Kaip palūkanų normos veikia hipoteką

Būsto pirkimas su hipoteka yra turbūt didžiausia finansinė operacija, kurią sudarysite. Paprastai bankas arba hipotekos skolintojas finansuoja 80% namo kainos, o jūs sutinkate grąžinti jį su palūkanomis per tam tikrą laikotarpį. Kai jūs lyginate skolintojus, hipotekos normas ir galimybes, naudinga suprasti, kaip kiekvieną mėnesį kaupiamos palūkanos ir jos yra mokamos.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Hipotekos yra labiausiai paplitusi namų ūkių asmeninių paskolų rūšis.
• Šios paskolos yra fiksuotos arba kintamos / reguliuojamos.
• Daugelis hipotekų yra visiškai amortizuojamos paskolos, tai reiškia, kad kiekviena mėnesinė įmoka bus vienoda, o palūkanų ir pagrindinės sumos santykis laikui bėgant pasikeis.

Hipotekos mokėjimo apskaičiavimas

Paprasčiau tariant, kiekvieną mėnesį jūs grąžinate dalį pagrindinės sumos (sumos, kurią pasiskolinote) ir palūkanas, sukauptas už mėnesį. Jūsų skolintojas panaudos amortizacijos formulę, kad sudarytų mokėjimo grafiką, pagal kurį kiekvienas mokėjimas suskirstomas į pagrindinės sumos ir palūkanų išmokėjimą. Jūsų paskolos trukmė arba terminas lemia ir tai, kiek sumokėsite kiekvieną mėnesį. Visiškai amortizuojamas mokėjimas reiškia periodinę paskolos išmoką, kai paskolos gavėjas moka mokėjimus pagal paskolos amortizacijos grafiką, paskola yra visiškai išmokėta iki nustatyto termino pabaigos. Jei paskola yra fiksuoto dydžio paskola, kiekviena visiškai amortizuojanti išmoka yra lygi dolerio sumai. Jei paskola yra reguliuojamos palūkanų normos, visiškai amortizuojanti įmoka keičiasi keičiantis paskolos palūkanų normai.

Jei išmokėsite išmokas per ilgesnius metus (iki 30), paprastai bus mažesnės mėnesinės išmokos. Kuo ilgiau mokėsite savo hipoteką, tuo didesnė bus jūsų namo pirkimo kaina, nes mokėsite palūkanas ilgesnį laiką.

Fiksuota norma palyginti su reguliuojama norma

Bankai ir kreditoriai pirmiausia siūlo dviejų rūšių paskolas:

• Fiksuota norma: Palūkanų norma nesikeičia.
• Reguliuojama norma: Palūkanų norma kinta apibrėžtomis sąlygomis (dar vadinama kintama palūkanų norma arba mišria paskola).

Štai kaip tai veikia būsto hipoteka.

Fiksuota palūkanų norma

Mėnesio įmoka visą paskolos galiojimo laiką išlieka ta pati. Palūkanų norma yra užfiksuota ir nesikeičia. Paskolų grąžinimo laikotarpis yra 30 metų; Taip pat dažniausiai siūlomos trumpesnės trukmės - 10, 15 arba 20 metų. Trumpesnėms paskoloms bus didesnės mėnesinės įmokos, kurias kompensuoja mažesnės palūkanų normos ir mažesnės bendros išlaidos.

Pavyzdys - 200 000 USD fiksuoto dydžio hipoteka 30 metų laikotarpiui (360 mėnesinių įmokų), kurios metinė palūkanų norma yra 4, 5%, kas mėnesį mokės maždaug 1 013 USD. (Mokesčiai, draudimas ir sąlyginis deponavimas yra papildomi ir neįtraukti į šį skaičių.) Metinė palūkanų norma yra suskirstoma į mėnesio normą taip: Metinė norma, tarkime, 4, 5%, padalyta iš 12, yra lygi 0, 375% mėnesio palūkanų normai. . Kiekvieną mėnesį mokėsite 0, 375% palūkanų už sumą, kurią faktiškai esate skolingi namui.

Pirmą kartą sumokėjus 1 013 USD (1 iš 360), palūkanoms taikoma 750 USD, o pagrindinei sumai - 263 USD. Antroji mėnesinė įmoka, nes pagrindinė suma yra šiek tiek mažesnė, sukaups šiek tiek mažiau palūkanų, o šiek tiek daugiau bus sumokėta. Įmokėjus 359, pagrindinė mėnesio įmoka bus sumokėta pagrindinei sumai.

Reguliuojamos vertės hipoteka (ARM)

Kadangi palūkanų norma nėra užfiksuota, šios paskolos mėnesinė įmoka pasikeis per visą paskolos galiojimo laiką. Dauguma ARM turi ribą ar viršutinę ribą, kiek palūkanų norma gali svyruoti, taip pat kaip dažnai ji gali būti keičiama. Kai palūkanų norma didėja arba mažėja, skolintojas perskaičiuoja jūsų mėnesinį mokėjimą, kad mokėtumėte vienodus mokėjimus, kol įvyks kitas kurso koregavimas.

Kylant palūkanų normoms, taip pat ir jūsų mėnesiniam mokėjimui, kai kiekviena išmoka palūkanoms ir pagrindinei sumai taikoma tokiu pat būdu, kaip ir fiksuotos palūkanos per nustatytą metų skaičių. Skolintojai dažnai siūlo mažesnes palūkanų normas pirmaisiais ARM metais, tačiau po to palūkanų normos dažnai keičiasi - taip dažnai kaip kartą per metus. Pradinė ARM palūkanų norma yra žymiai mažesnė nei fiksuotos palūkanos.

