Pastovios ir reguliuojamos palūkanų hipotekos: koks skirtumas?

Fiksuotos palūkanų normos hipotekos ir reguliuojamos palūkanos (ARM) yra dvi pagrindinės hipotekos rūšys. Nors rinkoje siūloma daugybė šių dviejų kategorijų variantų, pirmas žingsnis perkant hipoteką yra nustatyti, kuri iš dviejų pagrindinių paskolų rūšių geriausiai atitinka jūsų poreikius.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Fiksuota palūkanų norma apmokestina nustatytą palūkanų normą, kuri nesikeičia per visą paskolos laikotarpį.
• Pradinė reguliuojamos palūkanų normos hipotekos (ARM) palūkanų norma yra mažesnė už palyginamos fiksuotos palūkanų normos paskolos rinkos palūkanų normą, o laikui bėgant palūkanų norma didėja (arba galbūt mažėja).
• ARM paprastai yra sudėtingesnės nei fiksuotų palūkanų hipotekos.

Paskolos su fiksuota palūkanų norma

Fiksuota palūkanų norma apmokestina nustatytą palūkanų normą, kuri nesikeičia per visą paskolos laikotarpį. Nors kiekvieną mėnesį mokamos pagrindinės sumos ir palūkanų sumos skiriasi, visos išmokos išlieka tos pačios, todėl namų savininkams biudžetą sudaryti lengva.

Žemiau pateiktas dalinio amortizacijos grafikas parodo, kaip pagrindinei sumai ir palūkanoms skirtos sumos keičiasi per hipotekos galiojimo laiką. Šiame pavyzdyje hipotekos terminas yra 30 metų, pagrindinė suma yra 100 000 USD, o palūkanų norma yra 6%.

Kaip matote, pirmaisiais hipotekos metais išmokėtos sumos daugiausia susideda iš palūkanų.

Pagrindinis fiksuotos palūkanų normos pranašumas yra tas, kad skolininkas yra apsaugotas nuo staigaus ir galimo reikšmingo mėnesinių hipotekų įmokų padidėjimo, jei padidės palūkanų normos. Pastovios palūkanų normos hipotekos yra lengvai suprantamos ir skiriasi nuo skolintojo iki skolintojo. Pastovios palūkanų normos hipoteka yra ta, kad kai aukštos palūkanų normos yra sunkiau gauti paskolą, nes mokėjimai yra mažiau prieinami.

Nors palūkanų norma yra fiksuota, visa palūkanų suma, kurią sumokėsite, priklauso nuo hipotekos termino. Tradicinės skolinimo įstaigos siūlo fiksuotų palūkanų hipotekas įvairioms sąlygoms, iš kurių dažniausios yra 30, 20 ir 15 metų.

30 metų hipoteka yra populiariausias pasirinkimas, nes ji siūlo mažiausią mėnesinę įmoką. Tačiau kompromisas dėl tokios nedidelės įmokos yra žymiai didesnės bendros išlaidos, nes papildomas ar dar daugiau dešimtmetis visų pirma skirtas palūkanų mokėjimui. Mėnesinės įmokos už trumpesnės trukmės hipotekas yra didesnės, kad pagrindinė dalis būtų grąžinta per trumpesnį laiką. Taip pat trumpesnės trukmės hipoteka siūlo mažesnę palūkanų normą, kuri leidžia sumokėti didesnę pagrindinės sumos sumą su kiekviena hipotekos įmoka. Taigi trumpesnės trukmės hipotekos kainuoja žymiai mažiau. (Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite apie hipotekos mokėjimo struktūros supratimą .)

Hipotekos: fiksuota norma, palyginti su reguliuojama norma

Reguliuojamo dydžio hipotekos

Reguliuojamos palūkanų normos palūkanų norma yra kintama. Pradinė ARM palūkanų norma yra mažesnė už palyginamos fiksuotos palūkanų normos paskolos rinkos palūkanų normą, o vėliau ji didėja, laikui bėgant. Jei ARM laikomas pakankamai ilgai, palūkanų norma viršys fiksuotų palūkanų paskolų palūkanų normą.

