„Case-Shiller“ būsto indekso supratimas

Tikriausiai girdėjote ne kartą naujienose minimą „Case-Shiller“ indeksą. Gal žinote, kad tai turi ką nors bendro su namų kainomis ir būsto rinka. Bet kas tiksliai yra šis indeksas ir kaip jis jus veikia?

Kas yra „Case Shiller“ indeksas?
„Case-Shiller“ indeksą 1980 m. Sukūrė trys ekonomistai: Allanas Weissas, Karlas Case'as ir Robertas Shilleris. Vėliau trijulė suformavo įmonę, kuri pardavinėjo jų tyrimus; tą bendrovę įsigijo „Fiserv, Inc.“, kuri pateikia lentelės duomenis už rodyklės. Tada duomenis platina „Standard & Poor's“.

Indeksas, oficialiai žinomas kaip „S&P / Case-Shiller“ namų kainų indeksas, iš tikrųjų yra ne vienas indeksas. Yra tikrai keli indeksai:

• Nacionalinis namų kainų indeksas, apimantis devynis pagrindinius surašymo skyrius. Jis apskaičiuojamas kas ketvirtį ir skelbiamas paskutinį vasario, gegužės, rugpjūčio ir lapkričio antradienius.
  
• Dešimties miestų indeksas, apimantis Bostoną, Čikagą, Denverį, Las Vegasą, Los Andželą, Majamį, Niujorką, San Diegą, San Franciską ir Vašingtoną.
  
• 20 miestų sudėtinis indeksas, į kurį įeina visi minėti miestai ir Atlanta, Šarlotė, Klivlandas, Dalasas, Detroitas, Mineapolis, Finiksas, Portlandas (Oregonas), Sietlas ir Tampa.
  
• Dvidešimt atskirų metro zonų indeksų kiekvienam iš aukščiau išvardytų miestų.

Indeksai, išskyrus nacionalinį indeksą, skelbiami kiekvieno mėnesio paskutinį antradienį 9:00 EST. Duomenys, apie kuriuos pranešama, vėluoja du mėnesius, todėl gegužę išleista ataskaita apima tik pardavimus namuose iki kovo mėn.

Kiekvienas indeksas matuoja vienbučių ir (arba) gyvenamųjų namų (taip pat žinomų kaip namai) kainų pokyčius, naudojant pakartotinio pardavimo metodą, kuris palyginamas tų pačių nekilnojamojo turto pardavimo kainų laikui bėgant. Neįtraukiamos naujos statybos - kadangi šie namai anksčiau nebuvo parduoti, nėra galimybės apskaičiuoti, kaip pasikeitė jų pardavimo kainos, kol jie neturėjo dviejų savininkų (tuo metu jie nebėra naujos statybos). Condos ir co-ops nėra įtraukti į jokius pagrindinius indeksus; tačiau yra atskiras butų indeksas, kuris seka butų kainas penkiose pagrindinėse rinkose: Bostone, Čikagoje, Niujorke, Los Andžele ir San Fransiske.

„Case-Shiller“ indeksais stebimos pardavimo rūšys yra vadinamos „nesutarimų“ pardavimo operacijomis. Tai yra sandoriai, kai namas buvo parduotas rinkos verte, o pardavimo kainos duomenys gali būti naudojami norint gauti tikslią būsto rinkos apžvalgą. Sandoris, kai motina pardavė savo sūnui namus už palankią, mažesnę nei rinkos kainą, nebus įtrauktas į jokį „Case-Shiller“ indeksą, nes jis tiksliai neatspindi bendros būsto rinkos veiklos. Rinkos apribojimas yra įtrauktas į indeksus, nes pardavimas tarp banko ir asmens yra laikomas tiek realiu, tiek pakartotiniu.

Iš indekso taip pat neįtraukti nekilnojamojo turto, kurio pavadinimas pasikeitė (nekilnojamasis turtas, kuris neseniai buvo laikomas namu, bet dabar yra kooperatinis namas, nebus įtrauktas), pardavimas prieš pat ar po to, kai turtas buvo dramatiškai pakeistas (pvz., Rekonstruotas dviejų miegamųjų namas). į penkių miegamųjų namą) ir operacijose, kuriose, atrodo, yra duomenų klaidų (namas, kuris kadaise buvo parduotas už 100 000 USD, vėliau praneštas kaip parduotas už 10 000 USD).

Kodėl namų kainos yra svarbios
Akivaizdu, kad jei ketinate pirkti ar parduoti gyvenamąjį būstą, domėsitės, ar namų kainos didėja, ar mažėja, ir kiek. Jei parduodate ir atrodo, kad kainos didėja, galbūt norėsite sustabdyti pardavimą, kol laukiate, ir pažiūrėkite, ar kainos nuolat auga. Jei perkate ir matote, kad kainos didėja, galbūt norėsite paspartinti pirkimo sprendimą, kol dar yra pasiūlymų. Arba, jei kainos mažėja, galbūt norėsite sužinoti, ar galite sustabdyti pirkimą, kol kainos ir toliau krinta. Žinoma, nė vienas asmuo ar rodyklė negali iš tikrųjų numatyti, kas bus su namų kainomis.

Net jei neperkate ar neparduodate būsto, būsto kainos rodo, kaip veikia plačioji ekonomika. Ar žmonės jaučiasi įsitikinę, kad dabar yra tinkamas laikas didelėms ir brangioms investicijoms? Ar tam tikras geografinis regionas veikia ekonomiškai? Kaip sekasi įmonėms, turinčioms didelę dalį būsto sektoriaus? „Case-Shiller“ rodyklė suteikia visų šių klausimų įžvalgą.

