5 REIT tipai ir kaip į juos investuoti

Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT) yra svarbiausias dalykas kuriant nuosavybės ar fiksuotų pajamų portfelį. Jie suteikia didesnę diversifikaciją, potencialiai didesnę bendrą grąžą ir (arba) mažesnę bendrą riziką. Trumpai tariant, jų galimybė gauti pajamų iš dividendų kartu su kapitalo vertės padidėjimu daro juos puikia atsvara akcijų, obligacijų ir grynųjų pinigų atžvilgiu.

REIT paprastai valdo ir (arba) valdo komercinį nekilnojamąjį turtą, iš kurio gaunamas pajamas, nesvarbu, ar tai būtų patys nekilnojamasis turtas, ar tų nekilnojamojo turto hipotekos. Galite investuoti į bendroves individualiai, per fondą, kuriame prekiaujama biržoje, arba su savitarpio pagalbos fondu. Yra daugybė galimų REIT tipų.

Čia apžvelgiame keletą pagrindinių REITS kategorijų ir jų istorinę grąžą. Iki šio straipsnio pabaigos turėtumėte geriau suprasti, kada ir ką pirkti.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Naudodamiesi REIT investicijomis į nekilnojamąjį turtą, galite paįvairinti savo portfelį, tačiau ne visi REIT yra sukurti vienodi.
• Kai kurie REITs investuoja tiesiogiai į nekilnojamąjį turtą, uždirbdami nuomos pajamas ir tvarkymo mokesčius. Kiti investuoja į nekilnojamojo turto skolas, ty hipotekas ir hipoteka užtikrintus vertybinius popierius.
• Be to, REITs daugiausia dėmesio skiria tam tikram nekilnojamojo turto sektoriui, pavyzdžiui, mažmeninės prekybos ar prekybos centrams, viešbučiams ir kurortams, sveikatos priežiūros įstaigoms ir ligoninėms.

Istoriniai REIT grąžinimai

Turto investiciniai fondai istoriškai yra viena geriausių turto klasių. FTSE NAREIT Equity REIT indeksas yra tas, kurį dauguma investuotojų naudoja JAV nekilnojamojo turto rinkos rodikliams įvertinti. Nuo 1990 m. Iki 2010 m. Vidutinė metinė indekso grąža buvo 9, 9%, antra tik vidutinės kapitalizacijos akcijomis, kurios per tą patį laikotarpį vidutiniškai sudarė 10, 3% per metus.

Palyginimui, fiksuotų pajamų turtas valdė 7% metinę grąžą, o biržos prekės - tik 4, 5% per metus. Nekilnojamasis turtas buvo blogiausias aštuonių turto klasių veikėjas per vienerius dvejus metus iš 20. Kita vertus, fiksuotos pajamos šešis kartus per tą patį 20 metų laikotarpį buvo blogiausias.

Visai neseniai trejų metų vidutinis REIT laikotarpis nuo 2013 m. Kovo iki 2016 m. Kovo mėn. Atitiko 20 metų vidurkį ir per tą laiką buvo 10, 76%. Istoriškai pajamingumo ieškantys investuotojai geriau investavo į nekilnojamąjį turtą nei fiksuotosios pajamos - tradicinė turto klasė šiam tikslui. Atidžiai sudarytame portfelyje turėtų būti atsižvelgiama į abu dalykus.

5 REIT tipai ir kaip į juos investuoti

Mažmeninė prekyba

Maždaug 24% REIT investicijų yra prekybos centruose ir mažmeninėje prekyboje. Tai yra didžiausia investicija pagal rūšis Amerikoje. Kad ir kokį prekybos centrą dažnai lankytumėte, greičiausiai jis priklauso REIT. Svarstant apie investicijas į mažmeninį nekilnojamąjį turtą, pirmiausia reikia išnagrinėti pačią mažmeninės prekybos pramonę. Ar šiuo metu tai finansiškai sveika ir kokia yra ateities perspektyva?

Svarbu atsiminti, kad mažmeninės prekybos REIT darbuotojai uždirba pinigus iš nuomos mokesčio, kurį ima nuomininkai. Jei mažmenininkai patiria grynųjų pinigų srautų problemų dėl prastų pardavimų, gali būti, kad jie gali atidėti ar net nevykdyti šių mėnesinių mokėjimų, galiausiai priversti bankrutuoti. Tuo metu reikia susirasti naują nuomininką, kuris niekada nebūna lengvas. Todėl labai svarbu investuoti į REIT kartu su kuo stipresniais nuomininkais. Tai apima maisto prekių ir namų apyvokos reikmenų parduotuves.