ARM turi fiksuotą laikotarpį, per kurį pradinė palūkanų norma išlieka pastovi, po to palūkanų norma koreguojama iš anksto nustatytu dažniu. Fiksuoto tarifo laikotarpis gali labai skirtis - nuo vieno mėnesio iki 10 metų; trumpesni koregavimo laikotarpiai paprastai turi mažesnes pradines palūkanų normas. Pasibaigus pradiniam terminui, paskola nustatoma iš naujo, ty yra nauja palūkanų norma, pagrįsta dabartinėmis rinkos normomis. Tai yra norma iki kito nustatymo, kuris gali būti kitais metais.

ARM terminija

ARM yra žymiai sudėtingesni nei fiksuotos palūkanų normos paskolos, todėl norint ištirti privalumus ir trūkumus reikia suprasti kai kuriuos pagrindinius terminus. Štai keletas sąvokų, kurias skolininkai turi žinoti prieš pasirinkdami ARM:

• Koregavimo dažnis: tai reiškia laiką nuo palūkanų normos koregavimo (pvz., Mėnesio, metų ir tt).
• Koregavimo indeksai: Palūkanų normos koregavimai yra susieti su etalonu. Kartais tai yra turto rūšis, tokias kaip indėlių sertifikatai ar iždo vekseliai. Tai taip pat gali būti specifinis indeksas, pavyzdžiui, fondų išlaidų indeksas arba Londono tarpbankinė palūkanų norma (LIBOR).
• Marža: Kai pasirašote savo paskolą, jūs sutinkate mokėti normą, kuri yra tam tikru procentu didesnė už koregavimo indeksą. Pvz., Jūsų reguliuojama palūkanų norma gali būti vienerių metų vekselio norma plius 2%. Tas papildomas 2% vadinamas marža.
• Didžiausia riba : Tai reiškia sumos, kurią palūkanų norma gali padidinti kiekvieną koregavimo laikotarpį, ribą. Kai kurie ARM taip pat siūlo viršutinę bendros mėnesinės įmokos ribą. Šios paskolos, dar žinomos kaip neigiamos amortizacijos paskolos, išlaiko mažas įmokas; tačiau šie mokėjimai gali padengti tik dalį mokėtinų palūkanų. Nesumokėtos palūkanos tampa pagrindinės sumos dalimi. Po daugelio metų sumokėjus hipoteką, jūsų pagrindinė skolos suma gali būti didesnė už sumą, kurią iš pradžių pasiskolinote.
• Lubos: Tai yra aukščiausia, kuria leidžiama reguliuojamai palūkanų normai tapti paskolos galiojimo metu.

Didžiausias ARM pranašumas yra tas, kad jis yra žymiai pigesnis už fiksuoto dydžio hipoteką bent jau pirmus trejus, penkerius ar septynerius metus. ARM yra patrauklūs ir tuo, kad dėl mažų pradinių įmokų paskolos davėjui dažnai suteikiama galimybė gauti didesnę paskolą, o mažėjančių palūkanų normų sąlygomis paskolos gavėjui leidžiama naudotis mažesnėmis palūkanų normomis (ir mažesnėmis įmokomis) nereikia refinansuoti hipotekos. .

Skolininkas, pasirinkęs ARM, gali sutaupyti kelis šimtus dolerių per mėnesį iki septynerių metų, po to tikėtina, kad jo išlaidos padidės. Naujas kursas bus grindžiamas rinkos kursais, o ne pradine žemesne nei rinkos norma. Jei jums labai pasisekė, jis gali būti mažesnis, priklausomai nuo to, kokie yra rinkos kursai kurso nustatymo metu.

Tačiau ARM gali sukelti reikšmingų nuosmukių. Naudodamiesi ARM, jūsų mėnesinė įmoka paskolos galiojimo metu gali dažnai keistis. Jei imsite didelę paskolą, kildami palūkanų normai, gali kilti problemų: Kai kurie ARM yra sudaryti taip, kad vos per kelerius metus palūkanų normos gali padvigubėti. (Norėdami sužinoti daugiau, žiūrėkite „ Reguliuojamos palūkanų normos hipoteka: kas atsitinka, kai kyla palūkanų normos“ ).