Net įmanoma netiesiogiai pasinaudoti būsto kainų pokyčiais investuojant į „S&P“ / „Case-Shiller“ namų kainų indeksus (CSI) ateities sandorius ir pasirinkimo sandorius. Šios rūšies investicijos yra rekomenduojamos tokioms įmonėms kaip nekilnojamojo turto ir nekilnojamojo turto vystytojai, bankai, hipotekos kreditoriai ir namų tiekėjai, kad padėtų sušvelninti jų didelių akcijų paketą būsto sektoriuje. Net verslas, kuris su būstu neturi nieko bendra arba neturi nieko bendro, gali norėti investuoti į šiuos produktus, kad padidintų jų patiriamą investavimo riziką.

Galiausiai daugelis žmonių į savo namus investavo bent tiek, jei ne daugiau, nei į akcijas. Taigi būsto kainų pokyčiai daro didelę įtaką bendrajai jų portfelių vertei.

Alternatyvūs būsto indeksai
„Case-Shiller“ indeksai, nors ir turbūt labiausiai žinomi, nėra vieninteliai, stebintys namų kainas.

JAV federalinė būsto finansų agentūra (FHFA) skelbia ketvirtinį būsto kainų indeksą, kurį protingai pavadino HPI (arba būsto kainų indeksu). Skaičiavimams jis naudoja pakartotinio pardavimo „Case-Shiller“ metodą, tačiau jis apima 363 metropolines zonas ir apima ne tik pardavimus, bet ir refinansavimą. Remiantis FHFA, šis indeksas apima tik „vienos šeimos nekilnojamąjį turtą, kurio hipotekas nuo sausio yra įsigiję ar pakeitę vertybiniais popieriais„ Fannie Mae “ar„ Freddie Mac “.„ Fannie Mae “ar„ Freddie Mac “labai didelių hipotekų, vadinamų„ jumbo “hipotekomis, neperka ir nepakeičia. hipotekos į indeksą neįtraukiamos.

Bendrovė, pavadinta „First American CoreLogic“, sukuria „ LoanPerformance Home Price Index“ . Jis taip pat naudoja pakartotinio pardavimo duomenis, tačiau yra daug išsamesnis. Remiantis bendrovės tinklalapiu, jų duomenys apima „6 070 pašto kodus (58% visų JAV gyventojų), 519 pagrindinių statistinių teritorijų (CBSA, 85% visų JAV gyventojų) ir 898 grafystės (81% visų JAV gyventojų), esančių visos 50 valstijų ir Kolumbijos apygarda “.

Kas mėnesį skelbiamas „ IAS360 namų kainų indeksas“, kuriame aprašomos keturių JAV surašymo regionų, devynių JAV surašymo skyrių ir 360 JAV apskričių kainų tendencijos, parduodant vienkiemius. Nors į TAS360 įtraukiami tik nesutarimų trukmės sandoriai, jis nenaudoja Case-Shiller metodo, sakydamas, kad „jis žymiai riboja turimų sandorių skaičių, kad apibrėžtų tendenciją, kuri gali sustiprėti lėtesnėmis rinkos sąlygomis“. Vietoj to, IAS360 naudoja patentuotą technologiją, nes mano, kad jos apskrities duomenys yra naudingesni nei duomenų stebėjimas „plačiose geografinėse teritorijose“. Vienas svarbiausių indekso aspektų yra tas, kad jis skelbiamas tik su vieno mėnesio vėlavimu, palyginti su dviejų mėnesių „Case Shiller“ vėlavimu, todėl jis yra savalaikis rodiklis.

Užsienio būsto kainų indeksai
Be to, JAV nėra vienintelė šalis, kurianti būsto kainų indeksus. Čia pateikiami keli pavyzdžiai iš kitų šalių, kurios rengia būsto indeksus:

• Pagrindinis Kanados indeksas yra Nacionalinis kompozitinių namų kainų indeksas . Jis taip pat naudoja pakartotinio pardavimo metodą ir sujungia duomenis apie pardavimus vienos šeimos namuose Vankuveryje, Kalgaryje, Toronte, Otavoje, Monrealyje ir Halifakso valstijoje.

• Airijos nuolatinį „tsb“ būsto kainų indeksą sukuria Airijos banko nuolatinis biudžetas, kuriam priklauso apie 20% šalies būsto paskolų būstui. Šis indeksas atsižvelgia į namo dydį, tipą, vietą ir kitas charakteristikas, naudojant sudėtingą metodą, žinomą kaip daugiamatė tiesinės regresijos analizė.

• Pagrindinis Jungtinės Karalystės indeksas yra „ Halifax House Price“ indeksas, pavadintas didžiausio Jungtinės Karalystės hipotekų skolintojo Halifax vardu. Taip pat naudojama daugiamatė tiesinės regresijos analizė.

Išvada
„Case-Shiller“ indeksas yra plačiai naudojamas ir gerbiamas JAV būsto rinkos ir visos ekonomikos barometras. Dabar, kai jūs suprantate, kas tai yra ir kodėl tai svarbu, kitą kartą skaitydami laikraštį ar žiūrėdami naujienas, išgirdę apie „Case-Shiller“ rodyklę, galite skirti šiek tiek daugiau dėmesio.