Kaip užsidirbti pinigų nekilnojamojo turto srityje

Nesvarbu, ar jums visada buvo įdomu apie nekilnojamojo turto investicinį potencialą, ar tiesiog sirgote informacinėmis kampanijomis, žadančiomis mažai žinomus būdus „pasipelnyti iš savo turto!“ - tikrai verta sužinoti, kaip nekilnojamasis turtas sukuria turtus.

Šiame straipsnyje mes nenagrinėsime neaiškių strategijų, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą ar pasiūlyti pagrindą būsto savininkams (apie pastarąjį skaitykite „ Pirmą kartą įsigyjamo namų savininko vadove“ ). Vietoj to, šiame straipsnyje bus kalbama apie pagrindinius būdus, kaip pinigai uždirbami per nekilnojamąjį turtą. Ir mūsų laimei, tai nesikeitė per šimtmečius, nesvarbu, kokį blizgesį bando priklijuoti dabarties guru.

Vadovėlis: Investicijų į nekilnojamąjį turtą tyrimas

Vertinimas

Labiausiai paplitęs būdas, kuriuo nekilnojamasis turtas teikia pelną: jis vertina, tai yra, padidėja jo vertė. Skirtingų rūšių turtas tai pasiekiama skirtingais būdais, tačiau realizuojamas tik vienu būdu: parduodant. Tačiau galite padidinti savo investicijų į turtą grąžą keliais būdais. Vienas iš jų - jei pasiskolinote pinigų, kad jį pirmiausia įsigytumėte - yra refinansuoti paskolą su mažesnėmis palūkanomis (naudokite mūsų hipotekos skaičiuoklę, kad apskaičiuotumėte dabartines refinansavimo normas). Tai sumažins jūsų turto kainą ir padidins jūsų nurašytą sumą.

Neapdorota žemė

Akivaizdžiausias neišvystytos žemės įvertinimo šaltinis, be abejo, yra jos plėtra. Augant miestams, žemė už ribų tampa vis vertingesnė, nes ją gali įsigyti kūrėjai. Tada kūrėjai stato namus, kurie dar labiau padidina šią vertę.

Žemės vertinimas taip pat gali būti vertingų mineralų ar kitų naudingųjų iškasenų atradimas, jei, žinoma, pirkėjas turi teises į jas. Ekstremalus to pavyzdys būtų ryškus aliejus, tačiau taip pat galima įvertinti žvyro nuosėdas, medžius ir pan.

Gyvenamasis turtas

Žvelgiant į gyvenamąjį būstą, vietovė dažnai yra didžiausias įvertinimo faktorius. Vystantis kaimynystėms aplink namus, pridėjus tranzito maršrutus, mokyklas, prekybos centrus, žaidimų aikšteles ir pan., Vertė gali išaugti. Žinoma, ši tendencija taip pat gali veikti atvirkščiai - namų vertybės mažėja, nes nyksta kaimynystė.

Namų patobulinimai taip pat gali paskatinti įvertinti ir tai yra dalykas, kurį nekilnojamojo turto savininkas gali tiesiogiai valdyti. Įrengimas papildomame vonios kambaryje, garažo šildymas ir virtuvės modernizavimas moderniausiais prietaisais yra tik keletas būdų, kaip turto savininkas gali pabandyti padidinti namo vertę. Daugelį šių metodų patobulino turto perpardavėjai, kurių specializacija - per trumpą laiką pridėti našumo pataisas namams.

Nekilnojamojo turto pertvarkymas ir turto apiplėšimas gali būti pelningas būdas greitai, trumpai įvertinti, nors tai reikia kruopštaus planavimo.

Komercinė nuosavybė

Komercinio turto vertė padidėja dėl tų pačių priežasčių, kaip neapdorotos žemės ir gyvenamojo nekilnojamojo turto: vieta, plėtra ir patobulinimai. Geriausios komercinės savybės yra nuolatinės paklausos. (Norėdami rasti daugiau informacijos, skaitykite 7 žingsnius, kaip sudaryti svarbiausią komercinio nekilnojamojo turto sandorį .)

Infliacijos vaidmuo

Yra vienas svarbus veiksnys, į kurį reikia atsižvelgti svarstant vertinimą: infliacijos ekonominis poveikis. 10% metinė infliacija reiškia, kad jūsų doleris gali nusipirkti tik apie 90% tos pačios prekės kitais metais, įskaitant ir turtą. Jei 1970 m. Žemės sklypas buvo vertas 100 000 USD ir būtų snaudęs, neišsivysčięs ir nemylimas dešimtmečius, jis vis tiek būtų vertas daug kartų daugiau. Dėl aštuntojo dešimtmečio infliacijos ir pastovaus tempo, nes greičiausiai reikės daugiau nei 500 000 USD pirkti dabar, darant prielaidą, kad tuo metu 100 000 USD buvo tikroji rinkos vertė.

Taigi vien tik infliacija gali sukelti nekilnojamojo turto vertės padidėjimą, tačiau tai šiek tiek yra Pirėjo pergalė. Nors dėl infliacijos galite gauti penkis kartus daugiau pinigų, daugelio kitų prekių pirkimas kainuoja penkis kartus daugiau, taigi perkamoji galia dabartinėje aplinkoje vis dar yra veiksnys. (Sužinokite daugiau iš 5 pasakymų apie nekontroliuojamą infliaciją .)

