Hipotekinių vertybinių popierių rizika

Įkeitimu užtikrintas vertybinis popierius (MBS) - tai turtu užtikrintas vertybinių popierių tipas, užtikrinamas hipoteka ar hipotekų rinkimu. MBS galima prekiauti per brokerį. Ją išleidžia vyriausybės remiama įmonė (GSE), įgaliota federalinės vyriausybės agentūra arba privati ​​finansinė įmonė.

MBS ypatybės

Nors MBS yra patrauklios dėl daugelio priežasčių, MBS turi keletą unikalių savybių, kurios padidina papildomą riziką, palyginti su paprastomis vanilės obligacijomis.

• MBS užstatą teikia hipotekos fondas.
• Mėnesinės įmokos „pervedamos“ iš pradinio banko trečiajam investuotojui.
• Be mėnesinių palūkanų, hipoteka amortizuojama per visą jų gyvavimo laiką, tai reiškia, kad tam tikra pagrindinės sumos dalis yra išmokama kas mėnesį, priešingai nei obligacija, kuri paprastai moka visą pagrindinę sumą termino pabaigoje.
• Be numatytų amortizacijų, investuotojai proporcingai gauna neplanuotą išankstinį pagrindinės įmokos mokėjimą dėl refinansavimo, rinkos uždarymo ir būsto pardavimo. Įprasta hipotekos trukmė gali būti 30 metų, tačiau hipotekos gana dažnai išmokamos greičiau. Dėl šių neplanuotų išankstinių mokėjimų yra sudėtinga numatyti MBS terminą.

Dėmesys MBS išankstinio mokėjimo aspektu, šiame straipsnyje bus supažindinta su svertinio vidutinio gyvenimo (WAL) koncepcija ir paaiškinta jo naudojimo apsauga nuo išankstinio mokėjimo rizika.

Kas yra vidutinis svertinis gyvenimas?

Statistika, paprastai naudojama kaip efektyvios MBS trukmės matas, yra WAL, kartais vadinama tiesiog „vidutine gyvenimo trukme“. Norėdami apskaičiuoti WAL, padauginkite kiekvieno mokėjimo datą (išreikštą metų ar mėnesių dalimis) iš visos pagrindinės sumos, kuri tą dieną buvo išmokėta, procentine dalimi, tada sudėkite šiuos rezultatus. Taigi WAL užregistruoja pagrindinių išmokų įtaką viso saugumo laikotarpio metu.

WAL gali būti vizualizuojamas kaip laikotarpio, skaičiuojančio nuo jo sukūrimo iki galutinio termino pabaigos, užmokestis. Fulcrumas „subalansuoja“ pagrindinius mokėjimus, kaip ir skirtingo svorio vaikai balansuoja žvilgsnį atlikdami skirtingas pozicijas juostoje. 1 paveiksle pavaizduota 30 metų hipotekos fondo WAL.

figūra 1

Šaltinis: „Obligacijos, kaip kainos elastingumo ir gumulėlio, trukmė“ (1988), daktaras Davidas Smithas

Išeiga ir vidinė grąžos norma

MBS yra parduodamos ir gali prekiauti įmokomis, nuolaidomis ar nominalia verte, atsižvelgiant į dabartinių rinkos kursų pokyčius. Einamųjų kuponų apyvarta prekiauja nominalia verte, o aukšto kupono apyvarta prekiauja įmokomis, o žemo kupono vertybiniai popieriai - su nuolaidomis. Kotiruojamas pajamingumas yra vidinė grąžos norma, kuri lygi dabartinę visų būsimų pinigų srautų vertę dabartine vertybinio popieriaus kaina. Todėl kotiruojamas MBS pajamingumas visada priklauso nuo išankstinio mokėjimo prielaidos.