Iš tikrųjų dėl reguliuojamos palūkanų normos hipotekos daugeliui finansų planuotojų neliko palankaus po to, kai 2008 m. Subyrėjo hipotekos paskolos, kurių pradžia buvo rinkos ribojimas ir trumpas pardavimas. Pakoregavus ginklus, skolininkams teko patirti lipdukų šoką, o jų mokėjimai smarkiai išaugo. Laimei, nuo tada buvo priimti vyriausybės reglamentai ir teisės aktai, skirti sustiprinti priežiūrą, kuri būsto burbulą pavertė pasauline finansų krize. Vartotojų finansinės apsaugos biuras (CFPB) užkirto kelią grobikiškos hipotekos praktikoms, kurios kenkia vartotojui. Skolintojai skolina skolininkams, kurie greičiausiai grąžins savo paskolas.

ARM yra žymiai pigesnės nei fiksuotų palūkanų hipotekos.

Kuri paskola jums tinka?

Renkantis hipoteką, turite atsižvelgti į daugybę asmeninių veiksnių ir suderinti juos su nuolat kintančios rinkos ekonomine realybe. Asmenų asmeniniai finansai dažnai patiria pažangą ir nuosmukį, kyla ir krenta palūkanų normos, o ekonomika stiprėja ir krenta. Norėdami pasirinkti savo paskolos pasirinkimą atsižvelgiant į šiuos veiksnius, atsižvelkite į šiuos klausimus:

• Kiek galite sumokėti hipotekos įmoką šiandien?
• Ar vis dar galėtumėte sau leisti ARM, jei pakils palūkanų normos?
• Kiek laiko ketini gyventi nuosavybėje?
• Kokia kryptimi eina palūkanų normos, ir ar jūs tikitės, kad ši tendencija išliks?

Jei svarstote apie ARM, turėtumėte paleisti skaičius, kad nustatytumėte blogiausią scenarijų. Jei vis tiek galite tai leisti, jei ateityje hipoteka grįš iki didžiausios viršutinės ribos, ARM padės sutaupyti pinigų kiekvieną mėnesį. Idealiu atveju turėtumėte naudoti sutaupytas lėšas, palyginti su fiksuoto dydžio hipoteka, kad atliktumėte papildomus pagrindinės įmokos kiekvieną mėnesį, kad įvykus atstatymui, bendra paskola būtų mažesnė, o tai dar labiau sumažintų išlaidas.

Jei palūkanų normos yra aukštos ir tikimasi, kad kris, ARM užtikrins, kad turėsite naudos iš kritimo, nes nesate prisijungę prie tam tikros normos. Jei kyla palūkanų normos arba stabilus, jums svarbu numatyti mokėjimą, tai gali būti fiksuotos palūkanų normos hipoteka.

Kandidatai į ARM

Trumpalaikis namų savininkas

ARM gali būti puikus pasirinkimas, jei pagrindinis reikalavimas yra maži mokėjimai artimiausiu metu arba jei neplanuojate gyventi toje nuosavybėje pakankamai ilgai, kad normos pakiltų. Kaip minėta anksčiau, fiksuoto dydžio ARM laikotarpis skiriasi, paprastai nuo vienerių metų iki septynerių metų, todėl žmonėms, kurie planuoja išlaikyti savo namus ilgiau, ARM neturi prasmės. Tačiau, jei žinote, kad ketinate persikelti per trumpą laiką, arba neplanuojate laikyti namo ilgus dešimtmečius, tada ARM turės daug prasmės.

Tarkime, kad palūkanų normos aplinka reiškia, kad galite išimti penkerių metų ARM su 3, 5% palūkanų norma. Palyginus 30 metų fiksuotų palūkanų paskolą, jums būtų suteikta 4, 25% palūkanų norma. Jei planuojate persikelti anksčiau nei penkerių metų ARM atsistato, ketinate sutaupyti daug pinigų palūkanoms. Kita vertus, jei jūs galutinai nuspręsite likti name ilgiau, ypač jei palūkanos bus didesnės pakoreguojant jūsų paskolą, hipoteka kainuos brangiau, nei turėtų fiksuoto dydžio paskola. Jei vis dėlto perkate namus norėdami persikelti į didesnius namus, kai tik sukursite šeimą, arba manote, kad persikraustysite į darbą - ARM gali būti jums tinkamas.

