milijonai USD. Šiuo atveju kapitalizacijos norma yra: 250 000 USD / 3 000 000 USD = 8, 33%.
  • 2-osios automobilių stovėjimo aikštelės grynosios veiklos pajamos yra 400 000 USD, o pardavimo kaina - 3, 95 mln. USD. Didžiųjų raidžių rašymo norma yra: 400 000 USD / 3 950 000 USD = 10, 13%.
  • 3 automobilių stovėjimo aikštelės grynosios veiklos pajamos yra 185 000 USD, o pardavimo kaina - 2 milijonai USD. Didžiųjų raidžių rašymo norma yra: 185 000 USD / 2 000 000 USD = 9, 25%.

Remiantis apskaičiuotomis šių trijų palyginamų savybių normomis (8, 33%, 10, 13% ir 9, 25%), bendra 9, 4% kapitalizacijos norma būtų pagrįstas rinkos vaizdas. Naudodamas šią kapitalizacijos normą, investuotojas gali nustatyti turto rinkos vertę. Automobilių stovėjimo aikštelės investavimo galimybės vertė yra 500 000 USD / .094 = 5 319 149 USD.

Investicijų grupės metodas

Kapitalizacijos norma apskaičiuojama pagal individualias palūkanų normas turtui, kuriame naudojamas ir skolos, ir nuosavybės finansavimas. Investicijų juostos metodo pranašumas yra tas, kad jis yra tinkamiausias finansuojamų nekilnojamojo turto investicijų kapitalizacijos koeficientas.

Pirmasis žingsnis yra apskaičiuoti mažėjančio fondo koeficientą. Tai procentas, kurį reikia atidėti kiekvienam laikotarpiui, kad ateityje tam tikru laikotarpiu būtų tam tikra suma. Tarkime, kad turtas, kurio grynosios veiklos pajamos siekia 950 000 USD, yra 50% finansuojamas, naudojant skolą su 7% palūkanomis, kurios turi būti amortizuojamos per 15 metų. Likusi dalis apmokama nuosavu kapitalu, kai reikalaujama 10% grąžos norma. Sumažėjusio fondo koeficientas būtų apskaičiuojamas taip:

Palūkanų norma12 mėnesių [1+ (palūkanų norma / 12 mėnesių)] (Metų skaičius ∗ 12 mėnesių) −1 \ dfrac {\ frac {Palūkanų ~ norma} {12 ~ mėnesiai}} {{[1 + (palūkanų ~ norma) / 12 ~ mėnesiai)]} ^ {(~ # ~ iš ~ metų * 12 ~ mėnesių)} - 1} [1+ (palūkanų norma / 12 mėnesių)] (metų skaičius ∗ 12 mėnesių) −112 mėnesių palūkanų norma Visiem, kas noklusina, tas ir tavs.

Įjungę skaičius, gauname:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] 15x12 } - 1

Tai skaičiuojama iki 0, 003154 per mėnesį. Per metus šis procentas yra: .003154 x 12 mėnesių = 0, 0378. Kredito davėjo išmokėjimo norma lygi šiam mažėjančio fondo koeficientui ir palūkanų normai. Šiame pavyzdyje ši norma yra: .07 + .0378 = 10, 78% arba .1078.

Taigi, naudojant 50% skolos ir 50% nuosavybės vertę, vidutinė svertinė norma arba bendra kapitalizacijos norma yra: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10, 39%. Dėl to turto rinkos vertė yra: 950 000 USD / .1039 = 9 143 407 USD.

1:55

Kaip įvertinti investicinį nekilnojamąjį turtą

Palyginami nuosavybės vertinimai

Absoliutūs vertinimo modeliai nustato būsimų gaunamų pinigų srautų dabartinę vertę, kad būtų galima gauti vidinę akcijos vertę; Dažniausi metodai yra dividendų nuolaidų modeliai (DDM) ir diskontuotų pinigų srautų (DCF) metodai. Kita vertus, santykinės vertės metodai rodo, kad du panašūs vertybiniai popieriai turėtų būti panašiai įkainoti pagal jų pajamas. Tokie santykiai kaip kainos ir uždarbio bei kainos ir pardavimo santykiai lyginami su kitomis pramonės įmonėmis, siekiant nustatyti, ar vertybinių popierių vertė yra per maža, ar per didelė. Kaip ir vertinant nuosavybės vertybinius popierius, nekilnojamojo turto vertinimo analizėje turėtų būti įgyvendintos abi procedūros, kad būtų galima nustatyti galimų verčių diapazoną.

