Lėšos iš operacijų (FFO)

Ką reiškia operacijų lėšos?

Lėšos iš operacijų (FFO) reiškia skaičių, kurį naudoja nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT), kad apibrėžtų pinigų srautus iš savo veiklos.

FFO apskaičiuojamas pridedant nusidėvėjimą ir amortizaciją prie pajamų ir tada atimant visą pardavimo pelną. Kartais jis kotiruojamas kiekvienai akcijai. Vertinant REIT ir kitus panašius investicinius patikos fondus, FFO vienai akcijai santykis turėtų būti naudojamas vietoj pelno vienai akcijai (EPS).

1:10

Lėšos iš operacijų (FFO)

Operacijų lėšų supratimas (FFO)

FFO yra REIT sugeneruotų pinigų matas; nekilnojamojo turto bendrovės naudoja FFO kaip veiklos rezultatų etaloną. Nacionalinė nekilnojamojo turto fondo asociacija (NAREIT) iš pradžių ėmėsi šio skaičiaus, o tai nėra BAP priemonė.

FFO formulė yra:

FFO = grynosios pajamos + nusidėvėjimas + amortizacija - turto pardavimo pelnas .

Visi FFO skaičiavimo komponentai yra išvardyti REIT pelno (nuostolių) ataskaitoje. Pavyzdžiui, jei REIT nusidėvėjimas būtų 20 000 USD, turto pardavimo pelnas - 40 000 USD, o grynasis pelnas - 100 000 USD, jo FFO būtų 80 000 USD. Visi REIT privalo pateikti FFO skaičiavimus viešosiose finansinėse ataskaitose. Paprastai priemonė parodoma kaip pelno (nuostolio) ataskaitos išnaša.

FFO neturi būti painiojama su REIT grynųjų pinigų srautais iš operacijų, kurie pateikiami įmonės pinigų srautų ataskaitoje, o vietoje to matuojama grynųjų grynųjų pinigų ir jų ekvivalentų suma, kuri patenka į įmonę iš įprastos nuolatinės verslo veiklos. FFO neturėtų būti traktuojama kaip alternatyva pinigų srautams kaip likvidumo rodiklis.

Kodėl FFO yra geras REIT veiklos rodiklis

FFO kompensuoja išlaidų apskaitos metodus, kurie gali netiksliai pranešti apie tikrąją REIT veiklą. BAP apskaitoje reikalaujama, kad visos REIT per tam tikrą laiką nusidėvėtų savo investiciniam turtui, naudodamos vieną iš standartinių nusidėvėjimo metodų. Tačiau bėgant laikui daugelio investicinio turto vertė iš tikrųjų padidėja, todėl nusidėvėjimas yra netikslus apibūdinant REIT vertę. Nusidėvėjimas ir amortizacija turi būti pridedami prie grynųjų pajamų, kad būtų galima suderinti šią problemą.

FFO taip pat atima iš turto pardavimo gautą pelną, nes laikoma, kad šios pardavimo rūšys nėra pasikartojančios. 90% visų apmokestinamųjų pajamų REIT turi išmokėti dividendų pavidalu. Turto pardavimo pelnas neprideda prie REIT apmokestinamųjų pajamų, todėl neturėtų būti įtrauktas į vertės ir veiklos vertės nustatymą.

Kaip minėta, dėl aukščiau paminėtų priežasčių įmonės kartais pateikia FFO vienai akcijai kaip savo EPS papildymą. Panašiai daugelis analitikų ir investuotojų vertina REIT kainos ir FFO santykį kaip kainos ir pelno santykio papildymą.

Koreguotos operacijų lėšos

Vis dažniau nekilnojamojo turto analitikai taip pat skaičiuoja REIT pakoreguotas operacijas (AFFO). Atliekant šį skaičiavimą imama REIT FFO ir atimamos visos pasikartojančios išlaidos, kurios kapitalizuojamos ir tada amortizuojamos, taip pat visos nuomos sumos. Šios periodinės kapitalo išlaidos gali apimti tokias priežiūros išlaidas kaip dažymo projektai ar stogo pakeitimai. AFFO įgijo trauką kaip tikslesnis REIT pajamų potencialo įvertinimas.

AFFO priemonė buvo sukurta siekiant geriau įvertinti REIT uždirbtus pinigus arba mokėti dividendus. Be AFFO, ši alternatyvi priemonė kartais vadinama paskirstytinomis lėšomis arba paskirstytinomis grynaisiais.

REIT FFO pavyzdys

Populiarus prekybos centras REIT „Simon Property Group“ pranešė, kad 2017 m. Pelno (nuostolių) ataskaitoje nurodytos operacijų lėšos sudarė 4 milijardus dolerių, ty 6% daugiau nei 2016 metais. Tuo tarpu įmonės grynosios pajamos siekė 2, 2 milijardo dolerių. Norėdami patekti į FFO, įmonė pridėjo maždaug 1, 8 milijardo JAV dolerių nusidėvėjimą ir amortizaciją ir papildomai pakoregavo kitus mažesnius skaičius - įskaitant 5, 3 milijono JAV dolerių sumažinimą, kad būtų išmokėti pageidaujami paskirstymai ir dividendai, ir nekontroliuojamą palūkanų dalį nusidėvėjimo ir amortizacijos, kuri atsirado papildomai sumažinus 17, 1 mln. USD. Simonas papildomai pranešė apie praskiestą FFO, tenkančio vienai akcijai, skaičių 11, 21 USD, palyginti su praskiestu EPS rodikliu - 6, 24 USD.

Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.

Susijusios sąlygos

Kodėl turėtumėte naudoti CAD (o ne FFO) analizuodami REIT. Paskirstytini pinigai (CAD) yra grynųjų pinigų investavimo į nekilnojamąjį turtą fondas (REIT), kuriuos galima paskirstyti kaip akcininkų dividendus. Vertė apskaičiuojama suradus lėšas iš operacijų (FFO) ir atimant periodines kapitalo išlaidas. daugiau pakoreguotų operacijų lėšų (AFFO) Pakoreguotos operacijų lėšos yra finansinės veiklos rodiklis, pirmiausia naudojamas analizuojant patikėjimo fondo pajamas (REIT). daugiau paskirstymui skirtų lėšų (FAD) Paskirstytinos lėšos yra vidaus, ne pagal BAP, vertinamas kapitalo dydis, kurį REITS turi sumokėti investuotojams. daugiau lėšų iš operacijų vienai akcijai (FFOPS) Lėšos iš operacijų, tenkančių vienai akcijai (FFOPS), atspindi investicinio nekilnojamojo turto pasitikėjimo pajamų augimą, panašų į pelną vienai akcijai valstybinėse įmonėse. daugiau Kas yra lėšos nuo operacijų (FFO) iki visos skolos santykis Lėšos iš operacijų (FFO) ir visos skolos santykis yra sverto koeficientas, kurį kredito reitingų agentūra ar investuotojas naudoja įmonės finansinei rizikai įvertinti. daugiau Infrastruktūros pasitikėjimas Infrastruktūros pasitikėjimas yra pajamų patikėjimo rūšis, skirtas finansuoti, statyti, turėti, valdyti ir prižiūrėti skirtingus infrastruktūros projektus tam tikrame regione. daugiau partnerių nuorodų