Sėkmingos rinkos apribojimo investavimo strategijos

Investavimas į rinkos ribojimo rinką yra strategija, reikalaujanti tokio rafinuotumo ir kruopštumo, kuris yra daug daugiau nei supranta dauguma žmonių. Tai gali turėti didelį potencialą, tačiau norint įnešti pinigų reikia tikrai daug pastangų. Taigi tai turėtų būti laikoma bet kokia reikšminga investicija, reikalaujančia dėmesio; darbštumas; ir kruopštus vietinės nuosavybės, ekonominių ir demografinių tendencijų tyrimas. Tai taip pat reikalauja, kad būtų suformuota nuosavybės įgijimo ir jų pardavimo strategija.

Apžvalga

Naudotų automobilių pirkimas aukcione yra panašus į investavimą į uždarytas savybes. Naudotų automobilių pardavėjai yra žmonės, kurie žino visus gamintojus ir modelius, taip pat jų įprastus trūkumus ir būdą, kaip juos pakeisti, kad būtų sukurta vertė. Jie prisiima kur kas mažesnę riziką nei paprastas žmogus, kuris aukcione lankosi vien tam, kad nusipirktų automobilį su nuolaida.

Daugelis uždarymo galimybių pirkėjų eina į aukcioną teismo rūmų laipteliais tikėdamiesi sugriebti sandorį - aukciono kainos ir turto vidinės vertės skirtumą. Tačiau jie gali neturėti realių žinių apie investicijas ar bet kokias rizikos mažinimo strategijas. Tinkamai investuojantys į būsto rinkos ribojimą investuotojai žino, kad pasitikėjimas kainų skirtumu, kaip pagrindiniu pajamų iš investicijų šaltiniu, yra nelaimės receptas.

Tinkamas būdas pasiekti turto uždarymą yra ne ginklo metodas, o savybių, esančių lokalėje, skirtoje pertvarkymui ar patobulinimui, pasirinkimas. Turtas turi turėti unikalių savybių, kurios išskiria iš kitų kaimynystėje ar vietinėje rinkoje esančių objektų arba suteikia galimybę sukurti vertę.

Investicijų strategijos

Bet kuris investuotojas į nekilnojamąjį turtą turėtų turėti specialią strategiją, į kurią įeina tikslai ir būdas įsigyti turtą, jį laikyti ir galiausiai juo disponuoti. Ši strategija yra dar kritiškesnė, kai investuojama į rinkos ribojimo rinką. Turite nustatyti, ar rinkos uždarymas įvyko dėl tam tikrų išskirtinių aplinkybių, susijusių su buvusiu savininku, ar dėl platesnės tendencijos, galinčios turėti įtakos vietinei rinkai.

Investuotojams reikia atlikti nemažai tyrimų vietos nekilnojamojo turto rinkoje. Nekilnojamojo turto paklausa priklauso nuo gyventojų skaičiaus augimo, darbo vietų skaičiaus augimo, disponuojamų pajamų augimo ir demografinių pokyčių. Tai labai paveiks kainodarą, taip pat galimybę parduoti nekilnojamąjį turtą investicinio laikotarpio pabaigoje.

Būsimos infrastruktūros plėtros, pavyzdžiui, kelių, mokyklų ir bendruomenės projektų, tyrimai. Taip pat sužinokite, kaip vietos ir valstijos valdžia palaiko verslo augimą ir planuoja išspręsti konkrečias problemas, tokias kaip eismas, oro kokybė, nusikalstamumas ir mokesčiai. Visi šie elementai padarys teritoriją labiau pageidaujamą ir padidins joje esančių savybių vertę.

Įsigijimo strategijos

Daugelis investuotojų buvo išmokyti ieškoti leidinių, kuriuose pateikiamas aukcione parduodamo turto sąrašas, ir palaikyti ryšius su savininkais apie ketinimą įsigyti turtą prieš jam einant į aukciono bloką. Nors sandorius galima gauti dėl teismo rūmų laiptelių, suradus alternatyvius būdus, kaip užtikrinti apgadintą turtą, labai padidės jūsų šansai uždaryti. Tai taip pat gali suteikti galimybę išsamiai suprasti ir išanalizuoti nuosavybę.