Nekilnojamojo turto grynųjų veiklos pajamų apskaičiavimas

Rinkos vertė = NOI1r − g = NOI1R kur: NOI = Grynasis veiklos pelno koeficientas = Reikalinga nekilnojamojo turto grąžos norma g = NOIR augimo sparta = Kapitalizacijos norma (r − g) \ prasideda {suderinta} ir Rinkos ~ vertė = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {kur:} \\ & NOI = \ tekstas {\ mažos grynosios veiklos pajamos} \\ & r = \ tekstas {\ maža Reikalinga grąžos norma nekilnojamojo turto turtas} \\ & g = \ tekstas {\ mažas NOI augimo tempas} \\ & R = \ tekstas {\ mažas kapitalizacijos koeficientas (r} - \ tekstas {\ mažas g)} \\ \ pabaiga {suderinta} rinka Reikšmė = r − gNOI1 = RNOI1, kur: NOI = Grynasis veiklos pelno koeficientas = Reikalinga nekilnojamojo turto grąžos norma g = NOIR augimo sparta = Kapitalizacijos norma (r − g)

Grynosios veiklos pajamos atspindi pajamas, kurias turtas uždirbs įskaičiavus veiklos išlaidas, tačiau neatskaičius mokesčių ir palūkanų. Prieš atimant išlaidas, turi būti nustatytos visos pajamos, gautos iš investicijų. Iš pradžių numatomos pajamos iš nuomos gali būti prognozuojamos remiantis netoliese esančiomis panašiomis savybėmis. Atlikdamas tinkamus rinkos tyrimus, investuotojas gali nustatyti, kokios kainos yra apmokestinamos nuomininkams rajone, ir daryti prielaidą, kad šiam turtui gali būti taikoma panaši nuoma už kvadratinį metrą. Prognozuojamas nuomos padidėjimas yra įtrauktas į augimo greitį formulėje.

Kadangi didelis laisvų darbo vietų lygis gali kelti grėsmę investicijų į nekilnojamąjį turtą grąžinimui, prarastoms pajamoms nustatyti turėtų būti naudojama jautrumo analizė arba realūs konservatyvūs įvertinimai, jei turtas nebus naudojamas visu pajėgumu.

Eksploatavimo išlaidos apima tas, kurios tiesiogiai patiriamos atliekant kasdienes pastato operacijas, tokias kaip turto draudimas, valdymo mokesčiai, priežiūros mokesčiai ir komunalinės išlaidos. Atminkite, kad nusidėvėjimas neįtraukiamas į bendrų išlaidų skaičiavimą. Nekilnojamojo turto grynosios veiklos pajamos yra panašios į pajamas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją (EBITDA).

Grynųjų veiklos pajamų, gautų iš investicijos į nekilnojamąjį turtą, diskontavimas pagal rinkos kapitalizacijos normą yra analogiškas būsimų dividendų srauto diskontavimui naudojant tinkamą reikalaujamą grąžos normą, pakoreguotą atsižvelgiant į dividendų augimą. Akcijų investuotojai, susipažinę su dividendų augimo modeliais, turėtų nedelsdami pastebėti panašumą. (DDM yra viena pagrindinių finansinių teorijų, tačiau ji yra tokia gera, kaip ir jos prielaidos. Peržiūrėkite skyrių „ Kasimo būdas dividendų nuolaidų modeliui “.)

Turto pajamų generavimo galimybių nustatymas

Rinkos vertė = bendrosios pajamos × bendrųjų pajamų daugiklis \ textit {\ maža rinkos vertė = bendrosios pajamos} \ kartus \ textit {\ mažas bendrųjų pajamų koeficientas} Rinkos vertė = bendrosios pajamos × bendrųjų pajamų daugiklis

Bendrųjų pajamų koeficientas yra santykinio vertinimo metodas, pagrįstas prielaida, kad toje pačioje srityje esantys objektai bus vertinami proporcingai bendroms pajamoms, kurias jie padeda generuoti. Kaip matyti iš pavadinimo, bendrosios pajamos yra visos pajamos neatskaičius veiklos išlaidų. Tačiau norint gauti tikslią bendrųjų pajamų sąmatą, reikia numatyti laisvų darbo vietų procentą.

