Pelnas iš hipotekos skolos su MBS

Remiantis Niujorko Federalinio rezervų banko duomenimis, hipotekų likučiai sudarė didžiausią namų ūkių skolos dalį 2018 m. Antrąjį ketvirtį. Birželio 30 d. Vartojimo kredito ataskaitose nustatyta, kad iš viso hipotekų skola sudarė 9 trilijonus dolerių. 60 milijardų dolerių nuo pirmojo metų ketvirčio. Nors tikimasi, kad hipotekos normos didės, būsto paklausa kartu su mažu nedarbu vis dar gali skatinti hipotekų rinką. Tai reiškia, kad šis skolinimasis būtinai augs. Tokia padėtis suteikia galimybę sąmoningiems investuotojams, kurie gali naudoti hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (MBS), įsigyti dalį šios skolos.

Atminkite, kad šis turtas suvaidino pagrindinį vaidmenį 2008 m. Finansų krizėje. Bankai panaikino daugybę hipotekos paskolų apribojimų, kai kurie net neėmė pinigų ir visiškai finansavo būsto paskolas. Tačiau didžioji dalis naujų namų savininkų tiesiog negalėjo sau leisti mokėjimų, kurie, atrodo, netrukdė kreditoriams. Jie vis dar sugebėjo užsidirbti pinigų, supakuodami paskolas ir pardavę jas investuotojams. Tai, savo ruožtu, sukūrė burbulą, kuris baigėsi sprogo 2007 m. Dėl triuškinančio efekto nukentėjo broliai Lehmanai, todėl bankas žlugo, o po to šoko bangos skleidė visą pasaulio ekonomiką.

Taigi ar vis dar galite sau leisti investuoti į šį turtą? Šiame straipsnyje parodysime, kaip galite naudoti MBS papildydami savo kitą fiksuotų pajamų turtą.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Hipotekiniai vertybiniai popieriai (MBS) yra fiksuotų pajamų priemonės, sujungiančios individualias hipotekas į vieną vertybinį popierių.
• Nors MBS įvairina nekilnojamojo turto riziką, jos taip pat yra labai rizikingos ir iš dalies buvo atsakingos už 2008 m. Finansų krizę ir hipotekos rinkos nuosmukį.
• Nuo to laiko žmonės pradėjo tikrinti atskirus MBS pasiūlymus ir sugeba nustatyti pelningus vertybinius popierius.
• Individualiems investuotojams sunku pasiekti MBS, tačiau galbūt tai gali padaryti netiesiogiai per investicinius fondus, kurie investuoja į MBS.

Kaip jie formuojami

Hipotekos užtikrinami vertybiniai popieriai yra skoliniai įsipareigojimai, nupirkti iš bankų, hipotekų bendrovių, kredito unijų ir kitų finansų institucijų, o paskui juos sujungia vyriausybinis, pusiau vyriausybinis ar privatus subjektas. Tuomet šie subjektai parduoda vertybinius popierius investuotojams. Šis procesas yra iliustruotas žemiau:

1. Nekilnojamojo turto pirkėjai skolinasi iš finansų įstaigų
2. Finansų įstaigos parduoda hipotekas MBS subjektams.
3. MBS subjektai sudaro hipotekos fondus ir išleidžia hipoteka užtikrintus vertybinius popierius.
4. Asmenys investuoja į MBS baseinus.

MBS tipai

Yra du MBS tipai. Perdavimo arba dalyvavimo pažymėjimas reiškia tiesioginę nuosavybės teisę į hipotekų fondą. Jūs gausite proporcingą visų pagrindinio ir palūkanų įmokų, sumokėtų į fondą, dalį, kai emitentas kas mėnesį mokės iš skolininkų. Hipotekos fondas paprastai būna nuo penkerių iki 30 metų. Tačiau grynųjų pinigų srautai kiekvieną mėnesį gali keistis, atsižvelgiant į tai, kiek hipotekų buvo išmokėta anksčiau. Čia slypi išankstinio mokėjimo rizika. Kai dabartinės palūkanų normos mažėja, skolininkai gali refinansuoti ir iš anksto sumokėti savo paskolas. Tada investuotojai turi stengtis rasti pajamingumą, panašų į jų pradines investicijas, esant žemesnei, dabartinei palūkanų normai. Priešingai, investuotojai gali susidurti su palūkanų normos rizika, kai kyla palūkanų normos. Skolininkai liks su savo paskolomis, palikdami investuotojus įstrigusiems dėl mažesnių palūkanų normų kylančios dabartinės palūkanų normos aplinkoje.

