Kaip palūkanų normos veikia būsto rinką
Hipotekos paskolos yra dviejų pagrindinių formų - fiksuotos ir reguliuojamos normos - su keletu hibridinių derinių ir kelių išvestinių kiekvienos iš jų. Pagrindinis supratimas apie palūkanų normas ir ekonominę įtaką, lemiančią būsimą palūkanų normą, gali padėti jums priimti finansiškai pagrįstus sprendimus dėl hipotekos. Tokie sprendimai apima pasirinkimą tarp fiksuotos ar reguliuojamos palūkanų normos hipotekos (ARM) arba sprendimo refinansuoti iš reguliuojamos palūkanų hipotekos.
Hipotekos gamybos linija
Hipotekos pramonė turi tris pagrindines dalis arba verslą: hipotekos iniciatorius, sumuotojas ir investuotojas.
Kredito davėjas yra hipotekos iniciatorius. Skolintojai yra įvairių formų - nuo kredito unijų ir bankų iki hipotekų maklerių. Hipotekos iniciatoriai pristato ir parduoda paskolas vartotojams. Jie parduoda paskolas. Jie konkuruoja tarpusavyje pagal jų siūlomas palūkanų normas, mokesčius ir paslaugų lygius. Jų renkamos palūkanų normos ir rinkliavos nustato jų pelno maržas. Daugelis hipotekos iniciatorių neturi „portfelio“ paskolų (tai reiškia, kad jie neišlaiko paskolos turto). Vietoj to jie parduoda hipoteką antrinėje hipotekos rinkoje. Palūkanų normos, kurias jie taiko vartotojams, nustatomos atsižvelgiant į jų pelno maržas ir kainą, kuria jie gali parduoti hipoteką antrinėje hipotekos rinkoje.
Surinkėjas perka naujai kilusias hipotekas iš kitų institucijų. Jie yra antrinės hipotekos rinkos dalis. Daugelis kaupėjų taip pat yra hipotekos iniciatoriai. Agregatoriai sujungia daug panašių hipotekų, kad sudarytų hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (MBS) - procesą, vadinamą pakeitimu vertybiniais popieriais. Hipoteka užtikrintas vertybinis popierius yra obligacija, užtikrinta hipotekos pagrindu. Hipotekiniai vertybiniai popieriai parduodami investuotojams. Kaina, kuria hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai gali būti parduoti investuotojams, lemia kainą, kurią sumoka sumuotojai už naujai iš kitų skolintojų įkeistas hipotekas, ir palūkanų normas, kurias jie siūlo vartotojams už savo hipotekos pradžią.
Į hipoteka užtikrintus vertybinius popierius investuoja daug: pensijų fondai, investiciniai fondai, bankai, rizikos draudimo fondai, užsienio vyriausybės, draudimo bendrovės, taip pat Freddie Mac ir Fannie Mae (vyriausybės remiamos įmonės). Investuotojams stengiantis maksimaliai padidinti grąžą, jie dažnai atlieka hipoteka užtikrintų vertybinių popierių ir kitų fiksuotų pajamų investicijų, pavyzdžiui, įmonių obligacijų, santykinio vertės analizę. Investuotojų, kaip ir visų kitų vertybinių popierių, paklausa hipoteka užtikrintų vertybinių popierių lemia kainą, kurią jie mokės už šiuos vertybinius popierius.
Investuotojų įtaka hipotekos palūkanų normoms
Investuotojai, turintys hipotekos garantijas, didžiąja dalimi nustato vartotojams siūlomas hipotekos normas. Kaip paaiškinta aukščiau, hipotekos gamybos linija baigiasi hipoteka užtikrintos garantijos forma, kurią perka investuotojas. Laisvoji rinka lemia rinkos tarpuskaitos kainas, kurias investuotojai mokės už hipoteka užtikrintus vertybinius popierius. Šios kainos lemia kelią į hipotekos pramonę, kad būtų galima nustatyti palūkanų normas, kurios bus siūlomos perkant namą.
