Ar mano hipotekos refinansavimas yra gera idėja?

Sprendimas refinansuoti savo namus priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant ilgą, kurį planuojate ten gyventi, dabartines palūkanų normas ir tai, kiek laiko užtruks jūsų uždarymo išlaidos. Kai kuriais atvejais refinansavimas yra protingas sprendimas. Kitais atvejais tai gali būti neverta finansiškai.

Kadangi jūs jau turite nuosavybę, refinansuoti greičiausiai bus lengviau nei gauti pradinę paskolą kaip pirmą kartą įsigijusiam pirkėjui. Be to, jei ilgą laiką priklausėte savo turtui ar namui ir sukaupėte nemažą kapitalą, tai palengvins refinansavimą. Bet jei pasinaudoję šia nuosavybe ar konsoliduodami skolą esate refi nizatoriaus priežastis, atminkite, kad tai padarius, gali padidėti metų skaičius, kuriuos būsite skolingi dėl savo hipotekos - ne pats protingiausias iš finansinių žingsnių.

Pradinis įvertinimas: sėkmingos refinansavimo raktas

Apsvarstykite uždarymo išlaidas

Įprasta nykščio taisyklė yra tai, kad jei jūs galite sumažinti savo dabartinę palūkanų normą 1% ar daugiau, gali būti prasminga refinansuoti dėl sutaupytų pinigų. Refinansavimas iki mažesnės palūkanų normos taip pat leidžia greičiau susikurti kapitalą savo namuose.

Jei palūkanų normos nukrito pakankamai žemai, gali būti įmanoma refinansuoti sutrumpintą paskolos terminą, tarkime, nuo 30 metų iki 15 metų, fiksuotą hipoteką, iš esmės nekeičiant mėnesio įmokos.

Taip pat mažėjančios palūkanų normos gali būti priežastis konvertuoti iš fiksuotosios normos į reguliuojamą palūkanų normą (ARM), nes periodiniai ARM koregavimai reiškia mažesnes palūkanų normas ir mažesnes mėnesines įmokas. Kylant hipotekų normai, ši strategija nėra tokia prasminga. Iš tiesų, periodiškas ARM koregavimas, kuris padidina jūsų hipotekos palūkanų normą, gali padaryti protingą pasirinkimą konvertuoti į fiksuotos palūkanų normos paskolą.

Tačiau visi šie scenarijai yra susiję su išlaidomis. Jūsų išlaidos turės padengti tokius mokesčius kaip nuosavybės draudimas, advokato mokesčiai, įvertinimas, mokesčiai ir pervedimo mokesčiai. Šios refinansavimo išlaidos, kurios gali sudaryti nuo 3% iki 6% pagrindinės paskolos sumos, yra beveik tokios pačios, kaip pradinės hipotekos išlaidos, ir jas padengti gali prireikti metų.

Jei bandote sumažinti mėnesines įmokas, saugokitės refinansavimo iš skolintojų „be uždarymo išlaidų“. Nors uždarymo išlaidų gali nebūti, bankas greičiausiai susigrąžins tuos mokesčius, suteikdamas jums didesnę palūkanų normą, kuri padės pasiekti jūsų tikslą.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Gali būti protinga refinansuoti, jei galite sumažinti savo palūkanų normą 1% ar daugiau.
• Įsitikinkite, kad planuojate likti namuose pakankamai ilgai, kad susigrąžintumėte refinansavimo išlaidas.
• Atsisakymas nuo privataus hipotekos draudimo arba PVI yra viena gera priežastis gauti naują hipoteką.

Apsvarstykite, kiek laiko planuojate likti savo namuose

Nuspręsdami refinansuoti ar ne, turėsite apskaičiuoti, kiek sutaupysite per mėnesį, kai refinansuosite.

Tarkime, pavyzdžiui, kad jūs turite 30 metų hipotekos paskolą už 200 000 USD. Kai pirmą kartą ėmėtės paskolos, jūsų palūkanų norma buvo fiksuota 6, 5%, o jūsų mėnesinė įmoka buvo 1 257 USD. Jei palūkanų normos nukristų iki fiksuotų 5, 5%, tai galėtų sumažinti jūsų mėnesinę įmoką iki 1 130 USD - tai sutaupytų 127 USD per mėnesį arba 1 524 USD per metus.

Jūsų skolintojas gali apskaičiuoti visas jūsų refinansavimo uždarymo išlaidas, jei nuspręstumėte tęsti. Jei jūsų išlaidos siekia maždaug 2 300 USD, galite padalinti tą skaičių iš santaupų, kad nustatytumėte lūžio tašką - šiuo atveju 1, 5 metų namuose (2 300 USD padalijant iš 1 524 = 1, 5 metų). Jei planuojate likti namuose dvejus metus ar ilgiau, refinansuoti būtų prasminga.

Jei jūsų namų kapitalas yra mažesnis nei 20%, gali būti reikalaujama sumokėti PMI, o tai galėtų sumažinti santaupas, kurias galite gauti refi.

Apsvarstykite PMI

Namų vertės mažėjimo laikotarpiais daugelis namų yra vertinami kur kas mažiau, nei buvo įvertinta istoriškai. Jei tai yra tas atvejis, kai svarstote refinansavimą, suma, kuria įvertinsite savo namus, gali reikšti, kad jums trūksta nuosavo kapitalo, kad galėtumėte patenkinti 20% įmoką už naują hipoteką.

Norėdami refinansuoti, turėsite pateikti didesnį grynųjų pinigų įnašą, nei tikėtasi, arba gali tekti turėti privataus hipotekos draudimą (PMI), kuris galiausiai padidins jūsų mėnesinę įmoką. Tai gali reikšti, kad net ir sumažėjus palūkanų normai, jūsų realios santaupos gali būti nemenkos.

Atvirkščiai, refinansavimas, kuris pašalins jūsų PMI, padės sutaupyti pinigų ir gali būti vertas to vien dėl šios priežasties. Jei jūsų namuose yra daugiau nei 20% nuosavo kapitalo, jums nereikės mokėti PMI, nebent turite FHA hipotekos paskolą arba esate laikomas aukštos rizikos skolininku. Jei šiuo metu mokate PMI, turite ne mažiau kaip 20% nuosavo kapitalo, o dabartinis skolintojas jo nepašalins, turėtumėte refinansuoti.