Antrasis MBS tipas yra įkeistas hipotekos įpareigojimas (BRO). Tai yra hipotekų, kurias galima perduoti, fondas.

Yra keletas BRO tipų, kurie yra skirti sumažinti investuotojų išankstinio mokėjimo riziką. Vykdydami nuoseklų atlyginimą BRO, BRO emitentai paskirstys pinigų srautus obligacijų turėtojams iš klasių, vadinamų dalimis, serijos. Kiekvienoje segmente yra hipoteka garantuoti vertybiniai popieriai, kurių terminas ir pinigų srautai yra panašūs. Kiekviena dalis skiriasi nuo kitų bendro rinkos organizavimo išmokų. Pvz., BRO gali turėti keturias dalis su hipoteka, kurios vidutinė trukmė yra dveji, penkeri, septyni ir 20 metų. Kai bus sumokėti hipotekos mokėjimai, BRO emitentas pirmiausia mokės nurodytą kupono palūkanų normą obligacijų savininkams kiekvienoje dalyje. Suplanuotos ir neplanuotos pagrindinės išmokos pirmiausia investuotojams bus mokamos pirmosiomis dalimis. Kai jie bus išmokėti, vėlesnių dalių investuotojai gaus pagrindines įmokas. Koncepcija yra perkelti išankstinio mokėjimo riziką iš vienos dalies į kitą. Kai kurios BRO gali turėti 50 ar daugiau tarpusavyje susijusių dalių. Todėl prieš investuodami turėtumėte suprasti kitų BRO dalių išmokas. Yra dviejų rūšių išmokos:

• PAC dalimis naudojama mažėjančio fondo koncepcija, siekiant padėti investuotojams sumažinti išankstinio mokėjimo riziką ir gauti stabilesnį grynųjų pinigų srautą. Papildomos obligacijos yra sudaromos norint absorbuoti perteklinę pagrindinę sumą, nes hipotekos išmokamos anksčiau laiko. Tada, gavę pajamas iš dviejų šaltinių (PAC ir papildomos obligacijos), investuotojai turi didesnę galimybę gauti mokėjimus pagal pradinį terminą.
• Z dalys taip pat žinomos kaip kaupiamosios obligacijos arba kaupiamosios obligacijos. Kaupimo laikotarpiu investuotojams palūkanos nemokamos. Vietoj to pagrindinė suma padidėja sudėjus normą. Tai pašalina investuotojų riziką, kad, jei dabartinės rinkos normos kris, teks investuoti į mažesnį pelningumą. Išmokėjus išankstines išmokas, „Z“ emisijų turėtojai gaus išmokas už kuponus pagal didesnį obligacijos pagrindinį likutį. Be to, jie gaus pagrindinius išankstinius mokėjimus iš hipotekų. Kadangi palūkanos, įskaitytos kaupimo laikotarpiu, yra apmokestinamos, net jei investuotojai jų faktiškai negauna, Z-dalys gali būti labiau pritaikytos atidėtųjų mokesčių sąskaitoms.

Išparduoti hipotekos vertybiniai popieriai yra MBS, kurie moka tik investuotojams pagrindinę sumą (PO) arba tik palūkanas (IO). Juostelės yra sukurtos iš MBS arba jos gali būti bendrosios rinkos organizavimo dalys.

