REIT apmokestinimo pagrindai

Investiciniai į nekilnojamąjį turtą fondai (REIT) tapo priemone mažesniam investuotojui tiesiogiai dalyvauti užtikrinant didesnę nekilnojamojo turto grąžą. Anksčiau šie patikos fondai buvo laikomi nedideliais investicinių vienetų patikėjimo taškais, priskiriamais tai pačiai kategorijai kaip energetikos ar kiti su sektoriumi susiję patikos fondai, tačiau kai visuotinis pramonės klasifikavimo standartas suteikė REIT kaip atskiros turto klasės statusą, taisyklės pasikeitė ir jų populiarumas išaugo.

Šiame straipsnyje paaiškinsime, kaip veikia REITs, ir išnagrinėsime unikalias mokesčių pasekmes ir santaupas, kurias jie siūlo nuolatiniams investuotojams.

Pagrindinės REIT savybės

REIT - tai nekilnojamojo turto ir hipotekų fondas, sujungtas kartu ir siūlomas kaip vertybinis popierius kaip investiciniai fondai. Kiekvienas REIT vienetas sudaro proporcingą nuosavybės dalį kiekvienoje iš pagrindinių savybių. Nuo 2019 m. Kovo mėn. NYSE REITs rinkos riba sudarė daugiau nei 1 trilijoną USD. 2019 m. Niujorko vertybinių popierių biržoje ir kitose rinkose buvo aktyviai prekiaujama 226 REIT.

Paprastai REIT paprastai yra vertingesnė nei orientuota į augimą ir daugiausia susideda iš mažų ir vidutinių kapitalų įmonių.

IRS reikalauja, kad REIT išmokėtų ne mažiau kaip 90% savo pajamų vienetų savininkams. Tai reiškia, kad REIT suteikia didesnį pajamingumą, nei paprastai būna tradicinėse fiksuotų pajamų rinkose. Jie taip pat linkę būti mažiau nepastovūs nei tradicinės akcijos, nes keičiasi nekilnojamojo turto rinkoje.

Trys REIT tipai

REIT galima suskirstyti į tris kategorijas:

• Nuosavo kapitalo investicijos: Šie patikos fondai valdo ir (arba) nuomoja nekilnojamąjį turtą ir renka nuomos pajamas, dividendus ir kapitalo prieaugį iš turto pardavimo. Dėl trijų pajamų šaltinių šis tipas labai populiarus.
• Hipotekos REIT: šie patikos fondai rizikuoja labiau, nes susiduria su palūkanų normomis. Jei padidės palūkanų normos, hipotekos REIT vertė gali smarkiai sumažėti.
• Hibridiniai REIT - šie instrumentai sujungia dvi pirmąsias kategorijas. Jie gali būti atviri arba uždari (panašūs į atvirojo ir uždarojo tipo investicinius fondus), turėti ribotą ar neapibrėžtą gyvenimą ir investuoti į vieną projektų grupę arba į kelias grupes.

Apmokestinimas patikos lygiu

REIT turi vadovautis tomis pačiomis taisyklėmis kaip ir visi kiti investiciniai vienetai. Pirmiausia REIT turi būti apmokestintos patikėjimo lygmeniu, tada naudos gavėjams. Bet jie turi vadovautis tuo pačiu savęs vertinimo metodu, kaip ir korporacijos. Taigi, REIT turi tas pačias vertinimo ir apskaitos taisykles kaip ir korporacijos, tačiau užuot pervedusios pelną, jos perduoda pinigų srautus tiesiogiai vienetų savininkams.

Yra keletas papildomų REIT taisyklių, be kitų investicinių vienetų patikėjimo taisyklių:

1. Nuomos pajamos REITs yra traktuojamos kaip verslo pajamos, nes vyriausybė nuomą laiko REITs verslu. Tai reiškia, kad visos su nuomos veikla susijusios išlaidos gali būti atskaitytos taip pat, kaip verslo išlaidas įmonė gali nurašyti.
2. Be to, dabartinės pajamos, paskirstytos vienetų savininkams, nėra apmokestinamos REIT, tačiau jei pajamos paskirstomos naudos gavėjui nerezidentui, šioms pajamoms turi būti taikomas 30% išskaičiuojamasis mokestis paprastiesiems dividendams ir 35% tarifas kapitalo prieaugiui, nebent sutartis yra mažesnė.

Visiems praktiniams tikslams REIT paprastai yra neapmokestinamos patikėjimo lygmeniu, jei jie paskirsto mažiausiai 90% savo pajamų savo vienetų savininkams. Tačiau net REIT, laikydamiesi šios taisyklės, vis tiek apmokestinami pelno mokesčiu už bet kurias nepaskirstytas pajamas.

Apmokestinimas investicinių vienetų savininkams

REIT išmokėti dividendai yra apmokestinami investicinių vienetų savininkui kaip paprastosios pajamos, išskyrus tuos atvejus, kai jie laikomi kvalifikuotais dividendais, kurie yra apmokestinami kaip kapitalo prieaugis. Priešingu atveju dividendai bus apmokestinami pagal viršutinę vieneto turėtojo ribinę mokesčio normą.

Taip pat dalis REIT sumokėtų dividendų gali būti neapmokestinama kapitalo grąža, kuri ne tik sumažina investicinių vienetų savininko apmokestinamąsias pajamas tais metais, kai gaunami dividendai, bet ir atideda šios dalies mokesčius, kol bus parduotas ilgalaikis turtas. Šios išmokos taip pat sumažina investicinių vienetų savininko išlaidas. Neapmokestinamosios dalys tada apmokestinamos kaip ilgalaikis arba trumpalaikis kapitalo prieaugis / nuostolis.

Kadangi REIT yra retai apmokestinamos patikėjimo lygmeniu, jie gali pasiūlyti palyginti didesnį pajamingumą nei akcijos, kurių emitentai privalo sumokėti mokesčius įmonių lygiu prieš apskaičiuodami dividendų išmokėjimą.

Pavyzdys - Investicinio vieneto turėtojo mokesčio apskaičiavimas
Jennifer nusprendžia investuoti į REIT, kurio prekyba šiuo metu siekia 20 USD už vienetą. REIT turi lėšų iš operacijų, kurių vieneto vertė yra 2 USD, ir paskirsto 90% (1, 80 USD) šios sumos vienetų savininkams. Tačiau 0, 60 USD už vienetą šių dividendų gaunama dėl nusidėvėjimo ir kitų išlaidų ir yra laikoma neapmokestinama kapitalo grąža. Todėl tik 1, 20 USD (1, 80 USD - 0, 60 USD) šio dividendo gaunama iš faktinio uždarbio. Ši suma Jennifer bus apmokestinama kaip įprastos pajamos, jos išlaidų pagrindas bus sumažintas 0, 60 USD iki 19, 40 USD už vienetą. Kaip minėta anksčiau, šis bazinės vertės sumažinimas bus apmokestinamas kaip ilgalaikis arba trumpalaikis pelnas / nuostolis, kai investiciniai vienetai bus parduodami.

Esmė

Unikalūs mokesčių pranašumai, kuriuos teikia REITs, gali suteikti didesnį pelną investuotojams, siekiantiems didesnės grąžos ir santykinio stabilumo. Teoriškai investicinių vienetų turėtojas gali pasiekti neigiamų sąnaudų bazę, jei vienetai yra laikomi pakankamai ilgą laiką. Nors tai vargu ar yra įprasta, investuotojai turėtų aiškiai suvokti potencialų pelną ar nuostolį tokiu būdu.