Kaip gauti išankstinį patvirtinimą dėl hipotekos?

Ieškodami būsto, iš anksto patvirtinus hipoteką, turite atlikti svarbų žingsnį. Šis žingsnis padeda išsiaiškinti mūsų namų medžioklės biudžetą arba mėnesinę hipotekos įmoką, kurią galite tvarkyti. Prieš skolintojai nusprendžia iš anksto patvirtinti jus hipoteka, jie atsižvelgs į keletą pagrindinių veiksnių:

• Jūsų kredito istorija
• Kredito Taškai
• Skolos ir pajamų santykis
• Darbo istorija
• Pajamos
• Turtas ir įsipareigojimai.

Galvokite apie išankstinį hipotekos patvirtinimą kaip fizinį savo finansų egzaminą. Tikėkitės, kad skolintojai kišis į savo finansinio gyvenimo kampelius ir užtikrins, kad grąžinsite savo hipoteką. Kaip paskolos gavėjui svarbu žinoti, ką daro išankstinis hipotekos patvirtinimas ir ko nedaryti, ir kaip padidinti jūsų šansus jį gauti.

Išankstinė kvalifikacija ar išankstinis patvirtinimas?

Jūs tikriausiai girdėjote terminą „išankstinė kvalifikacija“, vartojamą pakaitomis su išankstiniu patvirtinimu, tačiau jie nėra tie patys. Turėdami išankstinę kvalifikaciją pateiksite savo finansų, pajamų ir skolų hipotekos kreditoriui apžvalgą, kuris jums suteiks numatytą paskolos sumą. Tačiau skolintojas netraukia jūsų kredito ataskaitų ir nepatikrina jūsų finansinės informacijos. Taigi išankstinė kvalifikacija yra naudingas atspirties taškas nustatant, ką galite sau leisti, tačiau teikdami pasiūlymus jis neturi jokios svarbos.

Kita vertus, išankstinis patvirtinimas apima hipotekos paraiškos užpildymą ir jūsų socialinio draudimo numerio pateikimą, kad skolintojas galėtų atlikti kreditų patikrinimą. Griežtas kredito patikrinimas atliekamas, kai kreipiatės dėl hipotekos, o skolintojas, prieš nusprendžiant jums paskolinti pinigus, išsitraukia jūsų kredito ataskaitą ir kredito reitingą, kad įvertintų jūsų kreditingumą. Šie patikrinimai įrašomi į jūsų kredito ataskaitą ir gali turėti įtakos jūsų kredito bazei. Kita vertus, lengvas kredito patikrinimas yra tada, kai patys imate kreditą arba kai kreditinių kortelių įmonė ar skolintojas iš anksto patvirtina jūsų pasiūlymą jūsų neprašydami.

Taip pat išvardysite visą savo banko sąskaitos informaciją, turtą, skolas, pajamas ir užimtumo istoriją, buvusius adresus ir kitą svarbią informaciją, kurią skolintojas galės patikrinti. Kodėl? Visų pirma, skolintojas nori užtikrinti, kad galėtumėte grąžinti paskolą. Skolintojai taip pat naudoja pateiktą informaciją norėdami apskaičiuoti jūsų skolos ir pajamų bei paskolos ir vertės santykį, kurie yra esminiai veiksniai nustatant palūkanų normą ir idealią paskolos rūšį.

Kada gauti išankstinį patvirtinimą

Hipotekos išankstinio patvirtinimo laiškai paprastai galioja nuo 60 iki 90 dienų. Skolintojai ant šių laiškų nurodo galiojimo laiką, nes jūsų finansai ir kredito profilis gali pasikeisti. Kai baigsis išankstinis patvirtinimas, turėsite užpildyti naują hipotekos paraišką ir pateikti atnaujintus dokumentus, kad gautumėte dar vieną.

Jei jūs tik pradedate galvoti apie būsto pirkimą ir įtariate, kad jums gali kilti sunkumų gaunant hipoteką, išankstinio patvirtinimo procesas gali padėti nustatyti kredito problemas ir suteikti jums laiko jas išspręsti. Jei norite gauti išankstinį patvirtinimą praėjus šešiems mėnesiams iki vieneriems metams iki rimtos namų paieškos, galite sustiprinti savo bendrą kredito profilį. Taip pat turėsite daugiau laiko sutaupyti pinigų įmokai ir uždarymo išlaidoms padengti.

