Pirmųjų namų pirkėjų turėtų vengti 11 klaidų
Pirmųjų namų pirkimas gali būti įdomi ir daug nervų kelianti patirtis. Jūs turite ne tik rasti tinkamą vietą, bet ir turite rasti tinkamą hipoteką. Turint mažai atsargų daugelyje vietinių rinkų ir didėjant namų kainoms visoje šalyje, surasti prieinamą būstą gali būti iššūkis.
Galite jausti spaudimą iškart susirasti namus, tačiau prieš apsilankydami namuose ir pradedant teikti pasiūlymus, jūsų finansavimas turi būti tvarkingas. Tai reiškia, kad įsitikinsite, kad jūsų kredito istorija ir kredito balas, skolos ir pajamų santykis bei bendra finansinė padėtis įtikins skolintoją, kad esate pakankamai patikimas skolintis pinigų.
Daugelis pirmą kartą pirkėjų yra linkę į klaidą, padarytą hipotekos ir būsto pirkimo procesuose. Štai keletas dažniausiai pasitaikančių klaidų, kurių reikia vengti.
1. Neišmeskite kortelių savo kreditą
Niekam nepatinka staigmenos, ypač prieš perkant namą. Jei jums (ir (arba) jūsų sutuoktiniui) kyla akivaizdžių kredito problemų, pavyzdžiui, vėluojančių mokėjimų istorija, skolų išieškojimo veiksmai ar reikšmingos skolos, hipotekos skolintojai gali jums pasiūlyti mažesnes nei idealias palūkanų normas ir sąlygas arba visiškai atmesti jūsų prašymą. Bet kuri situacija gali sukelti nemalonumų ir sugrąžinti jūsų idealų laiko planą.
Norėdami iš anksto išspręsti galimas problemas, kiekvienais metais nemokamai patikrinkite savo kredito ataskaitą kiekviename iš trijų kredito ataskaitų agentūrų: „Transunion“, „Equifax“ ir „Experian“ - svetainėjecreditcreditreport.com. Ieškokite klaidų ir ginčykite visas klaidas raštu su ataskaitų teikimo agentūra ir kreditoriumi, įskaitant patvirtinamuosius dokumentus, kurie padėtų išsiaiškinti jūsų atvejį. Jei radote dabartinių, bet tikslių neigiamų elementų, tokių kaip pavėluoti mokėjimai ar delspinigiai, nėra galimybės greitai pašalinti šių elementų. Jie liks jūsų kredito ataskaitoje 7–10 metų. Bet jūs galite padidinti savo rezultatą sumokėdami sąskaitas laiku, sumokėdami daugiau nei minimalius mėnesinius mokėjimus už skolas ir neišnaudodami turimo kredito. Visų pirma, būkite kantrūs; tai gali užtrukti mažiausiai vienerius metus, kad pagerintumėte žemą kredito rezultatą.
Be to, patikrinkite, ar bankas, kredito unija ar kreditinių kortelių teikėjas suteikia jums nemokamą prieigą prie jūsų kredito taškų. Jei jūsų balas yra mažesnis nei 620, gali kilti problemų patvirtinant įprastą hipoteką. Norint gauti FHA paskolą, jums reikės mažiausiai 580 kredito taškų, kad galėtumėte naudoti maksimalų programos finansavimą (3, 5% įmoka), arba mažiausiai 500 balų, jei reikia 10% įmokos.
2. Namų paieška prieš iš anksto patvirtinant
Radę geriausią namą, nereikia gaišti laiko. Daugelyje karštų rinkų susidursite su daugybe pasiūlymų ir didele konkurencija. Vargu ar pardavėjai svarstys pirkėjų, neturinčių išankstinio patvirtinimo iš skolintojo, pasiūlymus. Išankstinio patvirtinimo laiškas parodo pardavėjui, kad skolintojas atliko reikiamą kruopštumą ir užtikrino, kad turėsite lėšų ir motyvacijos grąžinti sąskaitas pagal jūsų kredito istoriją ir rezultatą, pajamas ir užimtumo istoriją, finansinį turtą ir kitus pagrindinius veiksnius.
