Nekilnojamojo turto komisijų supratimas: kas moka?
Kai ketinate pirkti ar parduoti namą, vienas veiksnys, į kurį verta atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto agento mokesčiai. Deja, dauguma žmonių domisi tik tuo, kiek šie mokesčiai yra, ir net neįsivaizduoja, kaip jie dirba ar kas net juos sumoka, kai tik bus atlikta operacija. Čia apžvelgiame kelis universalesnius nekilnojamojo turto mokesčių principus.
Kiek?
Nekilnojamojo turto agentams mokami komisiniai yra apyvartiniai, todėl jie skiriasi. Nors daugelis žmonių mano, kad komisiniai visada yra 6 proc., 2004 m. „REAL Trends Data“ ataskaita parodė, kad vidutinis komisinių dydis JAV yra 5, 1 proc. Šis procentas yra namo pardavimo kainos procentas, todėl tiksli suma, kurią tai pareikalaus, nebus žinoma, kol nebus priimtas pasiūlymas ir namas bus parduotas. Bet koks komisinis atlyginimas nekilnojamojo turto agentui turi būti derinamas tarp agento ir pirkėjo ar pardavėjo sutarties prieš sudarant sandorį.
Kas moka?
Būtent tai, kas moka nekilnojamojo turto agento komisinius, yra tai, kur viskas pasidaro sudėtinga. Darant prielaidą, kad tiek pirkėjas, tiek pardavėjas turi atstovą, galima teigti, kad pardavėjas moka jį arba kad pirkėjas moka. Taip yra todėl, kad mokestis gaunamas iš pardavimo pajamų ir dažnai, nors ne visada, yra tolygiai paskirstomas tarp dviejų atstovų.
Pvz., Tarkime, kad pirkėjas ir pardavėjas (kiekvienas turi nekilnojamojo turto agentą) susitaria dėl namo pirkimo – pardavimo sutarties. Namai pirkėjui parduodami už 250 000 USD. Darant prielaidą, kad komisiniai už nekilnojamąjį turtą yra 6%, tai reiškia, kad komisiniai už šį pardavimą yra 15 000 USD. Galite arba teigti, kad pirkėjas moka šį mokestį (nes jis moka namo kainą), arba kad pardavėjas moka jį (nes jis išeina iš namo nuosavo kapitalo). Bet kokiu atveju svarbu atkreipti dėmesį, kad šis mokestis yra apskaičiuojamas nuo namo kainos - jis nėra ribojamas be pardavimo kainos. Taigi, jei pardavėjui nuosavybės teise priklauso namas, jis išparduos 235 000 USD (250 000 USD - 15 000 USD).
Kaip paskirstomi pinigai?
Pirkėjo ir pardavėjo su agentais sudaromos sutartys nustato mokestį, kurį kiekvienas agentas gaus anksčiau laiko. Procentinė norma dažnai yra tolygiai paskirstoma tarp pirkėjo ir pardavėjo atstovo, nors kartais sutartyje gali būti nustatyta, kad vienas atstovas gaus daugiau komisinių nei kitas. Tada paprastai sandorio teisininkai turi išskaičiuoti komisinius ir paskirstyti juos pagal atstovų sutartis. Tačiau mokestis netaikomas tiesiai nekilnojamojo turto agentams - jis mokamas jų brokeriams. Licencijuoti nekilnojamojo turto agentai turi dirbti pas brokerį. Daugelis iš jų sumažina nekilnojamojo turto mokesčius, kad padengtų tokias išlaidas kaip reklama, ženklų nuoma ir biuro patalpos.