Pavyzdžiui, tarkime, kad investuotojas įgyja prieigą prie nekilnojamojo turto naudodamas savo kontaktus rinkoje ir žinias apie būsto paskolą, kad padėtų sunkumų patiriantiems namų savininkams derėtis su savo kreditoriais. Jei paskolos problemos bus išspręstos, investuotojas ne tik padidins savo reputaciją tiek savininkų, tiek skolintojų atžvilgiu, investuotojas taip pat gali gauti rekomendacijas ir kreiptis į kitus, turinčius probleminių paskolų. Ir jei padėties nepavyksta išspręsti, investuotojas pirmiausia įsigyja turtą - nes jie įgijo savininkų pasitikėjimą. Investuotojai taip pat gali priimti pagrįstą sprendimą nusipirkti nekilnojamąjį turtą, nes savo pastangomis jie sužinojo apie turto trūkumus ir pranašumus.

Kita strategija yra sunkumų patiriančių paskolų pirkimas su paskolų davėjų nuolaida. Bankai ir kitos skolinančios institucijos nemėgsta įsigyti rinkos apribojimų. Siekdamos išvengti nekilnojamojo turto (REO) įsigijimo, šios įstaigos dažnai parduos keletą neveiksnių paskolų su didele nuolaida iki nominalios vertės.

Investuodami neveiksmingą paskolą, investuotojai gali būti lankstesni nei skolintojai, kartais paversdami ją vykdančiąja paskola, kuri duos daug didesnę grąžą, nes investuotojui yra mažesnis pagrindas investuoti.

Paregistravę paskolas, investuotojai gali arba jas laikyti, arba parduoti su priemoka, kai jie jau kurį laiką vykdo savo įsipareigojimus. Jei jų neįmanoma išsiaiškinti, investuotojas gali uždaryti nuosavybę ir užimti nuosavybės teisę nekonkuruodamas su jokiomis kitomis šalimis. Vienintelis šio požiūrio neigiamas aspektas yra tas, kad norint įsigyti paskolų fondą reikia didesnių kapitalo išlaidų nei pirkti atskirus nekilnojamojo turto objektus aukcione. Esmė ta, kad yra kūrybingų būdų, kaip sumažinti konkurenciją įsigyjant neveiksmingą turtą.

Laikymo laikotarpio ir išėjimo strategijos

Investuotojai taip pat turėtų būti tikri, ką daryti įsigijus turtą.

Ar turtas bus „perkeltas“ atgal į rinką, ar jis bus laikomas ir prieskoniais laukiant rinkos pakeitimo prieš parduodant? Investuotojai, svarstantys galimybę uždaryti akcijas ir vėliau jas pakartotinai parduoti iškart po pirkimo, turėtų rasti būdų, kaip pagerinti turtą. Patobulinimai, užtikrinantys didžiausią sprogimą, apima miegamųjų ir vonios kambarių pridėjimą, virtuvių ir apdailos rūsių pertvarkymą ar kitas nenaudojamas erdves.

Kadangi informacija apie nekilnojamojo turto sandorius yra vieša žinia, kai kurie būsimi pirkėjai bus atsargūs mokėti priemoką už turtą iškart po pardavimo uždarymo, net jei jo kaina atitinka kitus nekilnojamojo turto objektus rajone. Vertės kūrimas perkuriant padeda pagrįsti didesnę perpardavimo kainą ir gali sumažinti ilgų rinkodaros laikotarpių riziką. Vis dėlto investuotojai turėtų būti atsargūs ir netobulinti turto tiek, kad jo kaina būtų daug didesnė nei kaimyninių nekilnojamojo turto.

Kita strategija yra turtą laikyti nuomojamu turtu, kol rinkoje įvyks kažkas, kad padidėtų turto vertė. Vėlgi, investuotojai turi žinoti nuomos rinką, kad užtikrintų pakankamą nuomos ploto paklausą. Ir kad įsigytas turtas uždirbs pakankamai nuomos, kad padengtų turto išlaikymo išlaidas.