Konkurencingoje rinkoje pardavėjai nepriims jūsų rimtai negavę išankstinio patvirtinimo laiško, o jūs galite prarasti namus, kurių tikrai norite. Šiame dokumente yra nurodyta paskolos suma, kuriai jūs turite teisę, jūsų palūkanų norma ir paskolos programa bei numatoma įmokos suma. Kai kuriais atvejais (ypač brangesniems namams ar ypač konkurencingose rinkose) skolintojai gali paprašyti jūsų pateikti įrodymus, kad yra sumokėta įmoka. Išankstinio patvirtinimo laiške taip pat nurodoma galiojimo data, paprastai per 90 dienų.
3. Nepirkite hipotekos
Namų pirkėjai gali palikti daug pinigų ant stalo, kai nesiperka hipotekos. Kreipdamiesi dėl hipotekos pas kelis skirtingus skolintojus, galite geriau suprasti, ką galite sau leisti, ir galite palyginti obuolių obuolius paskolų produktus, palūkanų normas, uždarymo išlaidas ir skolintojo mokesčius. Dar svarbiau, jei apsipirkote dėl hipotekos, sudarote geresnes sąlygas derėtis su skolintojais, kad gautumėte geriausią įmanomą pasiūlymą.
Pirkdami skolintojus atkreipkite dėmesį į mokesčius ir uždarymo išlaidas, kurios gali būti pridėtos prie uždarymo stalo. Nors kai kurie kainų nustatymo skirtumai dabar gali neatrodyti dideli, jie gali padėti sutaupyti daug lėšų per visą jūsų paskolos laiką. Atminkite, kad kai kurie skolintojai jums pasiūlys nuolaidų „taškus“ - būdą iš anksto nusipirkti palūkanų normą, o tai padidina uždarymo išlaidas. Ir kiti skolintojai, skatinantys mažas ar visai nereikalaujančias uždarymo išlaidas, paprastai kompensuoja didesnes palūkanas.
Paprašykite hipotekos tarpininko ne tik susisiekti su dabartine finansų įstaiga (banku ar kredito unija), bet ir nusipirkti įkainius jūsų vardu. Hipotekos makleriai nėra skolintojai; jie veikia kaip piršlys tarp jūsų ir skolintojų jų tinkle. Jie gali sutaupyti jūsų laiko ir pinigų palygindami kelis skolintojus, kurie turi jūsų poreikius atitinkančių produktų. Taip pat verta pasidomėti tiesioginiais skolintojais - tiek internetu, tiek asmeniškai - norint sužinoti, ką jie siūlo.
Kreipdamiesi dėl hipotekos pas kelis skolintojus, gausite paskolos įvertinimus, kad galėtumėte palyginti palūkanų normas ir uždarymo išlaidas. Be to, jei jūs perkate didžiąją dalį įkainių per 30 dienų, paskolos davėjų atlikti keli kredito patikrinimai bus laikomi vienu „sunkiu klausimu“, kaip tai vadina kredito vertintojai, ir mažai tikėtina, kad sumažins jūsų kredito rezultatą. Kreditorių, kuriuos turėtumėte apsipirkti, nėra daug, tačiau turėdami nuo trijų iki penkių paskolos įvertinimų gausite tvirtą palyginimo pagrindą.
4. Nusipirkite daugiau namų, nei galite sau leisti
Kai skolintojas jums sako, kad galite pasiskolinti iki 300 000 USD, dar nereiškia, kad turėtumėte. Kodėl gi ne? Jei maksimaliai padidinsite savo paskolą, jūsų mėnesiniai mokėjimai gali būti nekontroliuojami. Paprastai dauguma būsimų namų savininkų gali sau leisti paskolos sumą, kuri yra nuo 2 iki 2, 5 karto didesnė už bendrąsias metines pajamas. Kitaip tariant, jei uždirbi 75 000 USD per metus, galbūt gali sau leisti namus, kurių kaina yra nuo 150 000 iki 187 500 USD. „Investopedia“ hipotekos skaičiuoklė gali padėti įvertinti mėnesines įmokas, tai yra geresnis barometras, rodantis, ar galite sau leisti namus tam tikrame kainų intervale.
