4 paprasti būdai investuoti į nekilnojamąjį turtą
Nekilnojamojo turto pirkimas ir turėjimas yra įdomi investavimo strategija, kuri gali būti patenkinanti ir pelninga. Priešingai nei vertybinių popierių ir obligacijų investuotojai, būsimi nekilnojamojo turto savininkai gali naudoti svertą, kad nusipirktų turtą, sumokėdami dalį visų išlaidų iš anksto, po to sumokėdami likutį ir palūkanas. Nors tradiciniam hipotekos įnašui paprastai reikia mokėti nuo 20% iki 25%, kai kuriais atvejais viso turto įsigijimui reikia 5% įmokos. Ši galimybė valdyti turtą pasirašius dokumentus išplečia nekilnojamojo turto nuomotojus ir savininkus, kurie savo ruožtu gali įgyti antrą hipoteką savo namuose, kad galėtų sumokėti įmokas už papildomą turtą.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Siekiantys nekilnojamojo turto savininkai gali nusipirkti turtą naudodamiesi svertu, sumokėdami dalį visų jo išlaidų iš anksto, tada laikui bėgant sumokėsite likutį.
- Keturi pagrindiniai būdai, kuriais investuotojai gali užsidirbti pinigų naudodamiesi nekilnojamuoju turtu: 1) tapti nekilnojamojo turto nuomininkais, 2) prekiauti nekilnojamuoju turtu (dar žinomas kaip apipjaustymas), 3) investuoti į nekilnojamojo turto grupes ir 4) investuoti į nekilnojamojo turto fondus (REIT). .
Čia yra keturi būdai, kuriais investuotojai gali tinkamai naudotis:
1:405 paprasti būdai investuoti į nekilnojamąjį turtą
1. Taigi jūs norite būti savininku
Idealiai tinka žmonėms, turintiems pasidaryk pats ir renovacijos įgūdžių, turintiems kantrybės valdyti nuomininkus.
Ko reikia norint pradėti: Nemažas kapitalas reikalingas išankstinėms priežiūros išlaidoms finansuoti ir laisvų mėnesių padengimui.
Argumentai "už": Nuomos savybės gali užtikrinti reguliarias pajamas, tuo pačiu padidinant turimą kapitalą pasinaudojant svertu. Be to, daugelis susijusių išlaidų yra atskaitytinos nuo mokesčių, o bet kokie nuostoliai gali kompensuoti kitų investicijų padidėjimą.
Suvart: Jei nenuomosite nekilnojamojo turto valdymo įmonės, nuomojamos savybės paprastai patiria nuolatinį galvos skausmą. Blogiausiu atveju netvarkingi nuomininkai gali sugadinti turtą. Be to, esant tam tikrai nuomos rinkos situacijai, nuomotojas privalo arba ištverti laisvas darbo vietas, arba imti mažesnį nuomos mokestį, kad padengtų išlaidas, kol viskas pasikeis. Kalbant apie įprastą paskolą, kai hipoteka bus visiškai sumokėta, didžioji nuomos mokesčio dalis tampa pelnu.
Žinoma, pajamos iš nuomos nėra vienintelis dėmesys savininkui. Idealioje situacijoje nekilnojamasis turtas vertinamas hipotekos metu, palikdamas savininkui vertingesnį turtą, nei jis pradėjo.
Remiantis JAV gyventojų surašymo biuro duomenimis, naujų namų pardavimo kainos (apytikslis nekilnojamojo turto vertės rodiklis) nuo 1940 iki 2006 m., Palyginti su finansine krize, nuolat didėjo. Laimei, nuo to laiko pardavimo kainos vėl pakilo, netgi viršydamos ikikrizinį lygį.
Šaltinis: JAV gyventojų surašymo biuro atlikta statybos apžvalga
2. Investicijos į nekilnojamąjį turtą
Idealiai tinka žmonėms, norintiems įsigyti nuomojamo nekilnojamojo turto be vargo.