Kai būsite pasirengę rašyti pasiūlymus, pardavėjas dažnai nori pamatyti išankstinį hipotekos patvirtinimą ir tam tikrais atvejais lėšų įrodymą, kad parodote, jog esate rimtas pirkėjas. Daugelyje karšto būsto rinkų pardavėjai turi pranašumą dėl intensyvios pirkėjų paklausos ir ribotų parduodamų namų; greičiausiai jie nesvarstys pasiūlymų be išankstinio patvirtinimo laiškų.

Išankstinio patvirtinimo procesas

Kreipimasis dėl hipotekos gali būti jaudinantis, daug nervų keliantis ir painus. Kai kurie skolintojai internetu gali iš anksto patvirtinti jus per kelias valandas, o kiti skolintojai gali užtrukti kelias dienas. Laiko grafikas priklauso nuo skolintojo ir jūsų finansų sudėtingumo.

Pradedantiesiems užpildysite hipotekos paraišką. Įtrauksite savo identifikavimo informaciją ir socialinio draudimo numerį, kad galėtumėte gauti kreditą. Hipotekos kreditų patikrinimai laikomi sunkiu jūsų kredito ataskaitų tyrimu, o tai gali turėti įtakos jūsų kredito bazei, tačiau jei per trumpą laiką perkate kelis skolintojus (paprastai naujesniems FICO vertinimo modeliams - 45 dienos), jungtiniai kreditų čekiai laikomi vienu. paklausimas.

Čia pateiktas vienodos hipotekos paraiškos pavyzdys. Jei kreipiatės kartu su sutuoktiniu ar kitu skolininku, kurio pajamas jums reikia norint gauti hipoteką, abu pareiškėjai turės pateikti finansinę ir užimtumo informaciją. Yra aštuonios pagrindinės hipotekos paraiškos dalys:

Hipotekos rūšis ir paskolos sąlygos

Konkretus paskolos produktas, į kurį kreipiatės; paskolos suma; sąlygos, tokios kaip paskolos grąžinimo laikotarpis (amortizacija); ir palūkanų norma.

Informacija apie nuosavybę ir paskolos tikslas

Adresas; turto teisinis aprašymas; metai pastatyti; ar paskola yra skirta pirkimui, refinansavimui ar naujoms statyboms; ir numatomą rezidencijos tipą (pirminę, antrinę ar investicinę).

Informacija skolininkui

Tavo asmens tapatybės informacija, įskaitant vardą, pavardę, gimimo datą, socialinio draudimo numerį, lankytą mokyklą, šeiminę padėtį, išlaikytinių skaičių ir adreso istoriją.

Informacija apie užimtumą

Dabartinių ir buvusių darbdavių vardai ir kontaktiniai duomenys (jei buvote savo dabartinėje pozicijoje mažiau nei dvejus metus), įsidarbinimo datos, pareigos ir mėnesinės pajamos.

Mėnesio pajamos ir kombinuoto būsto išlaidos

Savo bazinių mėnesinių pajamų, taip pat viršvalandžių, premijų, komisinių, grynųjų nuomos pajamų (jei taikoma), dividendų / palūkanų ir kitų rūšių mėnesinių pajamų, tokių kaip vaiko išlaikymas ar alimentai, sąrašas. Taip pat jums reikės savo mėnesinių kombinuotų būsto išlaidų apskaitos, įskaitant nuomos ar hipotekos mokėjimus, namų savininkų ir hipotekos draudimą, turto mokesčius ir namų savininkų asociacijos rinkliavas.

Turtas ir įsipareigojimai

Visų bankų ir kredito unijų tikrinimo ir taupomųjų sąskaitų su einamojo balanso sumomis sąrašas, taip pat gyvybės draudimas, akcijos, obligacijos, pensijų kaupimas, investicinių fondų sąskaitos ir atitinkamos vertės. Taip pat turėsite išvardyti visus įsipareigojimus, įskaitant apmokestinamąsias sąskaitas, alimentus, vaiko išlaikymą, automatines paskolas, studentų paskolas ir visas kitas negrąžintas skolas.

