Didžiųjų raidžių norma
Kapitalizacijos norma (dar vadinama viršutine riba) naudojama komercinio nekilnojamojo turto pasaulyje nurodant grąžos normą, kurią tikimasi gauti iš nekilnojamojo turto, investuojančio į nekilnojamąjį turtą. Ši priemonė apskaičiuojama remiantis grynosiomis pajamomis, kurias tikimasi gauti iš turto, ir apskaičiuojama grynąsias veiklos pajamas padalijus iš turto vertės ir išreiškiama procentais. Jis naudojamas norint įvertinti investuotojo galimą grąžą iš jų investicijų nekilnojamojo turto rinkoje.
Nors viršutinė riba gali būti naudinga greitai palyginant panašių investicijų į nekilnojamąjį turtą santykinę vertę rinkoje, ji neturėtų būti naudojama kaip vienintelis investicijos stiprumo rodiklis, nes joje neatsižvelgiama į svertą, pinigų laiko vertę, ir būsimus pinigų srautus, susijusius su turto pagerinimu, be kitų veiksnių. Nėra aiškių geros ar blogos viršutinės ribos intervalų, ir jie daugiausia priklauso nuo turto ir rinkos konteksto.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Kapitalizacijos norma apskaičiuojama padalijus grynąsias turto pajamas iš dabartinės rinkos vertės.
- Šis santykis, išreikštas procentais, yra investuotojo galimos grąžos iš investicijos į nekilnojamąjį turtą įvertis.
- Apmokėjimo procentas yra naudingiausias palyginus panašių investicijų į nekilnojamąjį turtą vertę.
Kapitalizacijos lygio supratimas
Ribinė vertė yra populiariausia priemonė, pagal kurią vertinamas investicijų į nekilnojamąjį turtą pelningumas ir grąžos potencialas. Didžiausia riba paprastai parodo turto pajamingumą per vienerius metus, darant prielaidą, kad turtas perkamas grynaisiais, o ne paskolomis. Didžiųjų raidžių rašymo kursas parodo būdingą natūralią, natūralią ir nenaudotą turto grąžos normą.
Kapitalizacijos normos formulė
Yra kelios versijos kapitalizacijos normai apskaičiuoti. Pagal populiariausią formulę investicijos į nekilnojamąjį turtą kapitalizacijos norma apskaičiuojama padalijus turto grynąsias veiklos pajamas (NOI) iš dabartinės rinkos vertės. Matematiškai
Kapitalizacijos norma = Grynosios veiklos pajamos / Dabartinė rinkos vertė
kur,
Grynosios veiklos pajamos yra (tikėtinos) metinės pajamos, gautos iš turto (pvz., Nuomos), ir gaunamos atėmus visas turto valdymo išlaidas. Į šias išlaidas įeina išlaidos, sumokėtos už nuolatinę objekto priežiūrą, taip pat turto mokesčiai.
Dabartinė turto rinkos vertė yra dabartinė turto vertė pagal vyraujančias rinkos normas.
Kitoje versijoje šis skaičius apskaičiuojamas pagal pradinę kapitalo kainą arba turto įsigijimo kainą.
Kapitalizacijos norma = Grynosios veiklos pajamos / Pirkimo kaina
Tačiau antroji versija nėra labai populiari dėl dviejų priežasčių. Pirma, tai suteikia nerealių rezultatų seniems nekilnojamojo turto objektams, kurie prieš keletą metų / dešimtmečių buvo įsigyti mažomis kainomis, ir, antra, jis negali būti taikomas paveldėtam turtui, nes jų pirkimo kaina yra lygi nuliui, todėl padalijimas yra neįmanomas.
Be to, kadangi nekilnojamojo turto kainos labai svyruoja, pirmoji versija, kurioje naudojama dabartinė rinkos kaina, yra tikslesnė, palyginti su antrąja, kurioje naudojama fiksuota vertė pradinė pirkimo kaina.
