Pirmojo namų pirkėjo vadovas

Iššūkis pirkti namą pirmą kartą gali pasirodyti toks bauginantis, kad kyla pagunda arba tiesiog eiti su pirmąja vieta savo kainų intervale, arba tęsti nuomą. Norėdami padėti demistifikuoti procesą ir kuo geriau išnaudoti pirkinį, išnagrinėsime, ką turėsite apsvarstyti prieš pirkdami, ko galite tikėtis iš paties pirkimo proceso ir keletą naudingų patarimų, kaip palengvinti gyvenimą po jūsų. pirkite savo namus.

Kas yra pirmą kartą namų pirkėjas?

JAV būsto ir urbanistikos departamentas (HUD), pirmą kartą įsigyjantis namų pirkėją, yra tas, kuris atitinka bet kurią iš šių sąlygų:

• Asmuo, kuris trejus metus neturi pagrindinės gyvenamosios vietos. Pirmą kartą namų pirkėju laikomas ir sutuoktinis, jei jis atitinka minėtus kriterijus. Jei jums priklausė namas, bet jūsų sutuoktinis to neturi, tuomet galite kartu įsigyti vietą kaip pirmą kartą įsigyjantys namus.
• Vienišas tėvas, kuriam santuokos metu priklausė tik buvęs sutuoktinis.
• Perkeltas namų savininkas, turėjęs nuosavybės tik su sutuoktiniu.
• Asmuo, kuriam priklausė tik pagrindinė gyvenamoji vieta, kuri pagal galiojančius teisės aktus nėra nuolat pritvirtinta prie nuolatinio fondo.
• Asmuo, kuriam priklausė tik turtas, neatitinkantis valstybinių, vietinių ar pavyzdinių statybos kodeksų ir kurio negalima patenkinti laikantis mažesnių nei nuolatinio statinio statybos išlaidų.

Apsvarstymai prieš perkant

Pirmas dalykas, kurį turėsite nustatyti, yra tai, kokie yra jūsų ilgalaikiai tikslai, o tada - kaip namų nuosavybė dera su šiais planais. Kai kurie žmonės tiesiog nori paversti visus tuos „iššvaistytus“ nuomos mokesčius hipotekos mokėjimais, kurie iš tikrųjų suteikia jiems ką nors apčiuopiamo. Kiti mano, kad namų nuosavybė yra jų nepriklausomybės ženklas ir džiaugiasi idėja būti savo savininku. Sumažinę savo namų valdos tikslus, nurodysite teisinga linkme. Pateikite penkis klausimus, kuriuos sau užduoti:

1. Kokio tipo namai geriausiai atitinka jūsų poreikius?

Įsigydami gyvenamąjį būstą, turite keletą galimybių: tradicinį vienos šeimos namą, dviburį namą, miesto namą, namą, kooperatyvą (būsto kooperatyvą) arba daugiabučių namų pastatą, kuriame yra nuo dviejų iki keturių vienetų. Kiekviena parinktis turi savo privalumų ir trūkumų, atsižvelgiant į jūsų namų valdos tikslus, todėl turite nuspręsti, kokio tipo turtas padės pasiekti tuos tikslus. Taip pat galite sutaupyti pirkdami bet kurios kategorijos kainą, pasirinkdami viršutinį fiksatorių, nors laiko, prakaito lėšų ir pinigų, reikalingų fiksatoriaus pavertimui savo svajonių namu, gali būti daug daugiau, nei jūs sutarėte.

1. Kokias ypatybes turės jūsų idealus namas?

Nors gerai išsaugoti tam tikrą lankstumą šiame sąraše, jūs perkate turbūt didžiausią savo gyvenimo pirkimą ir jūs nusipelnėte, kad tas pirkinys atitiktų jūsų poreikius ir norus kuo arčiau. Jūsų sąraše turėtų būti pagrindiniai norai, tokie kaip kaimynystė ir dydis, iki pat mažesnių detalių, tokių kaip vonios kambario išdėstymas ir virtuvė, kurioje yra patikimų prietaisų.

1. Kiek jums tinka hipoteka?

Prieš pradėdami apsipirkti, svarbu pasidomėti, kiek paskolos davėjas iš tikrųjų norės suteikti jums, kad įsigytumėte savo pirmuosius namus. Galite manyti, kad galite sau leisti 300 000 USD namus, tačiau skolintojai gali manyti, kad jums gera tik 200 000 USD, atsižvelgiant į tokius faktorius kaip, pavyzdžiui, kiek turite kitų skolų, mėnesinės pajamos ir kiek laiko buvote dabartiniame darbe. Be to, daugelis maklerių nebus praleisti laiko su klientais, kurie nepaaiškino, kiek jie gali leisti. Galite apsvarstyti būsto įsigijimą pasitikėdami.

