Kaip gauti paskolą apversti namą

Dėl kylančių namų kainų ir padidėjusio finansavimo galimybės būsto apmokestinimas yra aukščiausias nuo 2007 m. Dar daugiau: ribota pasiūla padeda plačiakelniams žmonėms uždirbti didesnį pelną dabar, nei jie buvo gaunami po 2008–2009 m. Būsto krizės, kai turto uždarymas užplūdo nekilnojamojo turto rinką.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Paprastai apversti namą kainuoja daugiau pinigų, nei nusipirkti namą.
• Skolintojai mano, kad „flipping“ yra rizikingas pasiūlymas ir paprastai neveiks su nepatyrusiais „flops“.
• Tikrų pinigų skolintojus galite rasti internete ir jų terminai yra trumpesni nei vieneri metai, kai palūkanų normos yra nuo 12% iki 18%, pridedant nuo dviejų iki penkių punktų.
• Apsvarstykite galimybę pasikonsultuoti su privačiais skolintojais, kalbėdami su kitais perpardavėjais.
• „Flippers“ gali išbandyti bendro finansavimo svetaines, kad finansuotų savo investicijas.

Namų apvertimo išlaidos

Nors nusipirkti, pataisyti ir greitai perparduoti nuosavybes gali būti pelninga, norint apversti namą reikia daug daugiau pinigų, nei norint nusipirkti namą, kuriame norite gyventi. Jums ne tik reikalingi pinigai norint tapti turto savininku, bet taip pat reikalingos renovacijos lėšos ir priemonės turto mokesčiams, komunalinėms paslaugoms ir namų savininkų draudimui padengti nuo tos dienos, kai išpardavimas baigiamas atliekant reabilitacijos darbus ir iki tos dienos, kurią jis parduodamas. Trumpalaikis kapitalo prieaugio mokesčio tarifas nuo 10% iki 37%, atsižvelgiant į jūsų federalinį pajamų mokesčio tarifą, sumažins pelną, kurį uždirbate iš nekilnojamojo turto, kurį apmokestinate per vienerius metus ar mažiau.

Jei neturite savo grynųjų pinigų, kuriuos galite investuoti, pradėti namų apipavidalinimą nėra lengvas pasiūlymas. Tai nėra 2005-ieji metai, kai kas nors, galintis paslėpti veidrodį, galėtų gauti hipoteką be nieko. Net jei jums gali būti suteikta paskola su įmoka, mokėsite daugiau, kai skolinatės finansuoti kreditą, nei tada, kai skolinatės norėdami įsigyti pagrindinę gyvenamąją vietą. Taip yra todėl, kad skolintojai mano, kad perkėlimas yra rizikingesnis pasiūlymas.

Be to, daugelis skolintojų nedirbs su nepatyrusiais plepiais. Jie norės pamatyti, ar sėkmingai pavyko parduoti bent vieną namą siekiant pelno. Kiti dirbs su nepatyrusiu plepiku, tačiau ims didesnius mokesčius ir palūkanas.

Atsisakymas: Šiame straipsnyje nurodyti ir aprašyti kreditoriai pateikiami tik informaciniais tikslais. Nei „Investopedia“, nei autorius nepritaria nė vienai iš šių bendrovių. Prieš nustatydami, ar kuris nors iš šių skolintojų yra tinkamas pasirinkimas atsižvelgiant į jų finansinius poreikius, skolininkai turėtų atlikti savo tyrimus.

Griežtų pinigų paskolos

Ekspertai nesutaria, kokie sunkūs pinigai pelnė savo vardą. Kai kurie sako, kad tai reiškia, kad jis yra daug brangesnis nei tradicinis finansavimas ir pasižymi „sunkesnėmis“ sąlygomis. Kiti sako, kad taip yra todėl, kad ji finansuoja namus, kuriuos „sunku“ finansuoti įprastiems skolintojams. Vis dėlto kiti sako, kad terminas apibūdina paskolos užstatą, kaip ir kietąjį turtą, kuris šiuo atveju yra nekilnojamasis turtas.

Nepriklausomai nuo termino pradžios, kietų pinigų paskolos paprastai būna trumpesnės nei vieneri metai, o palūkanų normos yra nuo 12% iki 18%, pridedant nuo dviejų iki penkių punktų. Taškas yra lygus 1% paskolos sumos, taigi, jei skolintumėtės 112 000 USD, o skolintojas imtųsi dviejų punktų, mokėtumėte 2% iš 112 000 USD arba 2240 USD. Užuot mokėję taškus uždarydami, kaip tai darytumėte su įprasta hipoteka, jums gali nereikėti mokėti taškų tol, kol būstas neparduotas naudojant kietų pinigų paskolą - vienintelį švelnų dalyką apie šiuos sunkius pinigus.

