Kada (ir kada ne) refinansuoti savo hipoteką

Hipotekos refinansavimas reiškia esamos paskolos sumokėjimą ir jos pakeitimą nauja. Yra daugybė priežasčių, kodėl namų savininkai refinansuoja: gauti mažesnę palūkanų normą; sutrumpinti jų hipotekos terminą; konvertuoti iš reguliuojamos normos hipotekos (ARM) į fiksuoto dydžio hipoteką arba atvirkščiai; panaudoti būsto kapitalą dideliam pirkiniui finansuoti arba skoloms konsoliduoti.

Kadangi refinansavimas gali kainuoti nuo 3% iki 6% pagrindinės paskolos sumos ir, kaip ir originalios hipotekos atveju, reikalingas įvertinimas, pavadinimo paieška ir taikymo mokesčiai, namų savininkui svarbu nustatyti, ar refinansavimas yra protingas finansinis sprendimas.

Refinansavimas siekiant užtikrinti mažesnę palūkanų normą

Viena geriausių refinansavimo priežasčių yra mažesnė turimos paskolos palūkanų norma. Istoriškai nykščio taisyklė yra tai, kad refinansavimas yra gera idėja, jei galite sumažinti savo palūkanų normą bent 2%. Tačiau daugelis skolintojų teigia, kad 1% santaupų pakanka paskata refinansuoti.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Mažesnė jūsų hipotekos palūkanų norma yra viena geriausių priežasčių refinansuoti.
• Kai palūkanų normos krenta, pagalvokite apie refinansavimą, kad sutrumpintumėte savo hipotekos terminą ir sumokėtumėte žymiai mažiau palūkanų.
• Pasikeisti fiksuoto dydžio arba reguliuojamo dydžio hipoteka gali būti prasminga, atsižvelgiant į įkainius ir tai, kiek laiko planuojate likti dabartiniuose namuose.
• Nuosavo kapitalo panaudojimas ar skolos konsolidavimas gali būti rimtos priežastys refinansuoti. Jei tai darysite, kartais skolos spąstai gali pablogėti.

Palūkanų normos sumažinimas ne tik padeda sutaupyti pinigų, bet ir padidina nuosavo kapitalo kaupimo namuose normą, taip pat gali sumažinti jūsų mėnesio įmoką. Pvz., 30 metų fiksuotos palūkanų normos hipoteka su 9% palūkanų norma 100 000 USD kainuojančiam būstui yra 804, 62 USD pagrindinė ir palūkanų įmoka. Ta pati 4, 5% paskola sumažina jūsų mokėjimą iki 506, 69 USD.

Refinansas paskolos terminui sutrumpinti

Kritus palūkanų normoms, būsto savininkai dažnai turi galimybę refinansuoti esamą paskolą kitai paskolai, kuri, daug nekeisdama mėnesinės įmokos, turi žymiai trumpesnį terminą. Jei būsite įkeitę 30 metų fiksuoto dydžio paskolą 100 000 USD, refinansuodami nuo 9% iki 5, 5%, terminą galite sumažinti per pusę iki 15 metų, tik šiek tiek pakeisdami mėnesinę įmoką nuo 804, 62 USD iki 817, 08 USD.

Refinansavimas norint konvertuoti į reguliuojamos ar fiksuotos palūkanų normos hipoteką

Nors ARM dažnai pradeda siūlyti mažesnes palūkanas nei fiksuotos palūkanų normos hipotekos, dėl periodinių pakeitimų gali padidėti palūkanų normos, didesnės nei fiksuotos palūkanų normos hipoteka. Tokiu atveju konvertuojant į fiksuotos palūkanų normos paskolą sumažėja palūkanų norma ir pašalinamas susirūpinimas būsimais palūkanų normos kilimais.

Jei palūkanų normos kris, konvertuoti iš fiksuotos palūkanų normos paskolos į ARM gali būti patikima finansinė strategija. Jei palūkanų normos ir toliau mažėja, periodiškai koreguojant ARM, palūkanų normos mažėja ir mažesnės įmokos per mėnesį yra mažesnės, todėl kaskart mažėjant poreikiui refinansuoti. Kita vertus, kylant hipotekos palūkanoms, tai būtų neprotinga strategija.

Konvertuoti į ARM, kuriame dažnai mokama mažesnė mėnesinė įmoka nei terminuota hipoteka, gali būti gera idėja būsto savininkams, kurie neplanuoja likti savo namuose ilgiau nei kelerius metus. Jei mažėja palūkanų normos, šie būsto savininkai gali sumažinti paskolos palūkanų normą ir mėnesinę įmoką, tačiau jiems nereikės jaudintis dėl didesnių palūkanų ateityje, nes jie pakankamai ilgai negyventų namuose.