Turėsite įsitikinti, kad jūsų asmeniniai finansai yra tvarkingi. Apskritai, norint gauti būsto paskolą, turite turėti gerą kreditą, laiku apmokėti sąskaitas ir maksimalų 43% skolos ir pajamų santykį. Kreditoriai šiomis dienomis dažniausiai nori apriboti būsto išlaidas (pagrindinę sumą, palūkanas, mokesčius ir namų savininkų draudimą) iki maždaug 30% skolininkų mėnesinių bendrųjų pajamų, nors šis skaičius gali labai skirtis, atsižvelgiant į vietos nekilnojamojo turto rinką.

Prieš pateikdami pasiūlymą namuose įsitikinkite, kad esate iš anksto patvirtinę paskolą: Daugeliu atvejų pardavėjai net nesimylės su pasiūlymu, kuris nėra pateiktas kartu su išankstiniu hipotekos patvirtinimu. Iš esmės tai darote kreipdamiesi dėl hipotekos ir užpildydami reikalingus dokumentus. Naudinga apsilankyti pas skolintoją ir palyginti palūkanų normas bei mokesčius naudojant tokį įrankį kaip hipotekos skaičiuoklė ar „Google“.

Kai atsiskaitysite su skolintoju ir pateiksite prašymą, skolintojas patikrins visą pateiktą finansinę informaciją (patikrins kredito balus, patikrins informaciją apie užimtumą, apskaičiuos skolos ir pajamų santykį ir kt.). Kreditorius gali iš anksto patvirtinti paskolos gavėją tam tikrai sumai. Atminkite, kad net jei jums iš anksto buvo suteikta hipotekos teisė, jūsų paskola gali pasibaigti paskutinę minutę, jei padarysite ką nors, kad pakeistumėte savo kredito rezultatą, pavyzdžiui, finansuojate automobilio pirkimą.

4. Kiek namų iš tikrųjų galite sau leisti?

Kita vertus, kartais bankas jums suteiks paskolą didesniam namui, nei jūs iš tikrųjų norite mokėti. Vien todėl, kad bankas sako, kad paskolins jums 300 000 USD, dar nereiškia, kad iš tikrųjų turėtumėte skolintis tiek. Daugelis pirmą kartą namų pirkėjų daro šią klaidą ir tampa „neturtingi“ - tai reiškia, kad sumokėję mėnesinę hipotekos įmoką, jiems nelieka lėšų kitoms išlaidoms, tokioms kaip apranga, komunalinės paslaugos, atostogos, pramogos ar net maistas.

Kaip ir įsigydami naują automobilį, norėsite atsižvelgti ne tik į mėnesines hipotekos įmokas, bet ir į visas namo išlaidas. Be abejo, svarbi ir mėnesinė įmoka, nesvarbu, kiek įmokų galite sau leisti, kokie yra turto mokesčiai jūsų pasirinktoje apylinkėje, kiek kainuos namų savininkų draudimas, kiek numatote išleisti lėšų namui išlaikyti ar pagerinti. ir kiek kainuos jūsų uždarymas. Jei jus domina būsto pirkimas, atminkite, kad turėsite mokėti kas mėnesį priežiūros išlaidas, nes būsite namų savininkų asociacijos, kuri per mėnesį surenka pora šimtų dolerių iš kiekvieno pastato vieneto savininkų, dalis Kondominiumo mokesčių forma. Co-op savininkai taip pat moka mėnesinius priežiūros mokesčius, nors jie yra iš dalies atskaitytini nuo mokesčių.

5. Ar turite rimtų santaupų?

Net jei turite teisę į didelę hipoteką, reikės didelių išankstinių išlaidų (pavyzdžiui, pradinė įmoka namuose, paprastai 20% visos pirkimo kainos) ir uždarymo išlaidos. Taigi, jūs turite turėti pinigų atiduoti. Investuojant į būsto pirkimą - trumpalaikį tikslą - vienas didžiausių iššūkių yra taupyti santaupas prieinamoje, palyginti saugioje transporto priemonėje, kuri vis tiek suteikia grąžą. Jei turite įgyvendinti nuo vienerių iki trejų metų savo tikslą, tai gali būti perspektyvus indėlio sertifikatas. Tai nepadarys jūsų turtingu, tačiau taip pat neprarasite pinigų. Tą pačią idėją galima pritaikyti įsigyjant trumpalaikių obligacijų ar fiksuotų pajamų portfelį, kuris suteiks jums šiek tiek augimo, bet taip pat apsaugos jus nuo audringo akcijų rinkų pobūdžio.