Nusipirkę daugiau namo, nei galite pagrįstai sau leisti, galite iškrėsti bėdą, jei turite pratęsti mėnesio biudžetą, kad galėtumėte mokėti hipotekos įmokas. Kitaip tariant, galite pasijusti „neturtingi“ ir pajusti pirkėjo gailėjimąsi. Be to, apsvarstykite, kad būsto savininkams atsiranda papildomų išlaidų, nesusijusių su mėnesinėmis hipotekos įmokomis. Turite sutaupyti neišvengiamų priežiūros išlaidų, remonto, būsto savininkų asociacijos mokesčių (jei taikoma) ir kitų išlaidų, kurių jūs nemokėjote kaip nuomininkas.
Jei padidinsite savo mėnesinį biudžetą, kad padengtumėte savo hipoteką, taip pat gali tekti sutaupyti nepaprastosios padėties ar namo remontui, be to, tai sunaudos jūsų pinigų srautus ir kitiems finansiniams tikslams pasiekti.
Apatinė eilutė: nenustatykite maksimalios paskolos sumos, kuriai esate patvirtintas, bet to, ar galite sau leisti mėnesinę hipotekos įmoką tuo metu. Pirmą kartą įsigyjantys namų pirkėjai gali būti atsargūs ir nusipirkti namus, kurių biudžetas mažesnis.
5. Nekilnojamojo turto agento samdymas
Bandyti savarankiškai ieškoti namų yra daug laiko ir sudėtinga. Profesionalus, patyręs nekilnojamojo turto agentas gali padėti susiaurinti pasirinkimą ir atkreipti dėmesį į problemas, susijusias tiek su fiziniu turtu, tiek derybose su pardavėjais. Kai kurios valstijos reikalauja, kad sandorį tvarkytų nekilnojamojo turto advokatas, tačiau advokatai nepadės jums ieškoti namo; jie gali padėti jums suprojektuoti pasiūlymą, derėtis dėl pirkimo sutarties ir būti uždarymo agentu.
Be to, jei einate į pasirodymus be savo nekilnojamojo turto agento, pardavėjo agentas gali pasiūlyti jums atstovauti. Tai gali būti nuobodu, nes tas agentas neturi omenyje jūsų interesų; jų tikslas yra gauti aukščiausią ir geriausią pardavėjo pasiūlymą. Turėdami savo atstovą, kurio interesai labiau suderinti su jūsų interesais, padėsite pasirinkti pagrįstiau.
Geriausia, kad agento įdarbinimo išlaidos neatsiras tiesiai iš jūsų kišenės. Jūs, kaip pirkėjas, paprastai nemokate pirkėjo agento komisinių. Paprastai pardavėjas sumoka pardavėjo agentui, kuris tada padalija komisinius su pirkėjo agentu.
6. Kredito linijų atidarymas (arba uždarymas)
Jums vis tiek gali būti atsisakyta hipotekos, net iš anksto patvirtinus vieną. Hipotekos kreditoriai patikrina jūsų kreditą išankstinio patvirtinimo metu ir dar kartą prieš uždarydami, prieš suteikdami jums galutinę žalią šviesą. Tuo tarpu išlaikykite savo kredito ir finansų būklę. Tai reiškia, kad negalima atidaryti naujų kredito linijų arba uždaryti esamas kredito linijas. Tai darant gali sumažėti kredito balas ir padidėti skolos ir pajamų santykis - abi pagrindinės priežastys, dėl kurių skolintojas negali atsisakyti galutinio patvirtinimo.
Vietoj to, palaukite, kol uždarysite namus, kad galėtumėte pasiimti naujas kredito linijas (pavyzdžiui, automobilį ar paskolą automobiliui ar naują kredito kortelę). Ir nors yra puiku sumokėti kreditinės kortelės sąskaitą ar paskolą prieš uždarant namus, uždarius sąskaitą ši kredito istorija pašalinama iš jūsų ataskaitos. Kredito trukmė yra vienas iš pagrindinių veiksnių, kuriuos naudojant kredito ataskaitų biurai naudoja jūsų kredito reitingą. Vietoj to, palikite sąskaitą atvirą ir aktyvią, tačiau nenaudokite jos, kol ją uždarysite. (Pastaba: kai kurios kreditinių kortelių įmonės gali uždaryti jūsų sąskaitą dėl ilgalaikio neveiklumo, o tai taip pat gali neigiamai paveikti jūsų kreditą. Laikykite paskyras aktyvias, atlikdami nedidelius pirkinius, kuriuos kiekvieną mėnesį atsiskaitysite iškart ir visiškai.)
