Dėl nuosavybės vertybinių popierių išpardavimo kreditoriai negali būti tvarkomi

Nuosavybės vertybinių popierių išpardavimas - nekilnojamojo turto nuosavybės vertės sumažinimo procesas - viena iš seniausių turto apsaugos strategijų. Iš esmės tai reiškia, kad turtas yra apkraunamas skolomis tokiu mastu, kad kreditoriams nuosavybės vertybinių popierių nėra mažai arba jų nėra. Pateikdami kitai šaliai ieškinį dėl turto, savininkai išlaiko pinigų srautų ir turto naudojimo kontrolę, tuo pačiu padarydami turtą nepatraukliu tiems, kurie bando tobulinti bet kokio tipo teisinius sprendimus. Nors tai iš pažiūros paprastas požiūris, yra tam tikrų reikalavimų, kuriuos reikia įvykdyti norint užtikrinti jo veiksmingumą. Įvairūs šios strategijos vykdymo būdai suteikia vis daugiau naudos savininkams.

Nuosavo kapitalo išpardavimo pagrindai

Negalima painioti su rinkos uždarymo priemone, sukčiavimu, nuosavybės vertybinių popierių išpardavimu ar įkeitimu, siekiant apsaugoti nekilnojamojo turto nuosavybę užtikrinant, kad šio turto nuosavybė kreditorių akivaizdoje yra bevertė. Nors yra daugybė skirtingų nuosavybės išpardavimo strategijų, jos visos apima nekilnojamojo turto turto kontrolę, tačiau jame nėra didelių nuosavybės akcijų. Apsunkindami nuosavybės vertybinių popierių įsigijimą ar brangiai kainuodami, savininkai tikisi savo namus ir kitą turtą izoliuoti nuo arešto teisminiuose procesuose. Idėja yra paprasta: išlaikykite turto valdymą ir mėgaukitės juo, tačiau palikite kreditoriui mažai ar visai neturėdami nuosavo kapitalo. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite „ Vengimas užkirsti kelią sukčiavimui“ .)

Kartu, kaip ir bet kurios rūšies turto apsaugos strategijos atveju, nuosavybės vertybinių popierių išpardavimas turi būti vykdomas gerokai anksčiau nei reikalinga apsauga. Teismai paprastai laikys netinkamą turto planavimo strategijos vykdymą teisinės procedūros metu. Pvz., Bandymas įregistruoti turtą kažkieno vardu būtų laikomas apgaulingu pervedimu, kurio vienintelis tikslas yra paslėpti turtą.

Tradiciškai labiausiai paplitusi nuosavybės teisių atėmimo forma (vadinama sutuoktinių išpardavimu) buvo reikalavimas nutraukti nuosavybės teises sutuoktiniui, kuriam dėl finansinių priežasčių buvo mažiau tikėtina. Ši anksčiau galiojusi strategija nebenaudojama, nes skyryboms dabar didesnė grėsmė turtui nei teisinei atsakomybei.

Naudojant HELOC

Šiomis dienomis labiausiai paplitęs būdas sumažinti arešto tikimybę yra skolinantis iš turto ir suteikiant kitai šaliai skolos prievolę. Dažniausia skolinimosi forma yra būsto kredito linija (HELOC). Su HELOC skolintojui suteikiama turto sulaikymo teisė, kuri yra paskolos įkaitas. Net nefinansuota nuosavo kapitalo paskola žymiai sumažins nuosavybės vertybinius popierius, nesukeldama jokios reikšmingos rizikos skolininkui. Daugelis nuosavybės kredito linijų neima mokesčio už lėšų nenaudojimą ir yra labai pigios (jei ne nemokamos) įsteigti. Dėl HELOC kreditoriui tampa daug sunkiau ir brangiau gauti realią nuosavybės vertę, todėl kreditoriai dažnai atgraso nuo teisminių procedūrų nepaveikdami skolininko grynųjų pinigų srautų.

