Ar jūsų išpardavimas namuose paliks mokesčių šoką?
Daugeliui žmonių jų namai yra didžiausias turtas - turtas, kurį jie gali planuoti kada nors parduoti, kad galėtų persikelti į kitą šalies dalį, atnaujinti didesnį namą ar padėti finansuoti pensiją. Jei neparduosite namo per pastaruosius kelerius metus, galite nesuprasti, kad mokesčių kodekso pakeitimai gali turėti įtakos tai, kiek jūs galų gale po pardavimo. Sužinokite, kaip naujausi mokesčių įstatymai paveiks jus, jei nuspręsite persikelti.
Senosios taisyklės
Anksčiau pardavėjai galėjo atidėti kapitalo prieaugio mokesčius už visą buvusį pelną, kad ir koks didelis būtų, jei jie atitiks šiuos du reikalavimus:
- Įsigijo pakaitinį namą, kainuojantį daugiau nei gauta suma už parduotą namą.
- Pakaitalas įsigytas per dvejus metus prieš ar po dvejų metų nuo pardavimo dienos.
Pavyzdžiui, tarkime, kad nusipirkote namus už 200 000 USD ir per penkerius metus pardavėte už 300 000 USD. Jei per dvejus metus įsigysite dar vieną bent 300 000 USD, galite išvengti kapitalo prieaugio mokesčio nuo 100 000 USD pelno. Be to, jūs galėjote tęsti šį procesą kiekvienais metais, potencialiai padidindami neribotą kiekį atidėtų mokesčių mokesčių. Tuomet mirus, pelnas galėjo būti sunaikintas dėl to, kad buvo padidintos bazinės išmokos jūsų naudos gavėjams.
Be to, pardavėjas, kuriam sukako 55 metai, galėjo visam laikui atsisakyti iki 125 000 USD pelno, nepirkdamas kito namo.
Naujieji nuostatai
1997 m. Gegužės 6 d. Įsigaliojo 1997 m. Mokesčių mokėtojų lengvatų įstatymas. Šis aktas panaikino nuolatinį neribotą pelno atidėjimą ir pakeitė jį ribotomis išimtimis.
Atskiri mokesčių mokėtojai gali parduoti savo namus iki 250 000 USD pelno. Susituokusios poros, pateikusios prašymą kartu, gali neįtraukti 500 000 USD iš savo apmokestinamųjų pajamų. Amžius nėra veiksnys ir jums nereikia pirkti pakaitinių namų. Pasirinkę išimtį, galite nusipirkti pigesnį namą ar net išsinuomoti. Dar geriau, jei IRS leis jums naudoti išimtį kaskart, kai parduodate savo pagrindinę gyvenamąją vietą.
Yra dvi taisyklės:
- Bent bent dvejus iš ankstesnių penkerių metų jūs turite būti nuosavybės teise ir naudoti namus kaip pagrindinę gyvenamąją vietą.
- Jūs negalėjote naudoti išimties per pastaruosius dvejus metus.
Pavyzdžiui, tarkime, kad susituokusi pora prieš aštuonerius metus nusipirko savo namus už 200 000 USD ir tuo metu jame gyveno. Dabar jie yra pasirengę parduoti už 450 000 USD ir persikelti į didesnius namus, kurie kainuoja 400 000 USD mažesnėje šalies dalyje, kad apgyvendintų savo besiplečiančią šeimą. Dėl pašalinimo jiems nereikės mokėti kapitalo prieaugio mokesčio nuo 250 000 USD pelno.
Pažvelkime į 20 metų ateitį, kai mūsų pora nori išeiti į pensiją ir sumažinti savo gyvenamąją vietą. Jie parduoda savo didelius namus už 1 milijoną dolerių ir perka namą už 750 000 dolerių. Parduodant namą jie turės 600 000 USD (1 mln. - 400 000 USD) kapitalo prieaugį. Tačiau jie turės mokėti mokesčius tik už 100 000 USD pelno, nes bus pašalinta 500 000 USD. Jie gali panaudoti 250 000 USD grynaisiais, kurie lieka po to, kai jie perka butą bet kokiu būdu.
Papildomi taškai
Reikalaujami dveji nuosavybės ir naudojimo metai per penkerių metų laikotarpį, pasibaigiantį pardavimo dieną, neturi būti ištisiniai. Taigi, jei nuomojote būstą pirmaisiais, trečiaisiais ir penktaisiais nuosavybės metais, tačiau jame gyvenote antrus ir ketvirtus metus, vis tiek galėtumėte pasinaudoti išimtimi.
Be to, yra dvejų metų užimtumo taisyklės išimčių. Tai apima: negalią, smerkimą ir skyrybas.
Jei pašalinimas sunaikins visą jūsų pelną, jums nereikia deklaruoti pardavimo mokesčio deklaracijoje. Kitu atveju turite įregistruoti operaciją pagal D. tvarkaraštį. Bet kuriuo atveju būtinai visus įrašus saugokite mažiausiai trejus metus.
Nemanykite, kad šia išimtimi galite naudotis tik tuo atveju, jei turite vieną šeimą, tradicinį namą. Šis aktas galioja visiems būstams, kuriuose laikote savo pagrindinę gyvenamąją vietą, pavyzdžiui:
- Namų valtis
- Kotedžas ar namas
- Kooperatinis butas
- Mobilūs namai
Kaip sumažinti mokestį
Nors vengti mokėti nuo 250 000 USD (500 000 USD bendriems mokesčių deklaruotojams) pelno yra labai svarbu, to gali nepakakti, kad visiškai kompensuotų kai kuriuos pardavėjų pelnus. Yra keletas dalykų, kuriuos galite padaryti, kad padidintumėte išlaidų bazę ir sumažintumėte mokesčių prievolę.
Peržiūrėkite savo įrašus ir sužinokite, ar turėjote kitų leistinų išlaidų, įskaitant:
- Atsiskaitymo mokesčiai arba uždarymo išlaidos, kai nusipirkote namą
- Nekilnojamojo turto mokesčiai, kuriuos pardavėjas turėjo sumokėti, tačiau už kuriuos sumokėjote ir kurie nebuvo grąžinti
- Namų patobulinimai, pavyzdžiui, naujo stogo ar kambario papildymas
Esmė
Galiausiai pažiūrėkite į kitas savo investicijas. Ar jums priklauso akcijos, obligacijos ar kitas nekilnojamasis turtas, kurio vertė mažesnė, nei sumokėjote už juos? Galėtumėte parduoti ir panaudoti nuostolius, kad kompensuotumėte pardavimo namuose pelną.