Griežtų pinigų skolintojai apskaičiuoja, kokią sumą galite pasiskolinti iš namo vertės po renovacijos (ARV). Jei namas kainuoja 80 000 USD, bet ARV yra 160 000 USD ir jūs galite pasiskolinti iki 70% ARV, tuomet galite pasiskolinti 112 000 USD. Sumokėję 80 000 USD pirkimo kainą, jums liks 32 000 USD uždarymo išlaidoms padengti (nors galbūt galėsite susitarti, kad namo pardavėjas jas sumokės), skolintojo mokesčiams, reabilitacijai, nešiojimo išlaidoms ir pardavimo išlaidoms, tokioms kaip sustojimas, rinkodara, ir nekilnojamojo turto agento komisiniai. Jei galite išlaikyti šį biudžetą, jums nereikės pinigų iš kišenės norint apversti namus.

Taškais 2240 USD taškai užims nemažą dalį to 32 000 USD biudžeto, tačiau jei šešis mėnesius mokėsite 15% palūkanų, jūsų bendrosios 112 000 USD palūkanų išlaidos bus 8 400 USD. Kietų pinigų skolintojai paprastai tikisi mokėti tik palūkanas kiekvieną mėnesį, kol negrąžinama paskola, tačiau kai kurie gali leisti susikaupti palūkanoms ir nereikalauti, kad jos būtų mokamos, kol bus baigtas mokėjimas. Po šių dviejų didelių išlaidų turėsite tik 21 360 USD už visa kita - mažiau, jei turėtumėte sumokėti uždarymo išlaidas. Bet jei namus iš tikrųjų parduodate už 160 000 USD, per šešis darbo mėnesius ieškote 48 000 USD pelno, atėmus mokesčius, galbūt neišrašydami nei vieno čekio iš savo banko sąskaitos.

Griežti pinigai palyginti su įprastomis paskolomis

„House Heroes“, nekilnojamojo turto investuotojų grupės, apimančios namus Floridoje ir finansuojančių kietas paskolas, prezidentas Lucas Machado sako, kad kietų pinigų paskolos yra lengvos ir kitu būdu: Biurokratinės biurokratinės naštos trūkumas. Priešingai nei įprasti bankai, skolintojai nėra saistomi gairių dėl nekilnojamojo turto formos. „Prastos būklės nekilnojamasis turtas neatitinka tradicinių hipotekų finansavimo gairių. Kita vertus, kietų pinigų skolintojai tikisi skolinti namus apleistus “, - sako Machado.

Atvirkščiai, „sunkių pinigų skolintojai nusprendžia, ar suteikti paskolą, įvertindami sandorio tvirtumą ir būsto patikimumą“, - sako Machado. Jei pirkimo ir remonto kaina, palyginti su perpardavimo verte, turi prasmę, o namų apipjaustymas yra patikimas, paskolą suteiks sunkių pinigų skolintojas.

Vertinant trumpalaikį skolintoją, sunkių pinigų skolintojai paprastai nesijaudina dėl skolininko kvalifikacijos, tokios kaip skolos ir pajamų santykis bei kredito balai. Kai kuriais atvejais jie gali norėti pamatyti pareiškėjo dokumentus, tokius kaip mokesčių deklaracijos, banko išrašai ir kredito ataskaitos. Jiems taip pat nerūpi, jei skolinamos pradinio įnašo lėšos (kitas skirtumas, palyginti su įprastiniais skolintojais). Galų gale, „Jei kreditinis asmuo nevykdo įsipareigojimų, sunkių pinigų skolintojas gali išstumti iš namų, perimti nuosavybės teises į namus ir pelningai juos parduoti“, - pažymi Machado.

Sunkių pinigų skolintojas, panašus į banką, išlaikys pirmąją namo turto suvaržymą tol, kol skolininkas grąžins paskolą, tačiau skolininkas bus savininkas ir laikys aktą, aiškina Matas Trenchardas, „Senna House Buyers“ įsigijimo vadovas. viena didžiausių namų pirkimo bendrovių Hiustone.

