Uždarymo išlaidos
Uždarymo išlaidos yra išlaidos, viršijančios turto kainą, kurias pirkėjai ir pardavėjai paprastai patiria vykdydami nekilnojamojo turto sandorį.
Patirtos išlaidos gali apimti paskolos išdavimo mokesčius, nuolaidų taškus, įvertinimo mokesčius, nuosavybės teisių paiešką, nuosavybės teisių draudimą, apklausas, mokesčius, dokumentų įrašymo mokesčius ir kredito ataskaitų mokesčius. Iš anksto apmokėtos išlaidos yra tos, kurios laikui bėgant pasikartoja, tokios kaip turto mokesčiai ir namų savininkų draudimas. Pagal įstatymą skolintojas privalo per tris dienas nuo būsto paskolos paraiškos „sąžiningai įvertinti“ šias išlaidas.
Supratimas apie uždarymo išlaidas
Uždarymo išlaidos atsiranda tada, kai nuosavybės teisė perduodama iš pardavėjo pirkėjui. Bendra uždarymo išlaidų suma doleriais priklauso nuo to, kur turtas parduodamas ir nuo perduodamo turto vertės. Namų pirkėjai paprastai moka nuo 2% iki 5% pirkimo kainos, tačiau uždarymo išlaidas gali sumokėti pardavėjas arba pirkėjas. Nekilnojamojo turto sandoris yra gana sudėtingas procesas, kuriame dalyvauja daug žaidėjų ir daug judančių dalių. Kai kuriose valstijose (ir kai kuriuose paskolų produktuose) reikalaujama atlikti tam tikrus patikrinimus, neapsiribojant pagrindiniu patikrinimu, kurį mokate tiesiogiai jūsų pasirinktam namų inspektoriui. Tada yra turto ir perleidimo mokesčiai, taip pat draudimo apsauga ir įvairūs papildomi mokesčiai.
Remiantis naujausia nekilnojamojo turto uždarymo išlaidų įmonės „ClosingCorp“ apklausa, namų pirkėjai už uždarymo išlaidas moka vidutiniškai 4876 USD. Tyrimo metu buvo nustatyta, kad didžiausios vidutinės uždarymo išlaidos yra šiaurės rytuose, įskaitant Kolumbijos apygardą (12 573 USD), Niujorką (9 341 USD), Delavero (8 663 USD), Merilandą (7 211 USD) ir Vermontą (6839 USD). Į valstybes, kurių vidutinės uždarymo išlaidos buvo mažiausios, buvo Misūris (2 905 USD), Indijana (2 934 USD), Pietų Dakota (2 996 USD), Ajova (3 138 USD) ir Šiaurės Karolina (3 206 USD).
Įstatymai reikalauja, kad kreditoriai pateiktų paskolos sąmatą, kuri parodytų turto uždarymo išlaidas. Pagal nekilnojamojo turto atsiskaitymo procedūrų įstatymą (RESPA) įstatymai reikalauja, kad skolintojai per tris dienas nuo skolininko paskolos paraiškos pateikimo pateiktų šią sąmatą, dar vadinamą sąžiningumo sąmata. Ne vėliau kaip likus trims dienoms iki uždarymo, skolintojas taip pat turėtų pateikti uždarymo informacijos pareiškimą, kuriame aprašomi visi uždarymo mokesčiai. Nurodyti mokesčiai galėjo pasikeisti nuo paskolos įvertinimo.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Uždarymo išlaidos yra mokesčiai ir rinkliavos, mokėtini užbaigus nekilnojamojo turto sandorį, viršijantys turto pirkimo kainą. Pardavėjams taip pat gali būti taikomos uždarymo išlaidos.
- Įprastų uždarymo išlaidų pavyzdžiai yra mokesčiai, susiję su hipotekos atsiradimu ir prisiėmimu, komisiniai už nekilnojamąjį turtą, mokesčiai, draudimas ir dokumentų pildymas.
- Uždarymo išlaidos įstatymais turi būti atskleistos pirkėjams ir pardavėjams ir suderintos prieš sudarant nekilnojamojo turto sandorį.
Uždarymo išlaidų pavyzdžiai
Pradėjimo mokesčiai yra mokesčiai, kuriuos bankas imasi už paskolos sukūrimą. Paprastai mokestis sudaro 1% hipotekos. Pirkėjas gali nusipirkti nuolaidų taškus iš anksto, kad sumažintų banko reikalaujamą palūkanų normą. Nors bankas reikalauja kredito ataskaitos ir paskolos paraiškos, šie mokesčiai yra sutartiniai ir juos gali padengti bankas. Privačios hipotekos draudimas yra papildomas mokestis, taikomas bet kokiam pirkiniui, kurio įmoka yra mažesnė nei 20%.