Išankstinio mokėjimo prielaida yra labai svarbi hipotekos pervedimo vertybiniams popieriams. Investuotojai iš anksto žino, kad išankstinis mokėjimas gali ir įvyks, bet nežino, kada ir kiek. Tie kintamieji turi būti numatomi ir daroma prielaida. Taip pat nėra nė vienos konservatyvios prielaidos, kuri gali būti taikoma visiems perėjimams dėl asimetrinio efekto - yra paskata greičiau sumokėti iš anksto už papildomą MBS, tuo tarpu atvirkščiai - su MBS su nuolaida.

(Norėdami sužinoti daugiau apie šio finansinės analizės metodo naudojimą, skaitykite „Vidinis pelningumas“ .)

Koks yra realus derlius ">

Realizuotas pajamas iš įplaukos, gautos perleidžiant vertybinius popierius, yra pajamingumas, kurį pirkėjas faktiškai gauna turėdamas vertybinį popierių, remiantis faktinėmis pagrindinio išankstinio apmokėjimo sumomis, o ne numanomais išankstiniais mokėjimais, kurie buvo naudojami kotiruojamai pajamai apskaičiuoti. Išankstiniai mokėjimai, kurie yra greitesni ar lėtesni nei tikėtasi, asimetriškai veikia priemokų ir nuolaidų įmokas.

Tarkime, kad perėjimo vertybiniais popieriais prekiaujama su priemoka. Išankstiniai mokėjimai nominalia verte lemia pinigų srautus, kuriuos galima reinvestuoti tik pagal mažesnį dabartinį kursą. Taigi, greičiau nei spėjama, išankstiniai mokėjimai paneigia investuotojo didelius pinigų srautus, kurie visų pirma pateisino priemokos kainą. Kita vertus, lėtesni išankstiniai mokėjimai suteikia investuotojui daugiau laiko uždirbti aukštesnę kupono normą. Dėl to lėtesni išankstiniai mokėjimai padidina realizuotą pajamingumą virš kotiruojamo, o greitesni išankstiniai mokėjimai sumažina realizuotą pajamingumą.

Pervedimas su nuolaida suteikia naudos iš greičiau nei tikėtasi išankstinių mokėjimų, nes tuos pinigų srautus galima reinvestuoti nominalia verte į trumpalaikio kupono vertybinius popierius. Iš tikrųjų investuotojas gali paprasčiausiai pakeisti žemą kuponą į didesnį, nes išankstinis mokėjimas yra lygus nominaliajai vertei. Taigi realizuotas pajamingumas viršys kotiruojamą. Priešingai, atvirkščiai nutinka, kai išankstiniai mokėjimai vyksta lėčiau, nei tikėtasi. Investuotojas ilgesniam laikui įstrigo su mažesniais kuponais, taip sumažindamas realų pelną.

Kas yra išankstinio apmokėjimo prielaida?

Bėgant metams buvo sukurta daugybė įprastų numanomų išankstinio mokėjimo normų specifikacijų. Kiekvienas iš jų turi savo privalumų ir trūkumų.

Standartinis hipotekos pajamingumas

Pirmasis ir paprasčiausias apibūdinimas yra „standartinis hipotekos pajamingumas“ arba „iš anksto sumokėtas per 12 metų“. Šioje specifikacijoje daroma prielaida, kad išankstiniai mokėjimai nėra atliekami iki dvyliktųjų metų, kai visos baseino hipotekos iš anksto mokamos visa.

Ši specifikacija turi skaičiavimo paprastumo pranašumą ir atitinka tikrovę, kad daugumos hipotekos fondų faktinis terminas yra daug trumpesnis nei galutinė išpirkimo data. Negana to, negalima pasakyti apie šią prielaidą. Tai visiškai nepaiso išankstinių mokėjimų, kurie atsiranda pirmaisiais hipotekos fondo metais. Todėl remiantis šia „standartine“ išankstinio apmokėjimo prielaida apskaičiuotas ir kotiruojamas pelnas rimtai nuvertina potencialų pajamingumą išleidžiant vertybinius popierius, naudojant didelę nuolaidą, ir pervertina potencialų pelną, gaunamą iš premijų pervedimo.