• Tik pagrindinis (PO): Investuotojai moka PO didelę nuolaidą ir gauna pagrindines įmokas iš pagrindinės hipotekos. PO rinkos vertė gali labai svyruoti, atsižvelgiant į dabartines palūkanų normas. Kritus palūkanų normoms, išankstiniai mokėjimai gali padidėti, o PO vertė gali padidėti. Kita vertus, padidėjus dabartiniams įkainiams ir sumažėjus išankstiniams mokėjimams, PO vertė gali sumažėti.
• Tik palūkanos (IO): IO griežtai moka palūkanas, kurios yra pagrįstos negrąžintos pagrindinės sumos dydžiu. Kadangi hipoteka amortizuojama ir išankstiniai mokėjimai sumažina pagrindinį likutį, IO grynųjų pinigų srautai mažėja. IO vertė svyruoja priešingai nei PO, nes mažėjant dabartinėms palūkanų normoms ir didėjant išankstiniams mokėjimams, pajamos gali mažėti. O kylant dabartinėms palūkanų normoms, investuotojai labiau linkę gauti palūkanas per ilgesnį laiką ir taip padidinti IO rinkos vertę.

„Fitch Ratings“ ir kiti teikia MBS kredito reitingus, taip pat atkarpos normas ir termino datas.

MBS išleidėjai

Galite įsigyti MBS iš kelių skirtingų emitentų. Investiciniai bankai, finansinės institucijos ir namų statytojai išleidžia privataus ženklo, hipoteka užtikrintus vertybinius popierius. Jų kreditingumas ir saugos reitingas gali būti daug mažesnis nei vyriausybinių agentūrų ir vyriausybės remiamų įmonių.

„Freddie Mac“ yra federaliniu lygmeniu valdoma vyriausybės remiama įmonė, perkanti hipotekas iš skolintojų visoje šalyje. Tada jie perpakuojami į vertybinius popierius, kuriuos galima parduoti investuotojams įvairiausiomis formomis. „Freddie Mac“ nepalaiko JAV vyriausybė, tačiau korporacija turi specialius įgaliojimus skolintis iš JAV iždo.

„Fannie Mae“ yra akcininkams priklausanti įmonė, kuria šiuo metu prekiaujama nereceptiniu būdu. Jis buvo pašalintas iš „S&P 500“ 2008 m. Ir išbrauktas iš Niujorko vertybinių popierių biržos 2010 m., Po to, kai jis buvo mažesnis už minimalius kainos reikalavimus. Ji negauna jokio vyriausybės finansavimo ar paramos. Kalbant apie saugumą, Fannie Mae MBS remia korporacijos finansinė padėtis, o ne JAV vyriausybė.

Ginnie Maes yra vieninteliai MBS, kuriuos palaiko visiškas JAV vyriausybės tikėjimas ir pasitikėjimas. Jas daugiausia sudaro paskolos, apdraustos federalinės būsto administracijos arba garantuojamos veteranų administracijos.

Bendri draugai

Jei jums patinka idėja pasipelnyti iš padidėjusio hipotekų skaičiaus augimo, bet nesiruošiate tyrinėti visų skirtingų MBS tipų, jums gali patikti hipotekos investiciniai fondai. Yra fondų, kurie investuoja tik į vieno tipo MBS, pvz., „Ginnie Maes“, o yra kitų, kurie įtraukia įvairaus tipo MBS į savo kitų vyriausybės obligacijų paketus.

Be didesnio paskolų diversifikavimo, investiciniai fondai gali investuoti visas pagrindinės sumos grąžas į kitas MBS. Tai leidžia investuotojams gauti pajamingumą, kuris keičiasi atsižvelgiant į dabartines palūkanų normas, ir sumažins išankstinio mokėjimo ir palūkanų normos riziką.

Esmė

MBS gali pasiūlyti federalinės vyriausybės paramą, mėnesines pajamas ir fiksuotą palūkanų normą. Tačiau neigiamas aspektas yra tas, kad terminas gali būti neaiškus ir jie gali nedidėti kaip kitų obligacijų vertė, kai dabartinės palūkanų normos kris. Be to, nepamirškite, kad už kiekvieną mėnesinę įmoką galite grąžinti dalį pagrindinės sumos. Taigi, suėjus terminui, jums gali nebūti likusios pagrindinės sumos, kad galėtumėte investuoti.