Nuosavybės draudimas apsaugo skolintoją nuo pretenzijų namui ir apsaugo pirkėją nuo buvusių rangovų, pareiškiančių pretenzijas turtui. Skolintojams dažnai reikalingas įvertinimas, kuris daugelyje sričių gali kainuoti iki 400 USD. Vietos valdžia imasi registravimo mokesčių ir mokesčių už turto pardavimą. Šie pervedimo mokesčiai įvairiose valstijose skiriasi.
Visos uždarymo išlaidos bus detalizuotos įvertinant paskolą ir pateikiant informaciją apie uždarymą. Čia yra standartiniai mokesčiai, kurių galite tikėtis:
Paraiškos mokestis
- Kredito davėjo imamas mokestis už jūsų hipotekos paraiškos nagrinėjimą. Prieš kreipdamiesi į hipoteką, klauskite paskolos davėjo informacijos.
Advokato mokestis
- Nekilnojamojo turto advokato imamas mokestis už būsto pirkimo – pardavimo sutarčių ir sutarčių parengimą ir peržiūrą. Ne visos valstijos reikalauja, kad advokatas sudarytų nekilnojamojo turto sandorį.
Uždarymo mokestis
- Taip pat žinomas kaip „sąlyginio atlyginimo mokestis“, priklausomai nuo valstybės įstatymų, tai mokama šaliai, kuri tvarko uždarymą: antraštės įmonei, depozitoriumo įmonei arba advokatui.
Kurjerio mokestis
- Jei pasirašote popierinius dokumentus, šis mokestis padeda pagreitinti jų gabenimą. Jei uždarymas atliekamas skaitmeniniu būdu, galbūt nemokėsite šio mokesčio.
Kredito ataskaitos mokestis
- Kredito davėjo mokestis (nuo 15 USD iki 30 USD), kad būtų galima atskaityti jūsų kredito ataskaitas iš trijų pagrindinių ataskaitų biurų. Kai kurie skolintojai gali netaikyti šio mokesčio, nes gauna nuolaidą iš atskaitingų agentūrų.
Sąlyginis depozitas
- Kai kurie skolintojai reikalauja, kad uždarydami sąskaitą sumokėtumėte dviejų mėnesių turto mokestį ir hipotekos draudimo įmokas.
FHA hipotekos draudimo įmoka
- FHA paskoloms reikalinga išankstinė hipotekos draudimo įmoka (UPMIP), lygi 1, 75% bazinės paskolos sumos, kurią reikia sumokėti užbaigiant paskolą (arba ją galima įtraukti į jūsų hipoteką). Taip pat kas mėnesį mokama MIP išmoka, kuri gali svyruoti nuo 0, 45% iki 0, 85%, atsižvelgiant į jūsų paskolos terminą ir bazinę sumą.
Potvynio nustatymo ir stebėjimo mokestis
- Mokestis, mokamas sertifikuotam potvynių inspektoriui, siekiant nustatyti, ar turtas yra potvynio zonoje, kuriai reikia potvynių draudimo (atskirai nuo jūsų namo savininko draudimo poliso). Dalį mokesčio sudaro nuolatinis stebėjimas, siekiant stebėti turto potvynio būklės pokyčius.
Namų savininkų asociacijos pervedimo mokestis
- Jei perkate planuojamą vystyti gyvenamąjį namą, miestelio namą ar nekilnojamąjį turtą, turite prisijungti prie tos bendruomenės namų savininkų asociacijos. Tai yra perdavimo mokestis, kuriuo padengiamos nuosavybės, pavyzdžiui, dokumentų, pakeitimo išlaidos. Ar pardavėjas ar pirkėjas sumoka mokestį, sutartyje gali būti ar ne; turėtumėte iš anksto pasitikrinti. Pardavėjas turėtų pateikti dokumentus, kuriuose nurodomos HOA mokesčių sumos, ir HOA finansinės atskaitomybės, pranešimų ir protokolų kopijas. Paprašykite susipažinti su šiais dokumentais, taip pat HOA įstatais, pataisomis, sąlygomis ir apribojimais (arba CC ir R) bei HOA taisyklėmis prieš pirkdami turtą, kad užtikrintumėte jo gerą finansinę būklę ir vietą, kurioje norite gyventi.
Namų savininko draudimas
- Paprastai skolintojas reikalauja iš anksto sumokėti pirmųjų metų draudimo įmoką.
Kredito davėjo nuosavybės draudimas
- Išankstinis, vienkartinis mokestis įgyjamai įmonei, kuri apsaugo skolintoją, jei kyla nuosavybės ginčas ar suvaržymas, kurio ji nerado ieškant pavadinimo.
Švino pagrindu pagamintų dažų inspekcija
- Mokestis, mokamas atestuotam inspektoriui siekiant nustatyti, ar nuosavybė turi pavojingų, švino pagrindu pagamintų dažų.
