Kapitalo tobulinimas
Kapitalo pagerinimas yra nuolatinio struktūrinio pakeitimo pridėjimas arba tam tikro turto aspekto atkūrimas, kuris padidins bendrą turto vertę, prailgins jo naudingo tarnavimo laiką arba pritaikys jį naujiems tikslams. Privatūs asmenys, įmonės ir miestai gali patobulinti turimą turtą. Verslo ar savivaldybės prasme šis procesas taip pat gali būti žinomas kaip kapitalo išlaidos.
Vidaus pajamų tarnybos (IRS) teigimu, norint gauti kvalifikaciją, šio tipo patobulinimas turi trukti ilgiau nei vienerius metus, kai jis bus baigtas. Nors kapitalo pagerinimo mastas gali skirtis, kapitalą pagerina tiek individualių namų savininkai, tiek stambūs nekilnojamojo turto savininkai.
Kaip veikia kapitalo tobulinimas
Kapitalo pagerinimas paprastai padidina turto rinkos vertę, bet taip pat gali padidinti turto naudingumą už jo dabartinės būklės ribų.
IRS leidinyje 523 pateikiamas kapitalo pagerinimo apibrėžimas. Gyvenamojo kapitalo pagerinimo pavyzdžiai yra miegamojo, vonios kambario ar denio pridėjimas. Kiti IRS patvirtinti projektai apima naujų įmontuotų prietaisų pridėjimą, kiliminių dangų ar grindų klojimą nuo sienos iki namo ar namo išorės patobulinimus, pavyzdžiui, stogo pakeitimą, dailylentę ar liūties langus.
Pavyzdžiui, jei asmuo įsigyja naują vandens šildytuvą ir įrankių saugyklą savo turtui, kurie abu yra pritvirtinti prie namo, jie būtų laikomi kapitaliniais namo pagerinimais. Verslo pagrįsto kapitalo pagerinimo pavyzdys galėtų būti ŠVOK pakeitimas arba amerikiečių su negalia įstatymo (ADA) prieinamų elementų įrengimas esamuose pastatuose. Panašiai naujo viešojo parko sukūrimas miesto centre taip pat būtų laikomas miesto pagerinimu. Pagal šiuos scenarijus nauji papildymai padarytų atitinkamas savybes vertingesnes, būtų laikomi nuolatiniais papildymais, o jų pašalinimas padarytų materialinę žalą turtui.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Kapitalo pagerinimas yra nuolatinis struktūrinis pakeitimas ar atkūrimas, kuris padidina turto vertę, padidina jo naudingo tarnavimo laiką arba pritaiko jį naujam naudojimui.
- IRS apibrėžia kapitalo patobulinimus ir išskiria juos iš remonto.
- Kapitalo pagerinimas ne tik pagerina namus, bet ir padidina to namo kainą, o tai savo ruožtu sumažina bet kokį apmokestinamąjį pelną, kai jis parduodamas.
Kapitalo patobulinimų įtakos sąnaudų pagrindai
Išlaidų bazė yra pradinė turto kaina. IRS nustato specialius patobulinimo standartus, kad būtų galima prilyginti sąnaudoms. Pagrindinis rūpestis yra tai, kad turtas turi būti parduodamas parduodant turtą. Kapitalo pagerinimas taip pat turi tapti turto dalimi arba turi būti toks visam laikui pritvirtintas prie turto, kad jo pašalinimas padarytų didelę žalą arba sumažėtų paties turto vertė.
IRS skiria kapitalinio pagerinimo ir remonto darbus. Remontas ar priežiūra negali būti įtraukiami į turto kainą. Tačiau kapitaliniai patobulinimai yra remontas, kuris yra didesnio projekto dalis, pavyzdžiui, pakeisti visi namo langai. Renovacijos, būtinos norint išlaikyti gerą būstą, neįtraukiamos, jei jos nesuteikia turtui pridėtinės vertės. Tokių nekvalifikuotų remonto darbų pavyzdžiai, remiantis IRS, yra sienų dažymas, nesandarumų tvirtinimas arba sugedusios įrangos pakeitimas.
