Kaip palūkanų normos veikia turto vertę

Palūkanų normos, ypač tarpbankinių biržų ir iždo vekselių normos, daro nemažą įtaką pajamas gaunančio nekilnojamojo turto vertei, kaip ir bet kurios investicinės priemonės. Kadangi jų įtaka asmens galimybėms įsigyti būstą (padidinant ar sumažinant hipotekos kapitalo kainą) yra tokia didžiulė, daugelis žmonių klaidingai daro prielaidą, kad vienintelis lemiamas veiksnys vertinant nekilnojamąjį turtą yra dabartinė hipotekos norma.

Tačiau hipotekos normos yra tik vienas su palūkanomis susijęs veiksnys, turintis įtakos turto vertei. Kadangi palūkanų normos taip pat daro įtaką kapitalo srautams, kapitalo pasiūlai ir paklausai bei investuotojams reikalaujamoms investicijų grąžos normoms, palūkanų normos skatina nekilnojamojo turto kainas įvairiais būdais.

Kaip palūkanų normos veikia turto vertę

Vertinimo pagrindai

Norėdami suprasti, kaip vyriausybės įtakojamos palūkanų normos, kapitalo srautai ir finansavimo normos veikia nekilnojamojo turto vertę, turėtumėte išmanyti apie pajamų požiūrį į nekilnojamojo turto vertę. Nors nekilnojamojo turto vertei įtakos turi nekilnojamojo turto pasiūla ir paklausa tam tikroje vietoje ir pakaitinės naujų nekilnojamojo turto plėtros išlaidos, pajamų metodas yra labiausiai paplitęs investuotojų vertinimo būdas. Komercinio turto vertintojų ir investuotojų, investuojančių į nekilnojamąjį turtą, investuotojų pateiktas pajamų metodas yra labai panašus į diskontuotų pinigų srautų analizę, atliktą investuojant į nuosavybę ir obligacijas.

Paprastai tariant, vertinimas pradedamas numatant pajamas iš nuosavybės, kurios yra numatomos nuomos įmokos arba, viešbučių atveju, numatomas užimtumas, padaugintas iš vidutinių kambario išlaidų. Tada, įvertinęs visas turto lygio išlaidas, įskaitant finansavimo sąnaudas, analitikas gauna grynąsias veiklos pajamas (NOI) arba grynųjų pinigų srautą, likusį po visų veiklos išlaidų.

Iš NOI atėmus visas kapitalo sąnaudas, taip pat visą investicinį kapitalą, skirtą turtui išlaikyti ar remontuoti, ir kitas su turtu nesusijusias išlaidas, gaunamas grynasis pinigų srautas (NCF). Kadangi turtas paprastai nelaiko grynųjų pinigų arba turi nustatytą dividendų politiką, NCF yra lygus investuotojams turimiems gryniesiems pinigams ir yra tas pats kaip pinigai iš dividendų, naudojami vertinant nuosavybę arba fiksuotų pajamų investicijas. Kapitalizuojant dividendus arba diskontuojant pinigų srautus (įskaitant bet kokią likutinę vertę) tam tikru investavimo laikotarpiu, nustatoma turto vertė.

Sostinės srautai

Palūkanų normos gali smarkiai paveikti finansavimo sąnaudas ir hipotekos normas, o tai savo ruožtu daro įtaką turto lygio sąnaudoms ir taip daro įtaką vertėms. Vis dėlto didžiausią įtaką reikalaujamoms grąžos normoms (RROR) ir investicijų vertėms daro kapitalo pasiūla ir paklausa bei konkuruojančios investicijos. Kadangi Federalinių atsargų valdyba daugiau dėmesio skyrė ne pinigų politikai, o labiau palūkanų normų valdymui, kad galėtų skatinti ekonomiką ar sustabdyti infliaciją, jos politika turėjo tiesioginį poveikį visų investicijų vertei.