Kur ieškoti skolintojų

Viena vieta, kur rasti sunkių pinigų skolintoją, yra internete. Pavyzdžiui, „Lima One Capital“ dirbs su naujais laikikliais ir paskolins iki 90% paskolos pagal kainą arba iki 75% paskolos ARV. Mokesčiai ir palūkanų normos mažėja, kai paskolos gavėjas naudojasi patirtimi. „Lima One“ skolina daugumoje valstijų, tarifai ir mokesčiai skiriasi priklausomai nuo valstijos.

Apskritai tikiesi sumokėti:

• Jei atliksite iki vieno perversmo per pastaruosius 24 mėnesius, jums bus taikomas 3, 5% inicijavimo mokestis ir 12% palūkanų norma
• Kai jūsų diržas yra nuo dviejų iki keturių atvartų, tai yra 3% pradinis mokestis ir 11% palūkanų norma
• Už penkis ar daugiau užpildytų klapų matysite 2% inicijavimo mokestį ir 9, 99% palūkanų normą.

Skolininkai, kurių kredito balai yra mažesni nei 680, galės skolintis šiek tiek mažiau ir sumokės didžiausias išlaidas. Minimalus kredito balas yra 630. Taip pat „Lima One Capital“ reikalauja 10% įmokos ir siūlo grąžinimo terminus iki 13 mėnesių.

Antras pavyzdys yra „LendingHome“. Ši įmonė siūlo fiksuotas ir nekeičiamas paskolas iki 90% pirkimo kainos ir 100% renovacijos išlaidų. Skolininkai privalo pateikti banko ataskaitas, kad įrodytų, jog gali padengti įmokas ir uždarymo išlaidas. Kiti reikalavimai apima pirkimo-pardavimo sutartį, ankstesnių taisymo ir apipjaustymo projektų sąrašą, turto dokumentus ir įmoką. Palūkanų normos paprastai svyruoja nuo 7, 5% iki 12%. Trečiųjų šalių paskolų platinimo išlaidoms padengti yra 199 USD paraiškos mokestis. „LendingHome“ taip pat imasi inicijavimo mokestį, įvertinimo mokestį, nuosavybės teises ir sąlyginio deponavimo mokesčius, o įmonė sulaiko reabilitacijos lėšas, kol baigsis renovacija.

„House Heroes“ prezidentas Lucusas Machado siūlo susisiekti su vietinėmis nekilnojamojo turto investavimo asociacijomis, vietiniais investuotojais ir vietos nekilnojamojo turto agentais, kad surastų didelių pinigų skolintojus. Tačiau galbūt nėra daug vietos derėtis, ypač dėl taškų ir palūkanų normų. Per pastaruosius kelerius metus, pažymi Machado, buvo tiek daug galimybių paskolinti pinigų, kad nereikia vengti sandorio. „Kodėl turėtumėte šiandien imti paskolą mažesne grąža, kai rytoj tikriausiai susidursite su kita galimybe?“ - klausia jis.

Privatūs skolintojai

„Privatus skolintojas yra tiesiog asmuo, turintis nemažą kapitalą jums pasiskolinti“, - sako „Senna“ namų pirkėjas Matas Trenchardas. „Jūs nustebtumėte, kiek žmonių ten nori pasiskolinti pinigų, kuriuos jie sutaupė. Jie veiks panašiai kaip HML (sunkių pinigų skolintojas), išskyrus tai, kad paprastai galite gauti geresnes įkainius ir sąlygas. “

Trenchardas sako, kad privatūs skolintojai gali būti atviresni deryboms dėl mokėjimo sąlygų nei sunkių pinigų skolintojai. Jie netgi gali norėti veikti kaip partneriai sudarydami sandorį ir pasiimti dalį pelno mainais už tai, kad neapmokestintų palūkanų.

„Nepatyrusio repliko pagrindas yra pasitikėjimas derybomis“, - sako Trenchard'as. „Jie turi prisijungti ir kalbėtis su kitais plepalais apie tai, kiek yra įpratę mokėti ir žino, kad gali išeiti. Nemanykite, nes negalėjote susitarti su pirmuoju skolintoju, su kuriuo kalbatės, kad nerasite pinigų sandoriui “.

Vietos nekilnojamojo turto tinklo renginiuose galite ieškoti privačių skolintojų. Šie asmenys gali imti mokesčius nuo 8% iki 12%, pridėdami nuo nulio iki dviejų taškų, palyginti su sunkių pinigų skolintojui nuo 12% iki 15% su dviem nuo penkių taškų, sako Trenchard. Jie, kaip sunkių pinigų skolintojas ar bankas, užims pirmąją namo turto suvaržymą.