Pavyzdžiui, jei nekilnojamojo turto investuotojas perka 100 000 kvadratinių metrų ilgio pastatą, jis gali iš palyginamų turto duomenų nustatyti, kad kaimynystėje vidutinės mėnesinės bruto pajamos už kvadratinę pėdą yra 10 USD. Nors iš pradžių investuotojas gali manyti, kad bendrosios metinės pajamos yra 12 milijonų dolerių (10 x 12 mėnesių x 100 000 kv. Pėdų), bet kuriuo metu pastate gali būti laisvų vienetų. Darant prielaidą, kad laisvų darbo vietų procentas yra 10%, bendros metinės pajamos yra 10, 8 mln. USD (12 mln. USD x 90%). Panašus metodas taikomas ir grynųjų veiklos pajamų metodui.

Kitas nekilnojamojo turto vertės nustatymo žingsnis yra bendrųjų pajamų daugiklio nustatymas. Tai pasiekiama, jei yra istorinių pardavimo duomenų. Pažvelgus į palyginamų nekilnojamojo turto pardavimo kainas ir padalijus šią vertę iš sugeneruotų bendrųjų metinių pajamų, gaunamas vidutinis regiono daugiklis.

Šio tipo vertinimo metodas yra panašus į palyginamų sandorių ar kartotinių naudojimą vertinant atsargas. Daugelis analitikų prognozuos įmonės pelną ir padaugins pelną vienai akcijai (EPS) iš pramonės P / E santykio. Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti atliekamas pasitelkiant panašias priemones.

Kliūtys nekilnojamojo turto vertinimui

Abu šie nekilnojamojo turto vertinimo metodai atrodo gana paprasti. Tačiau praktikoje naudojant šiuos skaičiavimus yra nustatoma pajamas gaunančio turto vertė. Visų pirma, reikiamos informacijos, susijusios su visais formulės įvedimais, gavimas, pavyzdžiui, grynosios veiklos pajamos, į kapitalizacijos koeficientą įtrauktos įmokos ir palyginami pardavimo duomenys, gali pasirodyti labai daug laiko reikalaujantys ir iššūkiai.

Antra, šie vertinimo modeliai tinkamai neatsižvelgia į galimus svarbius nekilnojamojo turto rinkos pokyčius, tokius kaip kredito krizė ar nekilnojamojo turto bumas. Dėl to reikia atlikti tolesnę analizę, kad būtų galima numatyti ir atsižvelgti į galimą kintančių ekonominių kintamųjų poveikį.

Kadangi nekilnojamojo turto rinkos yra mažiau likvidžios ir skaidrios nei akcijų rinka, kartais sunku gauti reikiamos informacijos, kad būtų galima priimti pagrįstą sprendimą investuoti. Atsižvelgiant į tai, atsižvelgiant į dideles kapitalo investicijas, kurių paprastai reikia norint įsigyti didelę plėtrą, ši sudėtinga analizė gali duoti didelę naudą, jei ji lemia nepakankamai įvertintą turtą (panašų į investuojantį į kapitalą). Taigi verta skirti laiko ir reikiamos informacijos tyrimui.

Esmė

Nekilnojamojo turto vertinimas dažnai grindžiamas panašiomis į nuosavybės analizės strategijas. Be diskontuotų grynųjų veiklos pajamų ir bendrųjų pajamų koeficiento, taip pat dažnai naudojami ir kiti metodai - kai kurie būdingi tik šiai turto klasei. Pvz., Kai kurie pramonės ekspertai turi aktyvių žinių apie miesto migraciją ir plėtros modelius. Todėl jie gali nustatyti, kurioms vietinėms vietovėms greičiausias įvertinimas yra didesnis.

Kad ir koks metodas būtų naudojamas, svarbiausias strategijos sėkmės numatytojas yra tai, kaip gerai ji ištirta.

Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.
Rekomenduojama
Palikite Komentarą