Išgryninimas palyginti su palūkanų normos ir terminuotos paskolos refinansavimo paskolomis

„Išgryninimas“ ir „palūkanų norma“ yra du pagrindiniai jūsų pasirinkimai, kai refinansuojate savo hipoteką norėdami sutaupyti ar gauti pinigų. Jei tiesiog refinansuojate savo turimą paskolą, kad gautumėte mažesnę palūkanų normą, arba pakeisite sąlygas, ji vadinama refinansavimu pagal palūkanų normą ir terminą. Arba galite pasiimti dalį savo namo nuosavybės - galbūt atlikti renovaciją, sumokėti skolas ar padėti susimokėti kolegijos išlaidas, pasinaudodami grynųjų pinigų paskola. Štai ką šie du terminai reiškia ir kaip jie gali paveikti jūsų finansinę būklę.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Kai refinansuojate hipoteką, dvi pagrindinės galimybės yra grynųjų pinigų refinansavimas, kai jūs išimate dalį savo nuosavybės lėšų, arba refinansavimas pagal palūkanų normą ir terminas, kai keičiate dabartinę paskolą į vieną su nauja (tikiuosi) geresni) terminai.
• Išgryninimo paskolos paprastai būna griežtesnės, pavyzdžiui, pridedami taškai arba didesnės palūkanų normos, nes skolintojui jos kelia didesnę riziką.
• Gali būti įmanoma ištraukti šiek tiek grynųjų iš savo refinansavimo, nepareikalaujant papildomų mokesčių už grynųjų pinigų išėmimo paskolą, pasinaudojant lėšų sutapimu vienos paskolos pabaigoje ir kitos pradžioje.

Hipotekos refinansavimo pagrindai dabar

Pirmiausia pagalvokite apie refinansavimą kaip esamos hipotekos pakeitimą kita arba hipotekų poros sujungimą į vieną paskolą. Kaip sakoma, su senąja (hipoteka) ir su naująja. Kai refinansuosite, jūsų sena paskola ar paskolos bus išmokėtos, o nauja / jų bus įdėta.

Yra daugybė priežasčių apsvarstyti refinansavimą. Taupyti pinigus yra akivaizdu. 2008 m. Rugpjūčio mėn. Vidutinė fiksuota 30 metų hipotekos palūkanų norma buvo 6, 48%. Po finansinės krizės tos pačios rūšies hipotekos normos nuolat mažėjo. 2012 m. Gruodžio mėn. 30 metų fiksuota hipotekos norma buvo sumažinta beveik perpus nuo ketverių metų anksčiau iki 3, 35%. Vidutinė 2017 m. Norma sudarė 3, 99%. Pasak Freddie Mac, iki 2018 m. Jis išaugo iki 4, 54%. Bet net ir šie didesni įkainiai gali būti mažesni nei turimi senesnių paskolų įkainiai.

2019 m. Kovo mėn. Hipotekos normos nukrito iki 4, 27%, ty 60 savaičių žemiausio lygio. Hipotekos bankininkų asociacijos duomenimis, per savaitę, pasibaigusį 2019 m. Kovo 29 d., Hipotekos paraiškų padaugėjo 18, 6 proc. Refinansavimo lygis padidėjo 39% iki 47, 4% visų paraiškų, o tai yra aukščiausias lygis nuo 2016 m. Lapkričio mėn. (Didžiausia naujausia hipotekų refinansavimo banga kilo nuo 2011 iki 2013 ir 2015 iki 2016 m., Kai palūkanų normos buvo beveik rekordinės.) Nors refinansuoti Indeksas kitą savaitę nukrito iki 44, 1% visų paraiškų, mažos skolinimosi išlaidos ir stipri darbo rinka ir toliau skatina paraiškas.

Istoriškai palūkanų normos vis dar yra palyginti žemos - viena priežastis, kodėl namų savininkai turi senesnius, didesnių palūkanų įkeitimus (arba tuos, kurių būsto kapitalas padidėjo, arba kurie turi daug geresnius kredito reitingus, nei tada, kai jie iš pradžių finansavo savo namus), kad galėtų dabar refinansuoti. Kai palūkanų normos kinta aukščiau, refinansavimas gali suteikti galimybę konvertuoti reguliuojamų palūkanų hipoteką į fiksuotą palūkanų normą, kad būtų galima užfiksuoti mažesnių palūkanų mokėjimus, kol palūkanų norma dar labiau padidės. Pramonės valdžia prognozuoja, kad normos kils 2019 m

Grynųjų pinigų išėmimas ir norma bei terminas: dviejų rūšių paskolos

Yra dvi pagrindinės refinansavimo paskolos. Paprasčiausias ir aiškiausias yra refinansas (refi) pagal terminą . Jokie faktiniai pinigai šiuo atveju nekeičia naudos, išskyrus su paskola susijusius mokesčius. Hipotekos dydis išlieka tas pats; jūs tiesiog prekiaujate savo dabartinėmis hipotekos sąlygomis naujesnėms (tikriausiai geresnėms) sąlygoms.

