Ką reikėtų žinoti apie nekilnojamojo turto vertinimą

Norint įvertinti nekilnojamojo turto vertę, būtina atlikti įvairius veiksmus, įskaitant finansavimą, pardavimų sąrašą, investicijų analizę, turto draudimą ir apmokestinimą. Tačiau daugumai žmonių nekilnojamojo turto gabalo pirkimo ar pardavimo kainos nustatymas yra pats naudingiausias nekilnojamojo turto vertinimo būdas. Šis straipsnis pateiks pagrindines nekilnojamojo turto vertinimo sąvokas ir metodus, ypač susijusius su pardavimu.

Nekilnojamojo turto vertinimas: ką turėtumėte žinoti

Pagrindinės vertinimo sąvokos

Vertė
Techniškai kalbant, turto vertė yra apibrėžiama kaip būsimoji nauda, ​​atsirandanti dėl nuosavybės. Skirtingai nuo daugelio vartojimo prekių, kurios greitai naudojamos, nekilnojamojo turto pranašumai paprastai realizuojami per ilgą laiką. Todėl vertinant turto vertę reikia atsižvelgti į ekonomines ir socialines tendencijas, taip pat į vyriausybės vykdomą kontrolę ar teisės aktus ir aplinkos sąlygas, kurios gali turėti įtakos keturiems vertės elementams:

• Paklausa: noras ar poreikis nuosavybės teise finansinėmis priemonėmis patenkinti norą
• Naudingumas: galimybė patenkinti būsimų savininkų norus ir poreikius
• Trūkumas: baigtinis konkuruojančių savybių tiekimas
• Perleidžiamumas: nuosavybės teisių perleidimo paprastumas

Vertė, palyginti su savikaina ir kaina

Vertė nebūtinai lygi savikainai ar kainai . Išlaidos reiškia faktines išlaidas, pavyzdžiui, medžiagoms ar darbo jėgai. Kita vertus, kaina yra suma, kurią kažkas už kažką moka. Nors kaina ir kaina gali paveikti vertę, jie nenustato vertės. Namo pardavimo kaina gali būti 150 000 USD, tačiau vertė gali būti žymiai didesnė ar mažesnė. Pvz., Jei naujas savininkas aptinka rimtą namo trūkumą, pavyzdžiui, sugadintą pamatą, namo vertė gali būti mažesnė už kainą.

Rinkos vertė

Įvertinimas yra nuomonė arba įvertinimas dėl konkretaus turto vertės konkrečią dieną. Vertinimo ataskaitas įmonės, vyriausybinės agentūros, asmenys, investuotojai ir hipotekos bendrovės naudojasi priimdamos sprendimus dėl nekilnojamojo turto sandorių. Įvertinimo tikslas yra nustatyti turto rinkos vertę - labiausiai tikėtiną kainą, kurią turtas pateiks konkurencingoje ir atviroje rinkoje.

Rinkos kaina, kaina, kuria nekilnojamasis turtas iš tikrųjų parduodamas, ne visada gali atspindėti rinkos vertę. Pvz., Jei pardavėjas yra prievartinis dėl rinkos uždarymo grėsmės arba jei vyksta privatus pardavimas, turtas gali parduoti mažesnę nei jo rinkos vertė.

Vertinimo metodai

Tikslus įvertinimas priklauso nuo metodinio duomenų rinkimo. Tam tikri duomenys, apimantys išsamią informaciją apie konkretų turtą, ir bendrieji duomenys apie tautą, regioną, miestą ir kaimynystę, kurioje yra turtas, yra renkami ir analizuojami, kad būtų nustatyta vertė. Vertinant turto vertę naudojami trys pagrindiniai metodai.

1 metodas: Pardavimų palyginimo metodas

Pardavimų palyginimo metodas dažniausiai naudojamas vertinant vienos šeimos namus ir žemę. Kartais vadinamas rinkos duomenų metodu - tai vertės įvertinimas, gaunamas palyginus nekilnojamąjį turtą su neseniai parduotais panašių savybių nekilnojamaisiais objektais. Šios panašios savybės yra vadinamos palyginamosiomis , ir, norint pateikti pagrįstą palyginimą, kiekviena turi:

• Būkite kuo panašesni į objekto savybes
• Praėjusiais metais buvo parduoti atviroje, konkurencingoje rinkoje
• Buvo parduotos įprastomis rinkos sąlygomis

Vertinimo procese turėtų būti naudojami mažiausiai trys ar keturi palyginamieji elementai. Svarbiausi veiksniai, į kuriuos reikia atsižvelgti renkantis palyginamus daiktus, yra dydis, palyginamos savybės ir - galbūt, svarbiausia - vieta, kurie gali turėti didžiulį poveikį nekilnojamojo turto rinkos vertei.