Kaip atsisakyti privataus skolintojo

Patyrę profesionalūs žvalgybininkai sako, kad geriausias būdas įvertinti jūsų svarstomą privatų skolintoją yra pasikalbėti su kitais asmenimis, kuriuos taip pat rasite nekilnojamojo turto tinklo renginiuose, ir paklausti, ar jie turi patirties su tais skolintojais. Ar greitai įvyko apyvarta? Kokią kainą jie gavo? Ar paskolų davėjas reagavo jautriai? Taip pat galite paprašyti nuorodų ir jomis paskambinti.

Blogiausias scenarijus paprastai būna toks, kad sandoris žlunga, nes skolintojas neteikia pažadėto finansavimo, o pirkėjas praranda savo užstatą. Dar viena galimybė nustebinti prie atsiskaitymų stalo netikėtais kreditorių mokesčiais. Taip pat gali kilti teisinių kovų dėl sutarties sąlygų arba skolintojo, bandančio sugriebti paskolos gavėją, nes jis gali užkirsti kelią turtui. Tai yra visos geros priežastys, prieš pasirašant ką nors pasidomėti paskolos davėju.

“Tai pasakius, atminkite, kad atlikdamas tokią operaciją skolintojas prekiauja krūva pinigų mainais į kai kuriuos pasirašytus popieriaus lapus - paskolos dokumentus. Tai nėra blogas dalykas paskolos gavėjui “, - sako Machado.

Internetiniai privatūs skolintojai

Praktiškai skolintojas yra draugas, šeimos narys ar kitas asmuo, kuris neuždirba verslo iš skolinimo pinigų, bet sutinka suteikti jums finansavimą, sako Brianas Davisas, „SparkRental“ įkūrėjas ir nekilnojamojo turto investuotojas, turintis 15 nekilnojamojo turto objektų. . Kai kurios įmonės gali vadinti save privačiais skolintojais vien todėl, kad jos yra privačios nuosavybės. Kaip ir sunkių pinigų skolintojai, juos taip pat galite rasti internete.

„Arch Funding“, įsikūrusi Irvine, Kalifornijoje, bendradarbiauja su patyrusiais plepiais 30 valstijų. Jis siūlo paskolų, kurias fiksuokite ir pakeisite, vienaženklę palūkanų normą.

„Anchor Loans“, „Calabasas“, Kalifornijoje įsikūrusi įmonė, gali uždaryti daugybės rūšių nekilnojamojo turto sandorius pagal konkurencingas palūkanų normas 46 valstijose. Sąlygos skiriasi priklausomai nuo valstijos. Pvz., Kalifornijoje yra paskolos, kurių palūkanų normos yra nuo 8% iki 13%, atsižvelgiant į paskolos vertę ir paskolos gavėjo patirtį. Pradinės įmokos yra nuo 2% iki 3%, o paskolos sąlygos yra nuo 6 iki 12 mėnesių be išankstinio mokėjimo. bausmes. Šlepetės gali pasiskolinti iki 70% namo ARV. Būtina sumokėti bent 10–20% pradinės įmokos nuo įsigijimo kainos. Skolininkams turi būti įrodyta bent penkių per pastaruosius 18 mėnesių įrašų. „Anchor Loans“ svarstys paskolas kvalifikuotoms korporacijoms ir daugiamandatėms ribotos atsakomybės bendrovėms (LLC), turinčiomis mažiau nei penkias atleidimus. Remiantis bendrovės tinklalapiu, finansavimas gali būti per dvi dienas arba dvi savaites ir paprastai užtrunka vieną savaitę.

Bendrasis finansavimas

Sutelktinis finansavimas priklauso nuo įvairių asmenų ir (arba) institucijų grupės, kad jos bendrai finansuotų paskolas. Kiekvienas skolintojas, kuris vadinamas investuotoju, pateikia nedidelę dalį paskolos gavėjo paskolos ir už tai uždirba palūkanas.

Tradicinės bendro finansavimo vietos, tokios kaip „Prosper“, nėra nukreiptos į namų pirkimą ir apvertimą. Didžiausia „Prosper“ paskolos suma - 35 000 USD - skirta tokiems projektams kaip namų atnaujinimas, skolų konsolidavimas ir smulkaus verslo finansavimas. Štai kur atsiranda specialios bendrojo finansavimo vietos, susijusios su gyvenamojo nekilnojamojo turto platintojais. Kai kurie iš anksto finansuos jūsų paskolą, tai reiškia, kad įmonė greitai uždarys jūsų paskolą naudodama savo pinigus, kol laukia investuotojų lėšų, o kiti neuždarys jūsų paskolos. kol investuotojai nebus to visiškai finansavę. Tai gali reikšti lėtesnį uždarymą arba jo neuždaryti.