Nepadengto HELOC padėjimas ant nekilnojamojo turto yra pirmoji bet kokio turto gynybos linija; tai taip pat yra lėšų šaltinis, kurį galima panaudoti ekstremalioms situacijoms ar kitiems netikėtiems finansiniams įsipareigojimams padengti. Jei jis nefinansuojamas, HELOC nepridės jokios finansinės rizikos reikalaujamų palūkanų ar pagrindinės sumos grąžinimo forma. Kadangi kreditoriai negali pasakyti, kiek iš tikrųjų yra skolingi bankui, ši strategija gali būti veiksminga atgrasant šalį nuo turto pasisavinimo, tačiau mažiau veiksminga, jei kreditorius nusprendžia kreiptis į teismą.

Antrosios hipotekos traukimas

Veiksmingesnė, nors ir rizikingesnė apsaugos priemonė yra naudoti finansuojamas paskolas HELOC arba antrosios hipotekos pavidalu. Kai paskola finansuojama, skolintojas gauna prioritetinį turto suvaržymą, ty reikalavimą dėl skolintos sumos nuosavo kapitalo, kuris pakeis bet kurio kreditoriaus sprendimą. Šiuo atveju turto nuosavybė iš tikrųjų sumažinama pasiskolinto kapitalo suma, kurios negalima susigrąžinti teisėtomis priemonėmis, ir tai dar labiau sumažina kreditoriaus motyvaciją kreiptis į teismą.

Naudojimasis sodybos išimtimis

Daugelyje valstijų yra taikomos išimtys sodyboms, kurios riboja namo nuosavo kapitalo sumą, kurią kreditorius gali panaudoti vykdydamas finansinę prievolę. Tačiau daugumai žmonių išimtis dėl sodybos apsaugos tik dalį namo nuosavybės vertės. Pavyzdžiui, 400 000 USD kainuojantis namas be hipotekos ir 100 000 USD išimtis namuose turėtų 300 000 USD nuosavą kapitalą, kuriam gali būti pareikšti teisiniai reikalavimai. Esant tokiai situacijai, būtų prasminga tam tikrą paskolą laikyti turtu, kad nuosavas kapitalas niekada nebūtų didesnis nei 100 000 USD. Jei kažkas atsitiks ir bus priimtas teismo sprendimas, kreditorius patikrins turto apskaitą, įvertins namo vertę ir nuspręs, kad brangiais teisiniais veiksmais mažai ką galima gauti.

Tačiau paskolos finansavimo klausimas yra dvejopas. Pirma, nekilnojamojo turto savininkas turi rasti tokį kapitalą, kuris būtų toks pat ar našesnis kaip investicija į nekilnojamąjį turtą. Antra, savininkas turi sugebėti išlaikyti paskolą per būtinas mėnesines pagrindines ir palūkanų įmokas arba skolintojui užkirsti kelią rizikai. Yra daugybė sąskaitų, kad nekilnojamojo turto savininkai nusirengia savo turtą kapitalui ir investuoja jį į akcijų rinką. Ši strategija, švenčiama bulių rinkose, paskatino rinkos uždarymą per ilgus rinkos nuosmukio laikotarpius. Svarstydami šią strategiją, dauguma žmonių nesusimąsto, kaip tinkamai panaudoti ar investuoti įplaukas, kurias jie išsitraukė iš savo savybių. (Norėdami gauti papildomos informacijos, peržiūrėkite mūsų „ Investopedia“ ypatybę: „Subprime“ hipotekos .)

Draugiškų paskolų strategija

Norėdami sumažinti rinkos uždarymo riziką, kai kurie savininkai gauna draugišką paskolą iš verslo ar patikėjimo fondo, kurį kontroliuoja kažkas, kurį jie pažįsta asmeniškai. Dėl asmeninių santykių savininkai daro prielaidą, kad paskolos davėjas neužsiims, jei paskolos mokės lėtai arba jos iš viso nebus. Daugelis šių draugiškų paskolų ilgainiui atmetamos kaip nesąžiningos, nes neatrodo, kad jos yra tikros.

Nors kiekviena jurisdikcija turi savo specialius nuostatus, kad būtų galima kaupti paskolą, ji turi būti teikiama konkrečiam ekonominiam tikslui, ji turi būti tinkamai patvirtinta dokumentais ir hipotekos suvaržymas. Dar svarbiau, kad pagrindinė ir palūkanų įmokos turi būti sumokėtos laiku ir laikantis paskolos dokumentų. Daugelį paskolų, skirtų turtui apsaugoti, teismai atmeta, nes paskolos gavėjas niekada nesumokėjo ar neįrodė dokumentų hipotekos mokėjimui.

