5 klaidos, dėl kurių namas gali pasisukti

Tai atrodo taip lengva! Nusipirk namą, padaryk keletą kosmetinių pataisų, padėk atgal į rinką ir uždirbk didžiulį pelną. Bet kuriuo metu per televiziją galima pamatyti pusšimtį laidų, kuriose gerai atrodantys, gerai apsirengę investuotojai procesą prižiūri greitai, linksmai ir pelningai. Ir daugybė namų yra apversti. „ATTOM Data Solutions“ praneša, kad daugiau nei 200 000 JAV buvo nupirkta ir perparduota per tą patį 12 mėnesių laikotarpį 2017 m. Tai yra mažiau nei 6% visų vienkiemių ir namų, parduodamų visus metus. Tačiau kelias į nekilnojamojo turto turtus nėra vien tik patrauklumas ir „parduoti“ ženklai. Per daug būsimų nekilnojamojo turto magnų pamiršta pagrindus ir baigiasi nesėkme. Šiame straipsnyje apžvelgsime penkias didžiausias galimas klaipėdiečių klaidas ir kaip jų išvengti.

Pirmasis, geriausias patarimas yra apriboti savo finansinę riziką ir maksimaliai padidinti grąžos galimybes. Paprasčiau tariant, nemokėkite per daug už namus (žinodami, ko jie verti) ir prieš pirkdami įsitikinkite, kad taip pat žinote, kiek kainuos būtinas remontas ar atnaujinimas. Turėdami šią informaciją, galėsite apskaičiuoti idealią pirkimo kainą.

70% taisyklė nurodo, kad investuotojas turėtų sumokėti ne daugiau kaip 70% turto ARV (vertės po remonto vertės), atėmus reikalingus remontus. ARV yra tai, ko verta namai, kai jie bus visiškai suremontuoti.

Štai pavyzdys: jei namo ARV yra 150 000 USD ir jam reikia 25 000 USD remontui, tada 70% taisyklė reiškia, kad investuotojas už namus turėtų sumokėti ne daugiau kaip 80 000 USD. 150 000 USD x 0, 70 = 105 000 USD - 25 000 USD = 80 000 USD.

5 populiariausi namai, kuriuos reikia apversti

Pagrindai

„Flipping“ (dar vadinamas didmeniniu investavimu į nekilnojamąjį turtą) yra tam tikros rūšies investavimo į nekilnojamąjį turtą strategija, kai investuotojas įsigyja turtą ne tam, kad jį naudotų, bet ketindamas jį parduoti siekdamas pelno.

Šis pelnas paprastai gaunamas padidėjus kainoms, atsirandančioms dėl karštos nekilnojamojo turto rinkos, kurioje greitai kyla kainos, arba dėl turto pagerinimo - arba dėl abiejų. Pvz., Investuotojas gali nusipirkti viršutinį fiksatorių „karštoje“ kaimynystėje, iš esmės jį atnaujinti, tada pasiūlyti už kainą, kuri atspindi jo naują šiuolaikišką išvaizdą ir patogumus.

Investuotojai, kurie keičia nekilnojamąjį turtą, koncentruojasi į vieno turto ar jo grupės pirkimą ir vėlesnį perpardavimą. Daugelis investuotojų bando sugeneruoti pastovų pajamų srautą, dažnai atlikdami paskolas.

Taigi kaip apversti pastatą ar namą? Paprastai tariant, jūs norite pirkti mažai ir parduoti didelius (kaip ir daugelį kitų investicijų). Užuot priėmę pirkimo ir palaikymo strategiją, kuo greičiau atliksite operaciją, kad apribotumėte laiką, per kurį rizikuoja jūsų kapitalas. Apskritai, jūs turėtumėte sutelkti dėmesį į greitį, o ne į maksimalų pelną. Taip yra todėl, kad kiekviena praėjusi diena jums kainuos daugiau pinigų (hipoteka, komunalinės paslaugos, turto mokesčiai, draudimas ir kt.).

Taigi toks yra bendras planas. Dabar čia yra spąstų.

