NOI ir pajamos prieš palūkanas ir mokesčius: koks skirtumas?
Grynosios veiklos pajamos (NOI) nustato ūkio subjekto arba turto pajamas, atėmus visas būtinas veiklos sąnaudas. Neatsižvelgiama į palūkanas, mokesčius, kapitalo išlaidas, nusidėvėjimą ar amortizacijos sąnaudas.
Pajamą prieš palūkanas ir mokesčius (EBIT) sudaro mažiau pajamų, išskyrus mokesčius ir palūkanas, tačiau atsižvelgiama į nusidėvėjimo ir amortizacijos sąnaudas. EBIT lemia įmonės pelningumą.
Grynosios veiklos pajamos
NOI paprastai naudojamas nekilnojamojo turto rinkai ir pastato galimybei gauti pajamų analizuoti. Nekilnojamasis turtas gali generuoti pajamas iš nuomos, automobilių stovėjimo, aptarnavimo ir priežiūros mokesčių. Turtas gali turėti draudimo veiklos išlaidas, turto valdymo mokesčius, komunalines išlaidas, turto mokesčius, mokestį už prižiūrėtoją, sniego valymą ir kitas lauko priežiūros išlaidas bei reikmenis.
Nykščio taisyklė yra klasifikuoti sąnaudas kaip veiklos sąnaudas, jei pinigų neišleidimas toms sąnaudoms pakenktų turto galimybėms toliau generuoti pajamas. Pajamų mokesčiai ir palūkanos už hipoteką neturi įtakos įmonės ar nekilnojamojo turto investicijų galimybei uždirbti pajamų, todėl jie neįtraukiami į NOI.
NOI lygtis yra bendrosios pajamos, atėmus veiklos sąnaudas, lygios grynosioms veiklos pajamoms . NOI taip pat nustato turto kapitalizacijos normą arba grąžos normą. Turto kapitalizacija apskaičiuojama padalijant jo metinį NOI iš jo galimos bendros pardavimo kainos.
Pajamos prieš palūkanas ir mokesčius
EBIT apskaičiuojamas iš savo pajamų atėmus įmonės parduotų prekių (COGS) sąnaudas ir veiklos sąnaudas. EBIT taip pat gali būti apskaičiuojamas kaip veiklos pajamos ir ne veiklos pajamos, atėmus veiklos sąnaudas.
Tarkime, kad ABC per pastaruosius fiskalinius metus uždirbo 50 mln. USD pajamų, o jos COGS sudarė 20 mln. USD, nusidėvėjimo išlaidos sudarė 3 mln. USD, neveikimo pajamos sudarė 1 mln. USD, o priežiūros išlaidos sudarė 10 mln. USD. Taigi jo gautas EBIT buvo 21 mln. USD. Jos EBIT lygtis yra 50 milijonų dolerių (pajamos) plius 1 milijonas dolerių atėmus 10 milijonų dolerių (išlaikymo išlaidos) atėmus 20 milijonų dolerių (parduotų prekių savikaina) lygi 21 milijonui dolerių.
Grynosios veiklos pajamos ir pajamos prieš palūkanas ir mokesčius
Tarkime, kad investuotojas įsigyja daugiabučio namo, vykdydamas grynųjų pinigų sandorį. Turtas uždirba 20 milijonų dolerių nuomos ir aptarnavimo mokesčių. Daugiabučio namo eksploatavimo išlaidos siekia 5 mln. USD, o jo skalbimo mašinų nusidėvėjimo išlaidos - 100 000 USD.
Gautas daugiabučio namo generuojamas NOI yra 15 mln. USD (20 mln. USD mažiau nei 5 mln. USD), nes nusidėvėjimas neįtrauktas į šį skaičiavimą.
Pastato EBIT skiriasi, nes EBIT atsižvelgiama į nusidėvėjimo sąnaudas. Todėl šio daugiabučio namo sugeneruotas EBIT yra 14, 9 mln. USD (20 mln. USD mažiau nei 5 mln. USD mažiau nei 100 000 USD).
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Skaičiuojant NOI, reikia atimti veiklos išlaidas iš turto pajamų.
- Skaičiuojant EBIT naudojama ta pati lygtis, tačiau taip pat atimamos nusidėvėjimo ir parduotų prekių savikainos.
- Pajamų mokesčiai nedaro įtakos įmonės NOI ar EBIT, tačiau turto mokesčiai įtraukiami į lygtį.
- Veiklos išlaidos yra apibrėžiamos kaip išlaidos, būtinos norint išlaikyti pajamas ir turto pelningumą.