Galimoji hipoteka
Laikoma hipoteka yra tam tikros rūšies finansavimas, kai negrąžinta hipoteka ir jos sąlygos perduodamos iš dabartinio savininko pirkėjui. Prisiimdamas likusią ankstesnio savininko skolą, pirkėjas gali išvengti būtinybės įsigyti savo hipoteką.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Laikoma hipoteka - tai susitarimas, kai negrąžinta hipoteka ir jos sąlygos gali būti perduotos iš dabartinio savininko pirkėjui.
- Kai kyla palūkanų normos, įkeičiama hipoteka yra patraukli pirkėjui, kuris imasi esamos paskolos, kuri buvo užtikrinta mažesnėmis palūkanomis.
- Vienintelės dviejų tipų paskolos, kurias galima įgyti, yra paskolos, apdraustos federalinės būsto administracijos ir JAV veteranų reikalų departamento.
Suprasti įmanomą hipoteką
Daugelis namų pirkėjų paprastai imasi hipotekos iš skolinančios įstaigos, kad finansuotų būsto ar turto pirkimą. Į nekilnojamojo turto paskolos grąžinimo sutartyje numatytas palūkanas, kurias skolininkas turi mokėti per mėnesį, be pagrindinės paskolos grąžinimo paskolos davėjui.
Jei būsto savininkas nuspręs ateityje parduoti savo būstą, jis gali perduoti savo hipoteką namų pirkėjui. Tokiu atveju pradinė hipoteka yra laikoma prielaida.
Laikoma hipoteka, leidžianti namų pirkėjui gauti esamą pagrindinį balansą, palūkanų normą, grąžinimo laikotarpį ir kitas pardavėjo hipotekos sutarties sąlygas. Užuot įsigijęs griežtą būsto paskolos iš banko procesą, pirkėjas gali perimti esamą hipoteką. Tai darant tai būtų galima sutaupyti, jei dabartinės palūkanų normos yra didesnės už įmanomos paskolos palūkanų normas.
Kylant palūkanų normoms, didėja ir skolinimosi išlaidos. Kai tai atsitiks, skolininkams bus taikomos aukštos patvirtintų paskolų palūkanų normos. Todėl tikėtina hipoteka per šį laikotarpį turėtų mažesnę palūkanų normą, atspindinčią dabartinę ekonomikos būklę. Jei tikėtina hipoteka turi fiksuotą palūkanų normą, kylančios palūkanų normos jai įtakos neturės.
Įmanoma hipoteka yra patraukli pirkėjams, kai kyla palūkanų normos. Pardavėjo turima hipoteka gali turėti mažesnę fiksuotą palūkanų normą nei dabartinė palūkanų norma.
Įvertinamos hipotekos pranašumai ir trūkumai
Tinkamos hipotekos įsigijimo pranašumai esant didelėms palūkanų normoms apsiriboja esamu paskolos likutiu paskolos sumoje arba būsto kapitalu. Pvz., Jei pirkėjas perka būstą už 250 000 USD, o pardavėjo įmanomos hipotekos likutis yra tik 110 000 USD, pirkėjui reikės sumokėti 140 000 USD įmoką, skirtą padengti skirtumą, arba pirkėjui reikės atskiros hipotekos, kad būtų užtikrintas papildomų lėšų.
Trūkumas yra tas, kad jei būsto pirkimo kaina žymiai viršija hipotekos likutį, pirkėjui gali tekti įsigyti naują hipoteką. Tokiu atveju bankas ar skolinančioji įstaiga gali įtraukti didesnę 140 000 USD hipotekos palūkanų normą, atsižvelgiant į pirkėjo kredito riziką.
Paprastai pirkėjas imsis antrosios hipotekos pagal esamą hipotekos likutį, jei pardavėjo nuosavas turtas yra didelis. Pirkėjui gali tekti imti antrąją paskolą pas kitą, o ne pardavėjo kreditorių, o tai gali sukelti problemų, jei abu skolintojai nebendradarbiauja arba jei skolininkas nevykdo abiejų paskolų.
Tačiau jei pardavėjo nuosavas kapitalas yra mažas, įkeičiama hipoteka gali būti patrauklus pirkėjas. Jei būsto vertė yra 250 000 USD, o numatomas hipotekos likutis yra 210 000 USD, pirkėjui tereikia pakloti 40 000 USD. Jei pirkėjas turi šią sumą grynaisiais, jie gali sumokėti pardavėjui tiesiogiai, neužtikrindami kitos kredito linijos.
Specialios įmanomos hipotekos nuostatos
Pirkėjas ir pardavėjas nepalieka galutinio sprendimo dėl to, ar galima perleisti hipoteką. Pradinis hipotekos kreditorius turi patvirtinti hipotekos prielaidą, kad bet kuri šalis galėtų pasirašyti sandorį. Namų pirkėjas turi kreiptis dėl ilgalaikės paskolos ir atitikti kreditoriaus reikalavimus, pavyzdžiui, turėti pakankamai turto ir būti patikimas.
Jei patvirtinama, nuosavybės teisė perduodama pirkėjui, kuris kas mėnesį grąžina bankui reikiamas sumas. Jei pervedimas nepatvirtina skolintojo, pardavėjas turi rasti kitą pirkėją, kuris nori prisiimti savo hipoteką ir turi gerą kreditą.
Trečiosios šalies prisiimta hipoteka nereiškia, kad pardavėjas atleidžiamas nuo skolos sumokėjimo. Pardavėjas gali būti laikomas atsakingu už bet kokius įsipareigojimų neįvykdymus, kurie, savo ruožtu, gali paveikti jų kredito reitingą. Norėdami to išvengti, pardavėjas įsipareigojimo priėmimo metu turi raštu atsisakyti savo atsakomybės, o skolintojas turi patvirtinti atleidimo prašymą, atleidžiant pardavėją nuo paskolos visų įsipareigojimų.
Greitas faktas
Pardavėjas vis tiek yra atsakingas už visus skolos mokėjimus, jei hipoteką prisiima trečioji šalis, nebent skolintojas patvirtina atleidimo prašymą, atleidžiant pardavėją nuo paskolos visų įsipareigojimų.
Įprastinės hipotekos nėra įmanomos. Galimos dviejų rūšių paskolos: FHA paskolos, kurias draudžia federalinė būsto administracija, ir VA paskolos, kurias garantuoja JAV veteranų reikalų departamentas.