Pirkimas uždarytą namą

Iki 2008–2009 m. Hipotekos krizės įsigyti uždarytą būstą buvo daug sunkesnis pasiūlymas. Nekilnojamojo turto sandorių medžiotojai anksčiau turėjo sekti aukcionus, kurie buvo surengti teismo rūmuose, arba atsijoti per teisinių dokumentų rinkinius. Tačiau rinkos uždarymo banga, kilusi dėl subprime paskolų, ne tik padidino turimų savybių skaičių, bet ir palengvino jų paiešką bei įsigijimą. Tiesą sakant, procesas dažnai panašus į bet kokio kito tipo namų paiešką. Naikinami namai yra prieinami beveik visose nekilnojamojo turto rinkose visoje šalyje, suteikdami galimybių tiek namų savininkams, tiek investuotojams.

Kaip rasti išstumtus namus

Sudarytas savybes galima rasti kelių sąrašų paslaugų (MLS) periodiniuose leidiniuose ir interneto svetainėse, atliekant internetines nekilnojamojo turto paieškas, banko biurus ir svetaines bei vietinius laikraščius. Yra daugybė svetainių, kurios dabar specializuojasi ieškant namų ir nekilnojamojo turto, kuriems yra uždaryta galimybė, pavyzdžiui, usa-foreclosure.com ir Fannie Mae's HomePath.com. Kai kurios finansų įstaigos, pavyzdžiui, „Bank of America“, taip pat siūlo puslapius, skirtus padėti jums ieškoti uždarų namų. Vietinėse kelių sąrašų tarnybose savybės, kurios yra uždaromos, negali būti paryškintos; tai gali būti nurodyta tik turto apraše.

Kreditoriai vis dažniau parduoda savo areštuotą turtą per nekilnojamojo turto agentus, todėl nedvejodami kreipkitės į nekilnojamojo turto agentą dėl galimybių. Kai kurie nekilnojamojo turto agentai netgi specializuojasi turto uždarymo srityje.

Tiksliau tariant, uždaryto namo buvimo vieta priklauso nuo to, kur jis yra uždarymo procese: Nekilnojamasis turtas vis tiek gali priklausyti pradiniam namo savininkui (ankstesniais etapais, jei yra išankstinis uždarymas ir trumpalaikis pardavimas), arba tokiam subjektui. kaip bankas ar vyriausybė (vėlesniuose). Čia yra penki rinkos ribojimo tipai ir požiūriai į pirkimą.

1. Išankstiniai apribojimai
Turtas yra iš anksto uždaromas po to, kai hipotekos kreditorius pranešė skolininkams, kad jie nevykdo įsipareigojimų, bet prieš tai, kai turtas siūlomas parduoti aukcione. Jei būsto savininkas per tą laiką gali parduoti turtą, jis / ji gali išvengti turto uždarymo proceso ir jo neigiamo poveikio jų kredito istorijai bei ateities perspektyvoms (žr. „Hipotekos gavimas po bankroto ir rinkos uždarymo“ ). Taigi kai kurie namų savininkai nori tartis. Išankstinis uždarymas paprastai nurodomas apskričių ir miestų teismo rūmų pastatuose. Be to, daugelyje internetinių šaltinių, įskaitant www.foreclosure.com, pateikiamos savybės, kurios yra pasirengimo uždarymui etape.

2. Trumpas pardavimas
Trumpas išpardavimas įvyksta tada, kai skolintojas nori sutikti mažiau nei yra skolingas už hipoteką. Skolininkai nebūtinai turi nevykdyti hipotekos įmokų, kad skolintojas sutiktų su trumpalaikiu pardavimu; tačiau paprastai jie turi įrodyti tam tikrus finansinius sunkumus, pavyzdžiui, prarasti darbą, dėl kurio greičiausiai neteks įsipareigojimų. Dažnai aptariama gyvenamoji vieta yra povandeninė, tai reiškia, kad ji yra verta mažiau nei negrąžintas hipotekos likutis. Norėdami kvalifikuoti kaip trumpalaikį pardavimą, skolintojas turi sutikti „parduoti trumpą turtą“ priimdamas mažiau nei yra skolingas, o namas turi būti pateiktas pardavimui. Šios savybės paprastai reklamuojamos kaip trumpalaikės išpardavimai, „laukiant banko patvirtinimo“.