„Vienkartinis pelnas“

Žmonėms, turintiems stabilias pajamas, tačiau nesitikintiems, kad jos smarkiai padidės, fiksuotųjų palūkanų hipoteka yra prasmingesnė. Vis dėlto, jei tikitės, kad padidės jūsų pajamos, einant su ARM būtų galima sutaupyti nuo didelių palūkanų už tolimąjį reisą.

Tarkime, kad jūs ieškote savo pirmųjų namų ir ką tik baigėte medicinos ar teisės mokyklą arba įgijote MBA. Yra tikimybė, kad artimiausiais metais ketinate uždirbti daugiau ir galėsite sau leisti didesnius mokėjimus, kai jūsų paskola prisitaikys prie didesnės normos. Tokiu atveju ARM veiks jums. Kitu atveju, jei tikitės sulaukti pinigų iš patikos fondo tam tikrame amžiuje, galite gauti ARM, kuris tais pačiais metais iš naujo nustatomas.

„Išmokėk“ tipas

Imtis reguliuojamos palūkanų normos yra labai patrauklu paskolos gavėjams, kurie turi ar turės grynųjų pinigų, kad sumokėtų paskolą prieš įsigaliojant naujai palūkanų normai. Nors tai neįtraukia daugumos amerikiečių, yra situacijų. kurioje gali būti įmanoma jį atitraukti.

Paimkite skolininką, kuris perka vieną namą, o tuo pačiu parduoda ir kitą. Tas asmuo gali būti priverstas pirkti naujus namus, kol bus sudarytas sutarimas dėl senatvės, ir dėl to jis išims vienerių ar dvejų metų ARM. Kai skolininkas gauna pajamas iš pardavimo, jis arba ji gali kreiptis, kad sumokėtų ARM kartu su pajamomis iš namo.

Kita situacija, kurioje ARM būtų prasminga, yra tokia, jei galite sau leisti kiekvieną mėnesį pagreitinti mokėjimus tiek, kad sumokėtumėte prieš išmokėdami. Pasinaudoti šia strategija gali būti rizikinga, nes įvyksta gyvenimas, ir nors dabar galite sau leisti atlikti pagreitintus mokėjimus, jei susirgsite, prarasite darbą ar katilas eis, tai gali būti nebe tokia išeitis.

Esmė

Nepriklausomai nuo jūsų pasirinktos paskolos rūšies, kruopštus pasirinkimas padės išvengti brangiai kainuojančių klaidų. Aišku viena: nevažiuokite su ARM, nes mažesnė mėnesinė įmoka yra vienintelis būdas sau leisti tą svajonių namą. Panašų tarifą galite gauti iš naujo nustatydami, tačiau tai yra rimtas azartas. Protingiau yra ieškoti namo su mažesne kainų etikete.

Skaityti toliau

• Patikrinkite dabartinius hipotekos įkainius
• Kaip palūkanų normos veikia hipoteką
• Hipotekos mokėjimo struktūros supratimas
• Hipotekos taškai: kokia prasmė?
• Fiksuota ar kintama palūkanų norma: kas dabar yra geriau?
• Geriausių hipotekos įkainių suradimas
• Ar turite gerą hipotekos normą? Užrakink!
• Svarbiausi veiksniai, turintys įtakos hipotekos įkainiams
• Prognozuoti hipotekos įkainius: pirkti, parduoti ar „Refi“?
• Reguliuojamos palūkanų normos hipotekos: kas atsitinka, kai padidėja palūkanų normos
• Kaip palūkanų normos veikia būsto rinką
• Ar namo kaina ar palūkanų norma yra svarbesnė?
• Pirkiniai hipotekos įkainiams