Kapitalizacijos normos pavyzdžiai
Tarkime, kad investuotojas turi 1 milijoną dolerių ir jis ketina investuoti į vieną iš dviejų galimų investavimo variantų - vieną, jis gali investuoti į vyriausybės išleistas iždo obligacijas, kurios siūlo 3 procentų nominalią metinę palūkanų normą ir yra laikomos saugiausiomis investicijomis, ir dvi, kurias jis gali įsigyti komercinį pastatą, kuriame gyvena keli nuomininkai, kurie, tikimasi, mokės įprastą nuomą.
Antruoju atveju tarkime, kad bendra per metus gaunama nuoma yra 90 000 USD, o investuotojui iš viso reikia sumokėti 20 000 USD įvairių priežiūros išlaidų ir turto mokesčių. Grynosios pajamos iš investicijų į nekilnojamąjį turtą palieka 70 000 USD. Tarkime, kad pirmaisiais metais nekilnojamojo turto vertė išlieka stabili esant pradinei 1 mln. USD pirkimo kainai.
Kapitalizacijos norma bus apskaičiuojama taip (grynosios veiklos pajamos / turto vertė) = 70 000 USD / 1 mln. USD = 7%.
Ši 7 proc. Grąža, gauta iš investicijų į nekilnojamąjį turtą, yra geresnė nei standartinė 3 proc. Grąža, gaunama iš nerizikingų iždo obligacijų. Papildomi 4 procentai rodo grąžą už riziką, kurią prisiima investuotojas, investuodamas į nekilnojamojo turto rinką, palyginti su investavimu į saugiausias iždo obligacijas, kurių rizika nėra lygi.
Turto investavimas yra rizikingas, ir gali būti keli scenarijai, kai grąža, kurią atspindi kapitalizacijos normos matas, gali labai skirtis.
Pavyzdžiui, keli nuomininkai gali išsikraustyti, o pajamos už nuomą iš turto gali sumažėti iki 40 000 USD. Sumažinus 20 000 USD įvairių išlaikymo išlaidų ir turto mokesčių sumai ir darant prielaidą, kad turto vertė išlieka 1 mln. USD, kapitalizacijos norma yra (20 000 USD / 1 mln. USD) = 2%. Ši vertė yra mažesnė už nerizikingų obligacijų grąžą.
Kitu atveju, tarkime, kad pajamos iš nuomos išlieka 90 000 USD, tačiau išlaikymo išlaidos ir (arba) turto mokestis labai padidėja, ty 50 000 USD. Tada kapitalizacijos norma bus (40 000 USD / 1 mln. USD) = 4%.
Kitu atveju, jei dabartinė paties turto rinkos vertė sumažės, tarkime, 800 000 USD, kai pajamos iš nuomos ir įvairių išlaidų išliks tokios pačios, kapitalizacijos norma padidės iki 70 000 USD / 800 000 USD = 8, 75%.
Iš esmės skirtingi pajamų, gaunamų iš turto, lygiai, su turtu susijusios išlaidos ir dabartinis turto vertinimas rinkoje gali reikšmingai pakeisti kapitalizacijos normą.
Perteklinė grąža, kurią teoriškai gali įsigyti nekilnojamojo turto investuotojai, viršijančios iždo obligacijų investicijas, gali būti priskiriama susijusiai rizikai, dėl kurios kyla minėti scenarijai. Rizikos veiksniai yra šie:
- Turto amžius, vieta ir būklė
- Turto tipas - daugiabutis, biuro, pramoninis, mažmeninis ar rekreacinis
- Nuomininkų mokumas ir reguliarus kreditų įplaukos
- Nuomininko (-ų) nuomos terminas ir struktūra
- Bendra turto rinkos norma ir veiksniai, darantys įtaką jo vertei
- Regiono makroekonominiai pagrindai ir veiksniai, darantys įtaką nuomininkų verslui
Kapitalizacijos normos aiškinimas
Kadangi viršutinės ribos yra pagrįstos numatomais būsimų pajamų įvertinimais, jos labai skiriasi. Tada tampa svarbu suprasti, kas yra gera investicinio turto viršutinė riba.