Jei būsto pirkimas įvyks nuo šešių mėnesių iki metų, tuomet norėsite, kad pinigai liktų skysti. Geriausia išeitis būtų taupomoji sąskaita. Svarbu įsitikinti, kad jis yra apdraustas FDIC, kad jei bankas eitų paskui jus, vis tiek turėtumėte prieigą prie savo pinigų iki 250 000 USD.

6. Kas padės jums surasti namus ir padės jums pirkti?

Nekilnojamojo turto agentas padės surasti namus, kurie atitinka jūsų poreikius ir yra jūsų kainų intervale, tada susitiks su jumis apžiūrėti tuos namus. Pasirinkę namą, kurį norite nusipirkti, šie specialistai gali padėti jums derėtis dėl viso pirkimo proceso, įskaitant pasiūlymo pateikimą, paskolos gavimą ir dokumentų tvarkymą. Tinkama nekilnojamojo turto agento kompetencija gali apsaugoti jus nuo bet kokių sunkumų, su kuriais galite susidurti proceso metu. Dauguma atstovų gauna komisinį atlyginimą, sumokamą iš pardavėjo įplaukų.

Kreditai pirmą kartą įsigyjantiems namus

Pirkimo procesas

Dabar, kai jau nusprendėte pasinerti, panagrinėkime, ko galite tikėtis iš paties būsto pirkimo proceso. Tai chaotiškas laikas, kurio metu pasiūlymai ir priešiniai pasiūlymai pasiutiškai skraido, tačiau jei esate pasiruošę vargo (ir dokumentų), galite pasiekti šį procesą su savo normalumu daugiau ar mažiau nepažeisti. Čia yra pagrindinis progresas, kurio galite tikėtis:

1. Rasti namus.

Įsitikinkite, kad pasinaudojote visomis turimomis galimybėmis rasti namus rinkoje, įskaitant naudojimąsi savo nekilnojamojo turto agentu, sąrašų paiešką internete ir važinėjimą aplink jus dominančiomis apylinkėmis ieškant pardavimo ženklų. Taip pat pateikite keletą pasimatymų su draugais, šeima ir verslo kontaktais. Niekada negali žinoti, iš kur gali kilti gera nuoroda ar pavyzdys namuose.

Kai rimtai perkate namus, nevaikščiokite į atvirus namus neturėdami agento (ar bent jau pasiruošę išmesti vardą, su kuriuo neva dirbate). Galite pamatyti, kaip gali neveikti jūsų interesų pradėti bendrauti su pardavėjo agentu prieš susisiekiant su savo asmeniu.

Jei turite biudžetą, ieškokite namų, kurių visas galimybes dar reikia išnaudoti. Net jei negalite sau leisti pakeisti šlykščių tapetų vonios kambaryje, gali būti verta kurį laiką gyventi su bjaurumu mainais už tai, kad pateksite į namą, kurį galite sau leisti. Jei namai kitaip patenkina jūsų poreikius, atsižvelgiant į didelius dalykus, kuriuos sunku pakeisti, pvz., Vietą ir dydį, neleiskite, kad fiziniai trūkumai jus pašalintų. Pirmą kartą įsigyjantys namų pirkėjai turėtų ieškoti namo, kuriame galėtų sukurti pridėtinę vertę, nes tai užtikrina nuosavą kapitalą, kad padėtų jiems kilti nuosavybės laiptais.

2. Apsvarstykite savo finansavimo galimybes ir saugų finansavimą.

Pirmą kartą įsigyjantys namų pirkėjai turi daugybę galimybių padėti jiems patekti į namus - tiek tas, kurias gali įsigyti bet kuris pirkėjas, įskaitant federalinės būsto tarnybos (FHA) grąžinamas hipotekas, tiek tas, kurios yra skirtos būtent neofitams. Daugelis pirmą kartą pirkėjų įsigyjamų namų programų siūlo minimalias įmokas nuo 3% iki 5% (palyginti su standartinėmis 20%), o kai kurioms iš jų nereikia mokėti įmokų.

Pirmakursiai visų pirma turėtų:

Naudokite HUD išteklių sąrašą. FHA ir jos paskolų programa yra HUD dalis.