1. Nepakanka pinigų

Paslėpti nekilnojamąjį turtą yra brangus pasiūlymas. Pirmosios išlaidos yra turto įsigijimo išlaidos. Nors trūksta mažai pinigų reikalaujančių lėšų arba nėra jokių lėšų, rasti šiuos sandorius iš teisėto pardavėjo yra lengviau nei pasakyti. Be to, jei finansuojate įsigijimą, tai reiškia, kad mokate palūkanas. Nors pasiskolintų pinigų palūkanos vis dar yra išskaičiuojamos iš mokesčių, net ir priėmus Mokesčių mažinimo ir darbo vietų įstatymą, tai nėra 100% išskaita. Kiekvienas doleris, išleistas palūkanoms, prideda sumą, kurią jums reikės uždirbti pardavus, norint sulyginti. Ir jei jūs naudojate hipotekos ar būsto nuosavybės kredito liniją (HELOC) finansuodami savo gyvenamojo namo pirkimą, tik palūkanos yra išskaičiuojamos. Pagrindinė jūsų mokesčio dalis, mokesčiai ir draudimo dalys nėra išskaičiuojami.

Išsamiai ištirkite savo finansavimo galimybes, kad nustatytumėte, kuris hipotekos tipas geriausiai atitinka jūsų poreikius, ir suraskite skolintoją, siūlantį žemas palūkanų normas. Paprastas būdas išsiaiškinti finansavimo išlaidas yra hipotekos skaičiuoklė. Šis įrankis taip pat leis palyginti įvairių kreditorių siūlomas palūkanų normas. Aišku, sumokėję grynaisiais už turtą pašalinsite palūkanų sąnaudas, tačiau net ir tada yra turto laikymo išlaidos ir galimybės suskaičiuoti grynuosius pinigus.

Palūkanų normai pakilus nuo žemiausio lygio po būsto krizės, pelnas uždirba sunkiau, nei buvo anksčiau. Tiesą sakant, „ATTOM“ duomenys rodo, kad 2018 m. Pirmąjį pusmetį veikla lėtėjo iki beveik ketverių metų žemo lygio, o pelno maržos sumažėjo iki žemiausios vidutinės bendros investicijų grąžos (IG) nuo 2014 m. Pabaigos. Tai nereiškia, kad nėra pinigų uždirbti (IG buvo tik į šiaurę nuo 44%), tačiau tai reiškia, kad reikia priežiūros. Vidutinis bendras pelnas, gaunamas už paspirtį, yra 65 520 USD, bet tai yra bruto.

Taip pat reikia atsižvelgti į renovacijos išlaidas. Jei planuojate sutvarkyti namą ir parduoti jį siekdami pelno, pardavimo kaina turi viršyti kombinuotas įsigijimo, turto išlaikymo ir renovacijos sąnaudas. 25 000 USD kainuojanti virtuvė, 10 000 USD vonios kambarys, 5 000 USD nekilnojamojo turto mokesčiai, komunalinės paslaugos ir kitos su tuo susijusios išlaidos sumažina šį skaičių maždaug dviem trečdaliais. Nusivylimas netikėta struktūrine nekilnojamojo turto problema ir bendruoju pelnu gali tapti grynaisiais nuostoliais. Net jei jums pavyks įveikti šias kliūtis, nepamirškite apie kapitalo prieaugio mokesčius, kurie pašalins jūsų pelną.

2. Nepakanka laiko

Namų atnaujinimas ir apversimas yra daug laiko reikalaujantis verslo reikalas. Tinkamo turto suradimas ir pirkimas gali užtrukti mėnesius. Kai turėsite namą, turėsite investuoti laiko jį sutvarkyti. Jei dirbate dieną, griovimui ir statyboms skirtas laikas gali virsti daugybe prarastų vakarų ir savaitgalių. Jei sumokėsite kam nors kitam už tai, kad atliktumėte darbą, vis tiek praleisite daugiau laiko, kurio tikimasi prižiūrint veiklą, o apmokėjimo kitiems išlaidos sumažins pelną.

Kai darbas bus atliktas, prieš pradėdami pardavinėti, turėsite suplanuoti patikrinimus, kad įsitikintumėte, jog turtas atitinka galiojančius statybų kodus. Jei taip nėra, turite praleisti daugiau laiko ir pinigų, kad jis atitiktų par. Kitas turtas turėsite investuoti į laiką. Jei patys parodysite tai potencialiems pirkėjams, praleisite daug laiko važinėdami į turtą ir iš jo bei susitikimuose.

Ar verta? Daugeliui žmonių gali būti prasmingiau laikytis dienos darbo, kai per kelias savaites ar mėnesius jie gali užsidirbti tos pačios rūšies pinigų, naudodamiesi pastoviu darbo užmokesčiu - nerizikuodami ir labai nuosekliai laikydamiesi laiko.