Priešingai, grynųjų pinigų paskoloje, dar vadinamoje grynųjų pinigų refinansavimu, nauja hipoteka yra didesnė nei senoji. Kartu su naujomis paskolos sąlygomis jūs taip pat gausite avansinius pinigus - efektyviai išimdami nuosavybę iš savo namų grynaisiais.

Jūs galite pretenduoti į normos / termino refi, esant didesniam paskolos ir vertės santykiui (paskolos suma padalyta iš įvertintos turto vertės). Gauti paskolą lengviau, kitaip tariant, net jei esate prastesnė kredito rizika, nes skolinatės didelę procentą to, ko verta namas.

Prieš gaudami pinigų išėmimo paskolą, gerai investuokite, gerai apgalvokite, nes nėra prasmės kaupti savo lėšas kompaktiniame diske, kuris uždirba 2, 5%, kai jūsų hipotekos palūkanos yra 5% arba 6%.

Grynųjų pinigų paskolos yra griežtesnės. Jei norite grąžinti dalį savo namuose sukaupto kapitalo grynaisiais, greičiausiai tai jums kainuos - kiek tai priklauso nuo to, kiek kapitalą sukaupėte savo namuose, ir nuo jūsų kredito taško. Pavyzdžiui, jei paskolos gavėjo FICO balas yra 700, paskolos ir vertės santykis yra 76%, o paskola laikoma grynaisiais, paskolos davėjas gali pridėti 0, 750 taškų prie pradinės paskolos kainos. Pavyzdžiui, jei paskolos suma būtų 200 000 USD, skolintojas prie išlaidų pridėtų 1500 USD. (Kiekvienas skolintojas yra skirtingas.) Arba skolininkas galėtų mokėti didesnę palūkanų normą - nuo 0, 125 iki 0, 250% daugiau, atsižvelgiant į rinkos sąlygas.

Kodėl griežtesni terminai? Kadangi paskolos grynaisiais pinigais skolintojui kelia didesnę riziką, teigia Casey Fleming, patarėjas hipotekos klausimais, „C2 Financial Corporation“ ir knygos „Paskolų vadovas: kaip gauti geriausią įmanomą hipoteką“ autorius. „Statistiškai skolininkas yra daug labiau tikėtinas. išeiti iš namų, jei atsiduria bėdoje, jei jau ištraukė iš jo nuosavybę. Tai ypač aktualu, jei jis išsitraukė daugiau nei iš pradžių investavo į pradinę įmoką. Taigi bet kurios paskolos, laikomos grynaisiais pinigais, kaina yra didesnė, kad atspindėtų tą riziką, kol nėra tiek nuosavo kapitalo, kad skolininkas greičiausiai daugiau nebesitrauks. “

Tačiau didesnis kredito reitingas ir mažesnis paskolos ir vertės santykis gali pakeisti jūsų skaičių. Skolininkui, kurio kredito balas yra 750, o paskolos ir vertės santykis yra mažesnis, pavyzdžiui, pavyzdžiui, nebus imamos jokios papildomos išlaidos už grynųjų pinigų išėmimą; skolintojai tiki, kad jis ar ji nevykdo paskolos tikimybės, labiau nei tuo atveju, jei atliks palūkanų normos / termino refi.

Jūsų paskola gali būti grynųjų pinigų išėmimo paskola, net jei negaunate pinigų. Jei mokate kredito korteles, automatines paskolas ar bet ką kita, kas iš pradžių nebuvo jūsų hipotekos dalis, kreditorius tikriausiai laiko tai pinigų išgryninimo paskola. Jei sujungsite dvi hipotekas į vieną - o viena iš pradžių buvo grynųjų pinigų išėmimo paskola - nauja konsoliduota paskola taip pat bus klasifikuojama kaip grynųjų pinigų išėmimas.

Dar viena priežastis dar kartą galvoti apie grynųjų pinigų išėmimą: Jei atliksite grynųjų pinigų išmokėjimą, tai gali neigiamai paveikti jūsų FICO rezultatą.

83 proc.

Hipotekos refinansų, kurios buvo grynųjų pinigų paskolos, skaičius 2018 m. Ketvirtąjį ketvirtį.