Trumpam laikui parduodamo turto pirkimas dažniausiai yra tas pats kaip tradicinis pirkinys, tačiau sutarčių kalba skirsis, nurodant, kad sąlygos turi būti patvirtintos skolintojo. Bankas gali užtrukti keletą mėnesių, kad atsakytų į trumpą pardavimo pasiūlymą, todėl procesas gali užtrukti daug ilgiau nei tradicinis pirkinys. Daugelyje nekilnojamojo turto svetainių, įskaitant atskiras firmas ar įtraukimo į sąrašą paslaugas, siūloma galimybė ieškoti pagal trumpąjį pardavimą.

3. Šerifų pardavimo aukcionai
Šerifų pardavimo aukcionas įvyksta po to, kai skolintojas praneša skolininkui apie įsipareigojimų nevykdymą ir suteikia skolininkui lengvatinį laikotarpį, kad jis galėtų pasivyti hipotekos mokėjimus. Aukcionas yra skirtas skolintojui greitai grąžinti už paskolą, kurios įsipareigojimai nevykdomi. Šie aukcionai dažnai vyksta miesto teismo rūmų laipteliais, kuriuos valdo vietos teisėsaugos institucijos. Turtas aukcione parduodamas aukščiausią kainą pasiūliusiam asmeniui viešai paskelbtoje vietoje, data ir laiku. Šiuos pranešimus galima rasti vietiniuose laikraščiuose ir daugelyje internetinių vietų, ieškant „šerifų pardavimo aukcionų“.

4. Bankui priklausančios savybės
Nekilnojamasis turtas, kuris neparduodamas aukcione, grąžinamas bankui; tai yra, jie tampa nekilnojamojo turto nuosavybės teise (REO). Jas dažnai valdo banko REO departamentas, kuris tvarko bankui nuosavybės teise priklausančių objektų sąrašą. Internetiniuose šaltiniuose, tokiuose kaip www.realtytrac.com, yra daugybė sąrašų, kurių galima ieškoti pagal miestą, valstiją ar pašto kodą.

5. Vyriausybės nuosavybė
Kai kurie namai perkami paskolomis, kurias garantuoja Federalinė būsto administracija (FHA) arba Veteranų reikalų departamentas (VA). Kai šios savybės bus uždarytos, vyriausybė jas perims ir parduos vyriausybei dirbantys brokeriai. Norėdami nusipirkti vyriausybei nuosavybės teise priklausantį turtą, turite susisiekti su vyriausybės įregistruotu tarpininku. Pirkėjai gali ištirti tokias savybes svetainėje www.hud.gov (spustelėkite „TEMOS SRITYS“ ir pasirinkite „Parduodami namai“).

Kodėl uždaryti namai yra pigesni

Didžiausias uždarytų namų pardavimo taškas, be abejo, yra jų sumažinta kaina - dažnai žymiai mažesnė, palyginti su kitomis panašiomis savybėmis toje pačioje vietovėje (brokerių kalba vadinama „palyginamosiomis prekėmis“ arba „kompiais“). Daugelis rinkos apribojimų parduodami bent 5% žemiau rinkos vertės, dar labiau padidindami nuolaidas tam tikruose regionuose. Pirkėjai taip pat gali pasinaudoti papildomomis santaupomis, pavyzdžiui, sumažintomis įmokomis, mažesnėmis palūkanų normomis arba panaikinus vertinimo mokesčius ir tam tikras uždarymo išlaidas.