Pažvelkite į savo IRA. IRA paskirstymo tikslais pirmą kartą būsto pirkėjas yra bet kuris asmuo, kuriam nuosavybės teise priklausė ne pagrindinės gyvenamosios vietos mobilieji namai ir gyvenamosios priekabos, gyvenamosios valtys ir atsargos, kurias turi nuomininkas-akcininkas kooperatinėje būsto korporacijoje) ankstesnius dvejus metus. Kadangi kiekvienam asmeniui yra skirta 10 000 USD gyvenimo suma, kurią be baudos pašalinimo iš jo (jos) IRA gali sumokėti už savo pirmuosius namus, pora galėtų išimti ne daugiau kaip 20 000 USD (10 000 USD iš kiekvienos sąskaitos). Tik būtinai panaudokite pinigus per 120 dienų, nes jiems bus taikoma 10% bauda.

Ilinojaus valstija, Ohajo valstija ir Vašingtonas - pirmą kartą kvalifikuotiems namų pirkėjams teikiama pagalba su įmoka. Paprastai tinkamumas šioms programoms yra pagrįstas pajamomis ir taip pat gali būti ribojamas turto brangumas. Kvalifikaciją turintys asmenys gali gauti finansinę paramą su įmokomis ir uždarymo išlaidomis, taip pat išlaidomis, susijusiomis su turto reabilitacija ar pagerinimu.

Žinokite apie Amerikos indėnus. Gimtoji Amerikos pirmųjų namų pirkėjai gali kreiptis dėl 184 skyriaus paskolos. Šiai paskolai reikia 1, 5% paskolos išankstinio garantijos mokesčio ir tik 2, 25% įmoka už paskolas, viršijančias 50 000 USD (paskoloms, mažesnėms už šią sumą, tai 1, 24%). Skirtingai nuo tradicinės paskolos palūkanų normos, pagrįstos skolininko kredito balais, šios paskolos norma yra pagrįsta vyraujančia rinkos norma. 184 skyriaus paskolos gali būti naudojamos tik vienos šeimos namams (1-4 vienetai) ir pagrindinei gyvenamajai vietai.

Siekdami išankstinio patvirtinimo ar ieškodami hipotekos, neprisiriškite lojalumo savo dabartinei finansų įstaigai: apsipirkinėkite, net jei turite teisę tik į vienos rūšies paskolą. Mokesčiai gali būti stebėtinai skirtingi, kaip ir hipotekos palūkanų normos, kurios, be abejo, daro didelę įtaką bendrai jūsų namų kainai.

Kai kurios institucijos taip pat rekomenduoja turėti atsarginį skolintoją. Reikalavimai gauti paskolą nėra garantija, kad jūsų paskola galų gale bus finansuojama: Pasikeitus platinimo gairėms, pasikeičia skolintojo rizikos analizės pokyčiai ir gali pasikeisti investuotojų rinkos. Gali būti atvejų, kai klientai pasirašo paskolos ir sąlyginio deponavimo dokumentus, o likus 24–48 valandoms iki uždarymo praneša, kad skolintojas įšaldė savo paskolos programos finansavimą. Turėdami antrą skolintoją, kuris jau įgijo jums teisę į hipoteką, suteikiate alternatyvų būdą, kaip tęsti procesą pagal grafiką arba artimą jo grafikui.

3. Pateikite pasiūlymą.

Jūsų nekilnojamojo turto agentas padės jums nuspręsti, kiek pinigų norite pasiūlyti namui, kartu su bet kuriomis sąlygomis, kurių norite paprašyti. Tada jūsų atstovas pateiks pasiūlymą pardavėjo agentui; pardavėjas arba priims jūsų pasiūlymą, arba pateiks priešinį pasiūlymą. Tada galite susitarti arba toliau eiti pirmyn ir atgal, kol pasieksite susitarimą arba nuspręsite jį vadinti pasibaigusiu.

Prieš pateikdami pasiūlymą, dar kartą pažvelkite į savo biudžetą. Šis laiko faktorius, įvertinantis numatomas uždarymo išlaidas (kurios gali sudaryti nuo 2% iki 5% pirkimo kainos), važiavimo į darbą ir atgal išlaidas bei bet kokius neatidėliotinus remonto darbus ir būtinus prietaisus, kurių jums gali prireikti prieš įkeliant. Ir pagalvokime toliau: nesunku būkite sužavėti didesnėmis ar netikėtomis komunalinių paslaugų sąnaudomis naujuose didesniuose namuose. Norėdami sužinoti apie vidutines mėnesio išlaidas, galite paprašyti sąskaitos už energiją per pastaruosius 12 mėnesių.

