7 žingsniai, kad būtų sudarytas karšto komercinio nekilnojamojo turto susitarimas

Paklauskite bet kurio nekilnojamojo turto specialisto apie investavimo į komercinį turtą pranašumus ir greičiausiai sukursite monologą, kaip tokios savybės yra geresnės kainos nei gyvenamasis nekilnojamasis turtas. Komercinio nekilnojamojo turto savininkams patinka papildomi grynųjų pinigų srautai, naudinga masto ekonomija, palyginti atviros sąlygos, gausus gerų, įperkamų nekilnojamojo turto valdytojų rinka ir didesnės išmokos iš komercinio nekilnojamojo turto.

Tačiau kaip įvertinti geriausias savybes? O kas išskiria didžiuosius pasiūlymus nuo šykštuolių?

Kaip ir daugumos nekilnojamojo turto objektų, sėkmė prasideda nuo gero projekto. Tai padės jums įvertinti gerą komercinio turto sandorį.

Sužinokite, ką žino viešai neatskleista informacija

Norėdami būti komercinio nekilnojamojo turto žaidėjas, išmokite galvoti kaip profesionalas. Pvz., Žinokite, kad komercinis turtas vertinamas kitaip nei gyvenamasis turtas. Komercinio nekilnojamojo turto pajamos yra tiesiogiai susijusios su jo naudojama kvadratine medžiaga. Atskirų namų atveju taip nėra. Taip pat matysite didesnius grynųjų pinigų srautus iš komercinės nuosavybės. Matematika paprasta: uždirbsite daugiau pajamų, pavyzdžiui, daugiabučiuose, nei iš vienos šeimos namų. Taip pat žinokite, kad komercinio turto nuoma yra ilgesnė nei gyvenamosios vienos šeimos namuose. Tai atveria kelią didesniems grynųjų srautams. Galiausiai, jei esate griežtesnėje kredito aplinkoje, įsitikinkite, kad įsikursite su grynaisiais kasoje. Komercinio nekilnojamojo turto kreditoriai mėgsta mažinti 30 proc. Paskolą, kol jie neduos paskolos.

Sudaryti veiksmų planą

Parametrų nustatymas yra svarbiausias komercinio nekilnojamojo turto sandorio prioritetas. Pvz., Paklauskite savęs, kiek galite sau leisti sumokėti, ir tada apsilankykite hipoteka, kad sužinotumėte, kiek sumokėsite per hipotekos galiojimo laiką. Naudodamiesi tokiais įrankiais, kaip hipotekos skaičiuotuvai, galite lengviau apskaičiuoti visas jūsų namo išlaidas.

Kiti pagrindiniai sau užduoti klausimai yra šie: kiek tikitės uždirbti dėl sandorio? Kas yra pagrindiniai žaidėjai? Kiek nuomininkų jau yra laive ir moka nuomą? Kiek nuomos vietos reikia užpildyti?

Išmokite pripažinti gerą sandorį

Svarbiausi nekilnojamojo turto specialistai, žinodami nemažai, žino daug. Kokia jų paslaptis? Pirma, jie turi išėjimo strategiją - geriausi pasiūlymai yra tie, iš kurių žinote, kad galite pėsti. Tai padeda turėti aštrų žemės savininko žvilgsnį - visada ieškokite žalos, kuriai reikia remonto, žinokite, kaip įvertinti riziką, ir būtinai išpjaustykite skaičiuoklę, kad užtikrintumėte, jog turtas atitinka jūsų finansinius tikslus.

Susipažinkite su pagrindine komercinio nekilnojamojo turto metrika

Įprasta pagrindinė metrika, kuria reikia naudotis vertinant nekilnojamąjį turtą:

Grynosios veiklos pajamos (NOI)
Komercinio nekilnojamojo turto NOI apskaičiuojamas įvertinant turto pirmųjų metų bendrąsias veiklos pajamas ir tada atimant pirmųjų metų veiklos sąnaudas. Norite turėti teigiamą NOI.

BŽŪP norma
Nekilnojamojo turto „viršutinė riba“ arba kapitalizacijos norma naudojama apskaičiuojant pajamas gaunančio turto vertę. Pvz., Butų kompleksas, susidedantis iš penkių ar daugiau vienetų, komerciniai biurų pastatai ir mažesni plytelių prekybos centrai - tai visi tinkami kandidatai nustatant viršutinę ribą. Neapsaugotų lėšų normos naudojamos būsimojo pelno arba grynųjų pinigų srautų grynajai dabartinei vertei įvertinti; šis procesas taip pat vadinamas pajamų kapitalizavimu.

Grynieji pinigai
Komercinio nekilnojamojo turto investuotojai, kurie, norėdami įsigyti savo nekilnojamąjį turtą, naudojasi finansavimu, dažnai laikosi pinigų grynųjų pinigų formulės, kad galėtų palyginti konkuruojančių nekilnojamojo turto pirmųjų metų rezultatus. Grynieji pinigai atsižvelgia į tai, kad svarstomas investuotojas nereikalauja 100% grynųjų pinigų, kad nusipirktų turtą, bet taip pat paaiškina ir tai, kad investuotojas neišsaugos visų NOI, nes jis / ji privalo naudoti dalį iš jo sumokėti hipotekos įmokas. Norėdami atskleisti grynuosius pinigus, nekilnojamojo turto investuotojai turi nustatyti sumą, kurios reikia investuoti norint įsigyti turtą, arba jų pradines investicijas.

Ieškokite motyvuotų pardavėjų

Kaip ir bet kuris verslas, klientai vairuoja nekilnojamąjį turtą. Jūsų darbas yra juos rasti - ypač tuos, kurie yra pasirengę ir nori parduoti mažesnę nei rinkos vertę. Nekilnojamasis turtas nevyksta ir net nesvarbus, kol nerandate susitarimo, kurį paprastai lydi motyvuotas pardavėjas. Tai kažkas, kas turi skubią priežastį parduoti mažesnę nei rinkos vertę. Jei jūsų pardavėjas nemotyvuotas, jis ar ji nebenorės derėtis.

Atraskite kaimynystės „ūkininkavimo“ vaizduojamąjį meną

Puikus būdas įvertinti komercinį turtą yra išsiaiškinti, kokia yra jo apylinkė, einant į atvirus namus, kalbantis su kitais seniūnijos savininkais ir ieškant laisvų vietų.

Savybėms įvertinti naudokite „trijų tikslų“ metodą

Būkite pritaikomi ieškant puikių pasiūlymų. Naudokitės internetu, perskaitykite klasifikuotus skelbimus ir išsinuomokite paukščių šunis, kad rastumėte geriausias savybes. Nekilnojamojo turto paukščių šunys gali padėti jums rasti vertingų investavimo paskatų mainais už siuntimo mokestį.

Esmė

Apskritai komercinės nuosavybės suradimas ir įvertinimas nėra vien tik kaimynystės ūkininkavimas, puiki kaina arba dūmų signalų siuntimas, kad pas jus būtų pardavėjai. Veiksmų pagrindas yra pagrindinis žmogaus bendravimas. Kalbama apie santykių užmezgimą ir santykį su nekilnojamojo turto savininkais, todėl jie jaučiasi patogiai kalbėdami apie gerus sandorius ir verslą su jumis.