Parduoda savininkui arba naudojasi agentu: kuris jums geriausias?

„Parduoda savininkas“ (FSBO) metodas atrodo puikus būdas sutaupyti tūkstančius dolerių parduodant savo namus. Pagaliau standartinis komisinis nekilnojamojo turto agentui yra 6% - tai yra 15 000 USD už 250 000 USD namą. Atsižvelgiant į šio mokesčio dydį, galite pamanyti, kad veikdami kaip savo pardavėjo agentas tikrai turėsite sutaupyti. Aštuonios priežastys, dėl kurių turėtumėte pagalvoti dar kartą.

1. Nekilnojamas gali nerodyti FSBO

Pirkėjo atstovas, sudarydamas sandorį dėl pardavimų, žino, kad kitame sandorio gale nebus profesionalių kolegų. Net jei klientas primygtinai reikalauja pamatyti jūsų namus, agentas gali atgrasyti nuo pasiūlymo pateikimo, nurodydamas vargo ir riziką bandyti sudaryti sandorį be profesionalo, atstovaujančio pardavėjui, ir negavęs garantuoto komisinio mokesčio.

Jei norite, kad pardavėjų agentai į tai žiūrėtų rimtai, gaukite geriausią kainą ir įsitikinkite, kad nepraleisite nė vieno pagrindinio proceso veiksmo ar rizikuojate kelti bylą, geriau pasitelkti nekilnojamojo turto agentą, nei bandyti parduoti. savo namus patys.

„Yra tik dvi priežastys, kodėl aš galiu parodyti FSBO: Nėra kito inventoriaus arba kaina juokingai maža“, - sako Bruce'as Ailionas, RE / MAX „Atlanta“ nekilnojamojo turto agentas. Paprastai patyrę brokeriai buvo sudeginti dėl FSBO operacijos, kai pardavėjas nesumokėjo pirkėjui atvedusiam agentui viso sutarto komisinio mokesčio arba jokio komisinio mokesčio, sako Ailion. „FSBO pardavėjai laikomi nerealiais, neprotingais ir sunkiais pardavėjais, kuriuos profesionalūs nekilnojamojo turto pardavėjai atmetė“, - sako jis.

Tačiau yra pirkėjų agentų, kurie parodys jūsų nuosavybę tinkamomis sąlygomis. „Filadelfijos“ nekilnojamojo turto agentė Denise Baron iš „Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach“ sako, kad tol, kol ji turi pasirašytą pirkėjo susitarimą, kuriame nurodoma, kad parodydama FSBO namus jos agentūra gauna užmokestį, ji yra pasitikinti savimi.

„Aš taip pat turiu iš anksto pasirašytą savininko, kuris parduoda savo turtą ar namą, sutartį“, - sako baronas. Sutartyje nurodoma, kokią procentinę kainą pardavėjas sumokės agentui. (Agentas gali nurodyti 6% komisinį mokestį, bandydamas nuginčyti tiek pirkėjo, tiek pardavėjo pusę. Vietoj to, derėtis dėl viso komisinio, kad jis būtų priimtinesnis nuo 2% iki 3%.) Susitarime taip pat paaiškinama, kad baronas dirba tik pirkėjo vardu. pirkėja, ir kad pirkėjos atstovė turi pareigą atskleisti savo klientui visą informaciją, kurią pardavėjas jai pateikia, pavyzdžiui, būtinybę parduoti iki tam tikros datos.

2. Agentai vengia emocinio pardavimo

Būsto pardavimas paprastai yra emocinis procesas. Pasinaudoję agentu, jūs pašalinsite vieną žingsnį ir mažiau padarysite kvailų klaidų, tokių kaip per didelė jūsų namo kaina, atsisakymas atsisakyti nedidelio pasiūlymo, nes esate įžeistas, arba per lengva pasiduoti pasibaigus pardavimo terminui. „Makleris gali sekti savo veiksmus nejausdamas nekantrumo ar nevilties jausmo; tolesnis darbas yra jų darbas “, - sako Ailion. „Kai pardavėjas pakartotinai tikrina, tai teisingai ar neteisingai rodo norą sutikti su mažesne kaina.“

Jei atsisakysite agento, taip pat turėsite tiesiogiai elgtis su atmetimu kiekvieną kartą, kai pirkėjo agentas jums pasakys, kad klientas nesidomi. „Kaip būsto savininkui, gali būti gana nejauku išgirsti kai kuriuos pirkėjų ir dažnai jų atstovų komentarus“, - sako Davidas Keanas, „Teles Properties“ nekilnojamojo turto agentas Beverli Hilse, Kalifornijoje.

Agentas gali išnaikinti atmetimo poelgį ir pateikti neigiamą grįžtamąjį ryšį. „[Pardavėjui] sunkiau išlaikyti savo emocijas neparduodant, nes nėra jokios trečiosios šalies, kuriai įmanoma atsitraukti“, - sako nekilnojamojo turto brokeris Jesse Gonzalez, „Archer Realty“ savininkas, Santa Rosa, Kalifornija. “Pavyzdžiui, jei turtas yra rinkoje, namo savininkas nežino priežasties, kodėl namai neparduodami “.