Ginčai dėl mokesčių už nekilnojamąjį turtą
Vienas didžiausių ginčų dėl nekilnojamojo turto mokesčių yra tas, kad jie yra per dideli arba kad nekilnojamojo turto agentų teikiama paslauga nėra verta tų mokesčių. Nors neabejotinai yra ir gerų, ir blogų agentų, tai vis dar sunkus argumentas laimėti bet kurią pusę. Pavyzdžiui, tarkime, kad aukščiau pateiktame pavyzdyje namas buvo parduotas pirmą dieną, kai jis buvo įtrauktas į sąrašą. Tai iš tikrųjų reiškia, kad bent jau pardavėjo agentas už 7500 USD už santykinai nedidelį darbą uždirba daugiausia fotografuodamasis, nurodydamas namus, aptardamas kainų nustatymą su pardavėju ir atsakydamas į jo ar jos klausimus. Deja, namo pardavimui taip pat gali prireikti savaičių, mėnesių ar, labai unikalių ar brangių namų, metų. Pardavėjo agentui tai gali pridėti daugybę valandų, praleidžiamų parduodant namus, laikant atvirus namus ir priimant telefono skambučius bei neatsiliekant nuo kitų skelbimų ir pardavimų kaimynystėje; šis atstovas taip pat padengs ilgalaikes namo išlaikymo rinkoje išlaidas, įskaitant iškabas ir reklamos mokesčius. Jei pažvelgtumėte į tai tokiu būdu, ne vienas pardavėjas norėtų rizikuoti sumokėti nekilnojamojo turto agentui valandą.
Tas pats pasakytina ir apie pirkėjus - vieni iškart suras namą, o kiti, prieš įsikurdami viename, apžiūrės kelias dešimtis namų. Jei pirkėjai turėtų sumokėti agentui valandą, jie turės trūkumų, kad bus skubėti. Jei jie sumokėtų agentui fiksuotą mokestį, tai galėtų sudaryti sąlygas nekilnojamojo turto agentui greičiau pereiti prie pasirinkimo. Tokiu būdu komisinių sistema yra sukurta veikti kaip tam tikras kompromisas tarp pirkėjo ir pardavėjo.
Fiksuoti mokesčiai
Beje, yra biržos agentų, kurie dirba už fiksuotą mokestį. Akivaizdu, kad tai gali padėti pardavėjams sutaupyti išlaidų, tačiau trūkumas yra tas, kad šie agentai paprastai siūlo ribotą atstovavimą. Tam tikra prasme procentiniai nekilnojamojo turto mokesčiai yra draudimo rūšis, apsauganti ir nekilnojamojo turto agentus, ir pirkėjus bei pardavėjus, kuriems jie atstovauja. Kaip ir draudimas, tik viena šalis gauna maksimalią naudą kiekvienu konkrečiu atveju, tačiau tai palaiko, kad sistema veiktų.
Tais atvejais, kai nekilnojamojo turto agentas turi dirbti daug mėnesių, kad sudarytų sandorį, procentinis mokestis garantuoja, kad jis gali tikėtis pagrįstos sumos už atliktą darbą ir išlaidas, patirtas norint atlikti darbą. Tačiau tai taip pat reiškia, kad nekilnojamojo turto agentas kartais gauna tiek pat atlyginimo už daug mažiau darbų. Kadangi abi šalys sudaro sandorį nežinodamos apie rezultatą, įkainis yra laikomas sąžiningu būdu užtikrinti, kad pirkėjas ar pardavėjas nemokės per daug ir kad nekilnojamojo turto agentui bus teisingai mokama už atliktą darbą. sandoris gali apimti. Procentas taip pat yra būdas suvienodinti konkurencijos sąlygas teikiant nekilnojamojo turto agentus pirkėjams ir pardavėjams, nesvarbu, ar jie milijonieriai, ar ketina pirkti ar parduoti 90 000 USD vertės namą. (Ar turite gerą nekilnojamojo turto agentą? Kai kuriuos įkalčius skaitykite nekilnojamojo turto agento apibrėžime .)
Esmė
Nekilnojamojo turto agento komisiniai gali būti vienas iš mažiausiai suprantamų aspektų perkant ar parduodant būstą. Jei nuspręsite įdarbinti nekilnojamojo turto agento paslaugas, būtinai atidžiai perskaitykite sutartį ir supraskite komisinio, kurį mokėsite už savo agento paslaugas, sąlygas.