Jei pasieksite susitarimą, įnešite sąžiningo užstato, o procesas pereis į sąlyginio deponavimo procesą. Sąlyginis deponavimas yra trumpas laikotarpis (dažnai apie 30 dienų), kai pardavėjas pašalina namą iš rinkos tikėdamasis, kad nusipirksite namą, jei tikrindami jį nerasite rimtų problemų.

4. Gaukite namų patikrinimą.

Net jei namas, kurį planuojate įsigyti, atrodo nepriekaištingai, apmokytas specialistas negali pakeisti jūsų turto kokybės, saugos ir bendros jūsų būsimo namo kokybės. Jūs nenorite užstrigti pinigų duobėje ar galvos skausme atlikti daug netikėtų remonto darbų. Jei atlikus namų patikrinimą paaiškėja rimtų trūkumų, kurių pardavėjas neatskleidė, paprastai galėsite atsisakyti pasiūlymo ir susigrąžinti įmoką. Derybos, kad pardavėjas atliktų remontą ar sumažintų pardavimo kainą, yra kitos galimybės.

5. Uždarykite arba judėkite toliau.

Jei sugebėsite susitarti su pardavėju ar dar geriau, jei patikrinimas nenustatė jokių rimtų problemų, turėtumėte būti pasirengę uždaryti. Uždarymas iš esmės reiškia, kad per labai trumpą laiką reikia pasirašyti daugybę dokumentų, kartu meldžiantis, kad paskutinę minutę niekas neišnyktų.

Dalykai, su kuriais susidursite ir už kuriuos sumokėsite paskutiniuose pirkimo etapuose, gali apimti namo vertinimą (hipotekos bendrovės to reikalauja, kad apsaugotų jų interesą namuose), pavadinimo paiešką, kad įsitikintumėte, jog niekas kitas, išskyrus Pardavėjas turi teisę į turtą, įsigydamas privatų hipotekos draudimą ar paskolą už paskolą, jei jūsų įmoka yra mažesnė nei 20%, ir užpildykite hipotekos dokumentus. Kitos uždarymo išlaidos gali apimti paskolos išdavimo mokesčius, nuosavybės teisių draudimą, apklausas, mokesčius ir kredito ataskaitos mokesčius.

Sveikiname naująjį namų savininką ... Dabar kas?

Jūs pasirašėte dokumentus, sumokėjote persikėlėliams ir naujoji vieta pradeda jaustis kaip namuose. Žaidimas baigtas, tiesa? Ne visai. Būsto išlaidos neviršija pradinių įmokų ir mėnesinių įmokų. Dabar išnagrinėsime keletą galutinių patarimų, kaip gyvenimą kaip naują namų savininką padaryti linksmesnį ir saugesnį.

1. Toliau taupykite.

Dėl būsto nuosavybės kyla didelių netikėtų išlaidų, tokių kaip stogo pakeitimas arba naujo vandens šildytuvo įsigijimas. Pradėkite savo namų neatidėliotinos pagalbos fondą, kad išvengtumėte nuolaidų, kai neišvengiamai atsiras šios išlaidos.

1. Atlikite reguliarią priežiūrą.

Turėdami didelę pinigų sumą, kurią dedate į namus, norėsite tuo pasirūpinti puikiai. Reguliari techninė priežiūra gali sumažinti remonto išlaidas, nes pašalinsite problemas, kai jos yra mažos ir lengvai valdomos.

1. Ignoruokite būsto rinką.

Nesvarbu, kuo jūsų namai yra vertingi bet kurią akimirką, išskyrus tą momentą, kai juos parduodate. Galimybė pasirinkti parduodant namą, o ne būti priverstam jį parduoti dėl darbo perkėlimo ar finansinių sunkumų, turės didžiausią įtaką nustatant, ar iš savo investicijų gausite nemažą pelną.

1. Negalima pasikliauti žudydamasis namuose, kad galėtumėte finansuoti savo pensiją.

Nepaisant to, kad turite namą, kiekvienais metais vis tiek turėtumėte išsaugoti kuo daugiau savo pensijų kaupimo sąskaitose. Nors gali pasirodyti sunku patikėti tiems, kurie stebėjo likimus, kuriuos kai kurie žmonės padarė per būsto burbulą, tačiau nebūtinai žudysite parduodami savo namą. Jei norite į savo namus žvelgti kaip į turto šaltinį išeidami į pensiją, pagalvokite, kad sumokėję hipoteką, pinigai, kuriuos išleisite mėnesinėms įmokoms, gali būti panaudoti kai kurioms gyvenimo ir medicinos išlaidoms pensijoje padengti. .