Informacija apie operaciją

Pagrindinės informacijos apie sandorį apžvalga, įskaitant pirkimo kainą, paskolos sumą, patobulinimų / remonto vertę, numatomas uždarymo išlaidas, pirkėjo sumokėtas nuolaidas ir hipotekos draudimą (jei taikoma). (Pastaba: skolintojas užpildys didžiąją dalį šios informacijos.)

Deklaracijos

Visų teismo sprendimų, turto suvaržymų, buvusių bankrotų ar rinkos prievolių, laukiančių teismo procesų ar delspinigių sąrašas. Taip pat jūsų bus paprašyta nurodyti, ar esate JAV pilietis, ar nuolatinis gyventojas, ir ar ketinate naudoti namus kaip savo pagrindinę gyvenamąją vietą.

Kas nutiks toliau?

Pagal įstatymą skolintojas privalo pateikti trijų puslapių dokumentą, vadinamą paskolos sąmata, per tris darbo dienas nuo jūsų užpildytos hipotekos paraiškos gavimo. Šiame dokumente nurodoma, ar hipoteka buvo iš anksto patvirtinta, ir apibūdinama paskolos suma, sąlygos ir rūšis, palūkanų norma, numatomos palūkanos ir mokėjimai, numatomos uždarymo išlaidos (įskaitant visus skolintojo mokesčius), turto mokesčių ir būsto savininko draudimo sąmata bei visos kitos. specialios paskolos funkcijos, tokios kaip, pavyzdžiui, mokėjimai už tiesioginį mokėjimą arba išankstinio mokėjimo bauda. Jame taip pat nurodoma maksimali paskolos suma, atsižvelgiant į jūsų finansinę situaciją, kuri padės susiaurinti būsto pirkimo biudžetą.

Jei būsite iš anksto patvirtinti dėl hipotekos, jūsų paskolos byla galiausiai bus perduota paskolos davėjui, kuris patikrins jūsų dokumentus pagal jūsų hipotekos paraišką. Draudimo garantas taip pat užtikrins, kad laikysitės paskolos gavėjų nurodymų, susijusių su konkrečia paskolos programa, kuriai taikote.

Dokumentacijos poreikiai

Pateikę hipotekos paraišką, turėsite surinkti daugybę dokumentų, kad patikrintumėte savo informaciją. Pasiruošimas ir organizavimas jūsų labui padės procesui vykti sklandžiau. Čia yra sąrašas dokumentų, kuriuos turite pateikti, kad galėtumėte iš anksto patvirtinti arba kad galėtumėte gauti galutinį paskolos patvirtinimą prieš uždarydami:

• 60 dienų banko išrašai
• 30 dienų darbo užmokestis
• W-2 mokesčių deklaracijos iš ankstesnių dvejų metų
• Savarankiškai dirbančių paskolų gavėjų sąrašas K-1 (forma 1065)
• pajamų mokesčio deklaracijas
• turto sąskaitos ataskaitos (santaupos pensijoms, akcijos, obligacijos, investiciniai fondai ir kt.)
• vairuotojo pažymėjimas arba JAV pasas
• skyrybų dokumentai (norint gauti išlaikymą ar išlaikymą vaikui kaip kvalifikacines pajamas)
• dovanų laiškas (jei jūsų pradinė įmoka finansuojama iš giminaičio finansinės dovanos)

Išankstinį patvirtinimą įtakojantys veiksniai

Jei norite maksimaliai padidinti savo galimybes gauti išankstinį hipotekos patvirtinimą, turite žinoti, kuriuos veiksnius skolintojai vertina jūsų finansiniame profilyje. Jie apima jūsų:

• skolos ir pajamų santykis (DTI)
• paskolos ir vertės santykis (LTV)
• kredito istorija ir FICO balas
• pajamų ir užimtumo istorija