7. Didelių pirkinių atlikimas kreditams
Kaip kredito kortelių atidarymas ar uždarymas gali pakenkti jūsų balui, taip pat galite sukaupti esamas sąskaitas. Vėlgi, išlaikykite savo kreditą ir finansus stabilius, kol užsidarysite namuose. Vietoj jų naudokite grynuosius pinigus, arba, dar geriau, atidėkite naujų baldų ar televizoriaus pirkimą, kol uždarysite.
Taip pat norite sužinoti, kaip jūsų biudžetas padengs jūsų naujos būsto nuosavybės išlaidas. Galbūt norėsite palaukti kelis mėnesius, kol pridėsite daugiau mėnesinių mokėjimų už didelius pirkinius.
8. Pinigų judėjimas
Kitas didelis draudimas netaikyti hipotekos: didelių indėlių ar lėšų išėmimas iš jūsų banko sąskaitų ar kito turto. Jei skolintojai staiga pamatys, kad ateina ar išeina nepanaudoti pinigai, gali atrodyti, kad gavote paskolą, o tai paveiktų jūsų skolos ir pajamų santykį. Skolintojai nesijaudina dėl skaidrių indėlių, pvz., Jūsų darbdavio premijos ar jūsų IRS mokesčių grąžinimo. Bet jei draugas perves jūsų pinigus arba gausite verslo pajamų iš savo asmeninės sąskaitos, skolintojas pareikalaus įrodymo, kad patikrintų, ar užstatas nėra paslėpta paskola. Tikėkitės, kad skolintojas paprašys pardavimo sąskaitos (jei užstatas yra iš to, ką pardavėte), atšaukto čekio ar mokėjimo kvito.
Pradinę įmoką galite naudoti giminaičio ar draugo dovana. Tačiau daugeliui paskolos produktų reikalingas dovanų laiškas ir dokumentai, kad būtų galima sumokėti užstatą ir įsitikinti, kad donoras nesitiki, kad grąžinsite pinigus.
9. Keičiasi darbai
Nors darbo pakeitimas gali būti naudingas jūsų karjerai, tai gali apsunkinti jūsų hipotekos patvirtinimą. Skolintojas nori užtikrinti, kad turėtumėte stabilias pajamas ir užimtumą bei galėtumėte sau leisti grąžinti hipoteką. Jei jums buvo iš anksto patvirtinta hipoteka, pagrįsta tam tikromis pajamomis ir darbu, bet kokia galimybė prieš uždarymą gali būti raudona vėliava ir atidėti uždarymą.
Norėdami patvirtinti, paprastai turite pateikti stabilių darbo ir pajamų dvejus metus iš eilės įrodymus. Kai keičiate darbo vietą, tai nuolatinis pajamų ir užimtumo įrašas yra sutrikdytas, ypač jei dirbate mažiau apmokamą darbą. Be to, jei pereisite prie vaidmens, kuriame komisiniai moka 25% ar daugiau atlyginimo, turite įrodyti, kad tas pajamas uždirbote per dvejus vienerius metus. Kai įmanoma, skolintojai rekomenduoja palaukti darbo pakeitimo, kol pasibaigs jūsų paskola. Jei to negalima padaryti, nedelsdami pasakykite skolintojui.
10. Praleisti namų inspekciją
Jei neturite daug grynųjų pinigų namui sutvarkyti ir nenorite rizikuoti, kad turėsite sumokėti už nenumatytą remontą, atsisakyti namų patikrinimo gali būti brangi klaida. Kodėl? Patikrinimai namuose skirti išsiaiškinti svarbiausias namo problemas ir jie apsaugo jus (pirkėją). Jei negaunate patikros, negalėsite kreiptis dėl didelių problemų, tokių kaip įtrūkę vamzdžiai ar vandens apgadinimai, po uždarymo namuose. Tai reiškia, kad galbūt pataisysite visą sąskaitą, kad išspręstumėte šias problemas. Pateikdami pasiūlymą namuose, galite įtraukti namų tikrinimo nenumatytą atvejį, kuris suteikia jums galimybę be nuobaudų išeiti iš sandorio, jei neatskleista pagrindinė problema, o pardavėjas nenori to taisyti prieš uždarydamas.