Kapitalo pagerinimas Poveikis kapitalo prieaugiui
Kartu su namo pagerinimu kapitalinis pagerinimas pagal IRS padidina struktūros kainą. Tai yra, išlaidos, susijusios su patobulinimais, pridedamos prie sumos, kurią savininkas sumokėjo už turto pirkimą ar statybą. Išlaidų bazės padidinimas savo ruožtu sumažina apmokestinamojo kapitalo prieaugį parduodant turtą.
Kapitalo prieaugis iš nekilnojamojo turto elgiasi kitaip nei kitos rūšies kapitalo prieaugis. Nuo 2019 m. Būsto savininkams suteikiama teisė į kapitalo prieaugio atleidimą nuo bet kokio pelno, gauto pardavus pagrindinę gyvenamąją vietą, iki 250 000 JAV dolerių, jei vieniši, ir 500 000 JAV dolerių, jei jie susituokę ir kartu paduoda. Ši išimtis turi vieną svarbų įspėjimą. Būsto savininkas turi būti bent dvejus pastaruosius penkerius metus iki pardavimo buvęs gyvenamojoje vietoje.
Be to, jei pelnas yra žymiai didesnis nei pirmiau išvardytos sumos, kapitalo pagerinimas gali turėti reikšmingą poveikį sąnaudų pagrindu. Dėl daugelio veiksnių mokesčių mokėtojai gali pritraukti 250 USD / 500 kapitalo prieaugio lygį. Tai apima tai, ar savininkai turtą įsigijo prieš daugelį dešimtmečių ir ar vietos nekilnojamojo turto vertė smarkiai išaugo po pirkimo.
Tarkime, kad asmuo perka būstą už 650 000 USD ir išleidžia 50 000 USD virtuvės atnaujinimui ir vonios kambario įrengimui. Namų savikaina padidėja nuo 650 000 USD iki 700 000 USD. Po 10 metų turėjimo ir gyvenimo namuose vienišam namų savininkui, turinčiam mokesčius kaip mokesčius, turtas parduodamas už 975 000 USD. Jei kapitalinis pagerinimas nebūtų padarytas, apmokestinamoji kapitalo prieaugio suma būtų 75 000 USD (975 000 USD pardavimo kaina - 650 000 USD pirkimo kaina - 250 000 USD kapitalo prieaugio pašalinimas).
Tačiau kadangi dėl kapitalo pagerinimo sąnaudų bazė padidėjo 50 000 USD, apmokestinamoji kapitalo prieaugio suma būtų 25 000 USD (975 000 USD - (650 000 USD + 50 000 USD) - 250 000 USD = 25 000 USD).
Realus kapitalo pagerinimo pavyzdys
Niujorko valstijos nuomos įstatymuose yra nuostata, vadinama Pagrindinio kapitalo gerinimo (MCI) programa. Nuo 1970 m. Ji leidžia savininkams padidinti stabilizuotų ar kontroliuojamų pastatų nuomos mokestį iki 6% per metus, kad būtų kompensuotos kapitalinės šių konstrukcijų kapitalinio pagerinimo išlaidos. ŠVOK sistemos atnaujinimas, nauji liftai, atnaujintos bendrosios erdvės ir kiti patobulinimai - tai MCI.
2019 m. Vasario mėn. Du valstybės įstatymų leidybos nariai pateikė įstatymo projektą, kuriuo siekiama panaikinti programą, nes pastatų savininkams yra per daug lengva piktnaudžiauti programa. Piktnaudžiavimas įvyksta tada, kai šie nesąžiningi dvarininkai pateikia išpūstas ar suplanuotas išlaidas. Kai kurie kritikai tvirtina, kad, nepaisant sukčiavimo, MCI programa iš esmės yra nesąžininga. Šie distraktoriai sako, kad kapitalo pagerinimas yra vienkartinės išlaidos nuomotojui, tačiau nuomos kainos padidėjimas yra nuolatinės išlaidos nuomininkui.
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.