Skolos ir pajamų santykis

Jūsų DTI santykis matuoja visas jūsų mėnesio skolas, palyginti su jūsų mėnesio pajamomis. Skolintojai sumoka skolas, tokias kaip automobilių paskolos, studentų paskolos, atnaujinamųjų mokesčių sąskaitos ir kitos kredito linijos, pridėdami naują hipotekos mokėjimą, tada sumą padalija iš jūsų bendrųjų mėnesinių pajamų, kad gautumėte procentą. Priklausomai nuo paskolos tipo, skolininkai, norėdami gauti hipoteką, turėtų išlaikyti DTI santykį, lygų arba mažesnį kaip 43% savo bendrųjų mėnesinių pajamų. Kuo didesnis jūsų DTI santykis, tuo didesnę riziką keliate skolintojams, nes gali būti didesnė tikimybė, kad grąžinant paskolą reikės sumokėti ne tik skolas. Jei DTI santykis yra mažesnis, galite gauti konkurencingesnę palūkanų normą. Prieš pirkdami būstą, sumokėkite kuo daugiau skolų. Jūs ne tik sumažinsite DTI santykį, bet ir parodysite skolintojams, kad galite atsakingai valdyti skolas ir laiku sumokėti sąskaitas.

Paskolos ir vertės santykis

Kiti pagrindiniai metrikos skolintojai, vertinantys jums hipoteką, yra jūsų paskolos ir vertės santykis, kuris apskaičiuojamas dalijant paskolos sumą iš namo vertės. Turto vertinimas nustato turto vertę, kuri gali būti mažesnė ar didesnė už pardavėjo reikalaujamą kainą. LTV santykio formulė yra ta vieta, į kurią įeina jūsų pradinė įmoka. Pradinė įmoka yra išankstinė pinigų suma, kurią sumokite grynaisiais pardavėjui prie uždarymo stalo. Kuo didesnė jūsų įmoka, tuo mažesnė jūsų paskolos suma ir dėl to mažesnis LTV santykis. Jei sumokėsite mažiau nei 20% procentų, gali reikėti sumokėti už privačios hipotekos draudimą (PMI). Tai draudimo rūšis, apsauganti kreditorius tuo atveju, jei negrąžinsite savo hipotekos. Norėdami sumažinti savo LTV santykį, jums reikia arba įdėti daugiau pinigų, arba nusipirkti pigesnį namą.

Kredito istorija ir rezultatas

Skolintojai surinks jūsų kredito ataskaitas iš trijų pagrindinių ataskaitų biurų - „Equifax“, „Experian“ ir „Transunion“. Jie ieškos jūsų mokėjimų istorijos ir to, ar laiku nemokėsite sąskaitas, kiek ir kokio tipo kredito linijų esate atidarę, ir kiek laiko turite šias sąskaitas. Be teigiamos mokėjimų istorijos, skolintojai analizuoja, kiek jūsų turimo kredito aktyviai naudojate, dar vadinamą kredito panaudojimu. Jei kredito panaudojimo lygis neviršija 30% ar mažesnis, jis padidina jūsų kredito rezultatą, o tai parodo skolintojams atsakingą, nuoseklų jūsų sąskaitų apmokėjimo ir protingo skolų tvarkymo modelį. Visi šie elementai sudaro jūsų FICO balą, kredito reitingo modelį, kurį naudoja daugelio tipų kreditoriai (įskaitant hipotekos kreditorius).

Jei dar neatidarėte kreditinių kortelių ar jokių tradicinių kredito linijų, tokių kaip automobilinė arba studentų paskola, jums gali kilti problemų norint gauti išankstinį hipotekos patvirtinimą. Galite susikurti savo kreditą atidarę pradinę kredito kortelę su mažu kredito limitu ir kiekvieną mėnesį sumokėdami sąskaitą. Tai gali užtrukti iki šešių mėnesių, kol jūsų mokėjimo veikla atsispindės jūsų kredito reitinge, taigi būkite kantrūs kurdami savo kredito profilį.