Ko reikia norint pradėti: Kapitalo pagalvė ir galimybė gauti finansavimą.
Argumentai „už“: Tai yra daug labiau atidus požiūris į nekilnojamąjį turtą, kuris vis dar teikia pajamas ir yra vertinamas.
Trūkumai: Nekilnojamojo turto investicinėse grupėse egzistuoja laisvų darbo vietų rizika, nesvarbu, ar ji pasiskirsčiusi grupėje, ar specifinė savininkams. Be to, vadovybės pridėtinė vertė gali būti naudinga.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra tarsi maži investiciniai fondai, investuojantys į nuomojamą turtą. Įprastoje nekilnojamojo turto investavimo grupėje įmonė perka arba stato daugiabučių ar daugiabučių namų rinkinį, tada leidžia investuotojams juos įsigyti per įmonę ir taip prisijungia prie grupės. Vienam investuotojui gali priklausyti vienas ar keli savarankiško gyvenamojo ploto vienetai, tačiau investicinę grupę valdanti įmonė kartu valdo visus investicinius vienetus, tvarko techninę priežiūrą, reklamuoja laisvas darbo vietas ir apklausia nuomininkus. Mainais už šių valdymo užduočių atlikimą įmonė imasi procentų nuo mėnesio nuomos mokesčio.
Investuotojo vardu yra įprasta nekilnojamojo turto investicinės grupės nuoma. Visi vienetai kaupia dalį nuomos mokesčio tam, kad apsisaugotų nuo atsitiktinių darbo vietų. Šiuo tikslu gausite tam tikrų pajamų, net jei jūsų skyrius tuščias. Kol sujungtų vienetų vakansija nebus per aukšta, jos turėtų pakakti išlaidoms padengti.
Nors šios grupės yra teoriškai saugūs investavimo į nekilnojamąjį turtą būdai, jos yra pažeidžiamos tų pačių mokesčių, kurie persekioja investicinių fondų pramonę. Be to, šios grupės kartais yra privačios investicijos, kai nesąžiningos valdymo komandos investuoja investuotojus iš savo pinigų. Todėl, norint išnaudoti geriausias galimybes, labai svarbu atlikti kruopštų kruopštumą.
3. Nekilnojamojo turto prekyba (dar žinoma kaip „Flipping“)
Idealiai tinka žmonėms, turintiems didelę nekilnojamojo turto vertinimo ir rinkodaros patirtį.
Ko reikia norint pradėti: kapitalas ir galimybė prireikus atlikti ar prižiūrėti remontą.
Argumentai „už“: prekyba nekilnojamuoju turtu yra trumpesnis laikotarpis, per kurį turtas ir pastangos yra susieti. Tačiau priklausomai nuo rinkos sąlygų, net per trumpesnį laiką, grąža gali būti reikšminga.
Suvart: norint prekiauti nekilnojamuoju turtu, reikia išsamesnių rinkos žinių ir sėkmės. Karštos rinkos gali netikėtai atvėsti, paliekant trumpalaikiams prekybininkams nuostolius ar ilgalaikius galvos skausmus.
Prekyba nekilnojamuoju turtu yra laukinė investicijų į nekilnojamąjį turtą pusė. Kaip dienos prekybininkai skiriasi nuo pirkėjų, laikančių pirkimą ir laikymą, gyvulių, taip ir nekilnojamojo turto prekybininkai skiriasi nuo nuomojamų ir nuomojamų savininkų. Pavyzdys: nekilnojamojo turto prekybininkai dažnai tikisi pelningai parduoti perkamą neįvertintą turtą per tris ar keturis mėnesius.
Gryno turto pirkėjai dažnai neinvestuoja į savybių gerinimą. Taigi investicijos jau turi turėti vidinę vertę, reikalingą pelnui gauti be jokių pakeitimų, nes kitaip jie pašalins turtą iš ginčijamo reikalavimo.