Kai atliksite pramonės vertinimą, jūsų dėmesys turėtų būti nukreiptas į pačias REIT. Kaip ir visos investicijos, svarbu, kad jos turėtų gerą pelną, tvirtą balansą ir kuo mažesnes skolas, ypač trumpalaikes. Prastos ekonomikos sąlygomis mažmeninės prekybos REIT, turinčių reikšmingas grynųjų pinigų pozicijas, bus suteikta galimybė nusipirkti gerą nekilnojamąjį turtą nepalankiomis kainomis. Geriausiai valdomos įmonės tuo pasinaudos.

Vis dėlto mažmeninės prekybos „REIT“ erdvei kyla ilgalaikių problemų, nes pirkimas vis labiau keičiasi internetu, o ne prekybos centro modeliu. Kosmoso savininkai ir toliau diegė naujoves, užpildydami savo erdvę biurų ir kitų, ne mažmeninės prekybos, nuomininkų, tačiau subsektoriui daromas spaudimas.

Gyvenamasis nekilnojamasis turtas

Tai yra REITs, kurie valdo ir valdo daugiabučius daugiabučius namus, taip pat gamina būstus. Kai ketinate investuoti į tokio tipo REIT, prieš pradėdami investuoti, turėtumėte atsižvelgti į keletą veiksnių. Pvz., Geriausios butų rinkos dažniausiai būna ten, kur būsto įperkamumas yra žemas, palyginti su likusia šalies dalimi. Tokiose vietose, kaip Niujorkas ir Los Andželas, didelės vienkiemių išlaidos verčia nuomotis daugiau žmonių, o tai didina kainą, kurią savininkai gali imti kiekvieną mėnesį. Dėl šios priežasties didžiausi gyvenamieji REIT yra linkę sutelkti dėmesį į didelius miesto centrus.

Kiekvienoje konkrečioje rinkoje investuotojai turėtų ieškoti gyventojų skaičiaus ir darbo vietų skaičiaus augimo. Paprastai, kai į miestą patenka grynas žmonių srautas, nes darbo vietos yra lengvai prieinamos ir ekonomika auga. Mažėjantis laisvų darbo vietų rodiklis kartu su kylančiomis nuomos kainomis rodo, kad paklausa gerėja. Kol butų pasiūla tam tikroje rinkoje išlieka maža, o paklausa ir toliau auga, gyvenamųjų patalpų REIT turėtų būti gerai. Kaip ir visose įmonėse, geriausiai sekasi toms, kurių balansas yra didžiausias ir turimas kapitalas yra didžiausias.

Sveikatos priežiūros REIT

Sveikatos priežiūros REIT bus įdomus subsektorius, kurį bus galima stebėti, kai amerikiečių amžius ir sveikatos priežiūros išlaidos didės. Sveikatos priežiūros REITs investuoja į ligoninių, medicinos centrų, slaugos įstaigų ir senelių namų nekilnojamąjį turtą. Šio nekilnojamojo turto sėkmė tiesiogiai susijusi su sveikatos priežiūros sistema. Dauguma šių objektų operatorių naudojasi užimtumo mokesčiais, „Medicare“ ir „Medicaid“ kompensacijomis, taip pat privačiu užmokesčiu. Kol sveikatos priežiūros finansavimas yra klaustukas, taip yra ir sveikatos priežiūros REIT.

Dalykai, kurių turėtumėte ieškoti sveikatos priežiūros REIT, apima įvairią klientų grupę, taip pat investicijas į daugybę skirtingų nuosavybės rūšių. Susitelkimas tam tikru mastu yra geras, tačiau taip ir paskirstoma rizika. Apskritai padidėjęs sveikatos priežiūros paslaugų poreikis (tai turėtų nutikti senėjančiai visuomenei) yra naudingas sveikatos priežiūros nekilnojamojo turto srityje. Todėl, be klientų ir turto tipo įvairinimo, ieškokite įmonių, kurių sveikatos priežiūros patirtis yra nemaža, kurių balansai yra stiprūs ir kurių prieiga prie pigių lėšų yra aukšta.

