Kaip mokama nekilnojamojo turto agentams?

Jei ketinate pirkti ar parduoti būstą rinkoje, yra tikimybė, kad bendradarbiausite su nekilnojamojo turto agentu, kuris padės jums per procesą. Nacionalinės nekilnojamojo turto asociacijos duomenimis, 2017 m. 87% pirkėjų įsigijo savo namus per nekilnojamojo turto agentą ar brokerį, o dalis nuolat didėjo nuo 69% 2001 m. Didžioji dauguma pardavėjų taip pat pasitikėjo nekilnojamojo turto agentais; tik 8% pardavėjų savo namus pardavė patys.

2018 m. Kovo mėn. Vidutinis metinis nekilnojamojo turto pardavimo agentų uždarbis buvo 40 587 USD. Kiek pinigų agentai uždirba kiekvienais metais, priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant jų įvykdytų operacijų skaičių, komisinių, sumokėtų tarpininkavimui, ir agento išsipylimo kartu su remiančiu brokeriu. Čia apžvelgiame, kaip mokama nekilnojamojo turto agentams.

Nekilnojamojo turto komisijos

Dauguma nekilnojamojo turto agentų uždirba pinigus per komisinius mokesčius - mokėjimus tiesiogiai nekilnojamojo turto brokeriams už suteiktas paslaugas parduodant ar perkant nekilnojamąjį turtą. Komisija paprastai yra turto pardavimo kainos procentas, nors tai gali būti fiksuotas mokestis. Norėdami suprasti, kaip mokama nekilnojamojo turto agentams, tai padeda žinoti apie agento ir brokerio santykius. Agentai ir brokeriai turi licencijas tos valstybės, kurioje jie dirba.

Agentai yra licencijuoti pardavėjai, dirbantys pas paskirtą brokerį. Agentai negali dirbti savarankiškai, jiems tiesiogiai draudžiama mokėti komisinius. Kita vertus, brokeriai gali dirbti savarankiškai ir (arba) samdyti nekilnojamojo turto agentus (pardavėjus). Visi komisiniai už nekilnojamąjį turtą turi būti sumokami tiesiogiai brokeriui, tada brokeris padalija komisinius su visais kitais sandorio dalyviais. (Apie tai skaitykite: Kaip veikia nekilnojamojo turto agento ir brokerio mokesčiai .)

Brokerio kompensacija yra nurodyta įtraukimo į biržos sąrašus sutartyje, tarp pardavėjo ir brokerio sudarytoje sutartyje, kurioje išsamiai nurodomos įtraukimo į prekybos sąrašą sąlygos. Brokerio komisinio mokesčio dydis yra sutartinis kiekvienu atveju; iš tikrųjų bandymas nustatyti vienodus komisinius tarifus yra profesijos narių federalinių antimonopolinių įstatymų pažeidimas. Komisiniai mokami nuo pardavimo pajamų, o komisinius paprastai moka pardavėjas, nebent pirkėjas ir pardavėjas derėtųsi dėl padalijimo. Daugelis pardavėjų atsižvelgia į komisinę kainą į prašomą kainą, todėl galima teigti, kad pirkėjas abiem atvejais moka bent dalį komisinio mokesčio (dėl didesnės prašomos kainos).

Kaip mokama nekilnojamojo turto agentams

Dalijimosi komisijos

Komisiniai už nekilnojamąjį turtą dažnai dalijasi tarp daugelio žmonių. Įprasto nekilnojamojo turto sandorio atveju komisiniai gali būti padalyti keturiais būdais:

• Sąrašų agentas - atstovas, kuris paėmė sąrašą iš pardavėjo
• Biržos brokeris - brokeris, kuriam dirba prekybos agentas
• Pirkėjo agentas - atstovas, kuris atstovauja pirkėjui
• Pirkėjo agento brokeris - brokeris, kuriam dirba pirkėjo agentas (daugiau skaitykite skyrelyje: Kaip išsirinkti tinkamą nekilnojamojo turto brokerį .)

