Komercinio nekilnojamojo turto paskola

Komercinis nekilnojamasis turtas (CRE) - tai turtas, iš kurio gaunamos pajamos, naudojamas tik verslo, o ne gyvenamosios paskirties tikslams. Pavyzdžiui, prekybos centrai, prekybos centrai, biurų pastatai ir kompleksai bei viešbučiai. Finansavimas, įskaitant šių nekilnojamojo turto įsigijimą, plėtrą ir statybą, paprastai vykdomas paskolas teikiant komercinio nekilnojamojo turto paskoloms: įkeičiant komercinio turto areštus.

Panašiai kaip būsto paskolos, bankai ir nepriklausomi skolintojai aktyviai užsiima paskolų suteikimu komerciniam nekilnojamajam turtui. Taip pat draudimo bendrovės, pensijų fondai, privatūs investuotojai ir kiti šaltiniai, įskaitant JAV smulkaus verslo administracijos 504 paskolų programą, teikia kapitalą komerciniam nekilnojamajam turtui.

Čia apžvelgiame komercinio nekilnojamojo turto paskolas, kuo jos skiriasi nuo būsto paskolų, jų ypatybėmis ir ko ieško kreditoriai.

Komercinio nekilnojamojo turto paskolų aiškinimas

Asmenys ir subjektai

Nors būsto hipoteka paprastai suteikiama individualiems skolininkams, komercinio nekilnojamojo turto paskolos dažnai teikiamos verslo subjektams (pvz., Korporacijoms, vystytojams, komanditinėms bendrijoms, fondams ir patikos fondams). Šie subjektai dažnai formuojami tam, kad turėtum komercinio nekilnojamojo turto nuosavybę.

Ūkio subjektas gali neturėti finansinės padėties ar jokio kredito reitingo; tokiu atveju skolintojas gali reikalauti, kad subjekto valdytojai ar savininkai garantuotų paskolą. Tai suteikia skolintojui asmenį (ar asmenų grupę), turintį kredito istoriją - ir iš kurio jis gali susigrąžinti paskolos neįvykdymo atveju. Jei šios rūšies garantijos skolintojas nereikalauja, o turtas yra vienintelė išieškojimo priemonė paskolos nevykdymo atveju, skola vadinama nereitinguotine paskola, reiškiančia, kad skolintojas neturi jokių teisių į nieką ar kuo nors kitu. nei nuosavybė.

Paskolų grąžinimo grafikai

Gyvenamojo būsto hipoteka yra amortizuotos paskolos rūšis, kai skola grąžinama periodinėmis dalimis per tam tikrą laiką. Populiariausias būsto hipotekos produktas yra 30 metų fiksuotų palūkanų hipoteka, tačiau būsto pirkėjai turi ir kitų galimybių, įskaitant 25 ir 15 metų hipotekas. Ilgesni amortizacijos laikotarpiai paprastai apima mažesnes mėnesines įmokas ir didesnes bendras palūkanų išlaidas per visą paskolos laikotarpį, tuo tarpu trumpesni amortizacijos laikotarpiai paprastai reiškia didesnes mėnesines įmokas ir mažesnes bendras palūkanų išlaidas.

Gyvenamosios paskolos yra amortizuojamos per visą paskolos galiojimo laiką, kad paskola pasibaigus paskolai būtų visiškai grąžinta. Pavyzdžiui, paskolos gavėjas, kurio 30 metų fiksuota palūkanų norma yra 200 000 USD ir kuri sudaro 5%, mokėtų 360 mėnesinių mokėjimų, kurių vertė būtų 1 073, 64 USD, po to paskola būtų visiškai grąžinta.

Skirtingai nuo būsto paskolų, komercinės paskolos paprastai būna nuo penkerių metų (ar mažiau) iki 20 metų, o amortizacijos laikotarpis dažnai būna ilgesnis nei paskolos terminas. Pvz., Skolintojas gali suteikti komercinę paskolą septyneriems metams su 30 metų amortizacijos laikotarpiu. Esant tokiai situacijai, investuotojas per septynerius metus mokėtų sumą, pagrįstą paskolos išmokėjimu per 30 metų, o po to atliktų vieną paskutinį „balioninį“ mokėjimą už visą likusį paskolos likutį.