Fiksuotos palūkanų normos hipotekos
Fiksuotos palūkanų normos palūkanų norma nustatoma visą hipotekos galiojimo laiką. Tačiau vidutiniškai 30 metų fiksuotų palūkanų hipoteka yra trumpesnė dėl to, kad klientai perkelia ar refinansuoja savo hipotekas. Nykščio taisyklė buvo tokia, kad namų savininkai namuose praleido vidutiniškai septynerius metus. Tačiau Nacionalinė namų statytojų asociacija 2018 m. Sausį pranešė, kad dabar tai pasikeitė į 12–13 metų.
Hipotekos užtikrintos vertybinių popierių kainos yra labai koreliuojamos su JAV iždo obligacijų kainomis. Tai reiškia, kad hipoteka garantuojamo vertybinio popieriaus kaina, užtikrinama 30 metų hipoteka, kils kartu su JAV iždo penkerių metų vekselio arba JAV iždo 10 metų obligacijų kaina, remiantis finansine pagrindine dalimi, vadinama trukme. Praktiškai 30 metų hipotekos trukmė yra artimesnė penkerių metų obligacijai, tačiau rinka paprastai yra 10 metų obligacija. Tai taip pat reiškia, kad vartotojams siūlomų 30 metų fiksuotų palūkanų hipotekų palūkanų norma turėtų pakilti arba mažėti, atsižvelgiant į JAV iždo 10 metų obligacijų pajamingumą. Obligacijos pajamingumas priklauso nuo jos atkarpos normos ir kainos.
Ekonominiai lūkesčiai lemia JAV iždo obligacijų kainą ir pajamingumą. Blogiausias obligacijų priešas yra infliacija, kuri mažina būsimų obligacijų mokėjimų - tiek kuponų mokėjimų, tiek pagrindinės sumos - vertę. Todėl, kai infliacija yra aukšta arba tikimasi, kad kils, obligacijų kainos kris, o tai reiškia, kad jų pajamingumas didės - tarp obligacijos kainos ir jos pelningumo yra atvirkštinis ryšys.
Fed vaidmuo
Federalinis rezervų bankas vaidina didelę įtaką infliacijos lūkesčiams. Taip yra todėl, kad obligacijų rinkos suvokimas, kaip gerai Federalinis rezervų bankas kontroliuoja infliaciją administruodamas trumpalaikes palūkanų normas, lemia ilgesnės trukmės palūkanų normas, tokias kaip JAV iždo 10 metų obligacijų pajamingumas. Kitaip tariant, federalinis rezervas nustato dabartines trumpalaikes palūkanų normas, kurias rinka aiškina nustatant ilgalaikes palūkanų normas, tokias kaip JAV iždo 10 metų obligacijų pajamingumas.
Atminkite, kad 30 metų hipotekos palūkanų normos yra labai koreliuojamos su JAV iždo 10 metų obligacijų pajamingumu. Jei bandysite numatyti, kokias 30 metų fiksuotų palūkanų palūkanų normas veiks ateityje, stebėkite ir supraskite JAV iždo 10 metų obligacijų pajamas (arba penkerių metų obligaciją) ir stebėkite, kokia yra rinka. sakydamas apie Federalinių rezervų pinigų politiką.
Reguliuojamos palūkanų normos - ARM
Reguliuojamos palūkanų normos palūkanų norma gali keistis kas mėnesį, kas šešis mėnesius, kasmet arba rečiau, atsižvelgiant į hipotekos sąlygas. Palūkanų normą sudaro indekso vertė ir marža. Tai vadinama visiškai indeksuota palūkanų norma. Paprastai jis suapvalinamas iki vienos aštuntosios dalies procentinio taško. Indekso vertė yra kintama, o marža yra fiksuota hipotekos galiojimo laikotarpiui. Pvz., Jei dabartinė indekso vertė yra 6, 83%, o skirtumas yra 3%, suapvalinus iki artimiausio aštuntojo procentinio punkto, visiškai indeksuota palūkanų norma būtų 9, 83%. Jei indeksas nukristų iki 6, 1%, visiškai indeksuota palūkanų norma būtų 9, 1%.