Pajamos

Antrasis didelis būdas, kuriuo nekilnojamasis turtas sukuria turtą, yra reguliarus pajamų mokėjimas. Paprastai pajamos, gaunamos iš nuomos, gali būti įvairių formų.

Neapdorotos žemės pajamos

Priklausomai nuo jūsų teisių į žemę, įmonės gali mokėti autorinį atlyginimą už bet kokius atradimus arba nuolatinius mokėjimus už bet kokius statinius, kuriuos jos prideda. Tai apima siurblių kėliklius, vamzdynus, žvyro duobes, privažiavimo kelius, ląstelių bokštus ir pan. Neapdorotą žemę taip pat galima išsinuomoti gamybai, dažniausiai žemės ūkio produkcijai.

Gyvenamojo turto pajamos

Didžioji dauguma būsto turto pajamų gaunama bazinės nuomos forma. Jūsų nuomininkai moka fiksuotą sumą per mėnesį - tai padidės atsižvelgiant į infliaciją ir paklausą, o jūs iš to padengsite savo išlaidas, reikalaudami likusios dalies kaip nuomos pajamos. Tiesa, kad išmokėdami draudimą, nuomininkai sudegins vietą, išmokos padengia tik prarastų daiktų pakeitimo išlaidas, o ne tikrąja prasme.

Komercinio turto pajamos

Komercinis turtas gali duoti pajamų iš minėtų šaltinių, kai vėlgi yra dažniausia bazinė nuoma, tačiau taip pat galima pridėti dar vieną iš pasirinkimo pajamų. Daugelis komercinių nuomininkų mokės mokesčius už sutartines galimybes, pavyzdžiui, teisę atsisakyti pirmenybės šalia esančiame biure. Nuomininkai moka priemoką už šias galimybes, nesvarbu, ar jie jomis naudojasi, ar ne. Pajamos iš pasirinkimo sandorių kartais gaunamos už neapdorotą žemę ar net gyvenamąjį būstą, tačiau jie toli gražu nėra įprasti.

Alternatyvos

Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT), hipoteka garantuoti vertybiniai popieriai (MBS), hipotekos investicinės korporacijos (MIC) ir nekilnojamojo turto investavimo grupės (REIG) gali būti žinomi kaip alternatyvos nekilnojamojo turto sektoriuje. Šios investicijos paprastai laikomos priemonėmis, leidžiančiomis gauti pajamas iš nekilnojamojo turto, tačiau joms atlikti yra skirtingi procesai ir skirtingi įėjimo procesai.

Naudodamas REIT, daugelio komercinių objektų savininkas parduoda akcijas (kuriomis dažnai prekiaujama viešai) investuotojams (paprastai tam, kad finansuotų daugiau nekilnojamojo turto pirkimą) ir tada paskirsto nuomos pajamas. REIT yra nuomininkų nuomininkų (kurie moka nuomą) savininkas, tačiau REIT savininkai užfiksuoja pajamas, kai tik pašalinamos pastatų eksploatavimo išlaidos ir REIT. Yra specialus REIT įvertinimo metodas.

MBS ir MIC yra dar vienas žingsnis pašalintas, nes jie investuoja į privačias hipotekas, o ne į pagrindines savybes. MIC skiriasi nuo MBS tuo, kad jose yra visos hipotekos ir pervedamos palūkanos iš mokėjimų investuotojams, o ne pakeistos pagrindinės ir (arba) palūkanų dalys. Vis dėlto abi yra ne tiek investicijos į nekilnojamąjį turtą, kiek skolos.

Taip pat gali egzistuoti kitos alternatyvos, tokios kaip REIG. REIG paprastai yra privačios investicijos, turinčios unikalią struktūrą, siūlančios investuotojams nuosavybės investicijas ar partnerystės paslaugas.

Sektoriuje galima užsidirbti iš keleto patikimų nekilnojamojo turto alternatyvų, tačiau jos susijusios su skirtingais įspėjimais ir įėjimo taškais.

Dūmai ir veidrodžiai

Panašiai kaip ir kitos alternatyvos, susijusios su nekilnojamuoju turtu, kuris yra investicijos pagrindas, dauguma metodų „puikuok savo protu su fantastiška grąža“ yra tik sluoksnis ant pagrindinių pajamų srautų.

Pavyzdžiui, yra neoficialių gyvenamojo nekilnojamojo turto variantų, kai jūs mokate mokestį arba priemoką, kad turėtumėte teisę nusipirkti namą nustatytam laikotarpiui už sutartą kainą. Tuomet rasite investuotojų, kurie už turtą mokės daugiau nei jūsų pasirinkta kaina. Tokiu atveju jūsų gaunama priemoka iš esmės yra ieškiklio mokestis už investicijos ieškančio asmens suderinimą su norinčiu parduoti - tikrai nesiskiria nuo nekilnojamojo turto agento komisinių. Nors šios pajamos yra pajamos, jos nekyla iš nekilnojamojo turto nuosavybės (ty laikant aktą). (Norėdami išsamesnės diskusijos, skaitykite skyrelyje „ Kaip užsidirbti pinigų su nekilnojamojo turto galimybėmis“ .)

Esmė

Yra keletas patikrintų strategijų, kaip užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto. Įvertinimas, infliacija ir pajamos yra aukštai sąraše, tačiau taip pat egzistuoja kelios alternatyvios investicijos į nekilnojamąjį turtą. Suvokti savo investicijas, riziką ir tai, ar visas procesas yra verta, ar ne.