Kodėl didžioji dalis mano įmokų už hipoteką prasideda kaip palūkanos?
Hipotekos įmokos sumą sudaro palūkanų ir pagrindinės sumos grąžinimas. Per hipotekos galiojimo laiką pasikeis palūkanų ir pagrindinės sumos santykis.
Iš pradžių būsto savininko išmoka pirmiausia bus palūkanos, įskaičiuojant nedidelę pagrindinės sumos sumą. Kai hipoteka sueis, pagrindinė įmokos dalis padidės, o palūkanų dalis sumažės. Taip yra todėl, kad priskaičiuotos palūkanos yra pagrįstos dabartiniu hipotekos likusiu balansu, kuris mažėja, nes grąžinama didesnė pagrindinė suma. Kuo mažesnis hipotekos pagrindas, tuo mažesnės palūkanos.
Pvz., Imkite paprastą hipoteką už 100 000 USD, kai palūkanų norma yra 4% per metus ir terminas 24 metai. Metinė hipotekos įmoka yra 6 558, 68 USD. Į pirmąjį mokėjimą bus įtrauktas 4000 USD (100 000 USD x 4 proc.) Palūkanų mokestis ir pagrindinė grąža 2 558, 68 USD (6 558, 68 USD - 4 000 USD). Neįmokėtas hipotekos likutis po šio mokėjimo yra 97 441, 32 USD (100 000 USD - 2 558, 68 USD). Kitas mokėjimas bus lygus pirmajam, 6 558, 68 USD, tačiau dabar palūkanų dalis bus kitokia. Antrosios įmokos palūkanos bus 3 897, 65 USD (97 441, 32 USD x 4 procentai), o pagrindinė išankstinė įmoka bus 2, 661, 03 USD (6 558, 68 USD - 3 897, 65 USD).
Pagrindinė antrojo mokėjimo dalis yra maždaug 100 USD didesnė nei pirmoji. Taip nutinka todėl, kad būsto savininkas sumokėjo pinigus pagrindinei sumai - ją sumažindamas - ir naujos palūkanos apskaičiuojamos pagal mažesnę pagrindinę sumą. Pasibaigus hipotekos įmokoms, pirmiausia bus sumokėtos pagrindinės sumos.
Tai yra pagrindinis pavyzdys naudojant tradicinę paprastą paskolą už vanilę. Turėdami egzotiškų hipotekų, namų savininkai gali pasirinkti jų mėnesines hipotekos įmokas.
Kaip hipotekos amortizuojamos
Nors palūkanų dalis mažėja kiekvieną mėnesį, pačios hipotekos įmokos laikui bėgant nemažėja. Daugiau pinigų išeina į pagrindinį likutį, kuris yra visiškai amortizuojamas per visą paskolos laikotarpį. Dėl to, bėgant metams, daugiau būsto savininko įmokų eina pagrindinei sumai, pagreitindama būsto savininko nuosavo kapitalo didinimo normą ir mažindama skolą. Per 30 metų trukmės fiksuotos hipotekos 30 metus būsto savininkas padidina savo nuosavybės vertybinius popierius, atlikdamas kiekvieną įmoką, palyginti su mokėjimais, padarytais per pirmąjį ir antrąjį metus.
Mažėjančios išmokos
Tačiau yra keletas specifinių situacijų, kai hipotekos įmokos gali sumažėti.
Dėl keičiamo dydžio hipotekos (ARM) mokėjimai bėgant laikui gali mažėti. Taikant šio tipo hipoteką, palūkanų norma svyruoja remiantis indeksu, atspindinčiu skolintojo išlaidas skolinantis kredito rinkose. Mokėjimai už ARM gali sumažėti, jei paskolos orientacinė norma sumažėja paskolos metu. Tačiau ARM turi tokį patį mokėjimų padidėjimo potencialą, kartais žymiai. Paskolos dokumentuose nurodoma, kiek palūkanų norma gali padidėti kiekvienais metais, taip pat maksimali, kokia ji gali padidėti per visą paskolos laikotarpį.
Kredito gavėja, turinti sumokėti hipotekos draudimą pirmaisiais paskolos metais, gali pamatyti, kad laikui bėgant jos hipotekos įmoka mažėja. Daugelis hipotekos bendrovių riboja paskolas iki 80% pirkimo kainos arba būsto vertės, atsižvelgiant į tai, kuri yra mažesnė, ir tikimasi, kad paskolos gavėjas sumokės kitus 20% įmokos. Šis paskolos ir vertės [LTV] santykis yra skirtas skolintojui apsaugoti, jei namo vertė sumažėja, o skolininkas skolingas daugiau nei namas yra vertas. Kai kuriose situacijose skolintojai leidžia namų savininkams pasiskolinti daugiau nei 80% pirkimo kainos, tačiau skolintojai reikalauja sudaryti hipotekos draudimą. Šis draudimas apsaugo skolintoją, jei jis turi uždaryti turtą, kurio vertė mažesnė už paskolos likutį. Paskolos gavėjas moka draudimo įmokas kaip mėnesinės hipotekos įmokos dalį.
Kai paskolos gavėjo paskolos likutis sumažėja iki tam tikro namo vertės procento - paprastai 78% -, skolininkas gali kreiptis į skolintoją su prašymu nutraukti hipotekos draudimą. Darant prielaidą, kad paskolos gavėjui sekasi, hipotekos įmoka už likusią paskolos dalį sumažės, nes joje nebebus hipotekos draudimo įmokos.