Reguliuojamos palūkanų normos hipotekos palūkanos yra susietos su indeksu. Yra keletas skirtingų hipotekos indeksų, naudojamų skirtingoms reguliuojamoms palūkanoms, kiekviena iš jų sudaroma naudojant aktyvios finansinės garantijos, banko paskolos ar banko indėlio rūšies palūkanų normas. Visi skirtingi hipotekos indeksai yra plačiai koreliuojami tarpusavyje. Kitaip tariant, jie juda ta pačia kryptimi, aukštyn arba žemyn, keičiantis ekonominėms sąlygoms.
Dauguma hipotekos indeksų laikomi trumpalaikiais indeksais. „Trumpalaikis“ arba „terminas“ reiškia vertybinių popierių, paskolų ar indėlių terminą, naudojamą indeksui sudaryti. Paprastai bet kuris vertybinis popierius, paskola ar indėlis, kurio terminas yra vieneri metai ar mažiau, laikomas trumpalaikiu. Dauguma trumpalaikių palūkanų normų, įskaitant tas, kurios naudojamos hipotekos indeksams sudaryti, yra glaudžiai susijusios su palūkanų norma, vadinama federalinių fondų norma.
Prognozuoti pokyčius
Jei bandote numatyti reguliuojamos palūkanų normos palūkanų normos pokyčius, pažiūrėkite į pajamingumo kreivės formą. Pajamų kreivė parodo JAV iždo obligacijų, kurių išpirkimo terminas nuo trijų mėnesių iki 30 metų, pajamingumą.
Kai kreivės forma yra lygi arba žemyn, tai reiškia, kad rinka tikisi, kad Federalinis rezervų bankas laikysis stabilių trumpalaikių palūkanų normų arba jas nuleis. Kai kreivės forma kyla į viršų, rinka tikisi, kad Federalinis rezervų bankas padidins trumpalaikes palūkanų normas.
Kreivės statumas abiem kryptimis rodo, kiek rinka tikisi, kad Federalinis rezervų bankas padidins arba sumažins trumpalaikes palūkanų normas. Fed fondų ateities sandorių kaina taip pat rodo rinkos lūkesčius dėl būsimų trumpalaikių palūkanų normų.
Esmė
Supratimas, kas daro įtaką esamoms ir būsimoms fiksuotoms ir reguliuojamoms palūkanų normoms, gali padėti priimti finansiškai pagrįstus sprendimus dėl hipotekos. Pvz., Ji gali informuoti apie jūsų sprendimą pasirinkti reguliuojamos palūkanų hipoteką, o ne dėl fiksuotos palūkanų normos, ir padėti jums apsispręsti, kada verta refinansuoti hipoteką iš reguliuojamos palūkanų normos.
Netikėkite viskuo, ką girdite per televiziją. Ne visada „tinkamas laikas refinansuoti savo reguliuojamų palūkanų hipoteką, kol palūkanų norma dar labiau padidės“. Palūkanų normos gali dar labiau pakilti į priekį arba sumažėti. Sužinokite, ką sako pelningumo kreivė.
- (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite skyrelyje „ Kaip veikia hipotekos palūkanų normos“, patikrinkite dabartines hipotekos palūkanų normas, kaip veikia hipotekos palūkanų normos, suplanuokite hipotekos mokėjimo struktūrą, hipotekos taškus: kokia prasmė?
- Hipotekos: fiksuotos ir reguliuojamos palūkanų normos, fiksuotos ar kintamos palūkanų normos hipotekos: kas šiuo metu yra geriau ?, geriausios hipotekos normos, geros hipotekos normos? Užrakinkite! “, Svarbiausi veiksniai, turintys įtakos hipotekos įkainiams, prognozuojantys hipotekos įkainius: Pirkite, parduokite ar atnaujinkite ?, Reguliuojama palūkanų norma: kas atsitinka, kai kyla palūkanų normos, ar namo kaina ar palūkanų norma yra svarbesnė ?, Pirkiniai hipotekai įsigyti Įkainiai)