FHA patirties metodas

Kitame spektro gale yra išankstinio apmokėjimo specifikacija, pagrįsta faktine Federalinės būsto administracijos (FHA) patirtimi. FHA kaupia istorinius duomenis apie faktinį išankstinio apmokėjimo už hipotekos paskolas, kurias jis apdraudžia, dažnį. Šie duomenys apima platų išleidimo datų ir kuponų normų diapazoną.

FHA patirties metodas akivaizdžiai pagerino įprastą hipotekos pajamingumą, nes jis pateikė realias ir istoriškai patvirtintas prielaidas, tačiau jis neturi savo problemų. Kadangi FHA beveik kasmet išleidžia naują seriją, antrinėje hipotekos rinkoje susidūrė su painiava, kai vertybiniai popieriai buvo sudaryti iš skirtingų metų serijų.

(Skaitykite daugiau apie antrinę hipotekos rinką skiltyje „ Jūsų hipoteka“ .)

Pastovi išankstinio apmokėjimo norma

Kita specifikacija, kuri buvo naudojama, yra pastovi išankstinio mokėjimo norma (CPR), dar vadinama „sąlyginio išankstinio mokėjimo norma“. Šioje specifikacijoje daroma prielaida, kad pagrindinio likučio procentinė dalis, iš anksto sumokėta per tam tikrus metus, yra pastovi.

CPR metodą lengviau naudoti analitiškai nei FHA patirtį, nes kiekvienais metais taikoma išankstinio mokėjimo norma yra vienas nuoseklus skaičius, o ne vienas iš 30 skirtingų skaičių. Taigi lengviau palyginti kotiruojamą tam tikro laikymo laikotarpio pajamingumą su skirtingomis išankstinio mokėjimo prielaidomis. Vienas subtilių CPR metodo pranašumų yra tas, kad jis atskleidžia subjektyvų išankstinio mokėjimo prielaidos pobūdį. FHA patirties metodas reiškia tam tikrą tikslumą, kuris gali būti visiškai nepagrįstas.

CPR variantas vadinamas „vieno mėnesio mirtingumu“ (SMM). SMM yra tiesiog mėnesinis metinio CPR analogas. Daroma prielaida, kad pagrindinio likučio procentas, iš anksto sumokėtas per tam tikrą mėnesį, yra pastovus.

PSA standartinio išankstinio apmokėjimo modelis

Dažniausiai naudojama išankstinio apmokėjimo normos prielaida yra standartinė išankstinio apmokėjimo patirtis, kurią siūlo Viešųjų vertybinių popierių asociacija (PSA), pramonės prekybos grupė. PSA tikslas buvo standartizavimas rinkoje. Per pirmuosius 30 standartinės išankstinio apmokėjimo mėnesių reikia nuolat didėti CPR, pradedant nuo nulio ir didėjant 0, 2 procento kiekvieną mėnesį; vėliau naudojamas šešių procentų CPR. Tačiau kartais pajamingumas grindžiamas greitesne ar lėtesne išankstinio mokėjimo prielaida nei šis standartas. Šis išankstinio apmokėjimo prielaidos pokytis nurodomas nurodant procentą, kuris yra didesnis ar mažesnis nei 100 procentų.

• 200 procentų PSA kainuojanti MBS daro prielaidą, kad CPR padidės 0, 4 procento per mėnesį per pirmuosius 30 mėnesių, tada CPR lygis bus 12 procentų.
• MBS, kurio kotiruojamos 50 procentų PSA, prisiima 0, 1 procento mėnesinį CPR padidėjimą, kol bus pasiektas trijų procentų BVP lygis.

Esmė

Kaip jau buvo aptarta, vidutinio svertinio gyvenimo laikotarpis naudojamas atsižvelgiant į keletą prielaidų ir toli gražu nėra tikslus. Tačiau tai padeda investuotojams realiau prognozuoti MBS pajamingumą ir terminą, o tai padeda sumažinti įgimto išankstinio mokėjimo riziką.

(Norėdami sužinoti daugiau apie MBS, skaitykite skyrelyje „ Pelnas iš hipotekos skolos naudojant MBS“ .)