Federalinės būsto administracijos (FHA) paskola
FHA paskola yra hipoteka, kurią išduoda FHA patvirtintas skolintojas ir apdrausta Federalinė būsto administracija (FHA). Skirtos mažų ir vidutinių pajamų paskolų gavėjams, FHA paskoloms reikia mažesnių minimalių įmokų ir kredito reitingų nei daugeliui įprastų paskolų.
Nuo 2019 m. Su FHA paskola galite pasiskolinti iki 96, 5% namo vertės (tai reiškia, kad jums reikės sumokėti tik 3, 5% įmokos). Norint gauti kvalifikaciją, jums reikės bent 580 kredito balų. Jei jūsų kredito balas nukrito tarp 500 ir 579, vis tiek galite gauti FHA paskolą, jei sumokėsite 10% įmoką. Naudodamiesi FHA paskolomis, jūsų pradinė įmoka gali būti santaupos, finansinė šeimos nario dovana arba subsidija pagalbinio įnašo išmokai.
Dėl visų šių veiksnių FHA paskolos yra populiarios pirmą kartą įsigyjant namus.
Nors federalinės federalinės būsto administracijos paskolos (FHA paskolos) reikalauja mažesnių įmokų ir kredito reitingų nei įprastinės paskolos, joms taikomi kiti griežti reikalavimai.
Svarbu pažymėti, kad federalinė būsto administracija iš tikrųjų jums ne paskolina pinigų už hipoteką. Vietoj to jūs gaunate paskolą iš FHA patvirtinto skolintojo, pavyzdžiui, banko, ir FHA garantuoja paskolą. Dėl šios priežasties kai kurie žmonės tai vadina FHA apdrausta paskola.
Jūs mokate už šią garantiją mokėdami hipotekos draudimo įmokas FHA. Jūsų skolintojas prisiima mažiau rizikos, nes FHA sumokės skolintojui pretenziją, jei neteksite paskolos.
Kaip veikia FHA paskola
Norint gauti FHA paskolą, reikia mokėti dviejų rūšių hipotekos draudimo įmokas - avansinę hipotekos draudimo įmoką (UFMIP) ir metinę MIP (apmokestinama kas mėnesį). Išankstinė MIK yra lygi 1, 75% bazinės paskolos sumos (nuo 2018 m.). Jūs mokate tai uždarymo metu, arba ji gali būti įtraukta į paskolą. Pavyzdžiui, jei būstui suteikiate paskolą už 350 000 USD, sumokėsite 1, 75% UFMIP x 350 000 USD = 6 125 USD. Mokėjimai pervedami į JAV iždo departamento įsteigtą sąlyginio deponavimo sąskaitą, o lėšos naudojamos hipotekos mokėjimams, jei neteksite paskolos.
Nepaisant pavadinimo, kiekvieną mėnesį mokate MIP. Mokėjimai svyruoja nuo 0, 45% iki 1, 05% bazinės paskolos sumos, atsižvelgiant į paskolos sumą, paskolos trukmę ir pradinį paskolos ir vertės santykį (LTV). Įprasta MIP kaina paprastai yra 0, 85% paskolos sumos. Pavyzdžiui, jei turite paskolą 350 000 USD, kasmet mokėsite 0, 85% x 350 000 USD = 2 975 USD arba 247, 92 USD MIP. Tai mokama kartu su UFMIP išlaidomis.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- FHA paskolos yra federaliniu lygmeniu užtikrintos hipotekos, skirtos mažų ir vidutinių pajamų skolininkams, kurių kredito balai gali būti mažesni.
- FHA paskoloms reikalingos mažesnės minimalios įmokos ir kredito balai nei daugeliui įprastų paskolų.
- FHA paskolas išduoda patvirtinti bankai ir skolinančios institucijos, kurios įvertins jūsų kvalifikaciją gauti paskolą.
- Šioms paskoloms taikomi tam tikri apribojimai ir paskolų limitai, kurių nėra įprastose hipotekose.
Metinius MIP mokėsite per 11 metų arba paskolos galiojimo laiką, atsižvelgiant į paskolos trukmę ir LTV.
| Kiek laiko mokate metinę hipotekos draudimo įmoką (MIP) | ||
|---|---|---|
| TERMINAS | LTV% | KAIP MOKĖKITE METINĖ MIP |
| ≤ 15 metų | ≤ 78% | 11 metų |
| ≤ 15 metų | Nuo 78, 01% iki 90% | 11 metų |
| ≤ 15 metų | > 90 proc. | Paskolos terminas |
| > 15 metų | ≤ 78% | 11 metų |
| > 15 metų | Nuo 78, 01% iki 90% | 11 metų |
| > 15 metų | > 90 proc. | Paskolos terminas |
Galėsite atskaityti įmokų sumą, kurią sumokėjote; tačiau, norėdami tai padaryti, turite išskaičiuoti išskaičiavimus, o ne atlikti standartinius išskaitymus (2019 m. - 24 000 USD, jei esate susituokę kartu).