„Pardavėjui emocijos bus visada, - priduria Gonzalezas, - tačiau konstruktyvią kritiką pardavėjui gali būti lengviau suvirškinti, kai ją pateikia brokeris, kuris yra jų pusėje ir stengiasi gauti už juos geriausią.“

3. Nekilnojamasis turtas yra darbas visu etatu

Ar galite skubėti namo iš darbo kiekvieną kartą, kai kas nors nori pamatyti jūsų namus? Ar galite atleisti save nuo susitikimo kiekvieną kartą, kai suskamba jūsų telefonas su potencialiu pirkėju? Ar, pasibaigus ilgajai darbo dienai, turite energijos, kad pasinaudotumėte kiekviena galimybe parduoti savo namus? Ar esate namų rinkodaros ekspertas?

Ar turite patirties tai darydami? Jūsų atsakymas į visus šiuos klausimus tikriausiai yra „ne“. Agento atsakymas į visus šiuos klausimus yra „taip“. Be to, eidami pro agentą, jūs gausite durų užraktą, kuris leis agentams parodyti savo namus net tada, kai jūs neprieinami.

4. Agentai pasiekia didelius tinklus

Taip, savo namus galite patys išvardyti „Zillow“, „Redfin“, „Craigslist“ ir net „Multiple Listing Service“ (MLS), kuriomis naudojasi agentai. Bet ar to pakaks? Net jei turite didelį asmeninį ar profesinį tinklą, tie žmonės greičiausiai mažai domėsis skleisti žodį, kad jūsų namas parduodamas. Neturite ryšių su klientais, kitais agentais ar nekilnojamojo turto agentūra, kad į savo namus patrauktumėte kuo daugiau potencialių pirkėjų. Mažesnis potencialių pirkėjų fondas reiškia mažesnę jūsų turto paklausą, todėl gali būti, kad ilgiau laukiate, kol parduosite savo namą, ir galbūt negausite tiek pinigų, kiek verta jūsų namas.

„Geras nekilnojamojo turto agentas turėtų turėti vardų ir kontaktinės informacijos„ Rolodex “, kad galėtų greitai paskleisti žodį apie ką tik išvardytą turtą“, - sako nekilnojamojo turto brokeris Pejus Barlavi, „Barlavi Realty“ generalinis direktorius Niujorke. „Aš turiu daugiau nei 3500 kontaktų, kurie per 48 valandas iš manęs gauna el. Laišką, sąrašą, kuriame nurodome nuosavybės sąrašą. Tuomet pradedu pardavinėti nekilnojamąjį turtą visose prieinamose interneto svetainėse, MLS ir nekilnojamojo turto svetainėse, kad išlaikyčiau pagreitį ir [kad] parodyčiau nuosekliai.

5. Nekvalifikuotų pirkėjų pašalinimas

Agentas gali sužinoti, ar kažkas, norintis apžiūrėti jūsų namą, yra tikrai kvalifikuotas pirkėjas, ar tik svajotojas ar smalsus kaimynas. Tai daug darbo ir didelis pertraukimas kiekvieną kartą, kai jūs turite atidėti savo gyvenimą, padaryti savo namą nepriekaištingą ir parodyti savo namus. Norite apsiriboti tik tuo pasirodymu, kuris greičiausiai sukels pardavimą.

„Nekilnojamas yra apmokytas užduoti tinkamus klausimus, kad nustatytų perspektyvos rimtumą, kvalifikaciją ir motyvaciją“, - sako Ailion. Nekilnojamas turtas taip pat mokomas užduoti uždavinius, kiek ilgai ieškojo pirkėjų, ar jie matė kitus namus, kurie atitiktų jų poreikius, ar jie moka grynais, ar jiems buvo suteikta išankstinė kvalifikacija, kokių mokyklų jie ieško ir pan. apie. Jie gali perkelti kvalifikuotą ir motyvuotą asmenį į pirkimo vietą. Pasak jo, FSBO pardavėjams trūksta šio mokymo ir įgūdžių rinkinio.

Pirkėjams taip pat nepatogu, jei jie lankosi namuose, o ne pardavėjo agentas. „Parodydamas namą, savininkas niekada neturėtų būti“, - sako Keanas. „Niekas nepadaro potencialaus pirkėjo nepatogesnio nei dabartinis namo savininkas. Kai bus pardavėjas, dauguma pirkėjų skubės pro namą ir daug nepastebės ar neprisimins apie tai, ką pamatė “.

6. Derybose dėl kainos reikia įgūdžių

Net jei turite pardavimo patirties, neturite specialios patirties derėtis dėl namo pardavimo. Pirkėjo atstovas tai daro, todėl jam ar jai labiau sekasi derybos, tai reiškia, kad mažiau pinigų jūsų kišenėje. „Patyręs pardavimo agentas galėjo derėtis dėl šimtų namų pirkimo“, - sako Keanas. „Mes žinome visus žaidimus, nerimą keliančio ar įkyraus pirkėjo įspėjamuosius ženklus“.

