Nuosavo kapitalo ir skolų investicijos, skirtos sutelkti nekilnojamojo turto finansavimą

Nekilnojamojo turto bendras finansavimas prasidėjo po to, kai 2012 m. Buvo priimtas „Jumpstart Mūsų verslo steigimo įstatymas“, ir tikimasi, kad rinka dar labiau išsiplės. 2015 m. Spalio mėn. SEK paskelbė galutinį sprendimą dėl JOBS įstatymo III antraštinės dalies nuostatų, leisdama neakredituotiems investuotojams kartu su akredituotais investuotojais dalyvauti bendrojo masto nekilnojamojo turto sandoriuose.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą per visuomenės finansavimo platformą turi tam tikrų pranašumų, palyginti su REIT arba tiesiogine nuosavybės nuosavybe. Vienas iš šių pranašumų yra galimybė pasirinkti skolos ir nuosavybės investicijas. Prieš pasinerdami į bendrojo nekilnojamojo turto finansavimą, naudinga suprasti, kaip abu skiriasi ir kokia yra rizika. (Norėdami sužinoti daugiau apie bendro nekilnojamojo turto finansavimo pagrindus, skaitykite skyrelyje „ Nekilnojamasis turtas ir bendras finansavimas: naujas kelias investuotojams“.)

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Nekilnojamojo turto bendras finansavimas yra vis populiaresnė alternatyva REIT ir nekilnojamojo turto ETF, norint pridėti turtą prie savo portfelio.
• Investicijos į nuosavybės vertybinius popierius uždirba iš nuomininkų mokamų nuomos pajamų arba kapitalo prieaugio pardavus turtą.
• Investicijos į skolinį nekilnojamąjį turtą apima paskolų išdavimą ar investavimą į hipotekas (ar hipoteka užtikrintus vertybinius popierius).

Akcijų investavimo pagrindai

Dauguma nekilnojamojo turto bendro finansavimo sandorių yra susiję su nuosavybės investicijomis. Pagal šį scenarijų investuotojas yra konkretaus turto akcininkas, o jo dalis yra proporcinga jų investuotai sumai. Grąža realizuojama iš to turto uždirbtų nuomos pajamų dalies, atėmus visus bendro finansavimo platformai sumokėtus paslaugų mokesčius. Investuotojams taip pat gali būti išmokėta dalis vertės padidėjimo vertės, jei turtas parduodamas.

Argumentai už:

• Nėra grąžos viršutinės ribos: Investicijos į akcijas siūlo platesnį uždarbio potencialo akiratį. Galima pamatyti metinę grąžą, kuri svyruoja nuo 18% iki 25%. Kadangi nėra viršutinės ribos, iš investuotojo pusės dangus iš tikrųjų yra riba.
• Mokesčių lengvatos: vienas asmuo, turintis investicinį turtą, gali atskaityti tam tikras su jo nuosavybe susijusias išlaidas, tokias kaip nusidėvėjimas ir remonto išlaidos. Sudarant bendrąjį nuosavybės kapitalą, sandoriai paprastai sudaromi per LLC, kuri mokesčių tikslais yra traktuojama kaip tęstinis subjektas. Tai reiškia, kad investuotojai gali naudotis nusidėvėjimo atskaitos pranašumais tiesiogiai neturėdami nuosavybės.
• Mažesni mokesčiai: Investicijos į akcijas gali būti pigesnės, kai kalbama apie mokesčius. Užuot mokėję išankstinius mokesčius ir mėnesinius paslaugų mokesčius, investuotojai gali mokėti vieną metinį mokestį, kad išlaikytų savo poziciją nuosavybėje. Mokestis apskaičiuojamas kaip visos investuotos sumos procentas ir dažnai svyruoja nuo 1% iki 2%.

Suvart:

• Didesnė rizika: „ Investicijos į akcijas“ gali investuoti daugiau pinigų į investuotojų kišenes, tačiau tai reiškia didesnį lošimą. Investuotojai yra antri pagal eilę, kai reikia susigrąžinti savo investicijas, ir jei turtas neatitinka savo lūkesčių dėl veiklos rezultatų, tai gali lengvai virsti nuostoliais.
• Ilgesnis laikymo laikotarpis: akcijų investuotojai peržiūri daug ilgesnį laikotarpį, palyginti su skolų investuotojais. Laikymo trukmė gali trukti ilgiau nei penkerius ar net dešimt metų, o tai yra svarbus dalykas, jei norite išlaikyti aukštą savo portfelio likvidumą.