Norėdami iliustruoti, tarkime, kad agentas imasi 200 000 USD vertės namo, kuriame yra 6% komisinio mokesčio, sąrašą. Namas parduodamas už kainą, o biržos brokeris ir pirkėjo agento brokeris kiekvienas gauna po pusę komisinio mokesčio arba po 6000 USD (200 000 USD pardavimo kaina x 0, 06 komisinio mokesčio 2). Tada brokeriai padalijo komisinius su agentais. Bendras komisinis padalijimas suteikia 60% agentui ir 40% makleriui, tačiau padalijimas gali būti 50/50, 60/40, 70/30 arba bet koks santykis, dėl kurio susitarė agentas ir brokeris. Padaliję iš 60/40, kiekvienas mūsų pavyzdyje esantis agentas gautų 3 600 USD (6 000 USD X 0, 6), o kiekvienas tarpininkas išlaikytų 2400 USD (6 000 USD X 0, 4). Galutinis komisinių paskirstymas būtų toks:

• Įrašų agentas - 3 600 USD
• Biržos brokeris - 2400 USD
• Pirkėjo atstovas - 3 600 USD
• Pirkėjo agento tarpininkas - 2400 USD

Kartais komisijos pasiskirsto tarp mažiau partijų. Jei tarpininkas surašo nekilnojamąjį turtą ir suranda, pavyzdžiui, pirkėją, jis išlaikys visą 6% komisinį mokestį (arba kitą sutartą tarifą). Arba, jei nekilnojamojo turto pardavimo agentas taip pat parduoda turtą (jis veikia ir kaip prekybos agentas, ir pirkėjo agentas), jis arba ji komisinius padalytų tik su savo remiančiu brokeriu. Jei komisiniai būtų 12 000 USD, kaip ir ankstesniame pavyzdyje, brokeris išlaikytų 4800 USD, o agentas gautų 7 200 USD, darant prielaidą, kad padalijama 60/40.

Žinoma, kaip ir kitų profesijų atstovai, uždarbį dažnai mažina mokesčiai ir verslo išlaidos. Federaliniai, valstybiniai ir savarankiško darbo mokesčiai kartu su verslo išlaidomis (draudimu, rinkliavomis ir rinkliavomis, MLS mokesčiais, reklama ir kt.) Gali imti nemažus gabalus iš kitaip nemažų komisinių.

Joks atsiskaitymas negali prilygti nemokamumui

Paprastai komisiniai mokami tik tada, kai atsiskaitoma už operaciją. Tačiau yra atvejų, kai pardavėjas yra techniškai atsakingas už brokerio komisinius, net jei sandoris nėra baigtas. Jei brokeris turi pasiūlymą iš pasirengusio, norinčio ir galinčio pirkėjo, brokeris vis tiek gali turėti teisę į komisinius, jei pardavėjas:

• Persigalvojo ir atsisako parduoti
• Ar turi sutuoktinį, kuris atsisako pasirašyti aktą (jei tas sutuoktinis buvo pasirašęs įtraukimo į sąrašą sutartį)
• Turi pavadinimą, kuriame yra neištaisyti trūkumai
• Su sandoriu susijęs sukčiavimas
• Negaliu pristatyti pirkėjui per protingą laiką
• Reikalauja sąlygų, kurios nebuvo įtrauktos į įtraukimo į prekybos sąrašą arba
• Abipusiškai sutarė su pirkėju atšaukti jų sandorį

Kai kuriais atvejais nekilnojamojo turto agentai įdarbinami pas brokerį ir jiems mokamas atlyginimas. Pavyzdžiui, „Redfin.com“ yra internetinė nekilnojamojo turto paieškos svetainė, kurioje dirba visų paslaugų nekilnojamojo turto agentai, kuriems mokamas atlyginimas ir komisiniai, priklausantys nuo bendrovės renkamų klientų pasitenkinimo įvertinimų. Tačiau kur kas labiau įprasta, kad agentams mokama procentinė dalis komisinių.

Esmė

Dauguma nekilnojamojo turto agentų uždirba pinigus per komisinius, kuriuos tiesiogiai moka brokeriams, kai atsiskaitoma už operacijas. Viena komisija dažnai padalijama keliais būdais tarp prekybos agentų ir brokerių bei pirkėjų atstovų ir tarpininkų. Komisinis padalijimas, kurį gauna konkretus agentas, priklauso nuo susitarimo, kurį agentas turi su savo remiančiu brokeriu. Įprasta, kad didesnį komisinio mokesčio procentą gauna labiau patyrę ir geriausiai gaminantys agentai.