Pvz., Investuotojas, turintis 1 mln. USD komercinę paskolą 7 proc., Kas mėnesį mokėtų 6 653, 02 USD per septynerius metus, o po to eitų paskutinė 918 127, 64 USD įmoka, kuri sumokėtų visą paskolą.

Paskolos trukmė ir amortizacijos laikotarpis turi įtakos palūkanų normai, kurią imasi skolintojas. Atsižvelgiant į investuotojo kredito galią, šios sąlygos gali būti sutartinės. Apskritai, kuo ilgesnis paskolos grąžinimo grafikas, tuo didesnė palūkanų norma.

Paskolos ir vertės santykis

Kitas būdas, kuriuo komercinės ir būsto paskolos skiriasi, yra paskolos ir vertės santykis (LTV) - tai skaičius, kuris matuoja paskolos vertę nuo turto vertės. Kredito davėjas apskaičiuoja LTV dalijantis paskolos sumą iš mažesnės iš įvertintos turto vertės arba jo pirkimo kainos. Pvz., LTV už 90 000 USD paskolą už 100 000 USD turtą būtų 90% (90 000 USD - 100 000 USD = 0, 9 arba 90%).

Tiek komercinėms, tiek būsto paskoloms paskolų gavėjai, turintys mažesnę LTV, galės gauti palankesnes finansavimo normas nei tie, kurie turi aukštesnes LTV. Priežastis: Jie turi daugiau nuosavybės (arba akcijų paketo) turto, o tai skolininko akivaizdoje prilygsta mažesnei rizikai.

Aukštos LTV leidžiamos tam tikroms būsto hipotekoms: iki 100% LTV leidžiama VA ir USDA paskoloms; iki 96, 5% FHA paskoloms (paskoloms, kurias draudžia federalinė būsto administracija); iki 95% įprastinėms paskoloms (kurias garantuoja „Fannie Mae“ arba „Freddie Mac“).

Komercinės paskolos LTV, atvirkščiai, paprastai patenka į 65–80% intervalą. Nors kai kurios paskolos gali būti teikiamos aukštesnėse LTV, jos yra retesnės. Konkreti LTV dažnai priklauso nuo paskolos kategorijos. Pvz., Maksimaliai 65% LTV gali būti leidžiama naudoti neapdorotai žemei, o iki 80% LTV gali būti priimtina daugiabučių namų statybai.

Komerciniame skolinime nėra VA ar FHA programų ir nėra privataus hipotekos draudimo. Todėl skolintojai neturi draudimo padengti skolininkų įsipareigojimų neįvykdymo ir privalo pasikliauti nekilnojamu turtu, įkeistu kaip užstatas.

Pastaba: Privatus hipotekos draudimas (PMI) yra tam tikros rūšies draudimo politika, apsauganti skolintojus nuo įsipareigojimų neįvykdymo ir rinkos uždarymo rizikos, leidžianti pirkėjams, negalintiems sumokėti nemažos įmokos (ar nusprendžiančios nedaryti) hipotekos finansavimui už prieinamą kainą. . Jei skolininkas įsigyja gyvenamąjį būstą ir priskaičiuoja mažiau nei 20 proc., Skolintojas sumažins savo riziką reikalaudamas skolininko pirkti draudimą iš SSD bendrovės.

Skolų ir aptarnavimo padengimo santykis

Komerciniai skolintojai taip pat atsižvelgia į skolos aptarnavimo padengimo koeficientą (DSCR), kuris palygina nekilnojamojo turto metines grynąsias veiklos pajamas (NOI) su jo metinėmis hipotekos skolų paslaugomis (įskaitant pagrindinę sumą ir palūkanas), įvertindamas turto galimybes aptarnauti savo skolą. Jis apskaičiuojamas padalijus NOI iš metinės skolos tarnybos.

Pavyzdžiui, turtui, kurio NOI yra 140 000 USD, o būsto paskolos aptarnavimas - 100 000 USD, DSCR būtų 1, 4 (140 000 USD - 100 000 USD = 1, 4). Šis santykis padeda skolintojams nustatyti maksimalų paskolos dydį pagal turto generuojamus pinigų srautus.