Įkainis taip pat rodo, kiek laiko užtruks susigrąžinti investuotą į turtą sumą. Pavyzdžiui, turtui, kurio viršutinė riba yra 10%, investicijai susigrąžinti prireiks maždaug 10 metų.
Skirtingi skirtingų savybių viršutinės ribos arba skirtingi to paties turto skirtingų laikotarpių ribiniai rodikliai rodo skirtingą rizikos lygį. Pažvelgus į formulę, viršutinės ribos vertė bus didesnė nuosavybėms, kurios generuoja didesnes grynąsias veiklos pajamas ir kurių vertė yra mažesnė, ir atvirkščiai.
Tarkime, yra dvi ypatybės, kurios yra panašios visais požymiais, išskyrus tai, kad yra geografiškai atskirtos. Vienas yra pozityviame miesto centre, o kitas yra miesto pakraštyje. Visiems būnant vienodam, pirmajam turtui bus didesnė nuoma, palyginti su antrajam, tačiau juos iš dalies kompensuos didesnės priežiūros išlaidos ir didesni mokesčiai. Miesto centro nuosavybė turės palyginti mažesnę viršutinę ribą, palyginti su antrąja, dėl savo žymiai aukštos rinkos vertės.
Tai rodo, kad mažesnė viršutinės ribos vertė reiškia geresnį vertinimą ir geresnes grąžos su mažesne rizika riziką. Kita vertus, didesnė viršutinės ribos vertė reiškia santykinai mažesnes investicijų į nekilnojamąjį turtą grąžos perspektyvas, taigi ir aukštesnį rizikos lygį.
Nors dėl aukščiau pateikto hipotetinio pavyzdžio investuotojui lengva pasirinkti, kur eiti su turtu miesto centre, tikrojo pasaulio scenarijai gali būti ne tokie aiškūs. Investuotojui, vertinančiam turtą pagal viršutinės ribos dydį, kyla sudėtinga užduotis - nustatyti tinkamą viršutinę ribą tam tikram rizikos lygiui.
2:00Didžiųjų raidžių norma
„Gordon“ modelio reprezentacija „Cap Rate“
Kitas viršutinės ribos rodiklis pateiktas iš Gordono augimo modelio, kuris taip pat vadinamas dividendų nuolaidų modeliu (DDM). Tai yra būdas apskaičiuoti vidinę bendrovės akcijų kainos vertę, nepriklausomai nuo dabartinių rinkos sąlygų, o akcijų vertė apskaičiuojama kaip dabartinė akcijų būsimų dividendų vertė. Matematiškai
Akcijų vertė = numatomas metinis dividendų grynųjų pinigų srautas / (Investuotojui reikalinga grąžos norma - numatomas dividendų augimo tempas)
Pertvarkyti lygtį ir apibendrinti formulę be dividendų,
(Reikalinga grąžos norma - numatomas augimo greitis) = Laukiama pinigų srauto / turto vertė
Aukščiau pateiktas vaizdas atitinka pagrindinę kapitalizacijos normos formulę, minėtą ankstesniame skyriuje. Laukiama pinigų srauto vertė parodo grynąsias veiklos pajamas, o turto vertė sutampa su dabartine turto rinkos kaina. Tai lemia, kad kapitalizacijos norma yra lygi skirtumui tarp reikalaujamos grąžos normos ir numatomo augimo lygio. Tai yra, viršutinė riba yra tiesiog reikalinga grąžos norma, atėmus augimo greitį.
Tai gali būti naudojama įvertinant turto vertę pagal tam tikrą grąžos normą, kurios tikisi investuotojas. Pavyzdžiui, tarkime, kad grynosios turto veiklos pajamos yra 50 000 USD ir tikimasi, kad jos padidės 2 procentais per metus. Jei investuotojo tikėtina grąžos norma yra 10 procentų per metus, grynoji viršutinė riba bus (10% - 2%) = 8%. Naudojant ją pagal aukščiau pateiktą formulę, turto vertė yra (50 000 USD / 8%) = 625 000 USD.
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.