3. Nepakanka įgūdžių

Profesionalūs statybininkai ir kvalifikuoti specialistai, pavyzdžiui, dailidės ir santechnikai, dažnai apverčia namus kaip įprasto darbo vietą. Jie turi žinių, įgūdžių ir patirties, kaip surasti ir sutvarkyti namą. Kai kurie iš jų taip pat turi profesinių sąjungų darbo vietas, kurios visą žiemą vykdo nedarbo patikrinimus, kol dirba prie šalutinių projektų.

Tikri pinigai namo apiplėšimui gaunami iš prakaito. Jei jums patogu plaktuku, mėgstate kloti kilimą, galite pakabinti gipso kartoną, pastatyti namą ir sumontuoti virtuvės kriauklę, turite įgūdžių apversti namą. Kita vertus, jei jūs nežinote „Phillips“ galvos atsuktuvo iš plokščio atsuktuvo, turėsite sumokėti specialistui, kad atliktų visus atnaujinimus ir remontą. Atitinkamai šansai uždirbti pelną iš jūsų investicijų bus dramatiškai sumažinti.

4. Nepakanka žinių

Norėdami būti sėkmingi, turite mokėti išsirinkti reikiamą turtą tinkamoje vietoje už tinkamą kainą. Ar jūs tikrai tikitės, kad kaimynystėje, kur yra 100 000 USD, pirksite už 60 000 USD ir parduosite už 200 000 USD? Rinka yra per daug efektyvi, kad tai galėtų įvykti dažnai.

Net jei jūs susitvarkysite visą gyvenimą, sakydami, kad namas uždarytas dainai, sakykite - jūs turite žinoti, kuriuos atnaujinimus atlikti ir kuriuos praleisti. Jūs taip pat turite suprasti taikomus mokesčių įstatymus ir zonavimo įstatymus bei žinoti, kada sumažinti nuostolius ir išeiti, kol jūsų projektas netaps pinigų duobe.

Atminkite, kad nekilnojamojo turto sąrašų įmonė „Zillow“ dabar aplanko namus tam tikrose rinkose. Bendrovė tikisi nusipirkti ir apversti nekilnojamąjį turtą per 90 dienų, o jie turi duomenų ir žinių, kad pasiūlytų „mama ir pop“ operatoriams aršią konkurenciją. Didelės lygos skolintojai taip pat pradėjo ieškoti pelno tiesioginių paskolų rinkoje. Pasaulinė investicijų įmonė „KKR & Co. Inc.“ (anksčiau vadinta „Kohlberg Kravis Roberts & Co.“ Ir „KKR & Co. LP“) prisijungė prie kitų privačių investicinių firmų, siekiančių veiksmo gabalas.

5. Neužtenka kantrybės

Profesionalai leidžia laiką ir laukia tinkamo turto. Naujokai skuba nusipirkti pirmąjį namą, kurį mato. Tada jie pasamdo pirmąjį rangovą, kuris pateikia pasiūlymą dėl darbų, kurių patys negali atlikti. Profesionalai darbus atlieka patys arba pasikliauja iš anksto parengtų, patikimų rangovų tinklu.

Naujokai samdo nekilnojamojo turto agentą, kad padėtų parduoti namą. Profesionalai pasikliauja „pardavimu savininkui“ pastangomis sumažinti savo sąnaudas ir padidinti pelną. Naujokai tikisi skubėti per procesą, užsidengti dažų sluoksniu ir užsidirbti likimo. Profesionalai supranta, kad namui pirkti ir parduoti reikia laiko, o pelno maržos kartais būna nedidelės.

Esmė

Prieš pradėdami pirkti namą, atlikite keletą tyrimų apie turtingiausius tautos asmenis. Greitai suprasite, kad nė vienas iš jų nepraleidžia namų pragyvenimui. Jei vis tiek norite apversti namą, turėtumėte kreiptis į įmonę kaip ir bet koks naujas verslas. Ir, kaip ir bet kuris kitas smulkusis verslas, pastangoms prireiks laiko ir pinigų, planavimo ir kantrybės, įgūdžių bei pastangų. Greičiausiai bus sunkiau ir brangiau, nei jūs kada nors įsivaizdavote. Ir net jei tinkamai suprasite kiekvieną detalę, kintančios rinkos sąlygos gali reikšti, kad kiekviena pradžioje padaryta prielaida pabaigos bus neteisinga. Pažvelkite į tai lengvai, jei rizikuojate: jei tik norite greitai praturtėti apleisdami namus, galite patekti į skurdų namus.