1:46Ar „FHA“ hipoteka vis dar yra sandoris?
FHA paskolų programos istorija
Kongresas sukūrė federalinę būsto administraciją 1934 m., Per Didžiąją depresiją. Tuo metu būsto pramonei kilo problemų: įsipareigojimų neįvykdymo ir rinkos uždarymo procentai smarkiai išaugo, paskolos sudarė ne daugiau kaip 50% turto rinkos vertės, o hipotekos terminus, įskaitant trumpus grąžinimo grafikus kartu su įmokomis, buvo sunku patenkinti daugeliui namų pirkėjų. Dėl to JAV pirmiausia buvo nuomininkų tauta ir tik 40% namų ūkių turėjo savo namus.
Siekdama paskatinti būsto rinką, vyriausybė sukūrė federaliniu mastu apdraustų paskolų programą, kuri sumažino skolintojų riziką ir palengvino paskolų gavėjų teisę gauti būsto paskolas. Būsto savininkų procentas JAV stabiliai kilo ir 2004 m. Pasiekė visų laikų aukščiausią lygį - 69, 2%, rodo Sent Luiso federalinio atsargų banko tyrimai. (2018 m. Trečiąjį ketvirtį jis sudarė 64, 4%.)
FHA paskolų rūšys
Be tradicinių pirmųjų hipotekų, FHA siūlo dar keletą paskolų programų, įskaitant:
- Namų nuosavybės konvertavimo hipoteka (HECM) programa - atvirkštinės hipotekos programa, kuri padeda senjorams, vyresniems nei 62 metų, konvertuoti savo namų kapitalą į grynuosius pinigus, išlaikant nuosavybės teises į namus. Jūs pasirenkate, kaip atsiimti lėšas: kaip fiksuotą mėnesio sumą, arba kaip kredito liniją (arba abi kartu).
- Paskola „FHA 203k“, kuri atsižvelgia į paskolos remonto ir atnaujinimo išlaidas. Ši viena paskola leidžia jums pasiskolinti pinigų tiek būstui įsigyti, tiek būstui patobulinti. Tai gali padaryti didelę reikšmę, jei atlikę įmoką pradinėje sąskaitoje neturite daug grynųjų.
- FHA efektyvaus energijos vartojimo hipotekos programa yra panaši sąvoka, tačiau ji skirta atnaujinimams, kurie gali sumažinti jūsų komunalinius mokesčius, pavyzdžiui, dėl naujos izoliacijos ar naujų saulės ar vėjo energijos sistemų įrengimo. Idėja yra ta, kad energiją taupantys namai turi mažesnes eksploatavimo išlaidas, dėl kurių sumažėja sąskaitos ir gaunamos didesnės pajamos hipotekos mokėjimui.
- 245 straipsnio a dalies paskola - programa skolininkams, kurie tikisi, kad padidės jų pajamos. Pagal 245 straipsnio a dalies programą laipsniškų mokėjimų hipotekos pradedamos nuo mažesnių pradinių mėnesinių įmokų, kurios laikui bėgant palaipsniui didėja, o augančios nuosavybės hipoteka planuoja padidinti mėnesines pagrindines įmokas, dėl kurių trumpesnės paskolos sąlygos.
| 5 FHA paskolų rūšys | |
|---|---|
| FHA PASKOLOS TIPAS | KAS TAI YRA |
| Tradicinė hipoteka | Hipoteka, naudojama pagrindinei gyvenamajai vietai finansuoti |
| Namų nuosavybė Konversija Hipoteka | Atvirkštinė hipoteka, leidžianti 62 metų ir vyresniems namų savininkams iškeisti būsto kapitalą į grynuosius pinigus |
| 203 (k) hipoteka Programa | Hipoteka, į kurią įeina papildomos lėšos, skirtos sumokėti už energiją taupančius namo patobulinimus, skirtus sumažinti komunalines paslaugas |
| Energiją taupančių Hipotekos programa | Hipoteka, į kurią įeina papildomos lėšos, skirtos sumokėti už energiją taupančius namo patobulinimus, skirtus sumažinti komunalines paslaugas |
| 245 skirsnio a punktas Paskola | Paprastųjų mokėjimų hipoteka (GPM) su mažesnėmis pradinėmis mėnesinėmis įmokomis, kurios palaipsniui didėja (naudojama, kai tikimasi, kad pajamos padidės), ir augančio kapitalo hipoteka (GEM), kai suplanuotas mėnesinių pagrindinių įmokų padidėjimas lemia trumpesnes paskolos sąlygas. |
FHA ir įprastinės paskolos
Norėdami suskaičiuoti skaičius: FHA paskolos yra prieinamos asmenims, kurių kredito balai yra ne mažesni kaip 500. Jei jūsų kredito balas yra nuo 500 iki 579, galite gauti FHA paskolą su 10% įmoka. Jei jūsų kredito balas yra 580 ar didesnis, galite gauti FHA paskolą su vos 3, 5% sumažinimu. Palyginimui, norint gauti įprastą hipoteką paprastai jums reikia ne mažesnio kaip 620 kredito balo ir pradinio įnašo nuo 3% iki 20%.