Tiems, kurie turi papildomų laiko ir pastangų, reikalingų būti nuomotoju, nusipirkus neturtingus objektus su nuolaida ir paverčiant juos nuomojamu turtu, galite sukurti nemažą turtą. Galimybė gauti patrauklų finansavimą, pavyzdžiui, paskolas tik su palūkanomis, kartu su hipotekos palūkanų atskaitymu nuo pajamų mokesčių, yra puikus būdas sukurti pinigų srautus laukiant tinkamo laiko parduoti.

Nors gyvenamasis nekilnojamasis turtas nėra toks nepastovus kaip kitos turto klasės, jam būdingas ilgas mažos grąžos laikotarpis, o vėliau vertės „pop“, atitinkantis kai kuriuos didelius paklausos pokyčius, paaiškinančius didelę grąžos dalį. Tai vėlgi yra postūmis tęstiniams tyrimams ir laikymo laikotarpio strategijai, kuri padės įvertinti vertės padidėjimo laiką ir sudaryti turto planą ruošiantis parduoti.

Išėjimo strategija

Negalvoti apie pasitraukimo strategiją yra didelė klaida, kurią paprastai daro nauji investuotojai. Daugeliui susidaro klaidingas įspūdis, kad geriausias laikas investuoti į uždarymo savybes yra tada, kai jų yra begalė. Tiesą sakant, ženklus padidėjęs parduodamų namų skaičius ir turto uždarymo galimybės pabrėžia tam tikrą problemą, kuri trukdo žmonėms mokėti savo paskolas ar verčia nenorėti išlaikyti savo namų. Tai gali lemti prarastos darbo vietos rajone arba kai kurios infrastruktūros problemos, dėl kurių ši teritorija nepageidautina. Šios tendencijos turės teigiamą poveikį parduodamų namų pasiūlai ar turto uždarymui ir neigiamą poveikį paklausai. Tai reiškia, kad parduoti turtą bus sunkiau, kol pagerės rinkos pagrindai.

Dažna investuotojų, kurių pelnas priklauso nuo kainų skirtumo, klaida yra ta, kad jie nesuvokia neigiamo balansinių sąnaudų poveikio. Išlaidas sudaro hipotekos mokėjimai, mokesčiai, draudimas ir išlaikymas užsitęsusį rinkodaros ir pardavimo laikotarpį.

Vienas iš būdų išvengti per didelių buhalterinių išlaidų yra turto pardavimo termino nustatymas ir kainos diskontavimas iki turto pardavimo. Daug geriau parduoti uždirbant nuo nedidelio pelno iki nulio, nei toliau pardavinėti turtą už kainą, kuri užtikrins ilgą rinkodaros laikotarpį ir taip dideles balansines sąnaudas, kurios gali sukelti nuostolių.

Esmė

Investicijos į neveiksmingą nekilnojamojo turto turtą norint sukurti turtą yra perspektyvi strategija, tačiau tai nėra būdas greitai praturtėti. Kiekviename pasakojime apie turtus, praturtintus turtu, yra dar 10 žmonių, praradusių savo kapitalą, nes jie neatsiliko nuo rinkos tendencijų pokyčių.

Tie, kuriems pasisekė uždarymo rinkoje, ištyrė kitų sėkmingų investuotojų strategijas ir taktikas. Jie skyrė laiko ir išteklių užmegzti tinkamus rinkos kontaktus, reikalingus norint sukurti konkurencinį pranašumą prieš kitus. Tačiau laiko ir energijos kaupimas pažinti vietinę nekilnojamojo turto rinką yra tik viena iš kelių strategijų, kuriomis investuotojai gali pasinaudoti, norėdami kovoti su konkurencija. Sėkmę lemia kruopščiai paruoštas ir įvykdytas įsigijimas, taip pat sumanios pasitraukimo strategijos.