4 būdai, kaip įvertinti nekilnojamojo turto nuomą

Investuodami sunkiai uždirbtus pinigus, investuotojai turi užduoti kelis klausimus. Kiek grįš investicija? Kiek kainuoja Bet dar svarbiau, kad investuotojams turėtų rūpėti jo vertė. Tai ypač aktualu svarstant galimybę įsigyti investicinį turtą.

Pajamos iš turto, susijusio su investicijomis, yra aukščiausio lygio. Nuomos mokesčiai siūlo vis didesnį pajamų šaltinį ir tai yra pastovus būdas užsidirbti pinigų. Tačiau prieš pradedant nekilnojamojo turto nuomos žaidimą reikia įvertinti?

Skaitykite toliau ir sužinokite keletą dažniausiai pasitaikančių aukšto lygio nuomos turto įvertinimo būdų.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Investicinio turto kainos ir grąžos nustatymas yra toks pat svarbus kaip ir jo vertės nustatymas.
• Norėdami nustatyti turto vertę, investuotojai gali naudoti pardavimų palyginimo metodą, ilgalaikio turto kainų nustatymo modelį, pajamų metodą ir sąnaudų metodą.
• Nėra vieno sprendimo, kuris tinka visiems, todėl gali reikėti derinti šiuos veiksnius.

4 būdai, kaip įvertinti nekilnojamojo turto nuomojamą turtą

Pardavimų palyginimo metodas

Pardavimų palyginimo metodas (SCA) yra viena iš atpažįstamiausių gyvenamojo nekilnojamojo turto vertinimo formų. Tai yra metodas, kurį plačiausiai naudoja vertintojai ir nekilnojamojo turto agentai, vertindami nekilnojamąjį turtą. Šis požiūris yra tiesiog palyginimas su panašiais namais, kurie per tam tikrą laikotarpį buvo parduoti ar išnuomoti vietoje. Daugelis investuotojų norės pamatyti SCA per tam tikrą laiko tarpą, kad galėtų įvertinti galimas kylančias tendencijas.

SCA remiasi atributais ar ypatybėmis, kad priskirtų santykinę kainos vertę. Šios vertės gali būti pagrįstos tam tikromis savybėmis, tokiomis kaip miegamųjų ir vonios kambarių skaičius, garažų ir (arba) važiuojamųjų dalių, baseinų, denių, židinių - viskas, kas daro turtą išskirtiniu ir išsiskiriančiu. Vienos kvadratinės pėdos kaina yra bendra ir lengvai suprantama metrika investuotojai gali nustatyti, kur yra jų turtas turėtų būti vertinamas. Kitaip tariant, jei 2000 kvadratinių metrų namas nuomojamas už 1 USD už kvadratinį metrą, investuotojai gali pagrįstai tikėtis pajamų tame parko parke, su sąlyga, kad ir panašūs apylinkės miesto namai ketina.

Atminkite, kad SCA yra šiek tiek bendro pobūdžio, tai yra, kiekvienas namas turi unikalumą, kurį ne visada galima įvertinti kiekybiškai. Pirkėjai ir pardavėjai turi unikalių skonių ir skirtumų. SCA yra skirta kaip pagrindinė ar pagrįsta nuomonė, o ne kaip puikus nekilnojamojo turto prognozavimo ar vertinimo įrankis. Tai taip pat metodas, kuris turėtų būti naudojamas palyginti su palyginti panašiais namais. Taigi neveiks, jei vertinsite jus dominantį turtą, tai yra 2000 kvadratinių pėdų su garažu, baseinu, šešiais miegamaisiais ir penkiais vonios kambariais su kitu turtu, kuriame yra pusė miegamųjų skaičiaus., nėra baseino ir yra tik 1 200 kvadratinių pėdų.

Investuotojams taip pat svarbu kreiptis į sertifikuotą vertintoją arba nekilnojamojo turto agentą, kai jie prašo lyginamosios rinkos analizės. Tai sumažina apgaulingų vertinimų, kurie tapo plačiai paplitę per 2007 m. Nekilnojamojo turto krizę, riziką.

Kapitalo turto įkainojimo modelis

Kapitalo turto kainų nustatymo modelis (CAPM) yra išsamesnė vertinimo priemonė. CAPM pristato rizikos ir galimybių kainos sąvokas, taikomas investuojant į nekilnojamąjį turtą. Šis modelis nagrinėja galimą investicijų grąžą (IG), gautą iš nuomos pajamų, ir lygina ją su kitomis rizikomis nekeliančiomis investicijomis, tokiomis kaip Jungtinių Valstijų iždo obligacijos ar alternatyvios investavimo į nekilnojamąjį turtą formos, tokios kaip nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT). .

Trumpai tariant, jei tikėtina nerizikingos ar garantuotos investicijos grąža viršija galimą IG iš pajamų, gautų iš nuomos, tiesiog nėra prasmės prisiimti nuomojamo turto riziką. Atsižvelgiant į riziką, CAPM atsižvelgia į būdingą riziką, susijusią su nekilnojamojo turto nuoma.

Pavyzdžiui, visos nuomojamos savybės nėra vienodos. Vietovė ir turto amžius yra pagrindiniai aspektai. Jei išsinuomosite senesnį turtą, savininkai patirs didesnių priežiūros išlaidų. Turtui, nuomojamam didelio nusikalstamumo zonoje, greičiausiai reikės daugiau saugumo priemonių, nei nuomotis gyvenamojoje vietoje, kurioje yra vartai.

Šis modelis siūlo atsižvelgti į šias rizikas prieš svarstant savo investicijas arba nustatant nuomos kainų struktūrą. CAPM padeda nustatyti, kokia grąža verta, jei rizikuojate savo pinigais.

