Nekilnojamojo turto apvertimas: 8 atskleidimai, kuriuos turite padaryti

Parduodant turtą turite atskleisti informaciją apie jo būklę, kuri gali neigiamai paveikti jo vertę. Jei sąmoningai neslėpsite tokios informacijos, galėsite būti nuteisti ir už sukčiavimą, be to, kad esate teisiami. Pardavę nekilnojamąjį turtą neatleisite nuo šios informacijos atskleidimo.

Šios taisyklės galioja visiems, parduodantiems namus, tačiau labiau tikėtina, kad jie paveiks butelius. Turto perpardavėjai labiau linkę į prastos būklės nekilnojamojo turto objektus. Be to, įstatymų, susijusių su informacijos atskleidimu, įstatymuose yra nedideli skirtumai. Sužinokite apie savo valstybės įstatymus dėl būtinos informacijos pateikimo iš savo valstybinio nekilnojamojo turto ir vietos planavimo skyriaus. Žinant informacijos, kuri turėtų būti atskleista, tipus, jums gali būti lengviau, kai perkate nekilnojamąjį turtą, o taip pat galite išgelbėti jus nuo bylos iškėlimo teisme.

(Norėdami gauti daugiau informacijos apie būsto pirkimą, skaitykite: Pirmojo namų savininko vadovas. )

1. Mirtis namuose

Kai kuriems pirkėjams gali kilti abejonių ar prietarų įsigyjant namą, kuriame mirė kažkas, todėl svarbu žinoti, ar jūsų valstija reikalauja, kad pardavėjai atskleistų ankstesnę mirties vietą namuose.

„Kiekvienai valstijai bus taikomi šiek tiek skirtingi atskleidimo reikalavimai“, - sako Jimas Olenbušas, Teksaso nekilnojamojo turto brokeris. "Pavyzdžiui, Teksase nereikia atskleisti mirčių dėl natūralių priežasčių, savižudybių ar nelaimingų atsitikimų, nesusijusių su turtu."

„Reikalaujama, kad pardavėjas atskleistų mirties atvejus, susijusius su turto būkle, ar smurtinius nusikaltimus“, - sako jis. Pvz., Jei ankstesnio keleivio vaikas nuskendo baseine, nes neturėjo tinkamos apsauginės tvoros, pardavėjui tektų atskleisti mirtį net ir ištaisius saugos problemą, įrengus tinkamą baseino aptvarą. Tačiau yra aplinkybių, kai pardavėjai neprivalo atskleisti turto mirties.

„Nėra nė vienos valstybės, kurioje būtų įpareigota atskleisti natūraliomis sąlygomis mirusio žmogaus mirtį“, - sako advokatas Matthew Reischeris, „LegalAdvice.com“ generalinis direktorius. „Tačiau kai kurios valstybės įpareigoja stigmatizuotus namus ar butus, kuriuose buvo savižudybė ar žmogžudystė. Kai kurios valstijos netgi numato, kad pardavėjui nustato teigiamą pareigą, jei žino, kad jų nekilnojamasis turtas persekiojamas mirusiųjų “.

Net tada, kai atskleisti nereikia - pavyzdžiui, Gruzijoje nereikalaujama atskleisti žmogžudysčių ar savižudybių - galite suklysti pranešdami pirkėjui apie turto mirtį. „Jei pardavėjui rūpi atsakomybė, geriausias patarimas yra viską iš anksto atskleisti, net jei to nereikalauja įstatymai“, - sako Olenbush. „Pirkėjai visada išgirs apie kaimynų reikalus, o nustebimas gali priversti juos atsisakyti pirkimo sutarties ar susimąstyti, ko dar pardavėjas jiems nesako“.

2. Kaimynystės nepatogumai

Nepatogumai yra triukšmas ar kvapas iš šaltinio, esančio ne nuosavybėje, kurie gali sudirginti nekilnojamojo turto gyventojus. Šiaurės Karolina reikalauja, kad pardavėjai atskleistų triukšmą, kvapus, dūmus ar kitus nepatogumus iš komercinių, pramoninių ar karinių šaltinių, turinčių įtakos turtui. Mičiganas reikalauja, kad pardavėjai atskleistų netoliese esančius ūkius, ūkio operacijas, sąvartynus, oro uostus, šaudyklas ir kitus nepatogumus, tačiau Pensilvanija palieka pirkėjui galimybę nustatyti, ar nėra žemės ūkio trikdžių.