Taškai
- Taškai (arba „nuolaidų taškai“) reiškia neprivalomą išankstinį mokėjimą skolintojui, siekiant sumažinti jūsų paskolos palūkanų normą ir tokiu būdu sumažinti jūsų mėnesinę įmoką. Vienas taškas lygus 1% paskolos sumos. Žemų tarifų sąlygomis tai gali netaupyti daug pinigų.
Savininko nuosavybės draudimas
- Ši politika apsaugo jus tuo atveju, jei kas nors užginčys jūsų nuosavybę į namus. Paprastai tai neprivaloma, tačiau labai rekomenduojama teisinių ekspertų.
Pradėjimo mokestis
- Šis mokestis padengia skolintojo administracines jūsų mokesčio tvarkymo išlaidas ir paprastai sudaro 1% paskolos sumos. Kai kurie skolintojai neima inicijavimo mokesčių, tačiau paprastai reikalauja didesnių palūkanų normai padengti.
Kenkėjų tikrinimas
- Mokestis, kuris padengia profesionalių termitų, sauso puvinio ar kitų su kenkėjais susijusių kenkėjų patikrinimų išlaidas. Reikia tikrinti kai kurias valstybes ir kai kurias vyriausybės apdraustas paskolas.
Išankstinio apmokėjimo dienos palūkanos
- Mokėjimas, skirtas padengti bet kokias jūsų hipotekos palūkanas, kurios bus kaupiamos nuo uždarymo dienos iki jūsų pirmojo hipotekos mokėjimo dienos.
Privatus hipotekos draudimas
- Jei jūsų įmoka yra mažesnė nei 20%, jūsų skolintojas gali reikalauti PVI. Jums gali reikėti sumokėti pirmo mėnesio PMI mokėjimą uždarymo metu.
Turto įvertinimo mokestis
- Reikalingas mokestis, mokamas profesionaliai turto įvertinimo įmonei, kad būtų įvertinta tikroji namo rinkos vertė, naudojama jūsų paskolos ir vertės (LTV) santykiui nustatyti.
Nuosavybės mokėstis
- Uždarydami, tikėkitės sumokėti visus turto mokesčius, kurie turi būti sumokėti per 60 dienų nuo namo įsigijimo.
Įvertinkite užrakto mokestį
- Kredito davėjo imamas mokestis už tam tikros palūkanų normos garantavimą ribotam laikotarpiui, paprastai nuo išankstinio patvirtinimo gavimo dienos iki uždarymo.
Ar turite gerą hipotekos normą? Užrakink! pateikia jums detales.
Įrašų mokestis
- Mokestis, kurį imasi jūsų vietinis registravimo biuras, paprastai miestas ar apskritis, už valstybinių žemės įrašų įrašymą.
Tyrimo mokestis
- Geodezijos įmonės imamas mokestis už nekilnojamojo turto linijų ir bendrų tvorų patikrinimą, siekiant patvirtinti turto ribas.
Mokesčių stebėsenos ir mokesčių būklės tyrimų mokesčiai
- Trečiosios šalies mokestis, skirtas mokėti už jūsų nekilnojamojo turto mokesčio mokėjimą ir pranešti skolintojui apie bet kokias problemas, susijusias su jūsų turto mokesčio mokėjimu, pavyzdžiui, dėl pavėluotų ar nepavykusių mokėjimų.
Pavadinimo paieškos mokestis
- Mokestis, kurį imasi bendrovės pavadinimas už viešosios nuosavybės įrašų analizę už bet kokius nuosavybės neatitikimus. Pavadinanti įmonė ieško įrašų įrašų ir užtikrina, kad nekiltų neišspręstų nuosavybės ginčų ar turto suvaržymų.
Pervedimo mokestis
- Mokestis, imamas už nuosavybės teisių perleidimą iš pardavėjo pirkėjui.
Draudimo mokestis
- Kredito davėjo imamas mokestis už jūsų paskolos suteikimą. Rizikos nustatymas yra jūsų finansinės informacijos, pajamų, užimtumo ir kredito tikrinimo tyrimų procesas, kad galutinai patvirtintumėte paskolą.
VA finansavimo mokestis
- Jei esate VA skolininkas, šis mokestis, imamas kaip procentas nuo paskolos sumos, padeda kompensuoti paskolos programos išlaidas JAV mokesčių mokėtojams. Finansavimo mokesčio dydis priklauso nuo jūsų karinės tarnybos klasifikacijos ir paskolos sumos; mokestį galima sumokėti užbaigiant paskolą arba įskaičiuoti į jūsų hipoteką. Kai kurie kariškiai yra atleidžiami nuo mokesčio mokėjimo.