Užimtumo ir pajamų istorija

Kreipdamiesi dėl hipotekos, skolintojai dirba labai ilgai, kad užtikrintų geras pajamas ir stabilų užimtumą. Štai kodėl skolintojai prašo dvejų metų vertės W-2 ir jūsų darbdavio kontaktinės informacijos. Iš esmės skolintojai nori užtikrinti, kad jūs galėtumėte susitvarkyti su naujos hipotekos papildoma finansine našta. Jūsų taip pat bus paprašyta pateikti informaciją apie atlyginimą, taigi skolintojas turi įrodymų, kad uždirbate pakankamai pinigų, kad galėtumėte mokėti hipotekos įmoką ir susijusias mėnesines būsto išlaidas. Taip pat turėsite pateikti 60 dienų (galbūt daugiau, jei esate savarankiškai dirbantys asmenys) banko išrašų, kad parodytumėte, jog turite pakankamai grynųjų pinigų įmokai ir uždarymo išlaidoms padengti.

Savarankiškai dirbantys skolininkai

Jei esate savarankiškai dirbantis skolininkas, jūsų gali būti paprašyta pateikti papildomų dokumentų, kurie parodytų nuoseklias bent dvejų metų pajamas ir darbo istoriją. Kai kuriuose reikalaujamuose dokumentuose gali būti pelno (nuostolio) ataskaita, verslo liudijimas, jūsų buhalterio pasirašyta ataskaita, federalinės mokesčių deklaracijos, balansai ir ankstesnių metų banko ataskaitos (tiksli laiko trukmė priklauso nuo skolintojo).

Jei dėl jūsų padėties sunku gauti tradicinę hipoteką, yra du variantai, skirti būtent savarankiškai dirbantiems skolininkams:

Deklaruotos pajamos / Turto hipoteka

Šios rūšies hipoteka yra pagrįsta pajamomis, kurias jūs pateikiate skolintojui be oficialaus patikrinimo. Paskolos, deklaruojamos pajamų, taip pat kartais vadinamos paskolomis, kurių dokumentai yra mažai reikalingi, nes skolintojai patikrins jūsų pajamų šaltinius, o ne faktinę sumą. Būkite pasirengę pateikti savo paskutinių klientų sąrašą ir kitus pinigų srautų šaltinius, pavyzdžiui, pajamas duodančias investicijas. Bankas taip pat gali norėti, kad pateiktumėte IRS 4506 arba 8821 formą. 4506 forma naudojama norint tiesiogiai iš IRS pateikti mokesčių deklaracijos kopiją, neleidžiančią pateikti klastočių grąžinimo davėjui ir kainuojanti 50 USD už grąžą. Bet jūs galite paprašyti 4506-T formos nemokamai. 8821 forma leidžia jūsų skolintojui nemokamai kreiptis į IRS biurą ir nemokamai išnagrinėti jūsų nurodytais metais jūsų nurodytas formas.

Dokumentų neturinti paskola

Šios rūšies paskolos atveju skolintojas nesieks patikrinti jokios jūsų informacijos apie pajamas. Tai gali būti geras pasirinkimas, jei jūsų mokesčių deklaracijose nurodomas verslo nuostolis arba labai mažas pelnas. Kadangi bankui rizikuoti skolinti pinigus nepatikrintoms pajamoms yra rizikingesnis, tikėkitės, kad jūsų hipotekos palūkanų norma bus aukštesnė naudojant bet kurią iš šių paskolų rūšių, nei turint paskolą su visa dokumentacija. Žemos paskolos ir dokumentų neturinčios paskolos yra vadinamos „Alt-A“ hipotekomis ir pagal palūkanų normas jos patenka tarp pagrindinių ir subprincipinių paskolų.

Pradinės įmokos

Daugelis paskolų produktų leidžia skolininkams naudoti finansinę artimojo dovaną įmoka. Jei eisite šiuo keliu, skolintojas paprašys užpildyti standartinį dovanų laišką, kuriame jūs ir dovanos aukotojas suprasite, kad dovana nėra trečiosios šalies paskola ir tikisi ją grąžinti. Priešingu atveju tokia tvarka galėtų padidinti jūsų skolos ir pajamų santykį, o tai paveiktų jūsų galutinį paskolos patvirtinimą. Be to, jūs ir rėmėjas turėsite pateikti banko išrašus, kad gautumėte grynųjų pinigų pervedimą iš vienos sąskaitos į kitą.

Išankstinio patvirtinimo laiškas?