Refinansavimas, norint padengti kapitalą arba konsoliduoti skolą

Nors visos anksčiau minėtos refinansavimo priežastys yra finansiškai pagrįstos, hipotekos refinansavimas gali būti slidus link nesibaigiančių skolų.

Namų savininkai dažnai gauna kapitalą savo namuose, kad padengtų dideles išlaidas, tokias kaip namų rekonstravimo išlaidos arba vaiko mokymasis kolegijoje. Šie būsto savininkai gali pateisinti refinansavimą tuo, kad rekonstravimas suteikia namams vertę arba kad hipotekos paskolos palūkanų norma yra mažesnė už pinigų, pasiskolintų iš kito šaltinio, normą.

Kitas pagrindimas yra tas, kad hipotekos palūkanos yra atskaitomos nuo mokesčių. Nors šie argumentai gali būti teisingi, padidinti hipotekos metų skaičių, kurį jūs esate skolingi, retai yra protingas finansinis sprendimas, taip pat nereikia išleisti dolerio palūkanoms, kad gautumėte 30 centų mokesčių atskaitymą. Taip pat atkreipkite dėmesį, kad įsigaliojus Mokesčių mažinimo ir darbo įstatymui, paskolos, už kurią galite atskaityti palūkanas, dydis sumažėjo nuo 1 mln. USD iki 750 000 USD, jei namą įsigijote po 2017 m. Gruodžio 15 d.

Daugelis namų savininkų refinansuoja savo skolų konsolidavimą. Pagal nominalią vertę gera idėja yra pakeisti dideles palūkanas turinčią skolą mažų palūkanų hipoteka. Deja, refinansavimas neatneša automatinio finansinio atsargumo. Atlikite šį žingsnį tik įsitikinę, kad galite atsispirti pagundai išleisti, kai refinansavimas atleidžia jus nuo skolų.

Nuo 3% iki 6% refinansavimo išlaidų padengimo užtrunka metus, todėl to nedarykite, nebent planuojate likti dabartiniuose namuose ilgiau nei kelerius metus.

Atminkite, kad didelė dalis žmonių, kurie kažkada sukūrė dideles palūkanas už kreditines korteles, automobilius ir kitus pirkinius, paprasčiausiai tai darys dar kartą, kai hipotekos refinansavimas suteiks jiems turimą kreditą. Tai sukuria tiesioginį keturgubą nuostolį, kurį sudaro švaistomi mokesčiai už refinansavimą, prarastas nuosavas turtas namuose, papildomi metai dėl padidėjusių palūkanų už naują hipoteką ir skolos grąžinimas už dideles palūkanas, kai vėl išnaudojamos kredito kortelės - įmanoma rezultatas yra begalinis skolų ciklo tęsimasis ir galimas bankrotas.

Esmė

Refinansavimas gali būti didelis finansinis žingsnis, jei dėl jo sumažėja hipotekos įmoka, sutrumpėja jūsų paskolos terminas arba padeda greičiau sukurti nuosavą kapitalą. Atidžiai naudojant, tai taip pat gali būti vertinga priemonė kontroliuojant skolas. Prieš pradėdami refinansuoti, atidžiai apžiūrėkite savo finansinę padėtį ir paklauskite savęs: kiek laiko planuoju toliau gyventi name? Kiek pinigų sutaupysiu refinansuodamas?

Mokesčių mažinimo ir darbo vietų įstatymas pakeitė paskolos, iš kurios galite atskaityti palūkanas, dydį: ji sumažėjo nuo 1 milijono dolerių iki 750 000 dolerių, jei nusipirkote namą po 2017 m. Gruodžio 15 d.

Dar kartą atminkite, kad refinansavimas kainuoja nuo 3% iki 6% pagrindinės paskolos sumos. Reikia išlaidų, kad būtų galima susigrąžinti šias išlaidas, jei sutaupytos lėšos yra mažesnės ar trumpesnės. Taigi, jei neketinate likti namuose ilgiau nei kelerius metus, refinansavimo išlaidos gali paneigti bet kokį galimą santaupą. Taip pat verta atsiminti, kad taupus namų savininkas visada ieško būdų, kaip sumažinti skolas, sukaupti kapitalą, taupyti pinigus ir panaikinti jų hipotekos mokėjimą. Grynųjų pinigų išėmimas iš savo kapitalo, kai refinansuojate, nepadeda pasiekti nė vieno iš šių tikslų.