Kitas didelis mokestis: komisiniai už nekilnojamąjį turtą. Vis dėlto pirkėjai nemoka šio mokesčio; pardavėjai daro. Paprastai komisinis mokestis yra nuo 5% iki 6% namo pirkimo kainos, ir jis yra tolygiai padalijamas tarp pardavėjo ir pirkėjo atstovo.
Kaip sumažinti uždarymo išlaidas
Gali atrodyti, kad jūs negalite sau leisti visų šių mokesčių, išskyrus pradinį įnašą, persikraustymo išlaidas ir naujojo namo remontą. Tačiau yra būdų susitarti dėl šių mokesčių.
- Apsipirkti. Tai taikoma skolintojams ir trečiųjų šalių paslaugoms, tokioms kaip namų savininkų draudimo polisai ir nuosavybės teises turinčios įmonės. Daugelis namų pirkėjų neįsivaizduoja, kad gali sutaupyti nemažų pinigų uždarymo išlaidoms padengti, jei palyginsite mokesčius nuo skolintojo iki skolintojo. Be to, jūs neturite naudoti savo skolintojo siūlomos įmonės, kenkėjų inspektoriaus ar namų savininko draudimo agento. Atlikite keletą namų darbų ir už tuos mokesčius galėtumėte sutaupyti rimtų pinigų.
- Tvarkaraščio uždarymas mėnesio pabaigoje. Atidėjimo data mėnesio pabaigoje arba pabaigoje padeda sumažinti išankstinio mokėjimo dienos palūkanas. Skolintojas gali paleisti šį scenarijų, kad galėtumėte išsiaiškinti, kiek galite sutaupyti.
- Kreipkitės į pardavėją pagalbos. Galbūt galite priversti pardavėją sumažinti pirkimo kainą arba padengti dalį (arba visas - jei jums tikrai pasisekė) uždarymo išlaidų. Tai labiau tikėtina, jei pardavėjas yra motyvuotas, o namai ilgą laiką buvo rinkoje, turėdami nedaug pasiūlymų. Vis dėlto daugelyje karšto būsto rinkų sąlygos palankiai vertina pardavėjus, todėl galite paprašyti pardavėjo ar atsisakyti „ne“, jei paprašysite pardavėjo pagalbos. Klausti neskauda.
- Palyginkite paskolos sąmatą ir uždarymo informacijos formas. Kai gausite pradinę paskolos sąmatą, peržiūrėkite ją plonais dantimis. Jei nesate tikri dėl to, koks mokestis yra susijęs ar kodėl jis imamas, paprašykite skolintojo patikslinti. Skolintojui, kuris negali paaiškinti mokesčio arba atsisako paklausti, turėtų būti raudona vėliava. Panašiai, jei pastebite naujus mokesčius arba pastebite pastebimą tam tikrų uždarymo mokesčių padidėjimą, paprašykite skolintojo, kad jis nurodytų jums išsamią informaciją. Neretai uždarymo išlaidos svyruoja nuo išankstinio patvirtinimo iki uždarymo, tačiau dideli šuoliai ar stebinantys papildymai gali paveikti jūsų sugebėjimą užsidaryti.
- Derėtis dėl konkrečių paskolų mokesčių. Jei įtariate, kad skolintojas papildo jūsų paskolą nereikalingais mokesčiais, vadinamais „nepageidaujamais mokesčiais“, kalbėkite. Paprašykite skolintojo pašalinti arba sumažinti mokesčius, jei pastebite pasikartojimą. Apsipirkimas palyginimu gali būti jūsų sąjungininkas mažinant uždarymo išlaidas, taip pat ieškant konkurencingų sąlygų ir įkainių. Ypač būkite atsargūs dėl per didelių tvarkymo ir dokumentacijos mokesčių.
- Įtraukite uždarymo išlaidas į savo hipoteką (kaip paskutinę galimybę). Kai kuriais atvejais skolintojai siūlys sumokėti jūsų uždarymo išlaidas arba įtraukti jas į jūsų paskolą. Bet tu ne nuo kabliuko; skolintojai linkę imti didesnes palūkanas norėdami sumokėti patys už jūsų uždarymo mokesčių įsisavinimą, o tai reiškia, kad jūs galų gale mokėsite palūkanas už savo paskolą ir uždarymo išlaidas.
Hipoteka be uždarymo
Hipotekos be uždarymo panaikina visus išankstinius mokesčius pirkėjui uždarymo metu. Šios rūšies hipotekos yra naudingos trumpuoju laikotarpiu, tačiau dėl jų gali kilti aukštesnės palūkanų normos. Uždarymo išlaidos taip pat gali būti įtrauktos į bendrą hipoteką, tai reiškia, kad pirkėjas per tam tikrą laiką moka palūkanas už uždarymo išlaidas. Taigi, nors hipotekos be uždarymo yra naudingos sumažinant pradines kapitalo sąnaudas, reikia atsižvelgti į ilgalaikius finansinius padarinius.