Kokius 200 000 USD nusipirks Atlantos nekilnojamojo turto rinkoje
Remiantis Nacionaline būsto tendencijų ataskaita, paskelbta 2014 m. Vasario mėn., Vidutinė sąrašo kaina Atlantoje dabar yra 184 900 USD - 12, 1% daugiau nei praėjusiais metais . Tai šiek tiek sumažina „Atlantos“ nacionalinę vidutinę kainą - 199 000 USD. Tačiau ten, kur šviečia „Atlanta“, yra inventorius: pagal bendrą sąrašų skaičių jis yra 146 ataskaitos regionų viršuje. Nekilnojamojo turto, kuris šiuo metu parduodamas „ Realtor.com“ svetainėje, kainos svyruoja nuo mažiau nei 10 000 USD už skurstančią nuosavybę iki 15, 9 milijono USD už palatališką turtą aukščiausio lygio Buckhead mieste, „Pietų Beverly kalvose“. Štai pažvelkite, ką galite nusipirkti už 200 000 USD. (Norėdami gauti daugiau informacijos apie būsto pirkimą, skaitykite skyriuje „Namų pirkimo JAV vadovas“).
Rinkos apžvalga
Namų kainos Atlantoje pasiekė aukščiausią tašką 2007 m. Viduryje, o po to keleriems ateinantiems metams krito, o 2012 m. Pradžioje buvo žemiausios. Nuo to laiko kainos pamažu atsigavo. Naujausioje „Beige“ knygoje, išsamioje ekonominėje ataskaitoje, kurią aštuonis kartus per metus skelbia Federalinis rezervų bankas, nurodomi keli palankūs veiksniai Atlanto nekilnojamojo turto rinkoje: padidėję namų pardavimai, didesnė būsto paskolų paklausa, naujų namų statybų padidėjimas, stipri daugiabučių statyba ir hipotekos refinansavimo mažėjimas.
Kokius 200 000 USD pirks
Kai kainos vis dar nesiekia 2007 m. Aukščiausių kainų, pirkėjai gali rasti nemažą kainą daugelyje miesto rajonų ir aplinkinių priemiesčių. „Atlanto metro rajonas yra plačiai paplitęs ir įvairus, ir tai, ko galite gauti 200 000 USD, skiriasi“, - sako Maura Neill iš „Maura Neill & Associates“, RE / MAX „Atlanta“. „Nuo 2014 m. Kovo 24 d., Pirmadienio, atlikus 200 000 USD namų paiešką MLS, mes gauname 95 atskirtus (vienos šeimos) rezultatus ir septynis pridėtus (bendrabučio, miestelio, daugiabučio namo) rezultatus“.
„Vienos šeimos namuose tikėkitės, kad turto vertė bus nuo 1500 iki 2000 kvadratinių pėdų“, - sako Neilis. Sumokėjus 200 000 USD, pirkėjai gali rinktis iš daugybės pasirinkimų, praneša ji. Kai kurie iš šių sąrašų, apžiūrėję, rado renovuotą trijų miegamųjų, dviejų vonių, 1940 m. Kotedžą (1900 kvadratinių pėdų) Rytų ežere ir trijų miegamųjų, dviejų vonių, 1960 m. Plytų rančą su rūsiu (1800 kvadratinių pėdų). East Cobb (Marietta), kurį reikia šiek tiek atnaujinti. Tą pačią kainą taip pat pirktų trijų miegamųjų, dviejų vonių, plytų 1990 m. Rančą (1600 kvadratinių pėdų) Duluto ežero kaimynystėje arba didesnį trijų miegamųjų, dviejų vonios kambarių. Čarlstono stiliaus dviejų aukštų su dviguba priekine veranda (1800 kvadratinių pėdų) Grant parke (Peoplestaunas) “. Daugelyje nekilnojamojo turto kainų taškų bus kietmedžio grindys, spintelės, aptverti kiemeliai ir židiniai. Kai kurie siūlo garažus ar automobilių stovėjimo aikšteles bei virtuvės atnaujinimus, pavyzdžiui, nerūdijančio plieno prietaisus ir granito stalviršius. Be to, daugelis namų yra pėsčiomis iki viešojo transporto ir rajono mokyklų.
Pirkėjams, besidomintiems pritvirtintais namais, paaiškės, kad „1 100–1400 kvadratinių pėdų ir du ar trys miegamieji yra norma“, - sako Neilis, cituodamas dviejų miegamųjų 2, 5 vonios miesto namą (1 300 kvadratinių pėdų), parduodamą Atlanto Westside mieste. Dažnai įeina: kietmedžio grindys; virtuvės atnaujinimai, įskaitant granito stalviršius ir stiklo plytelių rodykles; spintos; paskirtos automobilių stovėjimo vietos ir bendruomenės patogumai, tokie kaip baseinai, skalbykla ir žalioji erdvė.
„Atlantos rinka vis dar yra nepaprastai prieinama“, - sako Neillas, kuris pabrėžia, kad Atlantos metro rajone parduodama šiek tiek daugiau nei 20 000 namų (neįskaitant pardavimo pagal savininką sąrašų). Nors 104 namai, kurių siūloma įsigyti už 200 000 USD, sudaro tik pusę 1% atsargų, „pirkėjai gali rinktis iš daugybės aplinkinių kainų taškų ir tikrai visiems tai yra kažkas, kas yra įvairiapusėje Atlanto rinkoje“, - priduria ji.