Jūs ne tik nepatyręs, bet ir jūs, greičiausiai, esate emocionalus dėl proceso ir - jei jūsų agentas nenurodo, kada esate neracionalus - labiau linkę priimti blogus sprendimus. Anot Keano, užuot įžeistas pardavėjas, pateikęs pirkėjui emociškai apmokestintą, netinkamą atsakymą, agentas pasiūlys ką nors profesionalesnio, pvz., „Pardavėjas atmetė jūsų pradinį prašymą, tačiau pateikė šį priešingą pasiūlymą“.

Pardavėjai, kurie lankosi solo, paprastai nėra susipažinę su vietiniais papročiais ar rinkos sąlygomis. „Agentai žino rinkos pulsą ir tai, kas skatina paklausą, o tai suteikia pranašumo žinant, dėl kokių sąlygų verta derėtis ir dėl kurių verta leisti kitai šaliai laimėti“, - sako Robas McGarty, „Surefield“ įkūrėjas ir paskirtas brokeris, gyvenamojo nekilnojamojo turto tarpininkavimo būstinė Sietle.

Be to, sako Gonzalez, agentai žino vietinius namo pardavimo papročius, pavyzdžiui, ar pirkėjas ar pardavėjas paprastai moka tokius mokesčius kaip pervedimo mokesčiai ir uždarymo išlaidos.

7. Jūs ignoruojate savo namų trūkumus

Agentai yra ekspertai to, kas verčia namus parduoti. Jie gali vaikščioti per jūsų namus su jumis ir nurodyti pakeitimus, kuriuos turite atlikti, kad pritrauktumėte pirkėjus ir gautumėte geriausius pasiūlymus. Jie gali pastebėti trūkumus, kuriuos pamirštate todėl, kad juos matote kiekvieną dieną, arba todėl, kad paprasčiausiai nežiūrite į juos kaip į trūkumus. Jie taip pat gali padėti jums nustatyti, į kokius potencialių pirkėjų atsiliepimus turėtumėte reaguoti, pateikę savo namus į rinką, kad padidintumėte jo galimybes parduoti.

„Kiekvienas, pasiryžęs parduoti savo būstą, turėtų pasamdyti interjero dizainerį ar nekilnojamojo turto ekspertą, kad įvertintų esamą namo būklę ir patrauklumą rinkai“, - sako Keanas. „Visi pardavėjai, prieš pateikdami namus į namus, turi išsinuomoti profesionalią valymo tarnybą. Tinkamas valymas padės pašalinti bet kokius kvapus, pavyzdžiui, naminių gyvūnėlių, kurių gyventojai negali užuosti, nes jie kiekvieną dieną gyvena su jais. “

8. Teisinės rizikos rizika

Parduodant namus parduodama daug teisinių dokumentų, kuriuos turi tinkamai atlikti ekspertas. Vienas iš svarbiausių elementų yra pardavėjo atskleista informacija. „Nekilnojamojo turto pardavėjas turi teigiamą pareigą atskleisti bet kokius faktus, kurie daro didelę įtaką turto vertei ar pageidautumui“, - sako Matthew Reischer, advokatas ir LegalAdvice.com generalinis direktorius. Pardavėjas gali būti patrauktas atsakomybėn už sukčiavimą, aplaidumą ar sutarties pažeidimą, jei tinkamai neatskleidžia. „Klausimas, ar faktas yra reikšmingas, ar ne, paprastai nustatomas valstybės, kurioje gyvenate, teismų praktikoje“, - sako Reischeris.

Jei esate nekilnojamojo turto advokatas, jūsų agentas tikriausiai žino daugiau apie informacijos atskleidimo įstatymus nei jūs. Jei neatskleisite pavojaus, nepatogumų ar trūkumų ir pirkėjas su jumis susisieks persikėlęs ir radęs problemą, pirkėjas gali jus paduoti į teismą. Agentai taip pat gali padaryti klaidų, tačiau jie turi profesionalų klaidų ir praleidimų draudimą, kad apsisaugotų ir suteiktų pirkėjui galimybę kreiptis, todėl pirkėjui gali tekti neieškoti pardavėjo žalos atlyginimo.

Esmė

Tikriausiai būsto pardavimas bus vienas didžiausių jūsų gyvenimo sandorių. Jei norite sutaupyti pinigų, galite pabandyti tai padaryti vienas, tačiau samdydami agentą turite daug privalumų. Agentai gali gauti daugiau informacijos apie jūsų turtą, padėti susitarti dėl geresnio sandorio, skirti daugiau laiko pardavimui ir padėti emocijoms neleisti jo sabotuoti. Agentas suteikia kompetenciją, kurią turi keli namų pardavėjai, sudėtingam sandoriui, turinčiam daug finansinių ir teisinių sunkumų.