Kaip veikia skolos investicijos

Investuodamas į nekilnojamojo turto skolos priemones, investuotojas veikia kaip skolintojas turto savininkui arba sandorio rėmėjui. Paskola užtikrinama pačiu turtu, o investuotojai gauna fiksuotą grąžos normą, kurią lemia paskolos palūkanų norma ir kiek jie yra investavę. Vykdydamas skolų sandorį investuotojas yra kapitalo rinkinio apačioje, tai reiškia, kad jie turi pirmenybę reikalaudami išmokėti turtą. (Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite vadovėlį: „Kaip užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto“.)

Argumentai už:

• Trumpesnis sulaikymo laikas: skolos investicijos dažniausiai siejamos su plėtros projektais. Todėl paprastai jų turėjimo laikotarpis yra trumpesnis, palyginti su investicijomis į akcijas. Atsižvelgiant į susitarimo pobūdį, sulaikymo laikas gali trukti nuo šešių iki 24 mėnesių. Tai yra pliusas investuotojams, kuriems nėra patogu sieti turtą ilgą laiką.
• Mažesnė rizika: dėl sandorių struktūros būdo; investuotojai prisiima mažesnę riziką investuodami į skolas. Paskola užtikrinama turtu, kuris yra draudimo polisas nuo paskolos grąžinimo. Jei turto savininkas ar rėmėjas nevykdo savo įsipareigojimų, investuotojai turi galimybę susigrąžinti prarastas investicijas uždarymo veiksmu.
• Pastovios pajamos: skolos investicijos yra labiau nuspėjamos atsižvelgiant į grąžos išmokų sumą ir dažnumą. Nors kiekvienas sandoris yra skirtingas, investuotojams nėra neįprasta, kad jie uždirba nuo 8% iki 12% per metus. Paprastai šios grąžos yra mokamos kas mėnesį arba kas ketvirtį.
• Apribota grąža: Investicijos į skolas reiškia mažesnę riziką, tačiau vienas esminių trūkumų yra tai, kad grąžą riboja paskolos palūkanų norma. Investuotojams turi būti aišku, ar jie nori paaukoti galimybes uždirbti didesnį pelną mainais į saugesnį statymą.
• Didesni mokesčiai: Nors dauguma nekilnojamojo turto bendrojo finansavimo platformų nieko nekainuoja iš investuotojų už sąskaitos sukūrimą ir skolų investavimą, paprastai už dalyvavimą sandoryje reikia mokėti tam tikro tipo mokesčius. Bendrosios finansavimo platforma paprastai ima procentą nuo viršutinės dalies, prieš išmokant palūkanas, kurios gali būti panaudotos jūsų grąžai. Taip pat gali būti mokamas atskiras paskolos inicijavimo mokestis, kuris pervedamas investuotojams. (Norėdami sužinoti daugiau apie bendro nekilnojamojo turto finansavimo platformas, skaitykite: 5 populiariausios nekilnojamojo turto bendro finansavimo priemonės .)

Minusai:

• Mažesnė potenciali grąža: esant mažesnei rizikai, mažesnė numatoma grąža.
• Išankstinio apmokėjimo rizika: hipotekininkai kartais anksčiau laiko moka savo paskolas, parduodami būstą arba perfinansuodami. Tai gali nutraukti pinigų srautus, susijusius su jūsų skolų investavimu, ir sutrumpinti jūsų paskolų portfelio trukmę.

Esmė

Bendrasis finansavimas yra patraukli galimybė investuotojams, norintiems ekonomiškai efektyviai investuoti į privataus nekilnojamojo turto sandorius. Minimali investicija į daugelį platformų svyruoja nuo 5000 USD iki 10 000 USD, tai yra palyginti maža kaina, kurią reikia sumokėti norint patekti į šią turto klasę. Investicijos į akcijas ir skolas turi savo gerąsias ir blogąsias puses, kurias patyrę investuotojai turi atsargiai pasvarstyti. Supratimas, ką galite įgyti, palyginti su tuo, kuo rizikuojate, gali padėti nuspręsti, ar tinkama jūsų portfeliui tinkama vienos ar abiejų rūšių investicijoms.