Kaip už savo pinigus gauti kuo daugiau namo
Po 2008 m. Finansinės krizės Atlanto rinka, kaip ir daugybė kitų šalies mastu, buvo užtvindyta rinkos uždarymo galimybėmis. „Atleidimas nuo rinkos ir trumpalaikis pardavimas dažniausiai buvo atsakymas už tai, kad už pinigus gautumėte daugiausiai namų Atlanto metro rajone“, - sako Neill. Tačiau „ RealtyTrac.com“, internetinės nekilnojamojo turto informacijos bendrovės ir rinkos, susijusios su išparduotais nekilnojamojo turto rinkos objektais, per pastaruosius metus „Atlanta“ užstatų uždarymas per pastaruosius metus labai sumažėjo - aukcionuose sumažėjo 33, 3 proc., O bankui - 26, 4 proc. Mažiau. Jungtinės Valstijos. Šiuo metu „Atlanta Metro“ yra arti šalies vidurkio - vienas iš kiekvienų 1122 namų yra uždarytas (palyginti su maždaug vienu iš 1170 namų visoje šalyje).
Štai kaip šiandien užsidirbti daugiausiai namų už savo pinigus: „Įsigykite ten, kur jaučiatės kaip namuose, nebijokite šiek tiek atnaujinti kosmetiką - ne tik dažykite ir apšvieskite, bet ir pakeiskite grindis bei armatūrą (pvz., Maišytuvus), durų rankenėlės ir kt.), tapetų pašalinimas ir naujų prietaisų planavimas biudžete “. Žinoma, svarbu numatyti numatomas išlaidas numatant biudžetą atsižvelgiant į tai, kas gali palaukti (pavyzdžiui, durų rankenėlės) ir ką pirkėjas norėtų padaryti iškart (pavyzdžiui, pakeisdamas skiautinį kilimą ir nuimdamas pasenusį tapetą). ). Pirkdami aukščiausią kainų diapazoną, sunku susidoroti su atnaujintais projektais, todėl visada verta įsitikinti, ar biudžete yra vietos atnaujinimams, kuriuos pirkėjas laiko būtinais.
Pirkėjai, galintys įsivaizduoti namo potencialą ir norintys atlikti tam tikrus darbus, gali uždirbti daugiau namų už savo pinigus, net ir sumokėjus už atnaujinimus. "Iš tiesų nuovokūs pirkėjai - arba pirkėjai, kurių nekilnojamojo turto agentas gali pasitikėti - gali pamatyti buvusius kosmetikos trūkumus ir paslėptus tvirtinimus prie namo" kaulų "- grindų planą, kambario dydį, potencialą. Tai suteiks jums daugiausiai namo pinigų “, - sako Neilis.
Pirkti ar išsinuomoti?
Visoje šalyje skirtumas tarp nuomos ir pirkimo kainų sumažėjo, iš dalies dėl kylančių palūkanų normų ir būsto kainų. „Trulia's Rent vs Buy“ ataskaita, kurią paskelbė internetinis nekilnojamojo turto agregatorius Trulia.com, parodė, kad prieš metus namą nusipirkti buvo 44% pigiau, nei išsinuomoti; šiandien šis skaičius sumažėjo iki 38%. Remiantis penkiais skaičiavimais, ataskaitoje lyginamos septynerių metų išlaidos:
- Vidutinė to paties turto rinkinio nuomos ir pardavimo kaina;
- Pradinės bendros mėnesio išlaidos, susijusios su nuosavybe (darant prielaidą, kad būsto paskolos sumažinimas yra 20% ir 30 metų fiksuota palūkanų norma yra 3, 5%, taip pat metinės priežiūros, draudimo, komunalinių paslaugų ir turto mokesčio išlaidos) ir nuomos (mėnesinė nuoma kartu su nuomininko draudimu). ;
- Būsimos bendros mėnesinės išlaidos, susijusios su nuosavybe ir nuoma;
- Vienkartinės išlaidos ir pajamos (už nuosavybę įeina 15% uždarymo išlaidos ir 15 proc. Kapitalo prieaugio mokestis už prieaugį, viršijantį 500 000 USD per metus; nuoma apima vieno mėnesio užstatą); ir
- Grynoji dabartinė vertė (GTV), atsižvelgiant į pinigų alternatyvias sąnaudas (tai palygina pinigų srautus bėgant laikui).
Sprendimas pirkti ar išsinuomoti priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant tai, kiek laiko planuojate gyventi name, ir jūsų hipotekos normą bei mokesčių grupę. Pvz., Jei jūs užtikrinate 4%, 30 metų fiksuotos palūkanų paskolą; yra 15% mokesčių grupėje ir planuoja gyventi septynerius metus namuose, pagal Trulia.com pateiktą „ Rent or Buy“ skaičiuoklę gali būti 28% pigiau nei išsinuomoti Atlantoje . Tačiau jei planuojate likti vietoje tik dvejus metus, išsinuomoti būtų 20 proc. Pigiau nei pirkti, o visi kiti veiksniai išliktų tokie patys.
Esmė
„Atlanta“ namų pirkėjai gali rasti tinkamą inventorių 200 000 USD vertės taške ir žymiai daugiau savybių, jei išplės savo paiešką šiek tiek aukščiau ir žemiau to skaičiaus. Šio kainų diapazono namai paprastai yra gerai prižiūrimi ir atnaujinami - tai 1 500–2 000 kvadratinių pėdų diapazonas individualiems namams ir 1 100–1400 kvadratinių pėdų asortimentas prikabintiems namams, taip pat ir daugiabučiams namams. Pirkėjai, norintys ieškoti ne tik namų kosmetikos trūkumų, gali uždirbti kuo daugiau namo už savo pinigus.