Kas daro juos tokiu susitarimu? Jei gyvenamoji vieta yra iš anksto uždaryta arba parduodama trumpai, jos savininkai yra finansiškai įpareigoti - jiems reikia pinigų. Laikas nėra jų pusėje: jie turi iškrauti turtą ir gauti, ką gali, kol gali, kad visiškai jo neprarastų. Trumpai tariant, šie pardavėjai derasi ne iš tvirtos pozicijos. Nors gali pasirodyti žiauru pasinaudojant kitų nelaime, pirkėjai gali būti naudingi.

Jie gali gauti dar daugiau naudos, jei turtas iš tikrųjų buvo areštuotas. Šerifo įstaiga nėra suinteresuota kabinti ant namo; bankai nenori užsiimti dvarininkų verslu. Finansų institucijos paprastai nori greitai atsikratyti perimto turto (žinoma, už protingą kainą - jie turi atsakyti investuotojams ir auditoriams, kad jie stengėsi susigrąžinti kuo daugiau pradinės paskolos sumos). Vėlgi, tai naudinga pirkėjams.

Pagaliau uždaryti namai paprastai parduodami tokios būklės, kokia yra - jei apgadinimai, remontas neįeina į lygtį - ir, kaip žino naudotų automobilių ir senovinių baldų mėgėjai, „esą“ reiškia nuolaidą. Žinoma, „toks, koks yra“ gali būti dviašmenis kardas, kaip mes aptarsime toliau.

Uždarytų namų pirkimo rizika

Turto problemos

Nors ji ir turi kompensacinę nuolaidą, būklė „tokia, kokia yra“ gali būti gana niūri. Jei namus vis dar naudoja savininkai, jie dažnai būna prastai prižiūrimi - galų gale, jei žmonės negali sumokėti hipotekos įmokų, greičiausiai jie atsilieka ir už nuolatinę priežiūrą, jau nekalbant apie kapitalinį remontą. Be to, kai kurie žmonės, kurie susiduria ar yra priversti išstumti iš apyvartos, yra pasipiktinę ir nusivilia savo namus prieš pradėdami banką. Tai dažnai reiškia prietaisų ir armatūros nuėmimą, o kartais net atvirą vandalizmą.

Paslėptos išlaidos

Kartu su nenumatytais remonto ir renovacijos darbais, tokie delspinigiai, kaip grąžinamieji mokesčiai ir turto suvaržymai (kuriuos aukciono ypatybes dažnai prideda IRS, valstybė ar kiti kreditoriai), gali papildomai padidinti išlaidas, kurios yra pageidautina namui. Kad ir kas būtų skolingas, vyriausybei pirmiausia reikia sumokėti ir sumokėti, kad pirkimo procesas vyktų toliau. Tai daugiausia taikoma turtui, kuris parduodamas aukcione; bankas visada išmoka visas su turtu susijusias suvaržymus prieš perparduodamas tai kitai šaliai.

Lėtas procesas

Ankstesnės komplikacijos dažnai reiškia daug dokumentų. Paprastai rinkos atėmimas turės keletą papildomų dokumentų, kurie turi būti užpildyti, norint pasiruošti uždarymui, kuris ne visada yra toks tinkamas. Jei tai yra trumpalaikio pardavimo situacija, savininko skolintojas turi patvirtinti sandorį, ir tai gali užtrukti, kaip minėta anksčiau. Didelė žala, padaryta name, gali nulemti mažesnį namo vertinimą, o tai gali paveikti pirkėjo galimybes užsitikrinti paskolą. Kai kurie skolintojai neskolins mažesnės nei tam tikros dolerio sumos, nes mažesnės paskolos pelno potencialas neverta rizikuoti.

Nors manote, kad bankas noriai iškrauna grąžintą gyvenamąją vietą, reagavimo laikas tarp banko ir kitų susijusių šalių gali būti lėtas ir naudojant REO ypatybes. Laikas, reikalingas atsakymui apie jūsų pasiūlymą, gali labai skirtis. ; jei bankas, kuris saugo jūsų turtą, yra apiplėštas dėl galimybių ribojimo, tai gali užtrukti daug ilgiau, kol bankas išnagrinės jūsų prašymą. Buvo žinoma, kad bankai, kurių atsilikimas yra didelis, užtrunka iki 90 dienų, kad atsakytų į pasiūlymą. Jei planuojate finansuoti pirkinį, jums būtų protinga skirti laiko hipotekos išankstiniam patvirtinimui.