Norint gauti FHA paskolą ar bet kokią hipoteką, turi praeiti mažiausiai dveji metai nuo bankroto, nebent galite įrodyti, kad bankrotas įvyko dėl nekontroliuojamų aplinkybių. Turite būti bent trejus metus nušalinti nuo bet kokio apribojimo ir įrodyti, kad dirbate siekdami atkurti gerą kreditą. Jei delsite mokėti savo federalines studentų paskolas ar pajamų mokesčius, jums nebus suteikta teisė.
| FHA paskolos ir įprastos paskolos | ||
|---|---|---|
| FHA PASKOLA | KONVENCINĖ PASKOLA | |
| Minimalus kredito balas | 500 | 620 |
| Pradinė įmoka | 3, 5% su kredito balais nuo 580+ ir 10% su kredito balais nuo 500 iki 579 | Nuo 3% iki 20% |
| Paskolos sąlygos | 15 ar 30 metų | 10, 15, 20 ar 30 metų |
| Hipotekos draudimas | Išankstinė MIP + metinė MIP arba 11 metų, arba paskolos galiojimo laikotarpiui, atsižvelgiant į LTV ir paskolos trukmę | Nei vienas mokėjimas ne mažesnis kaip 20% arba po paskolos nėra sumokėta iki 78% LTV |
| Hipotekos draudimo įmokos | Avansas: 1, 75% paskolos + metinė: nuo 0, 45% iki 1, 05% | PMI: nuo 0, 5% iki 1% paskolos sumos per metus |
| Pradinės įmokos | 100% įmoka gali būti dovana | Tik dalis gali būti dovana, jei įmoka yra mažesnė nei 20% |
| Pradinių įmokų paramos programos | Taip | Ne |
Ypatingos aplinkybės
Jūsų skolintojas įvertins jūsų kvalifikaciją gauti FHA paskolą, kaip ir bet kuris hipotekos pareiškėjas. Tačiau skolintojas, užuot naudojęsis kredito ataskaita, gali peržvelgti praėjusių dvejų metų darbo istoriją ir kitus mokėjimų istorijos įrašus, pvz., Komunalinius ir nuomos mokėjimus. Galite gauti FHA paskolą, jei bankrutavote ar uždarėte teises, jei atkursite gerą kreditą. Apskritai, kuo mažesnis jūsų kredito balas ir įmoka, tuo didesnę palūkanų normą mokėsite už hipoteką.
Atminkite, kad pirkdami būstą galite būti atsakingi už tam tikras išlaidas, patirtas iš kišenės, tokias kaip paskolų išdavimo mokesčiai, advokato mokesčiai ir įvertinimo išlaidos. Vienas iš FHA hipotekos pranašumų yra tas, kad pardavėjas, namo statytojas ar kreditorius gali jūsų vardu sumokėti dalį šių uždarymo išlaidų. Jei pardavėjui sunku rasti pirkėją, jis gali tiesiog pasiūlyti padėti jums uždarymo metu kaip saldiklis.
Kartu su kredito balais ir įmokos kriterijais yra nustatyti specialūs paskolų teikimo FHA hipotekos reikalavimai, kuriuos FHA nustatė šioms paskoloms. Jūsų skolintojas turi būti FHA patvirtintas skolintojas ir turite turėti stabilią darbo istoriją arba pastaruosius dvejus metus būti dirbę pas tą patį darbdavį.
Jei esate savarankiškai dirbantis asmuo, jums reikia dvejų metų sėkmingo savarankiško darbo istorijos, patvirtintos mokesčių deklaracijomis ir einamųjų metų balansu bei pelno (nuostolio) ataskaita. Jei savarankiškai dirbote mažiau nei dvejus metus, bet daugiau nei vienerius metus, vis tiek galite gauti teisę gauti išmoką, jei dvejus metus iki savarankiško darbo turite tvirtą darbo ir pajamų istoriją, o savarankiškas darbas yra tas pats. ar susijęs užsiėmimas. Norėdami pasirašyti hipoteką, turite turėti galiojantį socialinio draudimo numerį, teisėtai gyventi JAV ir būti pilnametis jūsų valstijoje.