DSCR, mažesnis nei 1, rodo neigiamą grynųjų pinigų srautą. Pavyzdžiui, 0, 92 DSCR reiškia, kad yra tik tiek NOI, kad būtų galima padengti 92% metinės skolos sumos. Apskritai komerciniai skolintojai siekia mažiausiai 1, 25 DSCR, kad užtikrintų pakankamus grynųjų pinigų srautus.

Mažesnė DSCR gali būti priimtina paskoloms su trumpesniais amortizacijos laikotarpiais ir (arba) nuosavybėms su stabiliais pinigų srautais. Didesniems santykiams gali prireikti nekilnojamojo turto su nepastoviais pinigų srautais, pavyzdžiui, viešbučiams, kuriems trūksta ilgalaikio (taigi, labiau nuspėjamo) nuomininko, įprasto kitoms komercinio nekilnojamojo turto rūšims.

Palūkanų normos ir mokesčiai

Komercinių paskolų palūkanų normos paprastai yra didesnės nei paskolų būstui paskolos. Komercinio nekilnojamojo turto paskolos taip pat paprastai apima mokesčius, kurie prideda prie bendros paskolos kainos, įskaitant įvertinimo, teisinius, paskolos paraiškos teikimo, paskolos suteikimo ir (arba) tyrimo mokesčius.

Kai kurios išlaidos turi būti sumokėtos iš anksto prieš patvirtinant paskolą (arba atmetant), o kitos - kasmet. Pavyzdžiui, paskolai gali būti taikomas 1% vienkartinis paskolos išdavimo mokestis, mokėtinas uždarymo metu, ir metinis ketvirčio vieno procento (0, 25%) mokestis, kol paskola bus visiškai sumokėta. Pvz., Norint gauti 1 mln. USD paskolą, gali tekti sumokėti 1% paskolos pradinį mokestį, lygų 10 000 USD, iš anksto sumokant 0, 25% 2 500 USD mokestį (be palūkanų).

Išankstinis apmokėjimas

Komercinio nekilnojamojo turto paskolai gali būti taikomi išankstinio apmokėjimo apribojimai, skirti išsaugoti numatomą paskolos davėjo paskolos pelną. Jei investuotojai padengs skolą prieš paskolos grąžinimo terminą, jie greičiausiai turės sumokėti išankstinio mokėjimo baudas. Yra keturi pagrindiniai „pasitraukimo“ nuobaudų tipai, jei reikia anksčiau išmokėti paskolą:

• Išankstinė bausmė. Tai yra pagrindinė išankstinio mokėjimo bauda, ​​apskaičiuota padauginus esamą negrąžintą sumą iš nurodytos išankstinio mokėjimo baudos.
• Palūkanų garantija. Kredito davėjas turi teisę į nurodytą palūkanų sumą, net jei paskola buvo išmokėta anksčiau. Pvz., Paskolai gali būti garantuojama 10% palūkanų norma 60 mėnesių, o paskui - 5% paskola.
• Lokautas. Paskolos gavėjas negali sumokėti paskolos anksčiau nustatyto laikotarpio, pavyzdžiui, 5 metų lokauto.
• Nugalėjimas. Užstato pakeitimas. Užuot mokėjęs paskolos davėjui grynuosius pinigus, paskolos gavėjas keičia naujus įkaitus (dažniausiai JAV iždo vertybinius popierius) už pradinį paskolos užstatą. Tai gali sumažinti mokesčius, tačiau už šį paskolos išmokėjimo būdą gali būti taikomos didelės baudos.

Išankstinio apmokėjimo sąlygos yra nurodytos paskolos dokumentuose ir dėl jų galima derėtis dėl kitų paskolos sąlygų komercinio nekilnojamojo turto paskolose.

Esmė

Turėdamas komercinį nekilnojamąjį turtą, investuotojas (dažnai verslo subjektas) įsigyja turtą, išnuomoja plotą ir renka nuomos mokestį iš toje įmonėje veikiančių įmonių. Investicija yra skirta nuosavybę gaunančioms nuosavybėms.

Vertindami komercinio nekilnojamojo turto paskolas, skolintojai atsižvelgia į paskolos užstatą, ūkio subjekto (arba vykdytojų / savininkų) kreditingumą, įskaitant trejų – penkerių metų finansinę atskaitomybę ir pajamų mokesčio deklaracijas, ir finansinius koeficientus, tokius kaip paskolos vertė. santykis ir skolos aptarnavimo padengimo koeficientas.