Varzybos

Kaip ir bet kurioje rinkoje, paklausa didės, kai tik bus galimybė įsigyti kažką su nuolaida. Taigi padidėjęs susidomėjimas ir konkurencija - ne tik tarp potencialių keleivių, bet ir tarp investuotojų bei profesionalių specialistų - neišvengiamas, kai kalbama apie vertas ribotas nuosavybės teises. Labai dažnai uždaryti namai gali būti patraukliai įkainoti žemiau kitų namų apylinkes, tačiau kai žodis išeina, greitai gali sulaukti daugybės pasiūlymų ir kilti kainų siūlymo karas. Taigi tai, kas kadaise buvo namai už mažą kainą didelėje kaimynystėje, gali greitai tapti brangiu turtu.

Būsimiems panaikintų namų pirkėjams gali būti protinga pateikti pasiūlymų dėl kelių nekilnojamojo turto objektų vienu metu, nes konkuruojantiems pirkėjams įmanoma užsitikrinti turtą, pasiūlant didesnę kainą arba pasiūlant grynuosius pinigus. Tačiau nesinervinkite, jei kažkas kitas pateikia jūsų pasiūlymą dėl tam tikro turto; periodiškai patikrinkite, ar ji vėl pasirodo banko inventoriuje. Rinkodaros sandoriai paprastai patenka gana dažnai.

Įsigyjamo namo pirkimas

Jei perkate iš banko, turėsite sustiprinti savo derybinius įgūdžius ir pradėti procesą su žemo kainų pasiūlymo pasiūlymu norimo nekilnojamojo turto objekte. Bankai, sukaupę nemažą išparduotų nekilnojamojo turto atsargų kiekį, bus labiau linkę derėtis dėl kainos; Kuo ilgiau bankas valdo turtą, tuo didesnė tikimybė, kad jis rimtai apsvarstys mažesnius pasiūlymus, ypač turtuose, kurie buvo laikomi ilgesnį laiką. Todėl tikriausiai turėtumėte pateikti savo pradinį pasiūlymą už kainą, kuri yra bent 20% mažesnė už dabartinę rinkos kainą, o galbūt dar daugiau, jei nekilnojamasis turtas, kurį siūlote, yra rajone, kuriame yra daug galimybių uždaryti akcijas.

Jei už nekilnojamąjį turtą ir bet kokią būtiną renovaciją galite sumokėti grynaisiais, esate pavydėtinoje padėtyje. Štai kodėl kai kurie pirkėjai nusprendžia užmegzti ryšį su išorės investuotojais, kurie gali jiems padėti pasitarnauti ir pasidalinti pelnu, kai namai vėl eina į pardavimo bloką. Tiesą sakant, grynųjų pinigų sandoriai sudaro didelę REO pardavimo dalį.

Finansavimo galimybės išstumtiems namams

Galite nusipirkti nekilnojamąjį turtą, naudodamiesi hipoteka, nors privatūs skolintojai yra linkę įžvalgiai finansuoti rinkos uždarymo sandorius. Tačiau kvalifikuotiems asmenims yra dvi finansavimo galimybės - 203 (k) paskolos iš Federalinės būsto administracijos (FHA) ir „HomeSteps“ programa per Freddie Mac - vieną iš vyriausybės remiamų įmonių, atperkančių hipotekas.

203 (k) paskolos

FHA sukūrė savo 203 (k) dydžio hipotekas, kad padėtų suvaldyti bankų, kurie priešingu atveju vengtų didelės rizikos REO, rūpesčius. pirkimai. Imdami paskolos gavėjams hipotekos draudimo įmoką, jie gali garantuoti privačių skolintojų, kurie dalyvauja programoje, paskolas.