Specialūs hipotekos aspektai
Paprastai finansuojamas turtas turi būti jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta ir savininko naudojamas. Ši paskolų programa negali būti naudojama investiciniam ar nuomojamam turtui. Pagal FHA patvirtintus daugiabučių namų projektus individualūs ir dvibučiai namai, rąstiniai namai, eilės namai ir vilos gali būti finansuojami FHA.
Priemokos santykis (hipotekos įmoka, HOA mokesčiai, turto mokesčiai, hipotekos draudimas ir namų savininko draudimas) turi būti mažesnis nei 31% jūsų bendrųjų pajamų. Kai kuriais atvejais jums gali būti suteiktas 40% santykis.
Jūsų likutinis santykis (jūsų hipotekos įmoka ir visos kitos mėnesinės vartotojų skolos) turi būti mažesni nei 43% jūsų bendrųjų pajamų. Tačiau galima patvirtinti esant net 50% santykiui. Be to, jums reikia turto įvertinimo iš FHA patvirtinto vertintojo, o namai turi atitikti tam tikrus būtiniausius reikalavimus. Jei namas neatitinka šių standartų ir pardavėjas nesutiks atlikti reikiamo remonto, už remontą turite sumokėti uždarydami (lėšos laikomos depozitoriume, kol bus atliktas remontas).
FHA paskolos ribos
Vienas FHA paskolų apribojimas yra tas, kad jos turi ribas, kiek galite pasiskolinti. Jas nustato regionas, kuriame gyvenate, pigių sričių žemiausia riba („grindys“) nei įprasta FHA paskola, o didelių išlaidų zonos turi didesnę sumą („lubos“). Tada yra „specialių išimčių“ sritys, įskaitant Aliaską, Havajus, Guamą ir JAV Mergelių salas, kur dėl labai didelių statybos sąnaudų ribos tampa dar didesnės. Visur kitur nustatyta riba yra 115% vidutinės apskrities namo kainos, kurią nustato JAV būsto ir urbanistikos departamentas. FHA svetainėje yra puslapis, kuriame galite sužinoti savo apskrities paskolų limitą.
Žemiau esančioje diagramoje pateikiami 2019 m. Paskolų limitai:
| 2019 metų FHA paskolos ribos | |||
|---|---|---|---|
| NUOSAVYBĖS TIPAS | MAŽŲ IŠLAIDŲ SRITIS 'Grindys' | AUKŠTŲ IŠLAIDŲ SRITIS „LUBOS“ | SPECIALUSIS IŠIMTIS RAJONAI |
| Vieno vieneto | 314 827 USD | 726 525 USD | 1 089 787 USD |
| Dviejų vienetų | 403 125 USD | 930 300 USD | 1 395 450 USD |
| Trijų vienetų | 487 250 USD | 1 124 475 USD | 1 686 700 USD |
| Keturių vienetų | 605 525 USD | 1 397 400 USD | 2 096 100 USD |
Šaltinis: JAV būsto ir miestų plėtros departamentas
FHA paskolos lengvata
FHA paskolos nėra be jų pliusų: Turėdami tokią paskolą, galite gauti paskolos lengvatą, jei patyrėte teisėtą finansinį sunkumą - pvz., Praradote pajamas ar padidėjote pragyvenimo išlaidas - arba jums sunku susitarti dėl jūsų paskolos. mėnesinės hipotekos įmokos. Pavyzdžiui, „FHA-HAMP“ programa gali padėti jums išvengti rinkos uždarymo, visam laikui sumažinant mėnesinį įmoką už prieinamą kainą. Norėdami tapti visaverčiu programos dalyviu, turite sėkmingai įvykdyti bandomųjų išmokų planą, pagal kurį laiku atliksite tris suplanuotus mokėjimus už mažesnę, pakeistą sumą.
Nuspręskite, kas jums geriausia
Nors FHA paskola gali atrodyti puiku, ji tinka ne visiems. Tai nepadės tiems, kurių kredito balai yra mažesni nei 500. Priešingai, trokštantiems būsto savininkams, kurie gali sau leisti didelę įmoką, gali būti geriau eiti įprasta hipoteka, nes ilgainiui jie galėtų sutaupyti daugiau pinigų per žemesnę kainą. palūkanų normos ir hipotekos draudimo įmoka, kurią teikia įprasti kreditoriai.
Kaip teigia Federalinė būsto administracija, FHA paskola "nebus pritaikyta tiems, kurie perka aukštesnę kainų spektro dalį - taip ir neketinama. FHA paskolų programa buvo sukurta palaikyti„ mažas ir vidutines pajamas gaunančias pajamas ". namų pirkėjų, ypač pirkėjų, kurių grynieji pinigai yra sutaupyti pradiniam įnašui “.
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.