Nuomos ypatybės: grynųjų karvė ar pinigų duobė?
Tie, kurie investuoja į nekilnojamąjį turtą, kaip ir bet kuris turtas, nuolat susiduria su sprendimais, ar pirkti, ar parduoti, ar laikyti. Ir tie sprendimai priklauso nuo to, kaip bus įvertintas aptariamas turtas. Nekilnojamojo turto vertinimas naudojant diskontuotus pinigų srautus arba kapitalizacijos metodus yra panašus į vertybinių popierių ar obligacijų vertinimą. Vienintelis skirtumas yra tas, kad pinigų srautai gaunami iš ploto nuomos, o ne parduodant produktus ir paslaugas.
Investicinės į nekilnojamąjį turtą bendrovės sukūrė sudėtingus vertinimo modelius, kad padėtų joms priimti sprendimus. Tačiau naudodamas skaičiuoklės įrankius, asmuo gali tinkamai įvertinti daugumą pajamų gaunančio nekilnojamojo turto, įskaitant gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, įsigytą kaip gyvenamosios patalpos nuomos turtas.
Perskaitykite toliau, kad sužinotumėte, kaip bet kuris investuotojas gali sukurti pakankamai patenkinamą vertinimą, kad būtų pašalintos piktžolės pasinaudojant galimomis investavimo galimybėmis.
Individualūs vertinimai
Kai kurie asmenys mano, kad vertinimas nėra būtinas, jei atliktas patvirtintas įvertinimas. Tačiau investuotojo vertinimas gali skirtis nuo vertintojo dėl kelių priežasčių.
Investuotojas gali turėti skirtingas nuomones apie turto galimybes pritraukti nuomininkus arba apie nuomos įkainius, kuriuos nuomininkai nori mokėti. Kaip potencialus pirkėjas ar pardavėjas, investuotojas gali jausti, kad turtas turi daugiau ar mažiau rizikos nei vertintojas.
Vertintojai atskirai vertina vertę. Į jas įeina turto pakeitimo išlaidos, naujausių ir palyginamų sandorių palyginimas ir pajamų metodas. Kai kurie iš šių metodų paprastai atsilieka nuo rinkos, per mažai nuvertindami vertę pakilimo metu ir pervertindami turtą nuosmukio metu.
Ieškant galimybių nekilnojamojo turto rinkoje, reikia surasti nekilnojamojo turto, kurį rinka neteisingai įvertino. Tai dažnai reiškia turto valdymą tokiu lygiu, kuris pranoksta rinkos lūkesčius. Vertinant turėtų būti apskaičiuotas nekilnojamojo turto realus potencialas, iš kurio gaunamos pajamos.
Nekilnojamojo turto vertinimas
Pajamų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą yra panašus į akcijų, obligacijų ar bet kokių kitų pajamų duodančių investicijų įvertinimo procesą. Daugelis analitikų nustato grynąją turto dabartinę vertę (GTV) diskontuotų pinigų srautų (DCF) metodu .
NPV yra turto vertė, išreikšta šių dienų doleriais, kuri leis pasiekti investuotojui pritaikytą grąžą. NPV nustatomas diskontuojant periodinius savininkų turimus grynųjų pinigų srautus pagal investuotojo reikalaujamą grąžos normą (RROR). Kadangi RROR yra reikalinga investuotojo grąžos norma už susijusią riziką, išvestinė vertė yra tam pačiam investuotojui pritaikyta rizika. Palyginęs šią vertę su rinkos kainomis, investuotojas gali priimti sprendimą pirkti, laikyti ar parduoti.
Akcijų vertės yra nustatomos diskontuojant dividendus, obligacijų vertės - diskontuojant palūkanų kupono išmokas. Nekilnojamasis turtas vertinamas diskontuojant grynuosius grynųjų pinigų srautus arba grynuosius pinigus, kuriuos savininkai gali įsigyti, kai visos išlaidos buvo atimtos iš lizingo pajamų. Turto vertinimas apima visų nuomos pajamų apskaičiavimą ir tada visų išlaidų, reikalingų šiai nuomai vykdyti ir išlaikyti, atskaitymą.