„Office REIT“

„Office REITs“ investuoja į biurų pastatus. Jie gauna nuomos pajamas iš nuomininkų, paprastai pasirašiusių ilgalaikę nuomos sutartį. Visiems, kurie domisi investicijomis į biurą REIT, ateina keturi klausimai

1. Kokia yra ekonomikos padėtis ir koks aukštas nedarbo lygis?
2. Kokie yra laisvų darbo vietų rodikliai?
3. Kaip ekonomiškai veikia sritis, į kurią investuoja REIT?
4. Kiek kapitalo jis turi įsigijimams?

Pabandykite surasti REIT, kurie investuoja į ekonomikos tvirtoves. Geriau turėti didelę vidutinių pastatų krūvą Vašingtone, nei, pavyzdžiui, turėti savo svarbiausių biurų patalpas Detroite.

Hipotekos REIT

Maždaug 10% REIT investicijų yra hipoteka, palyginti su pačiu nekilnojamuoju turtu. Labiausiai žinomos, bet nebūtinai didžiausios investicijos yra „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ - vyriausybės remiamos įmonės, perkančios hipotekas antrinėje rinkoje.

Bet vien todėl, kad tokio tipo REIT investuoja į hipotekas, o ne į nuosavybę, dar nereiškia, kad ji ateina be rizikos. Palūkanų normos padidėjimas reikštų hipotekos REIT buhalterinės vertės sumažėjimą, o akcijų kainos sumažėtų. Be to, hipotekos REIT nemažą savo kapitalo dalį gauna iš užtikrintų ir neužtikrintų skolų. Jei palūkanų normos kils, būsimas finansavimas bus brangesnis, todėl sumažės paskolų portfelio vertė. Esant žemų palūkanų normų aplinkai, kai kyla palūkanų normos, dauguma hipotekos REIT akcijų parduoda su nuolaida, tenkančia vienos akcijos grynajai turto vertei. Triukas yra rasti tinkamą.

Bet kokio REIT įvertinimo raktai

Vertindami bet kurį REIT, reikia atsiminti kelis dalykus. Jie apima:

1. REIT yra tikrosios bendros grąžos investicijos. Jie suteikia aukštą dividendų pajamingumą ir vidutinį ilgalaikį kapitalo vertės padidėjimą. Ieškokite kompanijų, kurios istoriškai padarė gerą darbą teikdamos abi paslaugas.
2. Skirtingai nuo tradicinio nekilnojamojo turto, daugeliu REIT yra prekiaujama biržose. Jūs gaunate diversifikaciją, kurią teikia nekilnojamasis turtas, ilgai neužsiblokavus. Svarbus likvidumas.
3. Nusidėvėjimas paprastai pervertina investicijos sumažėjusią turto vertę. Taigi, užuot naudodamiesi išmokėjimo koeficientu (kokiu dividendu naudojasi investuotojai), kad įvertintumėte REIT, verčiau žiūrėkite į jo lėšas iš operacijų (FFO). Tai apibrėžiama kaip grynosios pajamos, atėmus bet kurio turto pardavimą konkrečiais metais ir nusidėvėjimą. Tiesiog paimkite dividendą vienai akcijai ir padalinkite iš FFO už akciją. Kuo didesnis derlius, tuo geriau.
4. Stiprus valdymas daro įtaką. Ieškokite kompanijų, kurios jau kurį laiką veikia arba bent jau turi vadybos komandą, turinčią didelę patirtį.
5. Kokybė yra svarbi. Investuokite tik į REIT, turinčius puikių savybių ir nuomininkų.
6. Apsvarstykite galimybę nusipirkti investicinį fondą ar ETF, kuris investuoja į REIT, ir palikite tyrimus ir pirkimą privalumams.

Apatinė eilutė

Federalinė vyriausybė suteikė galimybę investuotojams pirkti į didelio masto komercinio nekilnojamojo turto projektus dar 1960 m. Tačiau tik paskutinį dešimtmetį atskiri investuotojai priėmė REIT. To priežastys yra žemos palūkanų normos, kurios privertė investuotojus žvelgti ne tik į obligacijas, kad gautų investicijas, skirtas pajamoms gauti, biržoje prekiaujamų ir investicinių fondų, orientuotų į nekilnojamąjį turtą, atsiradimas ir iki 2007–2008 m. Nekilnojamojo turto nuosmukio nepasotinamas apetitas amerikiečių dalis turi nekilnojamojo turto ir kito materialiojo turto. REITs, kaip ir visos kitos investicijos 2008 m., Labai nukentėjo. Nepaisant to, jie ir toliau yra puikus bet kokio diversifikuoto portfelio priedas.