3. Pavojai

Jei namams padidėja žalos dėl stichinės nelaimės rizika arba jie galėjo žinoti ar gali užteršti aplinką, gali reikėti atskleisti šią informaciją pirkėjui.

Teksaso įstatymai reikalauja, kad pardavėjai atskleistų pavojingų ar toksiškų atliekų, asbesto, karbamido-formaldehido izoliacijos, radono dujų, švino pagrindo dažų ir ankstesnio patalpų naudojimo metamfetamino gamybai buvimą.

Niujorko Turto būklės atskleidimo įstatyme reikalaujama, kad pardavėjai pirkėjus informuotų apie tai, ar turtas yra užliejamoje lygumoje, šlapynėje ar žemės ūkio rajone; ar tai kada nors buvo sąvartynas; jei nekilnojamojo turto objekte kada nors yra buvę degalų laikymo rezervuarų; ar ir kur konstrukcijoje yra asbesto; jei yra švino santechnika; ar namuose buvo išbandytas radonas; ir ar į nekilnojamąjį turtą nebuvo išsiliejęs ar nutekėjęs kuras, alyva, pavojinga ar toksiška medžiaga.

Valstybės taip pat gali reikalauti atskleisti minų grimzles, požemines duobes, gyvenvietes, stumdomas, pakilimus ar kitus žemės stabilumo trūkumus. Kalifornijos natūralių pavojų atskleidimo įstatyme reikalaujama, kad pardavėjai atskleistų, ar turtas yra seisminio pavojaus zonoje, todėl po žemės drebėjimo jis gali būti suskystintas ar nuošliaužos.

Nors daugumą informacijos atskleidimo reikalavimų reglamentuoja valstybės, federalinė vyriausybė įpareigoja vieną: atskleisti, kad švino pagrindu pagamintus dažus gali naudoti bet kuris turtas, pastatytas iki 1978 m.

4. Informacija apie namų savininkų asociaciją

Jei namus valdo namų savininkų asociacija (HOA), turėtumėte atskleisti šį faktą. Taip pat turite žinoti apie HOA finansinę būklę ir pateikti šią informaciją pirkėjui, kad jis galėtų priimti pagrįstą pirkimo sprendimą.

„Pirkėjas, kurį aš žinau, nusipirko butą. [Ir] pardavėjas per klaidą pamiršo duoti pirkėjui paskutinių 12 mėnesių susitikimo protokolus“, - sako Ed Kaminsky, „SportStar“ perkėlimo į Manhatano paplūdimį Kalifornijoje prezidentas ir generalinis direktorius Ed Kaminsky. “Po septynių mėnesių pirkėjui buvo įvertinta 30 000 USD už turto pagerinimą. Vėliau pirkėjas pateikė ieškinį pardavėjui už šių svarbių pastabų neatskleidimą. “

5. Remontas

Ką jūs remontavote ir kodėl? Pirkėjai turi žinoti namo remonto istoriją, kad galėtų namų inspektorių atkreipti ypatingą dėmesį į problemines sritis ir žinoti apie galimas problemas ateityje. Pavyzdžiui, Teksaso įstatymai reikalauja, kad pardavėjai atskleistų ankstesnius konstrukcijų ar stogo remonto darbus; sąvartynas, nusėdimas, dirvožemio judėjimas ar gedimo linijos; sienų, stogo, tvorų, pamato, grindų, šaligatvių defektai ar veikimo sutrikimai ir visos kitos esamos ar ankstesnės problemos, turinčios įtakos namo konstrukciniam vientisumui. Jums taip pat gali tekti atskleisti elektros ar santechnikos remontą ir visas kitas problemas, apie kurias norėtumėte žinoti, jei ketinate pirkti namą ir jame gyventi.

6. Vandens žala

Kai vanduo patenka ten, kur neturėtų, jis gali sugadinti asmeninius daiktus, pakenkti namo struktūrai ir netgi sukelti pavojų sveikatai, jei jis skatina pelėsių augimą. Pardavėjai turėtų nurodyti buvusį ar esamą nuotėkį ar vandens žalą. Pavyzdžiui, Mičiganas reikalauja, kad pardavėjai atskleistų vandens rūsyje ar nuskaitymo vietoje įrodymus, stogo nutekėjimą, didelę potvynių žalą, vandentiekio sistemos tipą (pvz., Cinkuotą, varį ir kt.) Ir visas žinomas santechnikos problemas. Gali būti sunku žinoti apie vandens problemas (ir daugelį kitų problemų rūšių), jei apverčiate namus ir turite tik mėnesį ar du.