Nuomos nutraukimas
Visi pajamų įvertinimai gaunami tiesiogiai iš nuomos. Nuoma yra sutartinės sutartys tarp nuomininkų ir nuomotojo. Visi nuomos mokesčiai ir sutartiniai nuomos padidėjimai (eskalacijos) bus išdėstyti nuomos sutartyse, taip pat būsto ir nuomos nuolaidų galimybės. Savininkai dalį ar visas turto išlaidas taip pat susigrąžina iš nuomininkų. Šių pajamų kaupimo būdas taip pat nurodomas nuomos sutartyje. Yra trys pagrindinės nuomos rūšys:
- Pilno aptarnavimo nuoma
- Grynoji nuoma
- Trigubo tinklo (NNN) nuoma
Vykdydami visą paslaugų nuomą, nuomininkai nieko nemoka, be nuomos. Grynosios nuomos atveju nuomininkai paprastai sumoka padidėjusią išlaidų dalį už laikotarpį po to, kai jie persikelia į nuosavybę. Trigubos grynosios nuomos atveju nuomininkas sumoka proporcingai visų turto išlaidų dalį.
Šios išlaidų rūšys, į kurias reikia atsižvelgti rengiant pajamų vertinimą:
- Nuomos išlaidos
- Valdymo išlaidos
- Kapitalo išlaidos
Nuomos išlaidos reiškia išlaidas, reikalingas nuomininkams pritraukti ir vykdyti nuomą. Valdymo išlaidos yra susijusios su turto lygio išlaidomis, tokiomis kaip komunalinės paslaugos, valymas, mokesčiai ir tt, taip pat visos su turtu susijusios išlaidos. Pajamos atėmus veiklos sąnaudas yra lygios grynosioms veiklos pajamoms (NOI). NOI yra grynųjų pinigų srautas, gaunamas vykdant įprastas turto operacijas. Tada grynųjų pinigų srautas gaunamas atimant iš NOI kapitalo sąnaudas. Kapitalo išlaidos yra bet kokios periodinės kapitalo išlaidos, reikalingos turtui išlaikyti. Tai apima bet kokį kapitalą, skirtą komisiniams už nuomą, nuomininkų patobulinimus ar kapitalo rezervus būsimam turto atnaujinimui.
Vertinimo pavyzdys
Nustačius periodinius pinigų srautus, jie gali būti diskontuojami, kad būtų galima nustatyti turto vertę. 1 paveiksle parodytas paprastas vertės nustatymo projektas, kurį galima pritaikyti vertinant daugumą savybių.
| Prielaida | Vertė | Prielaida | Vertė |
| Pajamų augimas Yr1-10 (g) | 4% | Pajamų augimas Yr11 + (g) | 3% |
| RROR (K) | 13 proc. | Išlaidos% pajamų | 40 proc. |
| Kapitalo išlaidos | 10 000 USD | Konversijos viršutinė riba (kg) | 10 proc. |
figūra 1
Vertinant daroma prielaida, kad turtas, kurio pajamos per metus sudaro 100 000 USD nuomos, pirmaisiais metais padidėja 4% per metus, o po 10 metų - 3%. Išlaidos apskaičiuotos 40% pajamų. Kapitalo atsargos yra modeliuojamos 10 000 USD per metus. Nustatyta 13% diskonto norma arba RROR. Apskaičiuota, kad 10 metų turto kapitalizacijos norma nustatant turto grįžtamąją vertę yra 10%. Finansinėje terminologijoje ši kapitalizacijos norma yra lygi Kg, kur K yra investuotojo RROR (reikalaujama grąžos norma) ir yra numatomas pajamų augimas. Kg taip pat žinomas kaip reikalaujama investuotojo pajamų grąža arba visos grąžos suma, kurią teikia pajamos.
Turto vertė 10 metais apskaičiuojama imant apskaičiuotą 11 metų NOI ir padalijant jį iš kapitalizacijos normos. Darant prielaidą, kad investuotojo reikalaujama grąžos norma yra 13%, kapitalizacija būtų lygi 10% arba kg (13% - 3%). 2 paveiksle 11 metų NOI yra 88 812 USD. Apskaičiavus periodinius pinigų srautus, jie diskontuojami naudojant diskonto normą (13%), kad būtų galima gauti 58, 333 USD NPV.