Esant tokiam nenumatytam atvejui, jūs galite atsiimti savo pasiūlymą ir paprastai grąžinti visą uždirbtą pinigų sumą. Namų apžiūros mokestis negrąžinamas ir paprastai pirkėjas sumoka iš anksto namų inspektoriui. Paprastai jis gali svyruoti nuo 300 USD iki 500 USD, atsižvelgiant į vietą ir turto dydį. Tai yra maža kaina, kurią turite sumokėti, kai pasveriate galimą tūkstančių dolerių sumą, kad pakeistumėte krosnį, vandens šildytuvą, stogą ar kitus didelius bilietus turinčius daiktus. Galite apsvarstyti papildomus patikrinimus, tokius kaip kenkėjų tikrinimas, pelėsių ar radono patikrinimas ar kanalizacijos apimtis, pavyzdžiui, jei to reikalauja jūsų skolintojas. Šie ir kiti patikrinimai gali padėti apsaugoti jūsų investicijas ir saugumą.
11. Nepalyginimas paskolos įvertinimo ir informacijos pateikimo pabaigos
Pagal įstatymą jūsų skolintojas privalo pateikti jums informaciją apie uždarymą likus trims darbo dienoms iki pabaigos dienos. Šiame dokumente išvardijamos tikslios išlaidos, kurias tikimasi sumokėti uždarymo metu, įskaitant pradinę įmoką, uždarymo išlaidas, išsami paskolos informacija ir sąlygos bei kita svarbi informacija. Tai yra penkių puslapių dokumentas, todėl palyginkite jį su pradine paskolos sąmata, kurią gavote, kad įsitikintumėte, jog skolintojas ar kitos su sandoriu susijusios šalys iš jūsų neima papildomų mokesčių (vadinamųjų nepagrįstų mokesčių).
Be to, jei tam tikri mokesčiai padidėja daugiau nei tikėtasi, paprašykite skolintojo paaiškinti, kodėl. Įsitikinkite, kad pagrindinė informacija, tokia kaip jūsų vardas ir kita tapatybės informacija, yra teisingai išvardyti, kad darbo dieną nesusidurtumėte su dokumentų tvarkymo problemomis. Jei radote klaidų ar abejotinų ar nepaaiškinamų papildomų mokesčių, nedelsdami pasakykite skolintojui, kad būtų galima išspręsti šias problemas. Kai kuriais atvejais jūsų uždarymą gali tekti perkelti atgal, kad įsitikintumėte, jog dokumentai yra pataisyti, atnaujinti ir visos problemos išspręstos.
Esmė
Jūs nenorite netyčia sabotuoti savo hipotekos ir namo įsigijimo. Kai kurios iš šių klaidų atrodo nekaltos, tačiau jos gali išvengti jūsų uždarymo ir sukelti didžiulį galvos skausmą. Pasitarkite su savo skolintoju apie tai, ką turėtumėte padaryti nuo išankstinio patvirtinimo iki uždarymo, kad užtikrintumėte sklandų procesą. Stenkitės, kad visi jūsų dokumentai - banko ataskaitos, W-2, indėlių įrašai, mokesčių deklaracijos, mokėjimo kortelės ir kt. - būtų tvarkomi ir atnaujinami, kad galėtumėte pateikti dokumentus, jei jūsų skolintojas to paprašytų.
Atėjus laikui nusipirkti pirmąjį būstą, gerai perskaitytas ir išsilavinęs apie skolinimo ir nekilnojamojo turto procesą gali padėti išvengti kai kurių šių klaidų ir taupyti pinigus. Be to, užtikrinkite, kad operacija vyks sklandžiai - pasitelkę į pagalbą jūsų patyrusius specialistus, kurie padės jums. Tai gali sušvelninti tam tikrą stresą ir sudėtingumą kelyje.