Pajamų metodas

Pajamų metodas orientuojasi į tai, kokias pajamas gali gauti iš nuomojamo turto, palyginti su pradinėmis investicijomis. Pajamų metodas dažnai naudojamas investuojant į komercinį nekilnojamąjį turtą.

Pajamų metodas dažnai naudojamas investuojant į komercinį nekilnojamąjį turtą.

Pajamų metodas priklauso nuo metinės investicinės kapitalizacijos normos nustatymo. Ši norma yra numatomos metinės pajamos iš bendrojo nuomos mokesčio koeficiento, padalytos iš dabartinės turto vertės. Taigi, jei biuro pastato įsigijimas kainuoja 120 000 USD, o tikėtinos mėnesinės pajamos iš nuomos yra 1 200 USD, numatoma metinė kapitalizacijos norma yra:

14 400 (1 200 x 12 mėnesių) ÷ 120 000 USD = 0, 12 arba 12 proc.

Tai labai supaprastintas modelis su keliomis prielaidomis. Daugiau nei tikėtina, kad yra palūkanų išlaidų, susijusių su hipoteka. Be to, būsimos nuomos pajamos nuo penkerių metų gali būti daugiau ar mažiau vertingos nei dabar.

Daugelis investuotojų yra susipažinę su grynąja dabartine pinigų verte. Taikant nekilnojamąjį turtą, ši sąvoka taip pat žinoma kaip diskontuotų pinigų srautas. Ateityje gautoms doleriams gresia infliacija ir defliacija, ir jie yra pateikiami diskontuojant.

Bendrojo nuomos koeficiento metodas

Šis metodas nuomos turtą vertina pagal nuomos sumą, kurią investuotojas gali surinkti kiekvienais metais. Tai greitas ir paprastas būdas įvertinti, ar turtas yra vertas investavimo. Tai, be abejo, prieš svarstant bet kokius mokesčius, draudimą, komunalines ir kitas su turtu susijusias išlaidas, todėl reikėtų pasiimti su grūdu druskos.

Nors jis gali būti panašus į pajamų metodą, bruto nuomos koeficiento (GRM) metodas nenaudoja grynųjų veiklos pajamų kaip viršutinės ribos, o vietoj to. Bendrojo nuomos mokesčio koeficiento viršutinė riba yra didesnė už vieną, o pajamų metodo viršutinė riba yra procentinė vertė. Norėdami palyginti obuolių palyginimą su obuoliais, turėtumėte peržiūrėti kitų, panašių į jus dominančių savybių GRM ir nuomos pajamas.

Tarkime, komercinis turtas, parduodamas jūsų ieškomoje apylinkėje už 500 000 USD, o metinės pajamos siekia 90 000 USD. Norėdami apskaičiuoti jo GRM, mes padalijame pardavimo kainą iš metinių nuomos pajamų: 500 000 USD– 90 000 USD = 5, 56. Galite palyginti šį skaičių su tuo, kurį žiūrite, jei tik žinote jo metines nuomos pajamas. Jos rinkos vertę galite sužinoti padauginę GRM iš jos metinių pajamų. Jei jis didesnis nei tas, kuris neseniai parduotas, ty už 500 000 USD, jis gali būti nevertas, todėl apsvarstykite galimybę toliau.

Išlaidų metodas

Sąnaudų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą teigia, kad turtas vertas tik to, už ką jis gali pagrįstai būti naudojamas. Jis apskaičiuojamas derinant žemės vertę ir sumažėjusią bet kokių pagerinimų vertę.

Šios mokyklos vertintojai dažnai pasisako už geriausią ir geriausią panaudojimą apibendrindami požiūrį į nekilnojamąjį turtą. Jis dažnai naudojamas kaip pagrindas vertinant laisvą žemę.

Pvz., Jei esate butų statytojas, norintis įsigyti tris akrus žemės neapdorotoje vietovėje, kad būtų galima paversti kooperatiniais namais, tos žemės vertė bus pagrįsta geriausiu tos žemės naudojimo būdu. Jei žemę supa naftos telkiniai ir artimiausias žmogus gyvena už 20 mylių, geriausia naudoti turtą ir todėl didžiausia to turto vertė yra ne pavertimas butais, bet galbūt praplečiamos gręžimo teisės, norint rasti daugiau naftos.

Kitas tinkamiausio naudojimo argumentas susijęs su turto zonavimu. Jei būsimasis turtas nėra zonuojamas gyvenamosioms reikmėms, jo vertė sumažėja, nes užsakovas turės didelių išlaidų, norėdamas atsigriebti. Tai laikoma patikimiausia, kai naudojama naujesnėms konstrukcijoms, ir mažiau patikima senesnėms savybėms. Dažnai tai yra vienintelis patikimas požiūris, kai atsižvelgiama į specialias naudojimo savybes.

Esmė

Nėra vieno būdo, kaip nustatyti nuomojamo turto vertę. Rimčiausi investuotojai, prieš priimdami investicinius sprendimus dėl nuomos, atsižvelgia į visų šių vertinimo metodų komponentus. Šių įvadinių vertinimo koncepcijų mokymasis turėtų būti žingsnis teisinga linkme, norint įsitraukti į nekilnojamojo turto investavimo žaidimą. Suradę turtą, galintį duoti jums palankią pajamų sumą, naudokite hipotekos skaičiuoklę ir raskite palankią palūkanų normą naujam turtui. Naudodami šį įrankį taip pat gausite konkretesnių duomenų, su kuriais reikės dirbti vertinant numatomą nuomojamą turtą.