„Yra daug pavojų, kad žmonės, užsiimantys namo uždarymu, kai reikia atlikti tam tikrą darbą su tualetu, yra labai pavojingi, o tai nebuvo akivaizdu einant pro šalį, ypač žiemą ar per sausą laiką“, - sako Ilinojaus verslo advokatas Billas Price'as. . „Žiemą pirkėjas ar jo namų inspektorius gali nepatikrinti stogo, kuris nutekėjo ar turi labai senas čerpes. Panašiai, sausi burtai gali nuslėpti nesandaraus rūsio problemas. “Tokiose situacijose, kaip ši yra, patikrinkite, ar jūsų valstybės įstatymai siūlo didelę apsaugą nuo informacijos, apie kurią jūs nieko negalėjote žinoti, atskleidimo.

7. Trūksta daiktų

Kartais namų pirkėjai turi tiek daug minčių, kad gali nepastebėti, jog namuose trūksta esminio komponento, kol jie neįsikurs. Kai kurių valstijų informacijos atskleidimo įstatymai stengiasi užkirsti kelią šiai problemai. Pavyzdžiui, Teksase ir Mičigane reikalaujama, kad pardavėjai atskleistų, ar turtas pateiktas su ilgu daiktų sąrašu, įskaitant virtuvės prietaisus, centrinį oro kondicionavimą ir šildymą, lietaus latakus, išmetimo ventiliatorius ir vandens šildytuvus.

8. Kitas galimas informacijos atskleidimas

Pirkėjai turi žinoti, ar namai yra ypatingame istoriniame rajone, nes tai turės įtakos jų galimybėms atlikti remontą ir pakeitimus, be to, tai gali padidinti tos veiklos kainą.

Teksaso įstatymai reikalauja, kad pardavėjai atskleistų aktyvius termitus ar kitus medieną naikinančius vabzdžius, terminitus ar medienos puvinio pažeidimus, kuriuos reikia taisyti, ankstesnius termitų pažeidimus ir ankstesnį gydymą termitais. Mičigano ir Šiaurės Karolinos įstatymai taip pat reikalauja, kad pardavėjai atskleistų bet kokią užkrėtimo istoriją. Pasidomėkite savo valstijos įstatymais ir sužinokite, ar turite atskleisti informaciją apie bet kokius kenkėjus.

Taip pat gali reikėti atskleisti drenažo ar rūšiavimo, zonavimo, laukiančio teismo proceso problemas, pakeitimus, padarytus neturint leidimų, ginčus dėl ribų ir servitutą.

Kaip atskleisti

Kai kurios valstijos, tokios kaip Mičiganas ir Šiaurės Karolina, reikalauja, kad pardavėjai naudotų specialią informacijos atskleidimo formą. Jei ne, jūsų valstybinis departamentas ar nekilnojamojo turto komisija ar valstybės nekilnojamojo turto agentų asociacija paprastai turės rekomenduojamą formą, kurią galite naudoti. Forma gali būti daugiau ar mažiau išsami, nei to reikalauja valstybės įstatymai. Jei forma nėra pakankamai išsami jūsų situacijai, papildykite ją papildomų elementų, kuriuos norite atskleisti, sąrašu. Pardavėjas visą informaciją pirkėjui turėtų pateikti raštu, o pirkėjas ir pardavėjas turėtų pasirašyti ir nurodyti datą. Įsitikinkite, kad su nekilnojamojo turto advokatu peržiūrėsite, ką jums reikia atskleisti, ir kaip tai turėtų būti suformuluota.

Esmė

Net jei jūsų rajone nereikia atskleisti tam tikro informacijos, jei turite informacijos apie namą, dėl kurio pirkėjas gali būti nepatenkintas, vis tiek galbūt norėsite jį atskleisti. Be moralinių priežasčių sąžiningai elgtis su potencialiais pirkėjais ir noro išvengti išlaidų ir vargo ieškiniui, turite reputaciją, kurią turite ginti. Jei kyla abejonių, ar teisingai atskleidėte turto būklę, susisiekite su savo valstijos nekilnojamojo turto advokatu.