Daugiau amerikiečių renkasi pinigų išgryninimo refinansavimą

Nors daugelis asmeninių finansų ekspertų patartų nenaikinti jūsų namų nuosavo kapitalo atliekant refinansavimą grynaisiais pinigais, naujausi duomenys rodo, kad daugelis amerikiečių pasirenka šią paskolos rūšį. „Freddie Mac“ ketvirčio refinansavimo statistika parodė, kad 2018 m. Ketvirtąjį ketvirtį (paskelbtą 2019 m. Kovo mėn.) Grynųjų pinigų gavėjai sudarė 83% visų refinansavimo paskolų - tai yra didžiausias skaičius nuo 2007 m. Trečiojo ketvirčio.

Šaltinis: Freddie Mac, Ketvirtinis refinansavimo pranešimas, 2018 m

Daugelis šių refinansų nebuvo skirtos normai sumažinti. Dažniausiai lėšos buvo naudojamos sąskaitoms ar kitoms skoloms apmokėti ar namų remontui atlikti.

Šaltinis: Freddie Mac, Ketvirtinis refinansavimo pranešimas, 2018 m

Įdomi hipotekos refinansavimo spraga

Pasitelkę savo hipotekos maklerį, jūs galėsite sugeneruoti šiek tiek grynųjų pinigų iš refinansavimo, nelaikydami jo grynųjų pinigų išėmimo paskola (ir sukaupdami papildomų mokesčių, susijusių su tuo). Iš esmės tai veikia pasinaudojant lėšų sutapimu vienos paskolos pabaigoje ir kitos pradžioje. Tai sudėtingas procesas, todėl atkreipkite dėmesį į tai, kaip jį apibūdina Flemingas:

„Jums leidžiama finansuoti uždarymo išlaidas pagal kursą / terminą. Daugelis skolintojų leidžia į šias uždarymo išlaidas įtraukti išankstinio apmokėjimo išlaidas, tokias kaip išankstinio mokėjimo palūkanos, nesumokėtos sukauptos palūkanos už jūsų turimą hipoteką, pinigai, reikalingi išankstiniam lėšų kaupimui depozitoriumo sąskaitoje, ir net turto mokesčiai ir draudimas, jei jums tinka.

„Kai refinansuojate, jūs mokate sukauptas palūkanas už esamą hipoteką iki tos dienos, kurią ji bus išmokėta. Jūs iš anksto mokate už savo naujos paskolos palūkanas nuo tos dienos, kai finansuojate, iki kito mėnesio pirmosios, o tada kitą mėnesį nemokėsite. Todėl jūs finansavote vieno mėnesio palūkanas už savo hipoteką pagal naują paskolą.

„Jei turite neapmokėtą (arba depozitoriumo) sąskaitą, kad galėtumėte sumokėti draudimą ir mokesčius pagal esamą hipoteką, tada esamas skolintojas laiko dalį jūsų pinigų - bent pora mėnesių mokesčių ir draudimo. Kai refinansuosite, naujajam skolintojui prireiks šiek tiek pinigų, kai pasibaigs jūsų mokesčių ir draudimo sąskaitos, todėl jie paprašys pinigų iš anksto. Paprastai galite tai finansuoti.

„Tada, pasibaigus jūsų paskolai, jūsų senasis skolintojas, kuris laiko dalį jūsų pinigų, atsiunčia jums čekį, lygų jūsų depozitoriumo sąskaitos likutiui, kai sumokėjote tą paskolą. Grynaisiais!

„Be to, kadangi kai kurie mokesčiai šiek tiek keičiasi iki finansavimo, dauguma skolintojų leidžia šiek tiek sušvelninti - iki 2000 USD grynųjų pinigų grąžinimo sąlyginio deponavimo paskolos nelaikant grynaisiais.

„Visa tai reiškia, kad jūs galite finansuoti„ išlaidas “, kurios iš tikrųjų nėra paskolos atsiradimo išlaidos, o atspindi paskolos turėjimo išlaidas. Turint 200 000 USD palūkanų normą / terminuotą paskolą, būtų labai įmanoma sukaupti apie 4000 USD grynaisiais - esant tinkamoms aplinkybėms, jei ji būtų struktūriškai atsargi - nemokant piniginės išmokos baudos “.

Esmė

Jūsų, kaip skolininko, darbas yra turėti pakankamai žinių, kad galėtumėte aptarti galimybes su savo skolintoju. Daugumai žmonių geriausias finansinis žingsnis yra vengti papildomų pinigų išmokėjimo paskolos išlaidų. Jei turite konkrečią priežastį išimti grynuosius pinigus iš savo namų, grynųjų pinigų išėmimo paskola gali būti vertinga, tačiau atminkite, kad papildoma pinigų suma, kurią sumokėsite palūkanomis už paskolos galiojimo laiką, gali tapti bloga idėja.