| Punktas | Yr 1 | Yr 2 | 3 metai | Yr 4 | Yr 5 | Yr 6 | Yr 7 | Yr8 | Yr 9 | Yr 10 | Yr 11 |
| Pajamos | 100 | 104 | 108.16 | 112.49 | 116, 99 | 121, 67 | 126, 54 | 131, 60 | 136, 86 | 142, 33 | 148, 02 |
| Išlaidos | -40 | -41, 60 | -43, 26 | -45 | -46, 80 | -48, 67 | -50, 62 | -52, 64 | -54, 74 | -56.93 | -59, 21 |
| Grynosios veiklos pajamos (NOI) | 60 | 62, 40 | 64.896 | 67.494 | 70.194 | 73.002 | 75, 924 | 78, 96 | 82.116 | 85.398 | 88, 812 |
| Sostinė | –10 | –10 | –10 | –10 | –10 | –10 | –10 | –10 | –10 | –10 | - |
| Grynųjų pinigų srautas (CF) | 50 | 52, 40 | 54, 90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65, 92 | 68, 96 | 72.12 | 75, 40 | - |
| Grįžimas | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 888.12 | - |
| Bendras grynųjų pinigų srautas | 50 | 52, 40 | 54, 90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65, 92 | 68, 96 | 72.12 | 963, 52 | - |
| Dividendų pajamingumas | 9% | 9% | 9% | 10 proc. | 10 proc. | 11 proc. | 11 proc. | 12 proc. | 12 proc. | 13 proc. | - |
2 paveikslas (tūkstančiais dolerių)
2 paveiksle pateiktas pagrindinis formatas, kurį galima naudoti vertinant bet kokį iš pajamų gaunantį ar nuomojamą turtą. Investuotojai, įsigyjantys gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą kaip nuomojamą turtą, turėtų paruošti vertinimus, kad nustatytų, ar taikomi nuomos tarifai yra pakankami palaikyti turto pirkimo kainą. Nors vertintojai dažniausiai naudos 10 metų pinigų srautus pagal nutylėjimą, investuotojai turėtų pateikti pinigų srautus, atspindinčius prielaidas, kuriomis remiantis manoma, kad turtas bus perkamas. Šis formatas, nors ir supaprastintas, gali būti koreguojamas taip, kad būtų vertinama bet kokia nuosavybė, nepaisant sudėtingumo. Net viešbučiai gali būti vertinami tokiu būdu. Tiesiog pagalvokite apie naktinį kambarių nuomą kaip vienos dienos nuomą.
Pirkite, parduokite arba laikykite
Pirkdami nekilnojamąjį turtą, jei investuotojo įvertinta vertė yra didesnė nei pardavėjo pasiūlymas ar įvertinta vertė, nekilnojamąjį turtą galima įsigyti turint didelę tikimybę gauti RROR. Priešingai, parduodant turtą, jei nustatyta vertė yra mažesnė už pirkėjo pasiūlymą, turtas turėtų būti parduotas. Be to, jei apskaičiuota vertė atitinka rinką ir RROR siūlo pakankamą grąžą už susijusią riziką, savininkas gali nuspręsti laikyti investiciją tol, kol tarp vertinimo ir rinkos vertės susidaro pusiausvyra.
Vertę galima apibrėžti kaip didžiausią sumą, kurią kažkas norėtų sumokėti už turtą. Pirkdamas turtą, finansavimas neturėtų daryti įtakos galutinei turto vertei, nes kiekvienas pirkėjas turi skirtingas finansavimo galimybes.
Tačiau tai netaikoma investuotojams, kurie jau turi nekilnojamąjį turtą, kuris buvo finansuotas. Finansavimas turi būti apsvarstytas nusprendžiant tinkamą pardavimo laiką, nes finansinės struktūros, tokios kaip išankstinio mokėjimo baudos, investuotojui gali pagrobti jo pardavimo pajamas. Tai svarbu tais atvejais, kai investuotojai yra gavę palankias finansavimo sąlygas, kurių rinkoje nebėra. Esamos investicijos su skola gali suteikti geresnę riziką atitinkančią grąžą, nei galima pasiekti reinvestuojant numatomas pardavimo pajamas. Koreguokite riziką RROR, kad įtrauktumėte papildomą hipotekos skolos finansinę riziką.
Esmė
Pirkdami ar parduodami, galite sukurti pakankamai tikslų vertinimo modelį, kuris padėtų priimant sprendimus. Sukurtas modelis yra gana nesudėtingas ir suprantamas daugumai investuotojų. Įgijęs pradinių žinių apie vietos rinkos standartus, nuomos struktūrą ir tai, kaip pajamos ir išlaidos veikia skirtingo tipo turtą, turėtų būti galima numatyti būsimus pinigų srautus.
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.