„Miniatiškai finansuojamos svetainės užima panašią nišą kaip sunkių pinigų skolintojai“, - sako Davisas. „Jie yra gana brangūs, tačiau skolins nekilnojamojo turto investuotojams, nepaisant to, kiek hipotekų turi, ir daug dėmesio skiria paties įkaito bei kokybės kokybei.“

Miniafinansų svetainės

Pirmas aukštas siūlo paskolas nuo 25 000 USD iki 2 mln. USD, finansuojant iki 90% LTC (100% renovacijos išlaidų), uždaromos per septynias dienas, paskolos laikotarpiu nemokama jokių mokesčių ir nereikia paskolų mokesčių deklaracijų ar banko ataskaitų. mažiau nei pusė milijono. Palūkanų normos svyruoja nuo 5, 4% iki 26%. Skolininkai privalo mokėti mažiausiai trijų mėnesių palūkanas, net jei paskolą sumokės anksčiau. Įprastos uždarymo išlaidos yra nuo 500 USD iki 1500 USD, o „Groundfloor“ imasi nuo dviejų iki keturių punktų už paskolą. Visi taškai ir mokesčiai gali būti įskaičiuoti į paskolą. Pirmas aukštas paprastai neveikia su nepatyrusiais plepiais.

„Patch of Land“ siūlo paskolas nuo 100 000 USD iki 5 mln. USD, finansuojant iki 80% paskolos vertės arba iki 70% po renovuotos vertės, paskolos uždaromos vos per septynias dienas, o palūkanų normos prasideda nuo 7, 99 %. Skolininkai kas mėnesį automatiškai moka palūkanas už paskolas, kurių terminas yra nuo vieno iki 36 mėnesių. „Patch of Land“ veikia tik su patyrusiais kūrėjais.

„Fund That Flip“ siūlo iki 90% pirkimo kainos, iki 100% darbo apimties; uždarymas atliekamas vos per septynias dienas, paskolos sąlygos yra nuo šešių iki 24 mėnesių, o palūkanų normos prasideda nuo 7, 99%.

Minėtų lėšų trūkumai

„Trenchard“ ir „Machado“ teigė, kad nesinaudojo jokiomis nekilnojamojo turto bendro finansavimo svetainėmis, tačiau abu įtarė, kad bendro finansavimo procesas vertinant ir įsipareigojant sudaryti sandorį gali būti lėtesnis nei tas, kurį skolininkas patirs su privačiu ar sunkių pinigų skolintoju. Kai „flipper“ užmezga tvirtus ryšius su skolintoju, jie gali sudaryti sandorį per 24 valandas, kai atsiranda puiki proga ir visi dokumentai yra tvarkingi.

Skirtingai nei privatus skolintojas, bendrojo finansavimo svetainės taip pat gali nepasiūlyti galimybės derėtis. Jie gali būti nustatę kiekvieno sandorio parametrus, nes jie yra atsakingi už didelę investuotojų grupę.

Esmė

Jei neturite pakankamai grynųjų pinigų namui apversti be finansinės pagalbos, arba jei turite grynųjų, bet norite apriboti savo riziką, yra keletas būdų gauti finansavimą. Sunkių pinigų skolintojas, privatus skolintojas ar nekilnojamojo turto bendro finansavimo svetainė gali padėti įgyvendinti jūsų svajones apie namus.

Visos šios galimybės yra brangios, palyginti su tradiciniais būsto paskolomis, naudojamomis savininko naudojamiems namams, tačiau jų kaina atspindi didelę riziką, kurią prisiima skolintojas, ir tai, kad jūs netikėtai gavote mažų palūkanų banko paskolą namui apversti. Naudodamiesi kitų žmonių pinigais ne tik galite pradėti verslą, kai turite mažai pinigų arba neturite pinigų, bet ir suteikiate galimybę vienu metu apversti daugiau nekilnojamojo turto ir padidinti bendrą pelną, kai įgysite pakankamai patirties sudaryti kelis sandorius. .

„Jei žinote variantų, kur juos rasti ir kaip sujungti tinklą, problema slypi labiau ieškant sandorių, nei ieškant pinigų“, - sako Trenchard. „Labai lengva rasti pinigų dideliam sandoriui, tačiau labai sunku rasti puikių pasiūlymų.“