Jūsų skolintojas pateiks jums išankstinio patvirtinimo laišką ant oficialių firminių blankų. Šis oficialus dokumentas parodo pardavėjams, kad esate rimtas pirkėjas, ir patvirtina, kad turite finansinių galimybių susitarti dėl pasiūlymo įsigyti jų namus. Išankstinio patvirtinimo laiškuose paprastai nurodoma pirkimo kaina, paskolos programa, palūkanų norma, paskolos suma, įmokos pradinė suma, galiojimo laikas ir turto adresas. Laiškas pateiktas kartu su jūsų pasiūlymu; kai kurie pardavėjai taip pat gali paprašyti pamatyti jūsų banko ir turto ataskaitas.

Išankstinis patvirtinimas neįpareigoja skolintis iš konkretaus skolintojo. Kai būsite pasirengę pateikti pasiūlymą, galėsite pasirinkti skolintoją, kuris jums pasiūlys geriausią kainą ir sąlygas. Taip pat negaunama išankstinio patvirtinimo, kad skolintojas patvirtins jus dėl hipotekos, ypač jei finansinė, užimtumo ir pajamų būklė pasikeičia per laikotarpį nuo išankstinio patvirtinimo iki pasirašymo.

Išankstinio patvirtinimo neigimas

Peržiūrėjęs jūsų hipotekos paraišką, skolintojas paprastai priims vieną iš trijų sprendimų: iš anksto patvirtintą, visiškai atmestą arba iš anksto patvirtintą su sąlygomis. Trečiame scenarijuje gali tekti pateikti papildomus dokumentus arba sumažinti DTI santykį sumokant kai kurias kredito sąskaitas, kad būtų patenkintos skolintojo sąlygos. Jei jūsų atsisakoma atvirai, skolintojas turėtų tiksliai paaiškinti priežastis ir suteikti jums išteklių, kaip geriausiai išspręsti problemas.

Daugeliu atvejų skolininkai turi stengtis padidinti savo kredito reitingą ir išlyginti neryškią mokėjimų istoriją. Sužinoję, ką turite išspręsti, galite skirti laiko ir pastangų, kad pagerintumėte savo kreditą ir finansinę būklę, kad gautumėte geresnį hipotekos pasiūlymą, kai būsite pasirengę pradėti namų paiešką. Tai leis jums sutaupyti nemažų pinigų, susijusių su hipotekos įkainių nustatymu, ir užtikrinti, kad pirkdami skirtingus skolintojus gausite mažesnes palūkanų normas ir sąlygas.

Esmė

Peržiūrėkite išankstinio patvirtinimo procesą su keliais skolintojais, kad galėtumėte nusipirkti palūkanų normas ir rasti geriausią pasiūlymą. Vėlgi, jūs norėsite apsipirkti hipotekos skolintojus per 45 dienas, todėl visi kredito patikrinimai laikomi vienu sunkiu klausimu, o tai turi mažiausiai įtakos jūsų kredito bazei. Ir jei jūs tik pradedate galvoti apie namų valdymą, išankstinio patvirtinimo procesas gali padėti jums pagerinti savo kreditą ir finansus, kai tinkamas laikas.

Atminkite, kad išankstinis hipotekos patvirtinimas nebūtinai garantuoja jums paskolą. Išankstinio patvirtinimo laiškai priklauso nuo to, ar prieš baigiant paskolą jūsų finansinė ir užimtumo informacija bus teisinga ir nuosekli. Panašiai, jei neatskleisite pagrindinės informacijos - skyrybų, IRS mokesčių sulaikymo ar kitos problemos - ir paskolos davėjas apie tai sužinos vėliau, galite gauti atsisakymą išduoti paskolą.

(Tęsti svarstymą: Galutinis hipotekos vadovas, Kaip išsirinkti geriausią hipoteką, 11 klaidų, kurių turėtų vengti pirmą kartą įsigiję namų pirkėjai, kiek man reikia atiduoti pinigų ?, kas yra hipotekos draudimas ir kokios yra mano galimybės?, Kas yra uždarymo išlaidos) ?, Kaip gauti geriausią hipotekos normą; kokie yra pagrindiniai hipotekos kreditorių tipai?)