Vargdieniai, negalintys greitai iškrauti turto, gali patekti į bėdą, nes paprastai jie neturi pakankamai rankoje neišleistų grynųjų pinigų, kad galėtų sumokėti turto hipoteką per ilgą laiką. Tai gali lemti nuolatinius sniego gniūžčių praradimus.
Yra visai kitas rūbinis, kuris uždirba pinigus pirkdamas pagrįstos kainos objektus ir sukurdamas pridėtinę vertę juos renovuodamas. Tai gali būti ilgalaikė investicija, kai investuotojai gali sau leisti tik vieną ar du objektus vienu metu.
4. Turtai, investuojantys į nekilnojamąjį turtą (REIT)
Idealiai tinka investuotojams, norintiems įsigyti nekilnojamojo turto portfelio be tradicinio nekilnojamojo turto sandorio.
Ko reikia norint pradėti: Investicinis kapitalas.
Argumentai „už“: REIT iš esmės yra dividendus mokančios akcijos, kurių pagrindinę dalį sudaro komercinis nekilnojamasis turtas su ilgalaikiu, grynųjų pinigų nuoma.
Suvart: REIT yra iš esmės atsargos, todėl svertas, susijęs su tradiciniu nuomojamu nekilnojamuoju turtu, netaikomas.
REIT sukuriamas, kai korporacija (arba patikos fondas) naudoja investuotojų pinigus pajamų nuosavybės pirkimui ir valdymui. REIT yra perkamos ir parduodamos didžiosiose biržose, kaip ir bet kurios kitos akcijos. Siekdama išlaikyti savo REIT statusą, korporacija turi išmokėti 90% savo apmokestinamojo pelno dividendų forma. Tokiu būdu REIT išvengs pelno mokesčio mokėjimo, tuo tarpu įprastai įmonei būtų apmokestinamas jos pelnas, o tada turėtų nuspręsti paskirstyti savo pelną po mokesčių kaip dividendus.
Kaip ir įprastos dividendus mokančios akcijos, REIT yra gera investicija vertybinių popierių rinkos investuotojams, norintiems reguliarių pajamų. Palyginti su pirmiau minėtomis investicijomis į nekilnojamąjį turtą, REIT investuotojams leidžia įsitraukti į negyvenamąsias investicijas, tokias kaip prekybos centrai ar biurų pastatai, kurių paprastai individualūs investuotojai negali įsigyti tiesiogiai. Dar svarbiau, kad REIT yra labai likvidžios, nes jomis prekiaujama biržoje. Kitaip tariant, jums nereikės maklerio ir nuosavybės pervedimo, kad būtų lengviau išpirkti investicijas. Praktiškai REIT yra labiau formalizuota nekilnojamojo turto investicijų grupės versija.
Galiausiai, žiūrėdami į REIT, investuotojai turėtų atskirti nuosavybės REIT, kuriems priklauso pastatai, ir hipotekos REIT, kurie finansuoja nekilnojamąjį turtą ir leidžiasi įkeisdami hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (MBS). Jie abu siūlo nekilnojamąjį turtą, tačiau jo pobūdis yra skirtingas. Nuosavo kapitalo nuosavybės teisinis vertinimas yra tradiciškesnis tuo, kad atspindi nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą, tuo tarpu hipotekos nekilnojamojo turto nekilnojamasis turtas yra susijęs su pajamomis iš nekilnojamojo turto hipotekos finansavimo.
Esmė
Nesvarbu, ar nekilnojamojo turto investuotojai naudojasi savo turtu norėdami gauti pajamų iš nuomos, ar praleisti laiką, kol atsiranda puiki pardavimo galimybė, įmanoma sukurti patikimą investavimo programą sumokant palyginti nedidelę viso turto vertės dalį iš anksto. Bet kaip ir bet kuri investicija, nekilnojamasis turtas turi pelno ir galimybių, nesvarbu, ar bendra rinka yra aukštyn, ar žemyn. (Apie tai skaitykite skyrelyje „Kiek pinigų reikia investuoti į nekilnojamąjį turtą“> 1:35