• ARM gali būti patrauklūs, jei planuojate likti namuose tik kelerius metus.
• Apsvarstykite, kaip dažnai palūkanų norma bus koreguojama. Pvz., Penkerių vienerių metų ARM yra fiksuota penkerių metų norma, tada kiekvienais metais palūkanų norma bus koreguojama likusiam paskolos laikotarpiui.
• ARM nurodo, kaip nustatomos palūkanų normos - jas galima susieti su skirtingais finansiniais indeksais, tokiais kaip vienerių metų JAV iždo vekseliai. Kreipkitės į savo finansinį planuotoją patarimo, kaip pasirinkti ARM su stabiliausia palūkanų norma.

Pavyzdys - 200 000 USD penkeriems vieneriems metams reguliuojamos normos 30 metų hipoteka (360 mėnesinių įmokų) prasideda nuo 4% metinės palūkanų normos penkeriems metams, o tada leidžiama palūkanų normai kasmet keistis 0, 25%. Šio ARM palūkanų riba yra 12%. Mokėjimo suma nuo vieno iki 60 mėnesių yra 955 USD. Mokėjimas nuo 61 iki 72 yra 980 USD. Mokėjimas nuo 73 iki 84 yra 1 005 USD. (Mokesčiai, draudimas ir sąlyginis deponavimas yra papildomi ir neįtraukti į šiuos skaičius.) Galite apskaičiuoti savo išlaidas ARM internetu.

Tik palūkanos, paskolos

Trečioji galimybė, paprastai skirta pasiturintiems būsto pirkėjams ar nereguliarias pajamas gaunantiems asmenims, yra tik palūkanos. Kaip matyti iš pavadinimo, šios rūšies paskola suteikia galimybę mokėti tik palūkanas už pirmuosius kelerius metus ir yra patraukli pirmą kartą įsigyjamų namų savininkams dėl mažų įmokų mažesniais uždarbio metais. Tai taip pat gali būti tinkamas pasirinkimas, jei tikitės palyginti trumpą laiką turėti namą ir ketinate parduoti prieš prasidedant didesnėms mėnesinėms įmokoms.

„Jumbo“ hipotekos sumos paprastai viršija atitinkamą paskolos limitą, kuris šiuo metu visoms valstijoms yra 453 100 USD, išskyrus Havajus ir Aliaską, kur jis yra didesnis. Be to, tam tikrose federaliniu mastu nustatytose brangiose būsto rinkose, tokiose kaip Niujorkas, Los Andželas ir visame San Chosė-San Francisko-Oaklando rajone, atitinkanti paskolos riba yra 679 650 USD.

Taip pat yra prieinamos tik trumpalaikės paskolos, nors ir labai turtingiems. Jų struktūra yra tokia pati kaip ARM, o palūkanų laikotarpis trunka net 10 metų. Po to kursas kasmet koreguojamas ir mokėjimai nukreipiami į pagrindinės sumos sumokėjimą. Mokėjimai gali smarkiai išaugti.

Sąlyginis deponavimas ir kiti mokesčiai

Turėsite skirti lėšų kitiems elementams, kurie žymiai padidins jūsų mėnesio hipotekos įmoką, pvz., Mokesčiams, draudimui ir depozito įmokoms. Šios išlaidos nėra fiksuotos ir gali svyruoti. Kaip paskolos sutarties dalį jūsų skolintojas išskirs papildomas išlaidas.

Kiekvieną mėnesį mokant papildomai

Teoriškai, tai yra vienas iš būdų greičiau įsigyti namus, jei kiekvieną mėnesį mokate šiek tiek papildomai, kad sumažintumėte pagrindinę sumą. Finansų specialistai rekomenduoja pirmiausia išmokėti negrąžintas skolas, pavyzdžiui, iš kreditinių kortelių ar studentų paskolų, o taupomosios sąskaitos turėtų būti tinkamai finansuojamos, prieš kiekvieną mėnesį mokant papildomai.

Palūkanos kaip mokesčių atskaitymas

Jei išskaičiavote išskaičiavimus savo metinėje mokesčių deklaracijoje, Vidaus pajamų tarnyba leidžia jums atskaityti būsto hipotekos palūkanas. Tačiau už valstybės grąžinimus išskaičiavimas skiriasi. Kreipkitės į mokesčių specialistą dėl konkrečių patarimų dėl kvalifikacijos taisyklių, ypač atsižvelgiant į 2017 m. Mokesčių mažinimo ir darbo įstatymą. Šis įstatymas padvigubino standartinį išskaičiavimą ir sumažino išskaitytinų hipotekos palūkanų sumą (naujoms hipotekoms).

Esmė

Nacionalinė politika namų mokesčių pirkėjams teikia pirmenybę per mokesčių kodą (nors ir mažesnį nei anksčiau). Daugeliui šeimų tinkamas namo pirkimas yra geriausias būdas sukaupti turtą jų pensinio lizdo kiaušiniui. Be to, jei negalite refinansuoti grynųjų pinigų, namai, kuriuos perkate sulaukę 30 metų su 30 metų fiksuota palūkanų norma, visiškai atsipirks, kai pasieksite įprastą pensinį amžių, suteikdami jums nebrangią vietą gyventi. kai jūsų pajamos sumažės.

Po 2008 m. Finansinio katastrofos ir vėlesnio būsto burbulo žlugimo daugelis (bet ne visų) nekilnojamojo turto rinkų galiausiai atsigavo. Apdairiai įsigyjant būsto nuosavybę išlieka tai, į ką turėtumėte atsižvelgti planuodami ilgalaikį finansą. Suprasti, kaip veikia hipotekos ir jų palūkanų normos, yra geriausias būdas užtikrinti, kad tą turtą statote finansiškai naudingiausiu būdu.