Palyginamųjų savybės

Kadangi nė viena iš dviejų savybių nėra visiškai vienodos, palyginamųjų prekių pardavimo kainos bus koreguojamos atsižvelgiant į skirtingas savybes ir kitus veiksnius, turinčius įtakos vertei, įskaitant:

• Pastatų amžius ir būklė
• Pardavimo data, jei nuo palyginamosios prekės pardavimo dienos iki įvertinimo dienos įvyksta ekonominiai pokyčiai
• Pardavimo sąlygos, tokios kaip turto pardavėjas buvo prievartinis arba jei turtas buvo parduotas tarp giminaičių (už kainą su nuolaida)
• Vietovė, nes panašių savybių kaina gali skirtis priklausomai nuo apylinkės
• Fizinės savybės, įskaitant sklypo dydį, kraštovaizdžio dizainą, konstrukcijos tipą ir kokybę, kambarių skaičių ir tipą, gyvenamojo ploto kvadratines pėdas, kietmedžio grindis, garažą, virtuvės atnaujinimus, židinį, baseiną, centrinį orą ir kt.

Tiriamo turto rinkos vertės įvertinimas pateks į intervalą, kurį sudaro pakoreguotos palyginamųjų prekių pardavimo kainos. Kadangi kai kurie palyginamų gaminių pardavimo kainų pakeitimai bus subjektyvesni nei kiti, paprastai svertinis dėmesys skiriamas tiems palyginamiesiems, kurie turi mažiausiai koregavimų.

2 metodas: Išlaidų metodas

Išlaidų metodas gali būti naudojamas vertinant savybių, kurias pagerino vienas ar keli pastatai, vertę. Šis metodas apima atskirus pastato (-ų) ir žemės vertės įvertinimus, atsižvelgiant į nusidėvėjimą. Įverčiai sudedami, norint apskaičiuoti viso patobulinto turto vertę. Išlaidų metodas leidžia daryti prielaidą, kad pagrįstas pirkėjas nemokėtų daugiau už esamą patobulintą turtą nei kaina, už kurią galima nusipirkti palyginamą sklypą ir pastatyti panašų pastatą. Šis metodas yra naudingas, kai vertinamas turtas yra tas, kuris nėra dažnai parduodamas ir negauna pajamų. Pavyzdžiui, mokyklos, bažnyčios, ligoninės ir vyriausybės pastatai.

Pastato išlaidas galima įvertinti keliais būdais, įskaitant kvadratinių pėdų metodą, kai neseniai pastatyto palyginamo kvadratinio pėdos kaina padauginama iš kvadratinių pėdų skaičiaus pastate; vieneto vietoje metodas, kai išlaidos apskaičiuojamos remiantis atskirų pastato dalių, įskaitant darbo jėgą ir medžiagas, vieneto statybinėmis sąnaudomis; ir kiekybės tyrimo metodą, pagal kurį apskaičiuojami žaliavų kiekiai, kurie bus reikalingi keičiant objektą, kartu su dabartine medžiagų kaina ir susijusiomis įrengimo išlaidomis.

Nusidėvėjimas

Vertinimo tikslais nusidėvėjimas reiškia bet kokią būklę, kuri neigiamai veikia nekilnojamojo turto pagerinimo vertę, ir atsižvelgia į:

• Fizinis pablogėjimas, įskaitant neišgydomą pablogėjimą, pvz., Dažymą ir stogo pakeitimą, ir nepagydomas, pavyzdžiui, struktūrinės problemos
• Funkcinis pasenimas, susijęs su fizinėmis ar dizaino ypatybėmis, kurių nekilnojamojo turto savininkai nebenori laikyti pageidautina, pavyzdžiui, pasenusiais prietaisais, pasenusiais įrenginiais ar namais su keturiais miegamaisiais, bet tik viena vonia.
• Ekonominis pasenimas, atsirandantis dėl turto išorės veiksnių, pavyzdžiui, esančių netoli triukšmingo oro uosto ar teršiančios gamyklos.