Skolininkams vienas didžiausių pranašumų yra galimybė finansuoti būsto įsigijimą kartu su visais reikalingais remontais vienoje hipotekoje. Paprastesnė versija, supaprastinta 203 (k) paskola, skirta ribotam remontui, kuriam nereikia inžinerinių ar architektūrinių planų. Asmenys gali pasiskolinti iki 35 000 USD, palyginti su namo pardavimo kaina, kad padengtų pagrindines priemones, tokias kaip nauji prietaisai, dailylentės ir langai.

Taikant išsamesnes pataisas, pvz., Statant priestatą ar rūpinantis struktūriniais pažeidimais, paprastai geriausias pasirinkimas yra tradicinė 203 (k) paskola. Skirtingai nuo supaprastinto varianto, namų savininkai privalo išimti mažiausiai 5000 USD; didžiausia suma yra pagrįsta kiekvienos apskrities FHA apribojimais. Be to, jūs turite mokėti už nepriklausomą konsultantą, kad jis apžiūrėtų turtą ir patikrintų, ar darbas atitinka programos gaires.

Papildomas šių paskolų trūkumas yra kaina. Skolininkai ne tik moka hipotekos draudimą, bet moka ir palūkanų normas, kurios yra ketvirtadaliu procentinio punkto didesnės nei įprastinių paskolų palūkanos. Jiems taip pat gali tekti sumokėti už vieną ar du taškus - tai išankstiniai mokesčiai, kurių kiekviena siekia 1% pagrindinės sumos.

1 pav. Tradicinių 203 (k) paskolų ir supaprastintos versijos palyginimas.

(Šaltinis: „Bank of America“ svetainė)

„HomeSteps“

„Freddie Mac“ suteikia hipotekos rinkos likvidumą pirkdamas paskolas iš bankų, kaupdamas jas ir parduodamas investuotojams kaip vertybinius popierius. Naudodama „HomeSteps“, organizacija per savo privačius skolinimo partnerius siūlo specialų finansavimą tiems, kurie nori įsigyti tik jai nuosavybės teise priklausančius nekilnojamojo turto objektus. Šiuo metu „HomeSteps“ galima tik šiose valstijose: Alabamos valstijoje, Floridoje, Džordžijos valstijoje, Ilinojaus valstijoje, Kentukyje, Šiaurės Karolinoje, Pietų Karolinoje, Tenesio valstijoje, Teksase ir Virdžinijoje.

Jei jūs gyvenate vienoje iš šių valstijų, „HomeSteps“ turi keletą reikšmingų pranašumų. Pagrindinis iš jų yra tas, kad jums nereikia pirkti hipotekos draudimo, kuris jį išskiria iš 203 (k) paskolų. Vien tai gali sutaupyti šimtus, net tūkstančius dolerių pirkėjams per hipoteką. Be to, norint įsigyti „HomeSteps“ hipoteką nereikia atlikti įvertinimo, nes tai gali tapti pagrindine kliūtimi ieškantiems įprastos paskolos.

Pirkėjai gali rasti vienos šeimos, daugiabučių ir daugiabučių namų objektų sąrašą „HomeSteps“ svetainėje.

Esmė

Išoriškai uždaryti namai gali atrodyti baisiai patrauklūs. Tačiau išlaidos gali būti labai nenuspėjamos, o dėl žalos atlyginimo turtas gali būti nepageidaujamas. Pirkimo procesas dažnai būna lėtas, o tai pirkėjams gali sukelti antrą mintį, o didelė paklausa viliojančioms uždarytoms savybėms gali atstumti kai kuriuos viltingus pirkėjus.

Visa tai pasakius, uždaryti namai gali būti neįtikėtini pasiūlymai. Pirkėjai turi unikalią galimybę sumokėti mažesnę nei rinkos vertę už namus, kurie įprastomis aplinkybėmis jiems nebūtų prieinami. Jei įsigijimo pusėje yra santaupų, padidėja tikimybė, kad ateityje pirkėjas suvokia savo turtą ir padidins savo investicijas, jei pardavė.

Jei tai daroma atsakingai, perkant uždarą būstą pirkėjui gali būti suteikta daugybė privalumų daugelį metų.