Mažėjant tarpbankiniams valiutų kursams, mažėja lėšų kaina ir lėšos patenka į sistemą; ir atvirkščiai, kai kyla kursai, lėšų prieinamumas mažėja. Kalbant apie nekilnojamąjį turtą, tarpbankinių paskolų normų pokyčiai padidina arba sumažina investicijoms skirtą kapitalą. Kapitalo dydis ir kapitalo kaina turi įtakos ne tik paklausai, bet ir pasiūlai - tai yra pinigai, skirti nekilnojamojo turto pirkimui ir plėtrai. Pvz., Kai kapitalo prieinamumas yra ribotas, kapitalo teikėjai linkę skolinti mažiau procentų nuo vidinės vertės arba ne iki „kapitalo kamino“. Tai reiškia, kad paskolos yra suteikiamos mažesnėmis paskolos ir vertės santykiais, taip sumažinant svertinius pinigų srautus ir turto vertę.

Šie kapitalo srautų pokyčiai taip pat gali turėti tiesioginį poveikį turto pasiūlos ir paklausos dinamikai. Kapitalo kaina ir kapitalo prieinamumas daro įtaką pasiūlai, nes teikia papildomą kapitalą turto plėtrai; jie taip pat daro įtaką potencialių pirkėjų, ieškančių sandorių, populiacijai. Šie du veiksniai veikia kartu, kad nustatytų turto vertę.

Nuolaidų kainos

Akivaizdžiausią palūkanų normų poveikį nekilnojamojo turto vertei galima pamatyti išvedant diskonto arba kapitalizacijos normas. Kapitalizacijos norma gali būti traktuojama kaip reikalaujamas investuotojo dividendų dydis, o diskonto norma lygi visiems investuotojo grąžos reikalavimams. K paprastai žymi RROR, o kapitalizacijos norma yra lygi (Kg), kur g yra numatomas pajamų augimas arba padidėjęs kapitalo prieaugis.

Kiekvienai iš šių normų turi įtakos vyraujančios palūkanų normos, nes jos yra lygios nerizikingai palūkanų normai ir rizikos premijai . Daugeliui investuotojų nerizikinga yra JAV iždo norma; garantuojami federalinės vyriausybės kredito, jie laikomi nerizikingais, nes įsipareigojimų neįvykdymo tikimybė yra tokia maža. Kadangi didesnės rizikos investicijos turi gauti palyginti didesnę grąžą, kad kompensuotų papildomą prisiimtą riziką, nustatydami diskonto normą ir kapitalizacijos normas investuotojai prideda rizikos premiją prie nerizikingos normos, kad nustatytų pagal riziką pakoreguotą grąžą, reikalingą kiekvienai svarstomai investicijai. .

Kadangi K (diskonto norma) yra lygi nerizikingam dydžiui ir rizikos premijai, kapitalizacijos norma yra lygi nerizikingajai ir rizikos premijai, atėmus numatomą pajamų augimą (g). Nors rizikos premijos skiriasi dėl pasiūlos ir paklausos bei kitų rinkos rizikos veiksnių, diskonto normos skirsis dėl palūkanų normos pokyčių, kurie jas sudaro. Kai padidėja reikalaujama konkuruojančių ar pakaitinių investicijų grąža, nekilnojamojo turto vertė krinta; atvirkščiai, kai mažėja palūkanų normos, didėja nekilnojamojo turto kainos.

Esmė

Svarbu sutelkti dėmesį į hipotekos normas, nes jos daro tiesioginę įtaką nekilnojamojo turto kainoms. Jei būsimas būsto savininkas ar nekilnojamojo turto investuotojas, paprastas būdas išsiaiškinti dabartines palūkanų normas yra hipotekos skaičiuoklė.

Vis dėlto svarbu pažymėti, kad kintančios palūkanų normos daro įtaką daugeliui nekilnojamojo turto aspektų. Be naujų namų kainos, palūkanų normos taip pat daro įtaką kapitalo prieinamumui ir investicijų poreikiui. Šie kapitalo srautai daro įtaką turto pasiūlai ir paklausai, todėl jie daro įtaką nekilnojamojo turto kainoms.

Palūkanų normos taip pat daro įtaką pakaitinių investicijų grąžai, o kainos keičiasi, kad išliktų tokios pačios kaip ir investicijos į nekilnojamąjį turtą rizika. Šie būtini nekilnojamojo turto grąžos normų pokyčiai taip pat skiriasi kredito destabilizacijos laikotarpiais. Kadangi investuotojai numato didesnį būsimų palūkanų normų kintamumą ar padidėjusią riziką, rizikos įmokos plečiasi ir daro didesnį spaudimą nekilnojamojo turto kainoms.