Metodika

• Įvertinkite žemės vertę taip, lyg ji būtų laisva ir būtų galima maksimaliai ir geriausiai panaudoti, naudojant pardavimo palyginimo metodą, nes žemės negalima nuvertėti.
• Įvertinkite dabartines pastato (-ų) pastatymo ir vietos patobulinimo išlaidas.
• Įvertinkite patobulinimų, atsirandančių dėl pablogėjimo, funkcinio pasenimo ar ekonominio pasenimo, nusidėvėjimo sumą.
• Atimkite nusidėvėjimą iš apskaičiuotų statybos išlaidų.
• Pridėkite apskaičiuotą žemės vertę prie nusidėvėjusių pastato (-ų) ir vietos patobulinimų kainos, kad nustatytumėte bendrą turto vertę.

3 metodas: Pajamų kapitalizacijos metodas

Šis metodas, dažnai vadinamas tiesiog pajamų metodu, grindžiamas ryšiu tarp investuotojo reikalaujamos grąžos normos ir grynųjų pajamų, kurias uždirba turtas. Jis naudojamas vertinant pajamas gaunančias savybes, tokias kaip daugiabučių kompleksai, biurų pastatai ir prekybos centrai. Įvertinimas naudojant pajamų kapitalizacijos metodą gali būti gana nesudėtingas, kai galima tikėtis, kad objekto turtas duos ateities pajamų, o jo išlaidos yra nuspėjamos ir pastovios.

Tiesioginė kapitalizacija

Vertintojai atliks šiuos veiksmus, naudodami tiesioginės kapitalizacijos metodą:

• Įvertinkite galimas bendrąsias metines pajamas.
• Norėdami nustatyti faktines bendrąsias pajamas, atsižvelkite į laisvų darbo vietų ir nuomos nuostolius.
• Išskaitykite metines veiklos sąnaudas, kad apskaičiuotumėte metines grynąsias veiklos pajamas.
• Įvertinkite kainą, kurią tipinis investuotojas mokėtų už pajamas, gautas iš tam tikros rūšies ir klasės turto. Tai pasiekiama įvertinus grąžos normą arba kapitalizacijos normą.
• Norėdami apskaičiuoti turto vertę, pritaikykite kapitalizacijos normą metinėms grynosioms turto pajamoms.

Bendrųjų pajamų daugikliai

Bendrųjų pajamų daugiklio (GIM) metodas gali būti naudojamas vertinant kitus nekilnojamojo turto objektus, kurie paprastai nėra perkami kaip pajamų turtas, bet kurie gali būti nuomojami, pavyzdžiui, vienos ar dviejų šeimų namai. GRM metodas susieja turto pardavimo kainą su jo tikėtinomis nuomos pajamomis. (Susijusią informaciją skaitykite skyriuje „4 būdai, kaip įvertinti nekilnojamojo turto nuomojamą turtą“)

Gyvenamiesiems būstams paprastai naudojamos bendrosios mėnesinės pajamos; komercinėms ir pramoninėms nuosavybėms būtų naudojamos bendrosios metinės pajamos. Bendrųjų pajamų koeficiento metodą galima apskaičiuoti taip:

Pardavimo kaina ÷ Nuomos pajamos = Bendrųjų pajamų koeficientas

Naujausiems bent trijų panašių objektų pardavimo ir nuomos duomenys gali būti naudojami norint nustatyti tikslų GIM. Tada GIM gali būti taikomas numatomam objektyvaus nekilnojamojo turto nuomai rinkoje, kad būtų nustatyta jo rinkos vertė, kurią galima apskaičiuoti taip:

Nuomos pajamos x GIM = numatoma rinkos vertė

Esmė

Tikslus nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus hipotekos kreditoriams, investuotojams, draudikams ir pirkėjams bei nekilnojamojo turto pardavėjams. Nors vertinimą paprastai atlieka kvalifikuoti specialistai, bet kuriam realiame sandoryje dalyvaujančiam asmeniui gali būti naudinga įgyti pagrindinį supratimą apie skirtingus nekilnojamojo turto vertinimo metodus.