Kryžminis užtikrinimas

Kryžminis įkeitimas yra dar viena turto apsaugos strategija, apsunkinanti nuosavybės nuosavybę, kai ši nuosavybė naudojama kaip įkaitas keliems kitiems turto objektams. Net jei ji neturi neapmokėto turto suvaržymo, ji negali būti areštuota, nes ji saugo kitos paskolos ar garantijos palūkanas.

Kaip tai veikia: tarkime, kad dvi įmonės, priklausančios tai pačiai grupei, turi turto. Bendrovė Nr. 1 suteikia paskolą įmonei Nr. 2 ir naudoja jos turtą kaip įkaitas. Tada įmonė Nr. 2 panaudoja pajamas iš paskolos, kad suteiktų įmonei Nr. 1 lygiavertę paskolą, ir įkeičia savo turtą kaip užstatą. Negaudami pinigų už tos pačios nuosavybės grupės ribų, abu turtai turi turto suvaržymą ir dabar yra apsaugoti nuo kreditorių. Jei įmonei Nr. 1 bus pateiktas ieškinys ir bus priimtas sprendimas dėl turto, jis vis tiek gali būti naudojamas be išleidimo.

Galų gale, kai ji parduodama, įplaukos panaudojamos esamai hipotekos paskolai sumokėti, paliekant kreditoriui galimybę nesinaudoti turtu. Nors tai labai supaprastintas ir skaidrus pavyzdys, dažnai naudojamos sudėtingesnės struktūros, naudojant ofšorinius subjektus ir privačius trestus, kad kreditoriams būtų sunku nustatyti tikrąją nuosavybę arba įrodyti, kad sandoriai nėra sąžiningi.

Nekilnojamojo turto įmonės

Nuomos nekilnojamojo turto nuosavybė yra labai rizikinga. Turtą apsaugoti nuo teisinės atsakomybės už turto valdymą ir valdymą yra labai sunku. Tačiau, naudodamiesi nekilnojamojo turto LLC, savininkai rado būdą, kaip apsaugoti kitą savo turtą nuo savo nekilnojamojo turto veiklos ir atvirkščiai. Nuosavybės teise turint turtą viename LLC, gali būti iškelta byla tik už patį turtą, kuris apsaugo kito turto savininkus nuo arešto.

Kadangi LLC yra juridinis asmuo, kreditoriai, norintys pareikšti ieškinį savininkui, gali tik remtis savininko interesais LLC. Norint toliau izoliuoti turtą, vieno turto LLC dažnai priklauso valdomai LLC kontroliuojančiajai bendrovei, registruotai tokioje valstybėje kaip Nevada, kuri leidžia apmokestinti pavedimą kaip vienintelį subjekto puolimo būdą. Kadangi apmokestinimo nurodymas kreditoriams leidžia tapti tik nariu, jie niekada negaus jokio paskirstymo iš valdytojo pajamų, bet prisiims mokesčių įsipareigojimus; finansiškai tai yra nepagrįsta. Įdomu tai, kad dauguma LLC pagrįstų strategijų taip pat siūlo nurašyti kapitalą per HELOC, panaudojant lėšas investuoti į kitą nekilnojamąjį turtą ar jį atnaujinti.

Esmė

Nuosavybės vertybinių popierių išpardavimas, atliktas kaip apgalvoto ir gerai apgalvoto plano dalis, gali būti labai galinga turto apsaugos priemonė. Dažnai jis yra geriausiai naudojamas kartu su kitomis apsaugos strategijomis, tokiomis kaip nekilnojamojo turto LLC struktūra, sauganti turtą ir savininkus. Šiose strategijose turi būti atsižvelgiama į strateginį paskolų įplaukų panaudojimą ir jos turi būti įgyvendintos gerokai anksčiau nei prireiktų, kad teismai nebūtų laikomi apgaulingais pervedimais. Kaip ir įgyvendinant bet kokią turto apsaugos strategiją, prieš imantis paskolų ar teisinių dokumentų turėtų būti konsultuojamasi su advokatu, turinčiu žinių šioje srityje. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite mūsų mokymo apie hipoteką pagrindus .)